Frage von JuliaJirlo, 65

Hallo all ihr Ratgebenden! Zwei Fragen zum Thema Miete - Ordentliche Kündigung und/oder Rücktritt?

Hallo ihr alle!

Ich wollte eigentlich ab kommenden Monat in eine neue Wohnung ziehen und nun haben sich Dinge ergeben und ich sitze in einem kleinen Dilemma. Ohne da ins Detail zu gehen, auch weil ich weiß, dass ich manches mir eher hätte überlegen sollen, brauche ich Rat zu zwei Fragen:

  1. Mietzeit:

Im Vertrag heißt es "Beide Parteien verzichten für die Dauer von einem Jahr ab Mietbeginn auf das Recht einer ordentliche Kündigung. Nach Ablauf kann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden." Das es dabei um eine Mindestmietdauer geht, ist mir klar. Aber was genau steckt dahinter? Kann ich überhaupt im Fall der Fälle kündigen? Ich hatte mich vorher bei der Vermietung erkundigt, da mein Vertrag kein ganzes Jahr geht. Mir wurde gesagt, es sei kein Problem, man gehe aber immer von einem Jahr aus.

  1. Rücktritt Die Schlüsselübergabe steht eigentlich kurz bevor, der Vertrag ist unterzeichnet, Mietbeginn ist der kommende 1. Nun stehe ich aber wie gesagt in einem Dilemma und überlege das Mietverhältnis vor Beginn zu beenden. Ich habe mich versucht dazu zu erkundigen. Ich habe sowohl gelesen, dass es vor Mietbeginn möglich ist, aber auch, dass es in dem Sinne kein Rücktrittsrecht gibt. Im Mietvertrag finde ich die Klausel "Das wir uns einigen das 1 Person in den Mietsache einzieht". Auch hier würde ich mich über konstruktive Antworten freuen.

Und bevor jemand etwas sagt: Ja, ich hatte mir das alles überlegt und es ist mir nicht sehr angenehm zu fragen, was ich frage. Denn was dahinter steht ist für den Vermieter unangenehm. Ich möchte mich einfach absichern und hoffe, ihr könnt mir helfen.

Vielen Dank im Voraus und beste Grüße Julia.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 13

Einen Weg, vorzeitig aus dem Vertrag raus zu kommen, wird es ohne das Zutun Deines Vermieters nicht geben.

Es kann immer mal Umstände geben, warum die ursprüngliche Absicht, in eine Mietwohnung zu ziehen, für die der Vertrag bereits unterschrieben ist, nicht umgesetzt werden kann.

In Deinem Fall bedeutet das für den Vermieter, dass er sich jetzt nochmal auf Mietersuche machen muss. Falls ein Makler im Spiel war, den er bezahlen musste, wäre das eine recht teure Angelegenheit. Falls nicht, hatte er vielleicht dennoch einen großen Aufwand für Anzeigen und zeitlich für diverse Besichtigungen etc. Diesen Aufwand wollte er eigentlich innerhalb von einem Jahr nicht nochmal haben. Dennoch kommt er jetzt in die Situation, dass er eine Wohnung leer stehen hat, die jedoch vermietet ist und für die er auch Miete bekommen wird. Er könnte sich also jetzt tatsächlich ein Jahr zurück lehnen und Deine Kündigung abwarten, die frühestens nach Ablauf dieses Jahres ansteht. Für Dich eine teure Angelegenheit.

Ihn zu motivieren, sich doch wieder neu auf die Suche zu machen, darum geht es jetzt. Erkläre ihm, dass Du nicht einziehen wirst. Deshalb wird es keine Übergabe geben und Du wirst an der Wohnung auch nichts verändern. Das ist schon mal ein Vorteil für ihn.

Wenn er nicht bereit ist, ohne weiteres einen Aufhebungsvertrag zu machen, erkläre ihm, dass Du die vereinbarte Kaution bezahlen wirst und dass Du bereit bist, die Miete zu bezahlen, bis ein Nachmieter einzieht. Sag ihm, dass Du auf die Rückzahlung der Kaution ganz verzichten wirst, wenn ein neue Mieter nach spätestens zwei Monaten einzieht und dass Du auf die Hälfte der Kaution verzichten wirst, wenn ein neuer Mieter in spätestens 3 Monaten einzieht.

Damit hätte doch der Vermieter einen starken Anreiz, sich sofort auf die Suche zu machen, denn zwei oder drei Monatsmieten als Aufwandsersatz, ist nicht zu verachten. Schließlich kann er damit einen Makler ganz bezahlen, wenn er die Vermietung nicht in eigene Hände nehmen will. Würde er erst später vermieten, also z. B. ab dem 13. Monat neu suchen, hätte er kein Zusatzeinkommen.

Vielleicht teuer für Dich, aber dennoch viel günstiger, als 15 Monate Miete für eine Wohnung zu zahlen, die Du nicht brauchst.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Mietvertrag, 34

Hallo all ihr Ratgebenden! Zwei Fragen zum Thema Miete - Ordentliche Kündigung und/oder Rücktritt?

Es gibt kein Rücktrittsrecht im  Mietrecht, es sei denn es wurde vereinbart.

Allenfalls anfechten kann man einen Mietvertrag, wenn es Gründe dafür gibt.

Im Vertrag heißt es "Beide Parteien verzichten für die Dauer von einem Jahr ab Mietbeginn auf das Recht einer ordentliche Kündigung. Nach Ablauf kann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden."

Das ist ein gegenseitiger Kündigungsverzicht den man vereinbaren kann, aber hier könnte man prüfen lassen ob durch ein falsches Wort dieser Mietvertrag ohne gegenseitigem Kündigungsverzicht ist, denn anstatt zu schreiben:

Mit der gesetzlichen Frist...

wurde geschrieben

innerhalb der gesetzlichen...

Das macht aber den Mietvertrag nicht unwirksam.

Ansonsten ist ein gegenseitiger Kündigungsverzicht gar nicht so verkehrt für beide Seiten.

Der Vermieter muss nicht befürchten, dass der Mieter nach kurzer Zeit wieder auszieht und er Leerstand hat, der Mieter muss in dieser Zeit keine fristgerechte ordentliche Kündigung des Vermieters befürchten, auch nicht wegen Eigenbedarf. 

Falls die Klausel unwirksam ist, kannst Du fristgerecht zum 30.November kündigen, wenn die Kündigung am 3. Werktag im September nachweislich beim Vermieter eingegangen ist.

Das solltest Du durch einen Anwalt prüfen lassen, wenn Du nicht einziehen willst.

Noch eine Möglichkeit wäre ein Mietaufhebungsvertrag, wenn der Vermieter einverstanden ist.

Die Kündigung sollte man dann unbedingt per Einwurfeinschreiben schicken und nicht wie viele noch glauben mit Rückschein.

Falls noch Fragen sind, gehe auf Kommentieren unter meiner Antwort.

LG

johnnymcmuff

Kommentar von TrudiMeier ,

Mir ist was ganz anderes aufgefallen, was der Fragestellerin weiterhelfen könnte und was ich glatt überlesen habe:

"Beide Parteien verzichten für die Dauer von einem Jahr ab Mietbeginn auf das Recht einer ordentliche Kündigung.

Bedeutet für mich: Vor Mietbeginn kann sie fristgemäß kündigen. Oder sehe ich das falsch?

Sollte ich mich nicht irren: Dann schnell Kündigung schreiben und morgen persönlich unter Zeugen abgeben!

Kommentar von johnnymcmuff ,

Berechtigter Einwand, aber das sollte ein Fachanwalt beurteilen ob diese Klausel aufgrund der Formulierung unwirksam ist.

Ich persönlich denke, das man ausdrücken wollte das ein Kündigungsverzicht von 12 Monaten besteht.

Kommentar von TrudiMeier ,

"Beide Parteien verzichten für die Dauer von einem Jahr ab Mietbeginn auf das Recht einer ordentliche Kündigung.

Ich denke nicht, dass das Wörtchen "innerhalb" die Klausel unwirksam macht.  Denn das benachteiligt den Mieter nicht. Egal wann er kündigt, er kündigt immer innerhalb der gesetzlichen Frist, aber eben erst nach einem Jahr. Da hier ganz klar ist, wie das gemeint ist und es sich offensichtlich um einen Irrtum handelt (der sich eben nur auf die Wortwahl bezieht), halte ich die Klausel für wirksam.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Du weißt aber das manchmal nur ein Wort eine Klausel unwirksam macht bzw. sie wirksam macht.

Es könnte auch sein, dass ein Richter es so sieht und ein anderer Richter würde anders urteilen.

Guts Nächtele

Kommentar von JuliaJirlo ,

Vielen Dank für die vielen Antworten - habe mir genau so etwas schon gedacht, nun gut, das lässt sich nicht ändern.

Ich werde noch einmal mit dem Vermieter reden und eventuell auf das "ab Mietbeginn" eingehen, auch wenn es bestimmt nix ändert. Einfach nicht die Kaution zu übergeben bringt mir am Ende nur Ärger, oder?

Aber noch einmal zum Abschluss:

Da es wirklich sehr auf den Wortlaut anzukommen scheint nur zur Vollständigkeit:
Ich habe das gestern etwas gekürzt, es war schon spät. Wortwörtlich
"Beide Mietparteien verzichten für die Dauer von einem Jahr ab Mietvertragsbeginn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages."

bei der zweiten Klausel ging es mir nur darum, dass nicht verzeichnet ist, dass "sich beide Parteien verständigen, dass Mietverhältnis einzugehen", sondern eben nur die Umstände (eine Person zieht ein) geht und meine Frage war, ob das Einfluss auf die Sache hat.

Danke nochmal!

Antwort
von TrudiMeier, 34

1. Von einem Mietvertrag kann man nicht zurücktreten. Das sieht das Mietrecht nicht vor.

2. Du hast einen Mietvertrag mit einem wirksamen Kündigungsverzicht unterschrieben. Damit kannst du den MV auch leider erst nach Ablauf eines Jahres kündigen.

Da du beide Möglichkeiten nicht hast, hilft hier nur ein Gespräch mit dem Vermieter. Du bist auf seinen guten Willen angewiesen. Möglicherweise entlässt er dich mittels eines Aufhebungsvertrages aus dem Mietvertrag, wenn du ihm einen Nachmieter stellst. Den er wiederum nicht akzeptieren muss, wenn ihm dessen Nase nicht passt.  Ich sehe da eher schwarz für dich, aus dem Mietvertrag zu kommen, da dieser ja schon in Kürze beginnt. Das ist einfach zu kurzfristig. Aber vielleicht lässt der Vermieter mit sich reden. Nicht alle Vermieter sind böse Vermieter.


Im Mietvertrag finde ich die Klausel "Das wir uns einigen das 1 Person in den Mietsache einzieht".
Auch hier würde ich mich über konstruktive Antworten freuen.

Hier verstehe ich die Frage nicht. Da steht nichts weiter, als dass du alleine in die Wohnung einziehst.  Was möchtest du bzgl. dieser Klausel gern wissen?



Kommentar von johnnymcmuff ,

Du hast einen Mietvertrag mit einem wirksamen Kündigungsverzicht unterschrieben.

Schau mal auf meine Antwort ich hätte gerne Meinungen dazu.


Im Mietvertrag finde ich die Klausel "Das wir uns einigen das 1 Person in den Mietsache einzieht". 
Auch hier würde ich mich über konstruktive Antworten freuen. 

Hier verstehe ich die Frage nicht. Da steht nichts weiter, als dass du alleine in die Wohnung einziehst.  Was möchtest du bzgl. dieser Klausel gern wissen?

Ich auch.

Aber ich denke, selbst wenn die Klausel unwirksam wäre, macht das den Mietvertrag nicht unwirksam.



Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 22

Du darfst lt. Mietvertrag und Gesetz frühestens zum Ablauf des 15. Monats ab Mietbeginn kündigen. Alles andere wäre Vereinbarungssache.

Kommentar von TrudiMeier ,

Auch wenn der gegenseitige Kündigungsverzicht erst ab Mietbeginn läuft? Dann hätte sie noch 1 Tag Zeit.....

Kommentar von albatros ,

Verstehe den Sinn deines Kommentars nicht.

Beispiel:  Mietbeginn 1. Januar; Ende des Kündigungsverzichts (ein Jahr)  31. Dezember; Kündigungsfrist (drei Monate) 1. Januar bis 31. März. Rückgabe der Wohnung (nach Mietende lt. BGB) 1. April.

Kommentar von TrudiMeier ,

Das ist völlig klar. Aber sie müsste doch vor Mietbeginn kündigen können.

z. B. Vertragsunterzeichnung: 1. Juli, Miebeginn 1. September. Ab dem 1. September besteht ein Kündigungsverzicht für 1 Jahr. Somit müsste sie im August noch kündigen können, oder?

Kommentar von albatros ,

Klar hätte sie das können, aber mit der gesetzlichen KF deren Ablauf (drei Monate) noch vor dem vereinbarten Mietbeginn läge. Das wäre also bis 3. Juni (Kündigungszugang bei der Vermietung) zum 31.8. möglich gewesen.

Nunmehr muss sie bis zum Ablauf des 15.  Monats nach Mietbeginn Miete Zahlen und sogar die Kaution.

Nur mit Einverständnis des Vermieters könnte nun zu einem früheren Zeitpunkt das Mietverhältnis bendet werden.

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