Frage von wohnbild, 194

Gutachtenfotos für Bank bei Wohnungsverkauf?

Auch wenn ich davon ausgehe, dass hier überwiegend die Meinung vertreten wird, dass in einer Mietwohnung nicht einmal bei nachvollziehbarem Grund vereinzelte Fotos angefertigt werden dürfen, so meine ich dennoch, dass bestimmte Situationen dies erfordern und stelle folgende Frage.

Es kann nahezu jeden privaten Vermieter treffen, dass er eine vermietete Wohnung beleihen oder verkaufen muss. Daher hat die Bank vor Kreditvergabe ein berechtigtes Interesse an der Taxierung der Wohnung, dazu gehört zunächst der Gesamteindruck, auch durch einige Bilder, welche die Wohnraumaufteilung und Lichtverhältnisse wiedergeben.

Ich habe heute eine 20 Jahre alte Wohnung besichtigt, die ich gerne kaufen würde, wenn die Bank mir einen Teil finanziert. Da der Vermieter bisher keine aktuellen Bilder hat und der Mieter schon über 5 Jahre drin wohnt, hat die Bank vorgeschlagen, dass ich ihr zunächst ein paar aktuelle Fotos vorlege, damit sie - bei geringer Beleihungsquote - zusätzlich zu den schriftlichen Unterlagen sich einen Eindruck verschafffen kann und damit eventuell eine Art Aktengutachten aufgrund objektiver Unterlagen und ergänzender Fotos vornehmen und auf einen Extratermin für Besichtigung durch einen Gutachter verzichten kann.

Dies würde vieles erleichtern, nicht nur mir als Käufer, sondern auch dem bisherigen Eigentümer (=Vermieter) und dem Mieter.

Der Mieter, der zus. mit Frau immerhin schon über 5 Jahre dort wohnt und offensichtlich finanziell gut gestellt ist, war sehr abweisend und arrogant und lehnte kategorisch ab, ohne einen Grund zu benennen. Der Vermieter hat ihn gebeten, selbst mit einem beliebigen handy ein paar Bilder mit vom Mieter selbst bestimmter Perspektive anzufertigen, ggf. auch nach Wegschieben von Sofa und Tisch, was leicht möglich wäre, da geräumige Wohnung.

Offensichtlich will der Mieter den Verkäufer nur ärgern und treibt alles auf die Spitze. Obwohl er über 5 Jahre dort wohnt, hat er plötzlich über angeblich ungünstige Montage von Steckdosen gelästert, die nicht erkennbar war.

Hat ein Mieter denn gar keine Mitwirkungspflicht?

Einen Gutachter muss er ja wohl akzeptieren. Weiß jedmand, ob ein Gutachter denn Fotos anfertigen darf?

Bekanntlich dienen Fotos immer zur besseren Darstellung von Texten, besonders auch bei einer Wohnung, z.B. Bad ohne Utensilien. (Es stand gar nichts herum!)

Außerdem weiß doch jeder vernünftige Mensch, dass eine Bank berechtigtes Interesse an üblichen Fotos von Wohungsaufteilung und Lichtverhältnissen hat, dass sie jedoch gleichzeitig kein Interesse an persönlichen Sachen in einer Wohnung hat, die noch dazu gar nicht fotografiert werden müssten.

Hat jemand Erfahrung mit derartigen Konstellationen?

Eigentlich wäre es für alle Beteiligten eine große Erleichterung, wenn die Bank mit einem so geringen Aufwand zufrieden wäre, anstatt auf einem zeit- und kostenintensiven Gutachten zu bestehen.

Wer hat Erfahrung mit auf die Spitze getriebener Mietrechtsasymmetrie, v.a. mit Wohnungsgutachten?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 139

dass bestimmte Situationen dies erfordern

Die Wohnung ist ein grundgesetzlich besonders geschützter Raum. Allein schon Besichtigungen durch Kauf- oder Mietinteressenten sind keine angenehme Sache. Wenn dann auch noch Bilder gemacht werden und man dazu womöglich eigens noch die Wohnung verändern soll, ist es gut nachvollziehbar, dass Mieter hier nicht mit machen.

Daher hat die Bank vor Kreditvergabe ein berechtigtes Interesse an der Taxierung der Wohnung, dazu gehört zunächst der Gesamteindruck, auch durch einige Bilder,

Dass ist reine Einbildung der Banker. Sie sollen ihrer eigentlichen Aufgabe nachgehen und Kredite ausgeben und sich mit dem zufrieden geben, was an Unterlagen verfügbar ist. Wenn ein Banker meint, er müsse sich das Objekt ansehen, soll er doch selbst bei einer Besichtigung teilnehmen. Bilder sind überhaupt nicht notwendig.
Fazit: Wenn Du Dir eine bestimmte Wohnung kaufen willst, such Dir eine andere Bank, die nicht solche komischen Vorstellungen hat. Oder eine andere Wohnung, die leer ist und in der Du nach Herzenslust fotografieren kannst.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 124

Hat ein Mieter denn gar keine Mitwirkungspflicht?

Doch. Dem Vermieter + Kaufinteressenten die Tür öffnen und sie in die Wohnung lassen.

Fotos muß er nicht erlauben. Auch einem evtl. Gutachter nicht.

Wenn der Verkäufer keine aktuellen Fotos hat müssen es halt weniger aktuelle tun. In 5 Jahren wird sich die Wohnung ja nicht so sehr verändert haben.

Du weißt schon das Du den bestehenden Mietvertrag übernehmen mußt?

Antwort
von schleudermaxe, 122

Das ist ja ein komischer Verkäufer. Von unseren Hütten gibt es immer Fotos, die wollen doch die Mieter vorab sehen und zeigen den Leerzustand und den Ausblick.

Was bzw. wie hat denn der Vermieter damals gekauft? Dann kennt er ja die Folgen und trägt sie auch, fürchte ich. Vielleicht liegen die Dinger ja in seiner Finanzierungsakte?

Und Mitwirkungspflichten gegenüber der WEG bzw. bei einem Verkauf oder einer etwaigen Nachmietersuche werden mietvertraglich geordnet, bei uns.

Antwort
von Genesis82, 115

Also zunächst bin ich der Meinung, dass Fotos eigentlich nicht benötigt werden, denn die sind im Prinzip kaum aussagefähig. Sie könnten schließlich auch in einer anderen Wohnung aufgenommen worden sein oder "schlechte" Stellen bewusst nicht abbilden. Ich kenne es aber durchaus, dass ein Mitarbeiter der Bank sich die Wohnung selbst kurz anschaut.

Der Mieter möchte vermutlich mit aller Macht den Verkauf verhindern. Denn aus seiner Sicht bedeutet ein neuer Vermieter ein Risiko: Ist er genau so gut in der Abwicklung von Mängeln? Erhöht er womöglich die Miete? Kündigt er im schlimmsten Fall sogar wegen Eigenbedarf? All diese Fragen geistern dem Mieter im Moment sicher durch den Kopf.

Antwort
von schelm1, 108

Was Sie da so schreiben, entgehrt jeglicher Grundlage! Die Bank hat selbstverständlich kein Interesse an der Innenausstattung der Wohnung samt Wandbehängen, die zur Privatsphäre des Mieters gehören.

Für die Bank zählen zur Bewertung Positionen wie Baujahr, Bauzahlenberechnung, Wohnungsgrundriss, Teilungserklärung,  Versicherungsnachweise, Flurkarte, aktueller Grundbuchauszug und dann vielleicht noch je ein Bild von der Vorderseite und der Rückseite des Gebäudes.

Der Mieter fürchtet vermutlich zudem eine Eigenbedarfsklage durch Sie als neuen Eigentümer; nicht auszuschließen wäre auch evtl. Eigeninteresse am Erwerb durch den Mieter und da zieht man naturgemäß schon mal alle Register, die einem Mieter legal zur Verfügung stehen.

Ich habe heute eine 20 Jahre alte Wohnung besichtigt, die ich gerne kaufen würde,

Der Mieter ist damit seiner mietvetraglichen Verpflichtung, zur Erfüllung des Begehungsrechtes im Falle eines beabsichtgiten Verkaufs der Wohnung, folglich nachgekommen.

Mehr dürfen Sie nicht erwarten.

Antwort
von oppenriederhaus, 110

normalerweise müssten der Bank ein Foto der Außenansicht des Hauses und der Grundriss der Wohnung reichen.

Falls noch alte Fotos vorhanden sind, werden die normalerweise auch akzeptiert.

Eventuell noch der Lageplan.

Meiner Meinung nach der der derzeitige Mieter keine Mitwirkungspflicht.

Er ist auch nicht verpflichtet, einen Gutachter reinzulassen.


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