Frage von Fragez3ichen, 41

Haftungsausschluss gemäß § 536a BGB im Mietvertrag?

Hi zusammen,

ich stehe gerade kurz vor der Unterzeichnung des neuen Mietvertrages für meine neue private (nicht gewerblich genutzte) Wohnung. Fast alles ist schon geregelt, der Vermieter macht einen sehr vertrauenswürdigen Eindruck. Es gibt nur leider zwei Klauseln die mich sehr im Mietvertrag stören und auf die der Vermieter besteht:

----- Schnipp -----

  1. Soweit Mängel der Mietsache bei Vertragsschluss vorhanden waren und vom Vermieter nicht arglistig verschwiegen wurden, ist die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters gemäß § 536a BGB ausgeschlossen.
  2. Im Fall eines Vermieterwechsels haftet der alte Vermieter nicht für den von dem neuen Vermieter zu ersetzenden Schaden. Ein Anspruch des Mieters gemäß § 566 Absatz 2 BGB ist insoweit ausgeschlossen.

----- Schnipp -----

Die beiden Klauseln stammen aus einem vorgefertigten Vertrag den man bei Immoscout24 runterladen kann.

Man kann einiges zu dem Thema googeln. Allerdings betrachten fast alle Artikel das Thema aus Vermieter-Perspektive und finden es daher einen Haftungsausschluss auch ganz in Ordnung. Eine Aussage, wie man das als Mieter finden soll, finde ich nicht.

Folgende Fragen habe ich dazu:

  1. Bin ich etwas zu naiv wenn ich das unterschreibe und verzichte im Ernstfall auf zehn-tausende von Euro wenn meine komplette Einrichtung unter Wasser steht weil es einen nicht voraussehbaren Wasserbruch gab? Oder ist das Standard und könnte bedenkenlos unterschrieben werden?

  2. Zusätzlich würde mich interessieren, ob die Hausratversicherung sowieso zahlen würde und von daher diese Klauseln keine Relevanz für mich hätten.

  3. Im § 536 (4) BGB steht: "Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam." Vielleicht kann ich einfach unterschreiben und die Klausel ist sowieso unwirksam und kann ignoriert werden?

Es ist kompliziert ... Danke für eure Mühe, sich durch diesen langen Text zu quälen :-)

Viele Grüße

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Antwort
von imager761, 18

zu 1.)

Schäden an der Mietsache (!), die bei Mietbeginn vorhanden oder bekannt sind, gelten nicht als Mietmangel i. S. d. G., § 536 BGB. Du kannst also folgerichtig  keinen Schadensersatz beanspruchen, weil es schlichtweg gar keinen "Schaden" gibt, sondern einen angemieteten Ist-Zustand wie besichtigt.

Die Klausel trägt der etwas unscharfen Formulierung des § 536a I BGB Rechnung "Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden, ...",  wonach eine Mängelbeseitigungspflicht des VM scheinbar auch für bekannte oder vor Mietbeginn vorhandene Mängel gilt.

zu 2.)

Selbstverständlich haftet der VM bzw. dessen Gebäudehaftpflichtversicherung  verschuldensunabhängig für Invertarschäden seiner Mieter nach einem Wasserrohrbruch.

zu 3.)

§ 536 BGB ist nicht § 536a BGB. Noch einmal: Eine Mängelbeseitigungspflicht, die eine Mietminderung, Ersatzvornahme oder gar Schadensersatz hergäbe, gilt nur für Abweichungen des Ist-Zustands ab Vertragsschluss zum Soll-Zustand einer "Tauglichkeit zu vertragsgemäßen Nutzung".

Sind dir bei Vertragsschluss der Rotweinfleck im Bodenbelag, gerissene Fliesen in der Küche oder ein fehlender Duschvorhang nicht aufgefallen oder vertraglich beansprucht, kann man die nicht als Mangel beseitigt verlangen noch Schadensersatz daraus verlangen.

zu § 566 (2) BGB:

Selbstverständlich haftet der Verkäufer als dein ehemal. Vermieter nicht für Pflichtversäumnisse des Erwerbers, etwa (s)einer geschuldeten Betriebskostennachzahlung oder Mängelbeseitigungspflicht.

Das täte er nach Mitteilung über den anstehenden Eigentümerwechsel i. S. d. Satz 2 des § 566 BGB ohnehin nicht.

Damit sichert er sich lediglich für diejenigen Forderungen ab, die zwischenzeitlich entstehen könnten.

Im Ergebnis kannst du diese Klauseln getrost unterschreiben.

Dir bleibt ohnehin nichts anderes übrig: Deren Änderung oder Streichung würde ein neues Angebot darstellen, dass der VM ablehnen dürfte, dü bekämst also die Wohnung nicht :-O

G imager761

Kommentar von Fragez3ichen ,

Richtig, die Befürchrtung ist natürlich, dass ich sonst die Wohunung nicht bekomme. Aber durch deine Antwort hast du meine Bedenken zerstreut.

Vielen Dank, die Antwort hat mir sehr geholfen!

Antwort
von ChristianLE, 13

Bin ich etwas zu naiv wenn ich das unterschreibe und verzichte im Ernstfall auf zehn-tausende von Euro wenn meine komplette Einrichtung unter Wasser steht weil es einen nicht voraussehbaren Wasserbruch gab? Oder ist das Standard und könnte bedenkenlos unterschrieben werden?

In diesen Klauseln steht nur das, was sowieso gesetzlich verankert ist. Das ist folglich nichts ungewöhnliches.

Wenn dein persönliches Eigentum beschädigt wird, springt deine Hausratversicherung ein. Wenn hier der Vermieter schuldhaft, bzw. fahrlässig gehandelt hat, dürfte seine Versicherung einspringen.

Unabhängig davon beinhaltet die Klausel gar keinen Haftungsausschluss für künftige Schäden. Hier geht es nur darum, dass Du für Mängel, die Dir bei Wohnungsanmietung bekannt sind, keine Schadenersatzforderungen geltend machen kannst.

Als Beispiel: Siehst Du bei der Besichtigung, dass der Fußbodenbelag kaputt ist und unterzeichnest dennoch einen Mietvertrag, kannst Du danach keine Instandsetzung durch den Vermieter verlangen.

Du interpretierst die Klausel also völlig falsch.

Hier geht es nicht darum, dass der Vermieter nicht für künftige Schäden haftet.

Kommentar von Fragez3ichen ,

Dann hab ich die Klausel weitreichender interpretiert als sie tatsächlich ist. 

Vielen Dank, die Antwort hat mir sehr geholfen!

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