GmbH/UG gründen, Haus kaufen und von GmbH mieten?
Ich habe mir folgendes überlegt, es ist ja ärgerlich, wenn ich ein Haus kaufe und vermiete an andere Personen, kann ich diverse Kosten und Abschreibungen steuerlich geltend machen, wenn ich es selbst nutze, nada. Zudem, wenn ich das Haus einmal verkaufen möchte, z.B. innerhalb der Familie, fallen Grunderwerbsteuer und weitere Kaufnebenkosten an.
Die Idee: Eine natürliche Person gründe eine UG oder GmbH, statte sie mit genügend Eigenkapital aus um sich ein Haus zu kaufen. Die Person miete das Haus von der Gesellschaft. Die Mieteinnahmen sind das einige Einkommen der Gesellschaft. Dieses Einkommen ist steuerpflichtig, aber sämtliche Kosten der Immobilie mindern den Gewinn, Abschreibungen sind absetzbar. Sollte die Person das Haus verkaufen wollen, wird die GmbH verkauft und der Gewinn daraus wäre durch die Person aber zu versteuern. Der Käufer müsste keine Grunderwerbsteuer bezahlen (die hierzulande ja stetig steigt).
Kann jemand die Vor- und Nachteile aus so einem Konstrukt überschauen? Danke schon mal.
4 Antworten
Nur Ergänzungen zu wfwbinders Kommentar:
Macht die GmbH Verluste bei der Vermietung ist irgendwann auch die Existenz in Gefahr. Überschuldung/Zahlungsfähigkeit führen zur Insolvenzanmeldung.
Außerdem um hier den Vergleich zwischen der Vermietung und der Eigennutzung tatsächlich machen zu können: Bei der Vermietung werden ja nicht nur die Werbungskosten berücksichtigt, sondern auch die Einnahmen.
Da sieht das dann schon mal ganz anders aus. Wir hatten früher die Regel im Steuerrecht, dass eine eigengenutzte Wohnung mit fiktiven Mieten und dafür Werbungskosten zum Ansatz kam.
Diese Regel wurde immer uninteressanter. Die Leute haben kaum davon Gebrauch gemacht.
Die Grunderwerbsteuer fällt im Familienkreis oft nicht an. Da bitte selber mal in das Gesetz gucken.
Was bleibt sind natürlich Notariatskosten und Grund Kosten im Grundbuch.
Übrigens: Schon mal überlegt welche Kosten eine GmbH/UG jährlich verursacht?
Veröffentlichung der Bilanz mit Bericht. Bilanz- und Berichtserstellung. Buchführungspflicht.
Auch das Steuersparmodell der nicht gewerblichen GmbH & Co KG für die reine Vermögensverwaltung dürfte inzwischen den Tatbestand des Gestaltungsmissbrauchs erfüllen. Da ging es nicht um selbst genutzte Immobilien. Die hat man da raus gehalten - In aller Regel, soweit ich Einblick hatte.
Dann lies Dir mal den § 1 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz durch.
Diese Vorschrift behandelt ganz genau Deinen Fall: Eine Gesellschaft hat Grundbesitz, und die Anteile an der Gesellschaft gehen durch Kauf auf eine andere Person über.
Okay also müssten pro Forma mehr als 5% der Anteile zurückgehalten werden.
Da kann ich Dir nur empfehlen, Dich von einem Steuerberater beraten zu lassen. In diesem Gäming- und Hausaufgabenforum wirst Du keinen antreffen, und wenn doch, wird er sicherlich keine Beratung für lau öffentlich machen.
Die Idee ist, wie man heute sagt, suboptimal.
Der Abzug der Kosten durch eine selbstgenutzte Immobilie, ist nur dann sinnvoll, wenn sie zu Verlusten führen würde.
Wenn aber eine UG, oder GmbH Verluste macht, hat der Eigentümer nichts davon. Wenn aber Gewinne entstehen, weil die Miete höher ist als die Kosten, würde er bei einer Privat gehaltenen Immobilie nichts zahlen, hier aber die GmbH bluten müssen.
Der Verkauf einer Immobilie wäre nach 10 Jahren steuerfrei, der Verkauf einer selbstgenutzten ohnehin, wenn man vor dem Verkauf nicht noch fremdvermietet.
Also dringend nochmal die Idee udn die eigene Position überprüfen.