Häuser verkaufen oder lieber Vermieten?

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10 Antworten

Gewerbe ist garnicht schlimm. Die Gewerbesteuer kannst du von der Einkommemsteuer absetzen, sodaß die Sache unter dem Strich nicht teurer wird. Die Klimmzüge mit der 3 Objekte Grenze fallen dann auch weg.

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Kommentar von Nayes2020
12.08.2016, 10:02

Vielen dank

Vielleicht mach ich das einfach wenn es gut läuft. Dann könnte ich meine Brüder auch als offzielle Arbeitskräfte einstellen oder?

Ich werde mich auf jeden Fall beraten lassen vielen dank für deinen Input

Du würdest dann auch lieber verkaufen als vermieten?

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Ich bin da ganz klar auf der Seite des Verkaufens! Ich war selber mal Vermieter, ich hab gesehen bzw gemerkt was das für Probleme mit sich bringt. Als Vermieter ist man heutzutage nämlich gesetzlich gesehen der Gelackmeierte. Jeder spricht von Mieterschutz aber wer schützt eigentlich den Vermieter?! Gerade wenn du mehrere Mietobjekte parallel laufen hast krigst du das alleine niemals gebacken. Du must Hausmeister beschäftigen, alles verwalten, Buchhaltung betreiben...Ich würd das nicht mehr wollen und ich hatte nur eine Wohnng ;-)  Dann wirklich besser gewinnbringend verkaufen und du bist die Pflichten los.


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Kommentar von Nayes2020
11.08.2016, 09:22

Ja diese Gedanken habe ich nähmlich auch. Man hat ja dann wirklich Jahrzente Verpflchtungen. Aber ich wollte mal mehrere Meinungen hören.

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Deine Grundeinstellung ist falsch. Du willst Geld verdienen, aber nicht soviel, dass du davon Steuern zahlen musst? Dann kannst du es gleich bleiben lassen. Letztendlich musst du im Kopf die Entscheidung treffen, ob du im Geiste weiter ein Staatsdiener oder ein Unternehmer sein willst.

Was ist dir lieber? 5.000,- Euro Mieteinnahmen im Jahr oder 50.000,- Euro Gewinn aus dem Verkauf des sanierten Gebäudes? Das ist die Frage, die du dir stellen solltest. Wer 100.000,- Euro Steuern zahlen muss, hat auch mindestens 250.000,- Euro Einnahmen gehabt.

Also, fang mit heruntergekommenen Eigentumswohnungen an, die du dir leisten kannst, renovier die, mach bei Verkauf Gewinn und kaufe danach die nächste größere Wohnung. Danach Einfamilienhäuser und danach Mehrfamilienhäuser. Such dir einen guten Steuerberater, der dir dabei hilft.

Vermieten bedeutet Ärger und Kosten und lohnt sich erst ab mehreren bis vielen Wohneinheiten.

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Kommentar von Nayes2020
12.08.2016, 09:16

Haha vielen dank für deinen Beitrag.

Nein es war auch nicht so gemeint das ich nicht soviel Geld verdienen will wegen Steuern etc.^^
 Ich habe wohl das etwas blöd formuliert. mir geht es darum was sich eben mehr lohnt. WEGEN den Steuern. Und vielleicht die Erfahrung von anderen hören.

So wie du es beschreibst war auch mein Plan. klein anfangen mit einer "Bruchbude" und eben den Gewinn reinvestieren usw.

Im besten Fall erhoffe ich ja das ich einmal finanziere und den Gewinn einfach nur reinverstiere. sodass es was getrenntes ist von meinem Gehalt quasi.

Steuerberater ist sowieso klar. habe ich schon erwähnt das Frauchen im Finanzamt arbeitet^^ aber ich werde natürlich einen Fachmann brauchen.

Ja ich habe eben die Sorge ob Vermieten nicht zuviel Ärger bedeutet. das sind eben meine bedenken.

Kannst du vielleicht eine Aussage treffen was es mich kosten würde wenn ich soviele Häuser verkaufe das es eben zum Gewerbe wird? ich habe im Netz nichts gefunden. so eine hausnummer damit ich weiß womit ich rechnen muss.

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Kommt drauf an.

Ich persönlich vermiete lieber, da ich gute Objekte mit Wertsteigerungspotenzial gerne behalte. Diese Philosophie betreibe ich auch in meinem Geschäft, sei es als Versicherungs- oder Immobilienmakler.

Ich sensibilisiere meine Kunden dahin, dass sie weg von Geldwerten gehen und die Sachwerte wie Aktien(fonds) und Immobilien halten sollen. Die goldene Gans sollte man nicht schlachten.

Wer die Sache des Vermietens professionell angeht wird auch keine Probleme haben mit Mietausfällen, Mietnomaden, Leerstand oder sonstigem Rotz.

Alle von mir und meinen Partnern verkauften Immobilien beinhalten für unsere Kunden (Vermieter) exakt eine einzige laufende Pflicht, nämlich die "Bilanzen" der Immobilien in die Anlage V der Einkommensteuererklärungen zu übernehmen.

Mit nichts anderem hat der Kunde einen Berührungspunkt (außer vor Kauf eben Besichtigung, Finanzplanung, Notar- und Banktermin), wenn er das nicht will. Stichwort: Sondermietverwaltung!

Es kommt bei Immobilien eben zu einem Großteil auf die Lage an. Schrott Standort führt oft zu Schrottmietern. Keine Verwaltung führt zu Arbeit und dann ist die Immobilie keine Kapitalanlage mehr und auch kein passives Einkommen.

Ich erhoffe mir durch den Beamtenstatus ein geringen persönlichen Steuersatz.

Auch Beamte haben Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit (§ 19 EStG) und bei entsprechendem Verdienst auch Steuersätze von 40% und mehr. Ein zu versteuerndes Einkommen von zB. 50.000,- € wird beim Beamten zu der gleichen Steuerlast führen wie beim Angestellten oder Selbständigen.

Vermietung oder Verkauf von Immobilien schiebt dich natürlich nach oben in der Progression.

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Kommentar von Nayes2020
11.08.2016, 11:08

Wenn man eine Mietverwaltung ins Boot holt lohnt sich das dann überhaupt noch? wenn ich überlege das ich vielleicht 600€ im Monat Mieteinnahmen habe und mit dieser eben laufende Kosten wie Instandsetzung UND eben der Verwalter bezahlt werden muss, frage ich mich ob das aufgeht. Ein mehrparteinhaus wo der Verwalter ein Objekt verwaltet aber eben mehrere Mieteinnahmen entstehen. das schon eher.

Wie sieht es aus wenn man mehrere Objekte verteilt hat? Kümmert sich dann immernoch ein Verwalter drum oder muss ich mehrere Verwalter für die verschiedenen Objekte organisieren?

Wenn ich die Verantwortung komplett abgebe habe ich natürlich keine Verantwortung.. aber auch keine Kontrolle. Ich mache mir Sorgen das es am Ende nicht so aussieht das ich laufend nur Rechnungen vom Verwalter bekomme und garnicht so richtig nachvollziehen kann wofür und warum.

Ich will es nicht mies reden auch wenn es sich so liest. ich kann mir das nicht so gut vorstellen.

Hier haben einige ja als Vermieter schlechte Erfahrungen gemacht. weiß natürlich nicht inwiefern welche. Aber die Aussage das die Gesetze immer mehr auf Mieter zu Lasten der Vermieter eingeht stimmt ja schon.

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Dann pass mal gut auf, das Finanzamt lässt sich nämlich nicht so leicht austricksen. Wenn Du ein Haus auf Deinen Namen eintragen lässt, und Deine Brüder am Verkaufserlös beteiligst, wird zumindestens Schenkungssteuer bei Deinen Brüdern fällig. Wenn ihr das x-Mal durchzieht, könnte das FA Euch eventuell Gestaltungsmissbrauch vorwerfen.

Das kannst Du als angehender Beamter bestimmt gut gebrauchen!

Steuerberater fragen!


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Kommentar von Nayes2020
11.08.2016, 09:29

Wieso austricksen?

Wir sind 3 eigenständige Menschen die eben auch eigenständige Familien, Gehälter, usw haben.

Die sind ja nicht bei mir eingestellt. Wieso soll das dann ein Trick sein? Klar liest sich das so erstmal. Aber eigentlich ist es doch rechtens wenn eben das 2. Haus meinem Bruder gehört als mir. Irgendwem muss es doch gehören und warum sollte das immer ich sein?

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Deswegen habe ich überlegt einfach nebenher als Lehrer mit meinen
Brüdern Häuser zu kaufen und diese natürlich gewinnbringend zu
verkaufen.

Der Immobilien- und Finanzhai dürfte Ihen aus seiner langjährigen Praxis antworten:

"Ihre Überlegung dürfte nicht am Fachwissen sondern dem fehlenden Kapital scheitern!

Die Immobilien- und Finanzabenteuer von zwar angeblich  fachkundigen, aber in Konstellation "blutigen Anfängern", stützt keine Bank mit Geld!

So natürlich, wei Sie dies in Ihrem jugendlichen Eifer vermuten, ist "Gewinnmachen" in der heutigen Zeit, speziell im Immobiliensektor, nun auch wieder nicht!"

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Kommentar von Nayes2020
11.08.2016, 14:40

Mit Verlaub ich denke als Bauing. weiß ich sehr wohl das der Bau und Immobiliensektor ein schwieriger Markt ist und ebenso wieviele Fallstricke es in der Sanierung gibt. Falls Ich den Anschein erweckt habe das es ein leichtes ist Häuser gewinnbringend zu verkaufen bitte ich um Entschuldigung

Da ich ich aber eben kein Bauherr bin der nur Putz sieht, sondern eben auch hinter den Putz sehen kann, ist wohl die Gefahr einer Fehleinschätzung geringer. Ich würde auch 0 Risiko eingehen, da dies eben einfach ein Zusatzeinkommen darstellt und ich keine Käuser kaufen muss. Wenn ich nicht zu 100% überzeugt bin, kauf ich einfach nicht. Zwingt mich ja keiner.

Das mit dem Kapital ist natürlich eine andere Sache. das ich morgen kein Haus kaufen kann ist klar.

Aber wenn Frau und ich beide zusammen ein Einkommen von fast 4500€ Netto haben, sollte es doch nicht unmöglich sein genug Kapital für eine Finanzierung anzuhäufen. Voralem da ich im Moment schon mietfrei wohnen könnte. Aber das ist eine andere Geschichte.

Finanzierung ist natürlich ein Aspekt woran alles scheitern kann, im Moment geht es mir aber darum erstmal das Gedankenmodell aufzustellen und mich für die Option Verkauf oder Vermietung zu entscheiden.

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"Ich erhoffe mir durch den Beamtenstatus ein geringen persönlichen Steuersatz" Der Steuersatz hat mit dem "Beamtenstatus" nichts zu tun. Gar nichts. Ob ein Beamter oder ein Gewerbetreibender ein identisches  zu versteuerndes Einkommen von X € haben führt nach § 32a EStG zur selben tariflichen Einkommensteuer.

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Kommentar von Nayes2020
11.08.2016, 10:40

Ja aber der Steuersatz ist nicht nur vom Einkommen sondern von den Abgaben abhängig oder? habe mich noch nicht so groß mit den Abgaben von Beamten beschäftigt aber meine Vermutung ist das sie eben bestimmte Dinge nicht zahlen müssen bzw weniger zahlen müssen.
Aber es war ja nur eine Vermutung

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Ich würde zum Verkauf raten, da ich aus eigener Erfahrung die Komplikationen des vermietens kenne.

Das mit dem günstigen Steuersatz wegen Beamtenstatus kannst Du aber vergessen, denn das hat keinen Einfluss darauf.

Auch das mit dem "auf verschiedene Namen laufen lassen" kann sehr problematisch sein. Wenn ihr zu dritt so ein Projekt durchzieht und euch auch den Gewinn teilt, das aber nur auf bestimmte Namen laufen lässt um Steuern zu sparen, dann ist das Steuerhinterziehung (und sogar eine recht auffällige, denn das Finanzamt wir über alle Immobilien-Verkäufe automatisch informiert)

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Kommentar von Nayes2020
11.08.2016, 09:56

Ok danke. Ja ich war mir nicht sicher ob das Einfluss darauf hat. Habe mich mit den Details noch nicht sooo beschäftigt.

Nein so in dem Sinn war das nicht gemeint das wir Steuervorteile erschleichen wollen. Es geht nur um diese Grenze von den 3 Häusern. Das wir irgendwie die Spekulationssteuer und Verschenkunssteuer drücken wollen das war nicht geplant.

Ich gehe sowieso von aus das ich nicht mehr als 3 Häuser in 5 Jahren schaffe. selbst wenns nur auf meinen Namen wäre. War mehr so der Sicherheitsfaktor falls es doch 4 Häuser sein sollten. Bzw je nachdem wer das Haus mit seinem Kapital eben kauft.

Ein Steuerberater und ein Makler kommt sowieso mit ins Boot das ist klar.

Mir gehts erstmal um das Model. Verkauf oder eben Vermieten.

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letzenendes ist es eine Frage des Standortes und dem Wertsteigerungs Potential der Immobilie.

Wo stehen die Häuser ?  Gibt es irgendwelche Altlasten ( z.B. Vormerkungen und Belastungen im Grundbuch, Erbaurecht oder Denkmalschutz) ?

Wieviel sind die Immobilien wert ?  Lässt sich dieser Wert in der Zukunft steigern (  z.B. im Ballungszentrum ) ?  oder eher nicht ( z.B. abgelegen mitten im bayrischen Wald)?

Bequemer ist es natürlich, die Immobilie zu verkaufen.

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Also hier im Norden sind die Zeiten zum Erwerb von Immobilien definitiv vorbei! Es gibt nichts. Außer extrem überteuerten Schrott. Selbst wenn jemand so etwas vorhätte wie du wäre es mangels Immobilien nicht praktikabel

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Kommentar von osito80
12.08.2016, 06:07

woher wissen Sie, das Nayes2020 eine Schrott Immobilien hat ? Kennen Sie ihn persönlich ?

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Kommentar von MuttiSagt
12.08.2016, 09:48

Wenn es bei euch Häuser zu kaufen gibt, dann wäre da ja ne Sache. Kaufen, sanieren, verkaufen? Warum nicht. Oder kaufen, 5 Jahre vermieten, dann verkaufen? Es ist aber auch immer eine Sache, ob sich dann ein Käufer findet. Bzw ein Verkäufer

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