Frage von giofedele, 224

Habe Interesse an einer Zwangsversteigerung eines Hauses die aber bewohnt ist.. falls ich das Objekt ersteigere, was passiert mit den Mieter?

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Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 54

Aufgrund der vielen auch widersprüchlichen Meinungen habe ich einen Musterbrief verfasst, der auf den real zutreffenden Kommentar von @anitari fußt: 

 > Voraussetzung, du erhältst am 01.06.2016 den Zuschlag bei der ZV und beide Mieter bilden eine Mieterpartei: <

Musterstadt, 02.06.2016

Außerordentliche
Kündigung Ihres Mietvertrages vom 11.11.1111, das Haus SSS Str. 00 in 00000 Musterstadt betreffend

Sehr geehrter Herr XYZ, sehr geehrter Herr ABC,

hiermit  kündige ich
den vorgenannten Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist zum
31.08.2016.

Infolge der Zwangsversteigerung des vorgenannten Hauses habe ich den Zuschlag am 01.06.2016 erhalten (Anlage). Die Kündigung ist durch das ZVG § 57 a gedeckt und damit begründet. Vorsorglich widerspreche ich der Anwendung des § 545 BGB nach Mietvertragsende. Ich weise Sie auf Ihr Widerspruchsrecht hin. Sollten Sie Untermieter vertraglich gebunden haben, so gilt diese Kündigung auch für diese Untermieter.

Am 01.08.2016 16:00 Uhr werde ich das Haus zu einer
Vorabnahme aufsuchen, bitte seien Sie anwesend oder lassen Sie sich durch einen Bevollmächtigten vertreten. Die Herausgabe der Mietsache hat durch Sie spätestens am 01.09.2016 in der Zeit von 08:00-18:00 Uhr  zu erfolgen.

Die Mietzahlung überweisen Sie bitte ab Juni 2016 auf mein Konto (IBAN).

Mit freundlichen Grüßen

Bello Murkser

Für den Fall, dass Einzelmietverträge vorliegen, müssen 2
Kündigungsschreiben erstellt und per bezeugten Briefeinwurf am 03.06.2016 in
den entsprechenden Briefkästen eingeworfen sein.

Kommentar von giofedele ,

Es ist für Eigenbedarf gedacht hinzufügen ???
Die Mitte über die Zeit der Kündigungsfrist wird an mir Überwiesen richtig ?!!

Kommentar von Gerhart ,

Begründung Eigenbedarf ist nicht erforderlich. Die Miete der beiden Mieter geht ab 1.6.16 an dich. Sorge dich um die Übergabe der Kaution vom Voreigentümer.

Kommentar von lesterb42 ,

Erstmal noch besten dank für die Mühe. Ich muss aber doch noch etwas rumnöhlen. Den Zuschlagsbeschluss von 01.06.2016 werde ich am 2.6.2016 wohl noch nicht in der Hand haben. Ich werde wohl abweichend von deinem Schreiben dem Mieter einen Termin vorschlagen um die Einzelheiten der Räumung zu besprechen. Dabei kann man auch erfahren, wie die Leute aufgestellt sind, welche Probleme entstehen könnten und ob man das eine oder andere mit Geld lösen kann. (Vorbeugen ist besser als klagen)

Kommentar von Gerhart ,

@anitari verwies auch darauf, dass die Kündigung noch zum 30.09.2016 möglich wäre.

Kommentar von lesterb42 ,

Kleiner Nachtrag aus dem tatsächlichen Leben:

Habe das Objekt gestern (01.06.) in der Versteigerung erworben und die vorbereitete Kündigung zum 31.8. der Mieterin in den Briefkasten gesteckt. Sonntag bin ich zum Kaffee eingeladen um die Details zu besprechen.

Kommentar von Gerhart ,

Mein Glückwunsch und eine erfolgreiche Abwicklung der Malaise. Nimm eine Tüte Kaffee von Mövenpick mit (Keine Werbung).

Kommentar von lesterb42 ,

Leider hat es sich die junge Frau nun doch überlegt und der Kündigung widersprochen. Kaffee gab es auch keinen.

Kommentar von Gerhart ,

Was hat sie sich denn überlegt??? Wenn du ordentlich kündigst, dann kann sie freilich der Kündigung widersprechen. Nun wirst du also klagen müssen, wenn du in die Wohnung einziehen willst.

Das hättest du einfacher haben können. > siehe außerordentliche Kündigung nach ZVS. 

Kommentar von lesterb42 ,

Das wäre toll, leider umfasst das "Sonderkündigungsrecht" nach ZVG nur ggf. eine Verkürzung der Kündigungsfrist. Im Moment sieht es so aus, als wenn ich die Sache mit Geld regeln könnte. Denn vor Gericht und auf hoher See......

Antwort
von schleudermaxe, 66

Mit die ZV hat ein Mieter wenig am Hut. Mit dem Zuschlag übernimmt der Ersteher den Mietvertrag und hat sich zu kümmern.

Dafür bekommt er ja auch ab dem Tag die Miete. Vorsicht bitte bei den Vorauszahlungen des Mieters und der Mietsicherheit. Nicht das diese Beträge der alte ET bzw. der etwaige Zwangsverwalter einfach so einbehält.

Beachte die Sonderkündigungsmöglichkeit bei Selbstnutzung und beachte auch die dafür vorgesehen Frist von vier Wochen am Eintrag im Grundbuch.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 69

Hier greifen 2 Gesetze bzw. gesetzliche Bestimmungen.

Ein mal die im BGB zum Mietrecht, besonders § 566, und ein mal das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz), § 57a regelt die Kündigung nach Zwangsversteigerung.

Hier findest Du mehr Informationen zum Thema

http://www.mietrecht.org/kuendigung/sonderkuendigungsrecht-nach-zwangsversteiger...

Kommentar von Gerhart ,

Der Erwerb einer vermieteten Wohnimmobilie nach Zwangsversteigerung zwingt den Erwerber zur außerordentlichen Kündigung des Mieters bis zum 3. WT des Folgemonats nach Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, wenn der Erwerber nicht die Rechte aus dem Erwerb verlieren will. Bei dieser außerordentlichen Kündigung muss kein berechtigtes Interesse geltend gemacht werden.

Wird die vorgenannte Frist überschritten, dann kann nur nach § 573 c BGB gekündigt werden.

Kommentar von lesterb42 ,

Ich bin mir jetzt mit der Frist nicht so sicher und frage dich, ob ich da richtig liege. Für mich ist das jetzt keine Theorie sondern wird wohl sehr schnell Realität werden:

Der Versteigerungstermin und voraussichtliche Zuschlag ist am 01.06.2016.

§ 57a ZVG

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unterEinhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung istausgeschlossen, wenn sie nicht für den

ersten Termin

erfolgt, für den sie zulässig ist.

Demnach müsste die Kündigung bis zum 03.06. beim Mieter eingegangen sein und zum 31.08.2016 erfolgen.

Sollte ich hier falsch liegen, würde ich mich über eine begründete Antwort sehr freuen.

Kommentar von anitari ,

Demnach müsste die Kündigung bis zum 03.06. beim Mieter eingegangen sein und zum 31.08.2016 erfolgen.

Sie kann bis zum 03.06 erfolgen, bis zum 3. Werktag im Juli zum 30.09. ginge aber auch noch.

Auszugehen ist bei der Berechnung der Frist von der Wirksamkeit (§§ 89, 104 ZVG) – nicht von der Rechtskraft – des Zuschlags. Entscheidend für die Zulässigkeit hinsichtlich des ersten Termins ist allein die tatsächliche – nicht rechnerische – Möglichkeit

(h.M.; LG Braunschweig MDR 61, 417; Stöber, a.a.O., Rn. 5.2). Hierbei ist dem Ersteher eine gewisse Überlegungsfrist zu gewähren.

Der Zuschlag wird am 1.6.02 wirksam. Dies ist der erste Werktag im Monat Juni. Mieter M. wohnt in dem zu versteigernden Objekt seit 1970. Die Kündigungsfrist würde normalerweise nach § 573c Abs. 1 BGB 9 Monate betragen. Um das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG wirksam auszuüben, muss die Kündigung nach h.M. dem M. spätestens am 3.7.02 – nachweisbar – zugegangen sein.

https://files.vogel.de/infodienste/smfiledata/1/1/0/4/8/Mk052003.pdf

Das Beispiel paßt ja bis auf die Jahreszahl;-)

Kommentar von lesterb42 ,

Ich bedanke mich.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Hier greifen 2 Gesetze bzw. gesetzliche Bestimmungen.

Wenn hier zwei Gesetze greifen/kollidieren, welches hat dann Vorrang?

Kommentar von anitari ,

Im 1. Monat nach der Ersteigerung, bezüglich der Kündigung, das ZVG.

Antwort
von Parhalia, 94

Wenn Du den Zuschlag für das Haus erhältst, so gehen die mietvertraglichen Bindungen und Verpflichtungen dann ebenfalls auf Dich mit über. Du kaufst daher quasi die Mieter mit.

Da solltest Du Dich also vorab erst einmal gründlich darüber informieren, wie viele Mietparteien in dem besagten Haus wohnen, ggf. ihre Zahlungsmoral und die bisherige Dauer ihrer jeweils bestehenden Mietverhältnisse. Denn je länger sie dort schon wohnen, umso länger geniessen sie auch Kündigungsschutz im Galle einer normalen und fristgerechten Kündigung. Hier gilt es aber auch zu beachten, dass Mieter selbst eine "ordentliche" Kündigung ggf. nicht akzeptieren und dagegen prozessieren könnten. ( nur als hinweis, dass sich dadurch das Kündigungsverfahren weiter in die Länge ziehen könnte )

Eigenbedarf wäre zwar auch eine Möglichkeit, wenn das Haus z.B. nur eine einzige Wohnung enthält ( Einfamilienhaus ) , oder Du bei einem Zweifamilienhaus den Eigenbedarf z.B. mit entsprechender Anzahl sn Familienmitgliedern begründen könntest. ( Also auch hier unbedingt vorab informieren ) 

Bei Mehrfamilienhäusern wird Eigenbedarf natürlich nochmals schwieriger je nach Anzahl der Wohnungen insgesamt und aktuell davon vermietet.

Auch bei Eigenbedarf musst Du im Zweifelsfall damit rechnen, dass Mieter sowas anfechten könnten und sich auch hier das Verfahren in die Länge ziehen könnte.

Kommentar von giofedele ,

Danke, für die reichlichen Informationen,

also, es sieht so aus.. 1 Familien Haus, 

Jetzigen Mieter, Anfang 30 ohne Kinder.. sind seit 6 Jahren im Haus.

Wenn Ich die jetzigen Mieter kündige und die 3 Monats regeln beachten, geht über die Kündigungsfrist die Miete Mich???

Haben die recht auf anfechten ???

Kommentar von johnnymcmuff ,

Wenn Ich die jetzigen Mieter kündige und die 3 Monats regeln beachten, geht über die Kündigungsfrist die Miete Mich???

Bei über 5 Jahren Mietdauer sind es laut BGB schon 6 Monate.

Du übernimmst den bisherigen Vertrag/ den Mieter.

Kommentar von giofedele ,

Ok, mit 6 Monaten könnte ich leben. sonst noch irgendwelches Verhängnis ???

Kommentar von johnnymcmuff ,

Ok, mit 6 Monaten könnte ich leben. sonst noch irgendwelches Verhängnis ???

Das kommt auf die Mieter und wie man mit Ihnen umgeht, bzw. wie viel Zeit man Ihnen lässt sich etwas Neues zu suchen oder ob man als Käufer bereit ist, etwas Geld springen zu lassen.

Kommentar von Parhalia ,

Oder Du könntest das Pech haben und die Mieter wehren sich gegen Deine Kündigung und VERSUCHEN gerichtlich dagegen vorzugehen, bzw. weigern sich zum Datum der BGB-konformen Kündigung freiwillig auszuziehen.

Dann KÖNNTE auf Dich u.U. entweder wirklich ein zivilrechtliches Feststellungsverfahren ob Rechtmässigkeit Deiner Kündigung zukommen, oder / und Du darfst bei Rechtsprechung zu Deinen Gunsten noch eine Räumungsklage anstrengen, weil die Mieter nicht ausziehen wollen, obwohl Du im Recht bist.

Und sowas kann sich dann im ungünstigsten Fall über mehrere Monate bis zu ca. einem Jahr über Deine angesetzte Kündigungsfrist hinaus erstrecken. ( je nachdem wie die Gerichte ausgelastet sind und die möglichen Verfahren laufen )

Schlimmstenfalls mindern die Mieter Dir zusätzlich noch die Miete, oder zahlen sogar garnicht. Deine eigenen Kosten für Gericht, ggf. Anwalt und Vollstreckung ( Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher ) und etwaiger Entrümpelung müsstest Du im Zweifel dann erst einmal aus eigener Tasche vorfinanzieren.

Deswegen KANN es ein sehr riskantes und nachträglich teures Unterfangen darstellen, ein aktuell noch vermietetes Haus zu erwerben.

Klar KÖNNTEST Du Deine Schäden dann zivilrechtlich im Nachgang gegen die Mieter geltend machen, aber auch hier besteht das Risiko, dass dort nichts zu holen sein könnte.

Daher mein Rat : wenn Du ein Haus erwerben möchtest ( insbesondere zur eigenen Nutzung ), dann besser von vornherein etwas ohne aktuelle Bewohner / Mieter.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, 88

falls ich das Objekt ersteigere, was passiert mit den Mieter?

Erst mal nix, weil es den §566 BGB gibt, Kauf bricht nicht Miete.

Der neue Eigentümer kann dann, wenn berechtigt, Eigenbedarf anmelden und das in der Regel erst ab Eintragung ins Grundbuch.

Dann muss man dem Mieter eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf zustellen.

wird es dann Komplikationen geben ??? oder wie läuft sowas ab??

Manchmal geht es ohne Komplikationen, manchmal wird auch widersprochen z.B. und es kann zu einem Verfahren kommen.

LG

johnnymcmuff

Kommentar von johnnymcmuff ,

oder was raten sie mir ?

Nach Eigentumsübergang sich mit dem Mieter zusammensetzen und eine Einigung finden.

Kommentar von anitari ,

Kündigung wegen Eigenbedarf ist hier nicht zwingend notwendig. Das geht auch einfacher.

Bitte § 573d BGB und § 57a ZVG beachten.

Eigentumsübergang ist bei Zwangsversteigerung übrigens sofort nach Zuschlag.

Antwort
von waldschrat69, 32

Grundsätzlich gilt: Kauf (Erwerb in einer ZV) bricht nicht Miete, das heisst Du übernimmst erst einmal den bestehenden Mietvertrag genau so wie er ist. Anschliessend muss Du schauen was Du machst und Dich an die Gesetze halten. Du kannst eine Kündigung wegen Eigenbedarf machen, musst aber eine gewisse Form einhalten sowie diese stichhaltig begründen und ggf. nachweisen.

Der Vermieter darf die Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts beanspruchen. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Der Vermieter muss auch darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt – der Eigenbedarf darf also nicht vorgetäuscht werden.

Weiterhin musst Du bestimmte Kündigungsfristen einhalten, die länger sind je länger der Mieter schon in der Wohnung wohnt. 

0-5 Jahre= 3 Monate

5-8 Jahre = 6 Monate

ab 8 Jahre 9 Monate

Ein anderes Thema ist: Du musst sicher gehen, dass der Mieter auch sicher die Kündigung erhält. Er könnte zum Beispiel bestreiten die Kündigung nie erhalten zu haben und damit verstreicht wieder Zeit. Einschreiben ist sinnlos, dann behaupte ich, der Brief war leer ;-))

Es ist eine Schande, dass hier sogar die meisten Anwälte Fehler machen und dann nur riesiges Geld für Fehlleistungen verlangen:-( bzw. beim Rechnungsschreiben sehr gut und schnell sind.....Du muss die Kündigung persönlich unter Zeugen abgeben oder (noch besser) per Gerichtsvollzieher zustellen lassen.

Kommentar von lesterb42 ,

Eigentlich sehr ordentliche Antwort, aber das Sonderkündigungsrecht nach § 57  a ZVG übersehen.

Kommentar von waldschrat69 ,

Stimmt:

§ 57a

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Das kann man (ich) allerdings "aushebeln", allerdings würde dies hier zu weit führen ;-)

Antwort
von ichfragemich16, 90

Denen musst du Eigenbedarf anmelden.

Kommentar von giofedele ,

Das wäre ich muss die Vermieter kündigen ??? gibts da Komplikationen, oder ist es bei eigen bedarf problemlos?? sorry, kenne mich nicht so aus. danke 

Kommentar von ichfragemich16 ,

Wenn du es ersteigert hast, bist du der Besitzer und der Vermieter.

Wenn du dann selber darin wohnen möchtest, musst du den jetzigen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen.

Vorsicht, dabei ist einiges zu beachten.Je länger die Mieter schon darin wohnen, desto länger dauert es, bis sie ausziehen müssen.

Du musst auch formale Regeln des Mietrechts kennen und einhalten.

Ich rate dir, dass du dies nicht ohne juristischen Rat tun solltest. Du kannst auch auf andere Weise Rat einholen, z.B. bei Haus-und Grundbesitzervereinigungen fragen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Wenn du es ersteigert hast, bist du der Besitzer

Nee, Eigentümer.    :-)

Der Mieter ist im Besitz der Mietsache.


Kommentar von ichfragemich16 ,

:) Richtig!

Kommentar von anitari ,

Nach Zwangsversteigerung kann dem Mieter auch ohne Grund zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Allerdings binnen 4 Wochen (?) nach Erwerb.

Antwort
von Dackodil, 76

Das kann problematisch werden.

Wenn du den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung erhälst, bist du dann automatisch der Vermieter der Mieter. Mit allen Rechten und Pflichten.

Du kannst ihnen wegen Eigenbedarf kündigen. Wenn alles glatt geht und die Mieter die Kündigung akzeptieren, kann in ein paar Monaten alles gelaufen sein.
Wenn die sich aber quer stellen, können die den Auszug erheblich verzögern und dir richtig Ärger machen.

Könnte sein, daß letzten Endes ein teureres leeres Haus billiger ist.

Weißt du, warum das Haus im Zwang ist? Manchmal treiben auch Mietnomaden einen Hausbesitzer so in die finanzielle Not, daß das Haus Zwangsversteigert werden muß.

Kommentar von giofedele ,

in wie fern quer stellen, Ich kündige auf Eigenbedarf die Mieter sind 2 Jungendliche ohne Kinder.. sehe ich nicht problematisch. oder was raten sie mir ?

Antwort
von Alterhaudegen75, 83

Ich glaube erst einmal nichts. Ausser das sie die Miete künftig an dich überweisen müssen. Die Frage ist dann was du mit dem Haus oder Wohnung vorhast. Viele neue Eigentümer kündigen den Mietern wegen Eigenbedarf, und bauen die Hütte dann um.

Kommentar von giofedele ,

wird es dann Komplikationen geben ??? oder wie läuft sowas ab??

Kommentar von Alterhaudegen75 ,

Ich glaube das kommt immer auf die Mieter an. Das kann Geräuschlos sein, muss es aber nicht.

Etwas anderes wäre wenn du die Miete erhöhen würdest. Beispielsweise nach Renovierungsarbeiten oder Modernisierung. 

Da würde es bestimmt widerstand geben denke ich.

Kommentar von giofedele ,

hmm, ist an Eigenbedarf gedacht.. deswegen.. wie läuft es ab, ganz normale Kündigung schreiben 3 Monate Kündigungsfrist.??

Kommentar von Alterhaudegen75 ,

Denke schon.

Kommentar von ichfragemich16 ,

Nein, ggf. länger.

Kommentar von johnnymcmuff ,

§ 573 c BGB

Fristen der ordentlichen Kündigung


(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden
ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am
Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 oder 3 abweichende
Vereinbarung ist unwirksam

Kommentar von Alterhaudegen75 ,

Na das ist ja mal Aussagekräftig. Besser geht es wohl nicht.

Kommentar von anitari ,

Hier kommt eher § 573d in Frage.

§ 573d
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen

Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.

(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines
Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig,
bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Antwort
von Feurigel1, 13

Lass es bleiben du nimmst Leuten immer ihr Lebenswerk weg. Ersteigerter sind eher gemein.

Wenn du auf den Flaschen triffst drittwiderspruchsklage des Mieters mit sicherer Einstellung der Räumung lies Trick-Kiste der Zwangsversteigerung von Schindler z.b. Bei eBay erhältlich und du wirst sehen was passieren kann. Kauf dir ein Objekt ist gescheiter Der nachfolgende musterbrief ist Müll § 57 a ZVG betrifft kein außerordentliches Kündigungsrecht 

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