Frage von Hochadelkroete, 50

Grundsteuer nicht in Vorauszahlung eingerechnet aber im Mietvertrag vereinbart ,- muss Mieter zahlen?

Hallo, ich hoffe mir kann jemand hier weiterhelfen. Ich habe meine Mietwohnung seit dem 1.6.2016 vermietet und habe im Mietvertrag drin stehen, dass die Grundsteuer laut Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden kann.

Als Vorauszahlung für die Nebenkosten wurden 75 € vereinbart. Wasser, Heizung und Strom wird in eigener Sache über die Stadtwerke angemeldet. Jetzt ist mir aufgefallen, dass ich die 20 € monatlich Grundsteuer nicht mit eingerechnet habe und wollte den Mietern anbieten, dass diese 20 € monatlich drauf zahlen also 95, € anstatt am Ende des Jahres für die letzten sechs Monate 180 € nachzuzahlen. Da es laut Mietvertrag umgelegt werden kann und die 75 € nur eine Vorauszahlung sind gehe ich davon aus dass das geht. Jetzt haben die Mieter mir gesagt, dass die beim Anwalt erfahren haben dass das für das laufende Jahr nicht geht und erst ab nächstes Jahr Januar 20 € draufgezahlt werden muss. Ist das korrekt? Wo steht das? Mein Bekannter, der eigentlich auch Ahnung hat so wie ich denke, hat gesagt dass das auf jeden Fall am Ende des Jahres mit abgerechnet werden kann und jetzt stehe ich ein bisschen doof da.

Danke für Hilfe :-)

Antwort
von Colombo1999, 20

Im Grunde hast Du mit Deinem Angebot an die Mieter, jetzt zu erhöhen, schlafende Hunde geweckt. Du hättest gar nichts sagen brauchen.

Die Grundsteuer ist umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag entsprechend erwähnt und vereinbart ist. Es würde auch genügen, zu erklären, dass die Betriebskostenverordnung in der geltenden Fassung vom TT.MM.JJJJ Bestandteil des Mietvertrages ist. S. dort § 2:

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/BJNR234700003.html

Sofern die Grundsteuer nicht erwähnt ist, darf sie nicht umgelegt werden.

Wichtig ist auch, dass man, sofern eine Hausverwaltung auch die Mieterverwaltung macht, d. h. die Abrechnung für die Mieter erstellt, den Grundsteuerbescheid in Kopie an die Verwaltung schickt, denn anders hat die Verwaltung keine Kenntnis davon (im Gegensatz zu Heizkosten, Straßenreinigung etc.)

Du kannst also in der Jahresabrechnung die Grundsteuer mit anrechnen und umlegen. Die Vorauszahlungen können dann (nicht jetzt) entsprechend erhöht werden.

Kommentar von Hochadelkroete ,

 Danke, jetzt habe ich es kapiert. Ich brauchte einfach diesen kleinen Satz der bedeutet du kannst am Ende abrechnen und durch die Abrechnung die Kosten geltend machen. Für mich heißt Abrechnung nun nicht gleich das ich auch das einfordern kann. 

 stand da etwas auf dem Schlauch. 

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 27

Da hast Du Dir Mieter eingefangen! Wegen sowas rennen die gleich zum Anwalt? Dann noch viel Spaß damit.

Grundsätzlich ist es aber richtig. Der Anwalt hat recht. Die jetzt vereinbarte Vorauszahlung kann nicht einseitig von Dir erhöht werden, bis die Jahresabrechnung für 2016 fertig gestellt ist.

Diese kann prinzipiell zwei Ergebnisse bringen:

1. Die Mieter bekommen Geld zurück, weil sie in der Summe zuviel voraus bezahlt haben.

2. Die Mieter müssen nachzahlen, weil die Vorauszahlung nicht ausreichte.

Falls Du die Nebenkosten seriös kalkuliert hast, also z. B. auf Basis von Erfahrungswerten der letzten Jahre, gehe mal davon aus, dass von den 7 Monaten der jetzigen Vermietung, 4 warme Monate dabei sind und nur 3 kalte. Falls Oktober und November auch noch einigermaßen mild ausfallen, reicht die jetzige Vorauszahlung aus, um auch noch einen guten Teil der Grundsteuer zu decken. Dann bleibt am Ende nur eine relativ geringe Nachzahlung und das ganze Theater jetzt ist sowieso für die Katz.

Ist die Vorauszahlung auch sonst eher niedrig kalkuliert, sind die Mieter nun selbst schuld, wenn die Nachzahlung nun unerwartet viel höher ausfällt, als ursprünglich gerechnet. Du solltest auf jeden Fall zusehen, dass Du die Abrechnung so frühzeitig wie möglich fertig stellen kannst, denn erst dann kannst Du die Vorauszahlung rechtlich sicher erhöhen. Auf diese Weise vermeidest Du einen zu großen Rückstand für 2017.

Grundsätzlich würde ich Dir bei dieser Sachlage sowieso empfehlen, zu Haus&Grund zu gehen und dort auch eine Vermieterrechtsschutzversicherung abzuschließen. Mit diesen Leuten wirst Du noch öfter Ärger bekommen und bei Haus&Grund kann man Dich individuell und fachlich kompetent beraten. Rechtsberatung ist im Mitgliedsbeitrag enthalten.

Kommentar von Hochadelkroete ,

 Da hast du das vollkommen richtig erkannt. Die haben es sogar geschafft mir von den letzten drei Monaten dreimal verspätet das Geld zu überweisen und hinter der Kaution musst ich auch  Hinter her rennen . Eine Abmahnung habe ich schon geschrieben. Ich habe wirklich überhaupt keine Ahnung davon aber bei Haus und Grund ist dass  nur Beratung und wenn ich einen Anwalt nehmen muss ich die Kosten selber tragen, deshalb überlege ich jetzt eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. 

Im Mietvertrag, den ich lustigerweise von Haus und Grund durch einen Bekannten bekommen habe, steht drin  es ist  die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen ...ist in so einem Standardsatz ... ich hab es halt nur bei der Vorauszahlung nicht mit einberechnet und daran ziehen die sich jetzt halt auf und sagen dass ich das auch nicht mehr kriege für dieses Jahr.  Und auch nicht nach fordern kann. 

Kommentar von Hochadelkroete ,

 Es wäre einfach schön wenn mir jemand sagen kann ob ich es am Ende des Jahres abrechnen kann und mir die fehlenden 60 € wieder holen kann  seit Juni oder ob ich es nur für nächstes Jahr dann um 20 € monatlich erhöhen kann 

Kommentar von anitari ,

Ich versuch's noch mal.

Nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellst Du eine Betriebskostenabrechnung oder läßt einer erstellen über alle Betriebskosten die Vereinbart sind bzw. anfallen. Unter anderem die Grundsteuer.

Ergibt diese Abrechnung eine Nachzahlung darfst Du die Vorauszahlungen erhöhen. Um 1/12 des Nachzahlungsbetrages. 

Kommentar von Hochadelkroete ,

 O. k. ich will euch echt nicht aufregen aber entweder bin ich zu blöd oder ich interpretiere da viel zu viel rein. Mir ist bewusst dass ich das erhöhen kann ab nächstes Jahr, das macht ja auch Sinn und die haben mir auch gesagt, die werden das dann ab nächstes Jahr zahlen die 20 € mehr. Aber es geht mir darum ob ich bei der Abrechnung im Dezember die 140 € von diesem Jahr ( Juni bis Dezember) mit einholen darf oder ob ich nur ab nächstes Jahr dann den angemessenen Betrag bekomme - nur darum geht es mir. 


 Denn dann wäre das Geld was mir seit Juni für die Grundsteuer nicht mit eingerechnet wurde ja flöten gegangen.  Wäre dann halt so hab ich Pech aber nur das möchte ich wissen oder ob ich eine Abrechnung machen kann und sagen kann "hier Leute ich Krieg noch 140 € von Juni  an in der Abrechnung" Und ab 2017 wird generell für 90 € gezahlt !


 Ich weiß nicht vielleicht hab ich mich auch blöd ausgedrückt aber bei euch klingt das so als wenn dieser Betrag nicht nachträglich eingefordert werden kann im Rahmen der Abrechnung , weil es in den Vorauszahlungen nicht mit drin stand auch wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde die zu niedrige Vorauszahlung  dann mein Pech ist.



 Von der künftig dann angemessenen Vorauszahlung rede ich ja gar nicht mehr !


 Noch mal vielen vielen Dank und ich hoffe dass noch einer  antwortet :D


 Im übrigen wird diese Abrechnung einen zu niedrig gezahlten Betrag von 140 € darstellen und wenn ich davon nur ein zwölftel nehmen kann müssten die ja nur 11 Euro mehr zahlen ab Januar :-/

Kommentar von bwhoch2 ,

Dann nochmal ganz klar:

Ja, natürlich darfst Du die Grundsteuer 2016 in Deine Jahresabrechnung für 2016 einbringen. Hat nur niemand so klar geschrieben, weil es so selbstverständlich ist.

Wenn die Mieter so dumm sind und nicht jetzt schon freiwillig mehr zahlen, dann eben mit einer umso höheren Nachzahlung.

Aber Achtung: Du wirst es nicht schaffen, die Jahresabrechnung schon im Januar fertig zu stellen und erst mit Übergabe der Jahresabrechnung darfst Du mehr verlangen. Verlangst Du schon ab Januar mehr, werden sie gleich wieder zum RA rennen. Aber wer weiß, vielleicht hast Du Glück, aber es wäre auch zu deren Vorteil, nur die sehen das nicht.

deshalb überlege ich jetzt eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. 

Mach das über Haus&Grund. Da im Mitgliedsbeitrag schon die Rechtsberatung enthalten ist, kostet die RSV dort deutlich weniger. Überdies wird Dir dieser Verein immer kundige Anwälte empfehlen und diese wiederum haben auch einen erheblich besseren Draht zu dieser Versicherungsgesellschaft, als zu irgend einer und somit erhalten sie auch leichter, wenn es gebraucht wird, die Deckungszusage.

Iss jetz klar?

Kommentar von Hochadelkroete ,

Ja jetzt iss klar. Danke !! Rufe gleich erst mal bei Haus und Grund an !

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 33

Ob die Grundsteuer in die Vorauszahlungen einberechnet wurde ist egal, entscheidend ist ob die Umlage vertraglich vereinbart wurde.

Während des laufenden Abrechnungszeitraumes darfst Du, ohne Zustimmung der Mieter, die monatlichen Vorauszahlungen nicht erhöhen.

Da hat der Anwalt der Mieter recht.

Du darfst Du Grundsteuer aber, da vertraglich vereinbart, bei der nächsten Abrechnung abrechnen und dann, wenn sich eine Nachzahlung ergibt, die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen.

Da hat der Bekannte recht.

Du scheinst Neuling in Sachen Vermietung zu sein, darum empfehle ich die Mitgliedschaft´bei Haus &  Grund.

Kommentar von Hochadelkroete ,

 O. k., erst mal danke. Verstehe ich das dann richtig, dass ich am Ende des Jahres die fehlenden 120 € bei der Nachberechnung einfordern kann ( im Mietvertrag steht drin dass die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen ist ist so ein Standard Mietvertrag )und aufgrunddessen ab nächstes Jahr um 20 € generell erhöhen? Oder bleibe ich auf den 20 € monatlich für die letzten sechs Monate jetzt sitzen? Da die Mieter sich selber bei den Stadtwerken anmelden und ich nichts mit Strom  Heizung und so zu tun habe geht es bei den Kosten zum Abrechnen im Dezember wirklich maximal um die Nebenkosten und Grundsteuer und die liegen halt bei 95 €  wovon eben nur die 75 € die Vorauszahlung sind. 

Kommentar von anitari ,

Verstehe ich das dann richtig, dass ich am Ende des Jahres die fehlenden 120 € bei der Nachberechnung einfordern kann

Jein.

Du mußt nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung über die Vorauszahlungen erstellen.

Ergibt sich daraus eine Nachzahlung kannst Du die monatlichen Vorauszahlungen für den Mieter erhöhen.

Noch mal der Rat die Mitgliedschaft bei Haus & Grund.

Dir hier alle Feinheiten in Sachen Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung zu erklären geht nicht.

Du kannst natürlich auch eine Firma mit der Abrechnung beauftragen.

Kommentar von Hochadelkroete ,

Okay - das heißt ich kann nur erhöhen für nächstes Jahr aber nicht fehlendes zurück fordern? Das heißt ich kalkuliere besser gründlich , weil was ich zu wenig bekomme kann ich nicht mal abrechnen. Danke mit Haus und Grund . LG

Kommentar von Hochadelkroete ,

 Ist eine kleine Mietwohnung und die einzige. Ich dachte eigentlich das läuft harmonisch ab. 

Okay - das heißt ich kann nur erhöhen für nächstes Jahr aber nicht fehlendes zurück fordern?

Das kann ich aus den Beitrag nicht ganz entnehmen. Auf der einen Seite sagst du du kannst erst ab dann erhöhen, was ja o. k. ist aber dann sprichst du auch von einer Nachzahlung. Kann ich die Nachzahlung denn nun gelten machen wenn ich zu gering kalkuliert habt oder nicht? Das erschließt sich mir aus dem Beitrag nicht so :)

Das heißt ich kalkuliere besser gründlich , weil was ich zu wenig bekomme kann ich nicht mal abrechnen.

Danke mit Haus und Grund . Werde mich morgen mal melden aber wenn es echt vor Gericht geht würden die ja schon auch kein Rechtsbeistand liefern. Deshalb überlege ich schon lieber eine mit Rechtschutzversicherung abzuschließen oder was meinst du . LG
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Kommentar von anitari ,

Danke mit Haus und Grund . Werde mich morgen mal melden aber wenn es echt vor Gericht geht würden die ja schon auch kein Rechtsbeistand liefern.

Ne, aber dir die grundlegenden Sachen zu Nebenkosten erklären bzw. sogar die Abrechnung für dich machen.

So das es erst gar nicht zu einem Rechtsstreit kommt.

Wie gesagt, hier kann man dir das nicht alles erklären.

Da mußt Du dich schon selber auf den Hosenboden setzen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 16

Mein Bekannter, der eigentlich auch Ahnung hat so wie ich denke, hat
gesagt dass das auf jeden Fall am Ende des Jahres mit abgerechnet werden
kann 

und der hat völlig recht, der Anwalt nicht.

Bei der nächsten turnusmäßigen Abrechnung setzt du den anteiligen Jahresbetrag in die Kosten mit ein.

Gemäß Urteil des BGH v. 10.2.16 reicht es aus, dass  der Mieter sämtliche angefallenen Betriebskosten zu zahlen hat, wenn allein schon im MV steht, dass
er Betriebskosten zahlt. Es muss also keine bzw. nicht eine vollständige Auflistung der Arten im MV drin stehn.

Kommentar von albatros ,

Nachtrag: Dass du in der Kalkulation der monatlichen Summe der Vorauszahlung für BK die GS übersehen hast, ist nicht tragisch, nur dass du halt für das lfd. Jahr für den Mieter diese voll verauslagen musst. Nach erfolgter Abrechnung für den derzeitigen Abrechnungszeitraum darfst du ab übernächstem Monat nach Zustellung der Abrechnung die Vorauszahlungen anpassen, ob's dem Mieter gefä#llt oder nicht.

Kommentar von Hochadelkroete ,

Danke :) ich hab es endlich kapiert 

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 8

Bist du der Wohnungseigentümer einer ETW in einer Wohnanlage oder selbst Mieter, der seine Mietwohnung untervermietet hat?

Sind Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mieter Vereinbart, so legt der Vermieter eine monatliche BK-Vorauszahlung in angemessener Höhe im Mietvertrag fest. Dabei sind die Einzelpositionen der BK anzugeben oder auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen. Die Umlageschlüssel in der Regel nach m² Wohnfläche und der Abrechnungszeitraum sind ebenfalls zu vereinbaren. Fällt dir jetzt auf, dass eine Position der BK nicht berücksichtigt wurde, dann kannst du dem Mieter anbieten die monatliche BK-Vorauszahlung anzuheben. Stimmt der Mieter zu, dann wäre die neue BKVZ in Zukunft zu entrichten. Stimmt der Mieter nicht zu, verbleibt es bei der aktuellen Vereinbarung.

Nach dem 12-monatlichen Abrechnungszeitraum oder nach Ende des Kalenderjahres erfolgt eine Abrechnung der Betriebskosten. Darin wären, wenn wie hier vereinbart, auch die Kostenanteile der Grundsteuer zu erfassen und gegebenenfalls der Mieter zu einer Nachzahlung aufzufordern. 

Kommentar von Hochadelkroete ,

Ich bin  Wohnungseigentümer einer ETW in einer Wohnanlage. Die Anmeldung Strom und Wasser Erfolg bei den Stadtwerken und der Verbrauch der Heizkosten wird durch alle Mieter anteilig auf die qm durch die Stadtwerke aufgeteilt- deshalb mussten die sich selber bei den Stadtwerke anmelden und mit diesen Kosten hab ich nix zu tun. (Eigene Heizkessel für alle vier Eigentümer des Hauses)

Was ich bekomme sind die Nebenkosten und Betriebskosten.

Danke für Deine Hilfe.

Hab es verstanden.

LG

Kommentar von Gerhart ,

Die Betriebskostenverordnung spricht im § 2 nur von "Betriebskosten" > "Nebenkosten" sind aber umgangssprachlich und daher mit den Betriebskosten gleichzusetzen.

Antwort
von ArminSchmitz, 26

Viele Vermieter berechnen die Vorauszahlungen nach dem Grundsatz "Pimaldaumenmalomasgeburtstag", will meinen, ohnehin nicht präzise. Wenn Nebenkostenarten vertraglich vereinbart wurden, können sie auch als Nebenkosten abgerechnet werden. Ob sie in der internen Kalkulation des Vermieters zur Vorauszahlungshöhe enthalten waren ist dabei ohne Bedeutung.

Bei der Erhöhung von Vorauszahlungen spricht das BGB von einer Abrechnung. Das meint der Anwalt wahrscheinlich.

https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html



Kommentar von Hochadelkroete ,

  Woher weißt du das alles eigentlich? 

Kannst du mir sagen was mit dem Abs. 6 gemeint ist? Es wäre ja ein Nachteil für den Mieter, da er nun mehr zahlen muss. Wenn es so stimmt wie du sagst und ich habe mir gerade alles durchgelesen, wie kann der Anwalt sagen das kann ich nicht zurückfordern? Wie ich das verstanden habe könnte ich es von Beginn des nächsten Kalenderjahres zurückfordern wenn sie seitdem dort gewohnt hätten. 

 Was meinst du mit: Bei der Erhöhung von Vorauszahlungen spricht das BGB von einer Abrechnung. Das meint der Anwalt wahrscheinlich.

 Danke erst mal für deine Hilfe, ich hoffe ich kann mich mal revanchieren. 

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