Habe Interesse an einer Zwangsversteigerung eines Hauses die aber bewohnt ist.. falls ich das Objekt ersteigere, was passiert mit den Mieter?

... komplette Frage anzeigen

10 Antworten

Aufgrund der vielen auch widersprüchlichen Meinungen habe ich einen Musterbrief verfasst, der auf den real zutreffenden Kommentar von @anitari fußt: 

 > Voraussetzung, du erhältst am 01.06.2016 den Zuschlag bei der ZV und beide Mieter bilden eine Mieterpartei: <

Musterstadt, 02.06.2016

Außerordentliche
Kündigung Ihres Mietvertrages vom 11.11.1111, das Haus SSS Str. 00 in 00000 Musterstadt betreffend

Sehr geehrter Herr XYZ, sehr geehrter Herr ABC,

hiermit  kündige ich
den vorgenannten Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist zum
31.08.2016.

Infolge der Zwangsversteigerung des vorgenannten Hauses habe ich den Zuschlag am 01.06.2016 erhalten (Anlage). Die Kündigung ist durch das ZVG § 57 a gedeckt und damit begründet. Vorsorglich widerspreche ich der Anwendung des § 545 BGB nach Mietvertragsende. Ich weise Sie auf Ihr Widerspruchsrecht hin. Sollten Sie Untermieter vertraglich gebunden haben, so gilt diese Kündigung auch für diese Untermieter.

Am 01.08.2016 16:00 Uhr werde ich das Haus zu einer
Vorabnahme aufsuchen, bitte seien Sie anwesend oder lassen Sie sich durch einen Bevollmächtigten vertreten. Die Herausgabe der Mietsache hat durch Sie spätestens am 01.09.2016 in der Zeit von 08:00-18:00 Uhr  zu erfolgen.

Die Mietzahlung überweisen Sie bitte ab Juni 2016 auf mein Konto (IBAN).

Mit freundlichen Grüßen

Bello Murkser

Für den Fall, dass Einzelmietverträge vorliegen, müssen 2
Kündigungsschreiben erstellt und per bezeugten Briefeinwurf am 03.06.2016 in
den entsprechenden Briefkästen eingeworfen sein.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von giofedele
16.05.2016, 17:45

Es ist für Eigenbedarf gedacht hinzufügen ???
Die Mitte über die Zeit der Kündigungsfrist wird an mir Überwiesen richtig ?!!

0
Kommentar von lesterb42
02.06.2016, 08:28

Kleiner Nachtrag aus dem tatsächlichen Leben:

Habe das Objekt gestern (01.06.) in der Versteigerung erworben und die vorbereitete Kündigung zum 31.8. der Mieterin in den Briefkasten gesteckt. Sonntag bin ich zum Kaffee eingeladen um die Details zu besprechen.

0

Denen musst du Eigenbedarf anmelden.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von giofedele
15.05.2016, 20:18

Das wäre ich muss die Vermieter kündigen ??? gibts da Komplikationen, oder ist es bei eigen bedarf problemlos?? sorry, kenne mich nicht so aus. danke 

0
Kommentar von anitari
16.05.2016, 08:57

Nach Zwangsversteigerung kann dem Mieter auch ohne Grund zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Allerdings binnen 4 Wochen (?) nach Erwerb.

0

Ich glaube erst einmal nichts. Ausser das sie die Miete künftig an dich überweisen müssen. Die Frage ist dann was du mit dem Haus oder Wohnung vorhast. Viele neue Eigentümer kündigen den Mietern wegen Eigenbedarf, und bauen die Hütte dann um.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von giofedele
15.05.2016, 20:21

wird es dann Komplikationen geben ??? oder wie läuft sowas ab??

0

Grundsätzlich gilt: Kauf (Erwerb in einer ZV) bricht nicht Miete, das heisst Du übernimmst erst einmal den bestehenden Mietvertrag genau so wie er ist. Anschliessend muss Du schauen was Du machst und Dich an die Gesetze halten. Du kannst eine Kündigung wegen Eigenbedarf machen, musst aber eine gewisse Form einhalten sowie diese stichhaltig begründen und ggf. nachweisen.

Der Vermieter darf die Mietwohnung nur für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts beanspruchen. Nach aktueller Rechtsprechung zählen dazu Kinder, Eltern, Enkel oder Großeltern. Der Vermieter muss auch darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt – der Eigenbedarf darf also nicht vorgetäuscht werden.

Weiterhin musst Du bestimmte Kündigungsfristen einhalten, die länger sind je länger der Mieter schon in der Wohnung wohnt. 

0-5 Jahre= 3 Monate

5-8 Jahre = 6 Monate

ab 8 Jahre 9 Monate

Ein anderes Thema ist: Du musst sicher gehen, dass der Mieter auch sicher die Kündigung erhält. Er könnte zum Beispiel bestreiten die Kündigung nie erhalten zu haben und damit verstreicht wieder Zeit. Einschreiben ist sinnlos, dann behaupte ich, der Brief war leer ;-))

Es ist eine Schande, dass hier sogar die meisten Anwälte Fehler machen und dann nur riesiges Geld für Fehlleistungen verlangen:-( bzw. beim Rechnungsschreiben sehr gut und schnell sind.....Du muss die Kündigung persönlich unter Zeugen abgeben oder (noch besser) per Gerichtsvollzieher zustellen lassen.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von lesterb42
17.05.2016, 17:44

Eigentlich sehr ordentliche Antwort, aber das Sonderkündigungsrecht nach § 57  a ZVG übersehen.

0

Lass es bleiben du nimmst Leuten immer ihr Lebenswerk weg. Ersteigerter sind eher gemein.

Wenn du auf den Flaschen triffst drittwiderspruchsklage des Mieters mit sicherer Einstellung der Räumung lies Trick-Kiste der Zwangsversteigerung von Schindler z.b. Bei eBay erhältlich und du wirst sehen was passieren kann. Kauf dir ein Objekt ist gescheiter Der nachfolgende musterbrief ist Müll § 57 a ZVG betrifft kein außerordentliches Kündigungsrecht 

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Mit die ZV hat ein Mieter wenig am Hut. Mit dem Zuschlag übernimmt der Ersteher den Mietvertrag und hat sich zu kümmern.

Dafür bekommt er ja auch ab dem Tag die Miete. Vorsicht bitte bei den Vorauszahlungen des Mieters und der Mietsicherheit. Nicht das diese Beträge der alte ET bzw. der etwaige Zwangsverwalter einfach so einbehält.

Beachte die Sonderkündigungsmöglichkeit bei Selbstnutzung und beachte auch die dafür vorgesehen Frist von vier Wochen am Eintrag im Grundbuch.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung

Hier greifen 2 Gesetze bzw. gesetzliche Bestimmungen.

Ein mal die im BGB zum Mietrecht, besonders § 566, und ein mal das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz), § 57a regelt die Kündigung nach Zwangsversteigerung.

Hier findest Du mehr Informationen zum Thema

http://www.mietrecht.org/kuendigung/sonderkuendigungsrecht-nach-zwangsversteigerung/

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von Gerhart
16.05.2016, 08:54

Der Erwerb einer vermieteten Wohnimmobilie nach Zwangsversteigerung zwingt den Erwerber zur außerordentlichen Kündigung des Mieters bis zum 3. WT des Folgemonats nach Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, wenn der Erwerber nicht die Rechte aus dem Erwerb verlieren will. Bei dieser außerordentlichen Kündigung muss kein berechtigtes Interesse geltend gemacht werden.

Wird die vorgenannte Frist überschritten, dann kann nur nach § 573 c BGB gekündigt werden.

1
Kommentar von johnnymcmuff
16.05.2016, 13:44

Hier greifen 2 Gesetze bzw. gesetzliche Bestimmungen.

Wenn hier zwei Gesetze greifen/kollidieren, welches hat dann Vorrang?

0

Wenn Du den Zuschlag für das Haus erhältst, so gehen die mietvertraglichen Bindungen und Verpflichtungen dann ebenfalls auf Dich mit über. Du kaufst daher quasi die Mieter mit.

Da solltest Du Dich also vorab erst einmal gründlich darüber informieren, wie viele Mietparteien in dem besagten Haus wohnen, ggf. ihre Zahlungsmoral und die bisherige Dauer ihrer jeweils bestehenden Mietverhältnisse. Denn je länger sie dort schon wohnen, umso länger geniessen sie auch Kündigungsschutz im Galle einer normalen und fristgerechten Kündigung. Hier gilt es aber auch zu beachten, dass Mieter selbst eine "ordentliche" Kündigung ggf. nicht akzeptieren und dagegen prozessieren könnten. ( nur als hinweis, dass sich dadurch das Kündigungsverfahren weiter in die Länge ziehen könnte )

Eigenbedarf wäre zwar auch eine Möglichkeit, wenn das Haus z.B. nur eine einzige Wohnung enthält ( Einfamilienhaus ) , oder Du bei einem Zweifamilienhaus den Eigenbedarf z.B. mit entsprechender Anzahl sn Familienmitgliedern begründen könntest. ( Also auch hier unbedingt vorab informieren ) 

Bei Mehrfamilienhäusern wird Eigenbedarf natürlich nochmals schwieriger je nach Anzahl der Wohnungen insgesamt und aktuell davon vermietet.

Auch bei Eigenbedarf musst Du im Zweifelsfall damit rechnen, dass Mieter sowas anfechten könnten und sich auch hier das Verfahren in die Länge ziehen könnte.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von giofedele
15.05.2016, 20:40

Danke, für die reichlichen Informationen,

also, es sieht so aus.. 1 Familien Haus, 

Jetzigen Mieter, Anfang 30 ohne Kinder.. sind seit 6 Jahren im Haus.

Wenn Ich die jetzigen Mieter kündige und die 3 Monats regeln beachten, geht über die Kündigungsfrist die Miete Mich???

Haben die recht auf anfechten ???

0

falls ich das Objekt ersteigere, was passiert mit den Mieter?

Erst mal nix, weil es den §566 BGB gibt, Kauf bricht nicht Miete.

Der neue Eigentümer kann dann, wenn berechtigt, Eigenbedarf anmelden und das in der Regel erst ab Eintragung ins Grundbuch.

Dann muss man dem Mieter eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf zustellen.

wird es dann Komplikationen geben ??? oder wie läuft sowas ab??

Manchmal geht es ohne Komplikationen, manchmal wird auch widersprochen z.B. und es kann zu einem Verfahren kommen.

LG

johnnymcmuff

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von johnnymcmuff
15.05.2016, 20:48

oder was raten sie mir ?

Nach Eigentumsübergang sich mit dem Mieter zusammensetzen und eine Einigung finden.

1
Kommentar von anitari
16.05.2016, 09:00

Kündigung wegen Eigenbedarf ist hier nicht zwingend notwendig. Das geht auch einfacher.

Bitte § 573d BGB und § 57a ZVG beachten.

Eigentumsübergang ist bei Zwangsversteigerung übrigens sofort nach Zuschlag.

2

Das kann problematisch werden.

Wenn du den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung erhälst, bist du dann automatisch der Vermieter der Mieter. Mit allen Rechten und Pflichten.

Du kannst ihnen wegen Eigenbedarf kündigen. Wenn alles glatt geht und die Mieter die Kündigung akzeptieren, kann in ein paar Monaten alles gelaufen sein.
Wenn die sich aber quer stellen, können die den Auszug erheblich verzögern und dir richtig Ärger machen.

Könnte sein, daß letzten Endes ein teureres leeres Haus billiger ist.

Weißt du, warum das Haus im Zwang ist? Manchmal treiben auch Mietnomaden einen Hausbesitzer so in die finanzielle Not, daß das Haus Zwangsversteigert werden muß.

Antwort bewerten Vielen Dank für Deine Bewertung
Kommentar von giofedele
15.05.2016, 20:28

in wie fern quer stellen, Ich kündige auf Eigenbedarf die Mieter sind 2 Jungendliche ohne Kinder.. sehe ich nicht problematisch. oder was raten sie mir ?

0

Was möchtest Du wissen?