Frage von lextra79, 91

Gibt es einen Sonderkündigungsgrund für Mietverträge mit Mindestmietdauer?

Ich war gestern bei einer guten Freundin zu Besuch. Sie ist total verzweifelt. Wie es manchmal so ist/scheint, kommt ein Unglück selten allein. Kurz zusammengefasst: Im Herbst 2015 zieht sie mit ihrem Freund in eine Wohnung und beide unterschreiben einen Mietvertrag, der frühestens zu September 2017 zu kündigen geht. (beidseitiger Verzicht auf Kündigungsrecht oder so ähnlich). Jetzt kam im Frühjahr diesen Jahres die Trennung und er packt seine Sachen und zieht 500km weg. Für sie ist es jetzt schon schwer, die Miete zu stemmen. Zu allem Übel kommt vorige Woche auch noch die Kündigung vom Arbeitgeber. Einige Fälle hab ich hier schon gefunden. Die waren aber meist nicht passend (kein wichtiger Kündigungsgrund) bzw veraltet. Gibt es für sie überhaupt eine Möglichkeit, vorzeitig aus diesem Vertrag zu kommen, ohne auf die Kulanz des Vermieters hoffen zu müssen? Er hat sich damals "vorsichtshalber" auch noch die Bürgschaft ihrer Eltern in den Vertrag geholt. Bevor sie nächste Woche den Vermieter direkt anruft (hängt noch ne lahme Hausverwaltung dazwischen) mit nichts als die Hoffnung auf Mitgefühl, wollte ich hier euch nochmal fragen. Danke im Voraus

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, 22

Einen Sonderkündigungsgrund gibt es nur, wenn Deine Freundin arbeitslos wurde, also gekündigt wurde und sie eine neue Arbeit nur ganz weit weg finden konnte, sodass ein Umzug unumgänglich ist.

Bleibt aber das Problem, dass es noch ihren Ex-Freund als Mitmieter gibt. Auch wenn dieser inzwischen 500 km entfernt wohnt, würde es wohl sehr schwer fallen, auch für ihn einen solchen Kündigungsgrund zu (er-)finden. Dazu fehlen wohl alle Nachweise.

Somit kann die Wohnung sowieso nur durch beide Mieter gemeinsam gekündigt werden und zwar zunächst unter Einhaltung des Kündigungsverzichts bis Herbst 2017.

Deine Freundin braucht nun schnellstmöglich eine schriftliche Vollmacht des Ex-Freundes, dass sie alle Rechtshandlungen zu dem gemeinsamen Mietvertrag allein ausführen darf. Dabei spielt natürlich die Frage eine Rolle, wer zu Mietbeginn die Kaution bezahlt hat. War es der Ex-Freund oder zumindest teilweise, steht ihm nach einem geordneten Ende des Mietvertrags auch der entsprechende Anteil aus dem Rückzahlungsbetrag zu. Also, Vollmacht besorgen!

Dann mit den Eltern zusammen zum Vermieter gehen, die Situation erklären und ihn fragen, unter welchen Umständen er zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags bereit wäre. Denkbar wäre zum Beispiel, dass die Freundin passende Nachmieter suchen darf. Der Vermieter ist zwar nicht verpflichtet, auch nur einen der Vorschläge zu akzeptieren, aber es wäre schon mal ein erster Schritt.

Findet sich ein Nachmieter z. B. zum 1. Februar 2017, könnte man dem Vermieter anbieten, dass er die Miete bis einschließlich Februar bekommt, also einen Monat Überzahlung, wenn er im Gegenzug auch die Kaution spätestens Ende Februar zurück zahlt, sofern die Wohnung ordentlich übergeben wurde. Er hätte dadurch eine zusätzliche Miete als Lohn fürs Entgegenkommen und das könnte ihn anspornen, nicht nur zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung bereit zu sein, sondern auch einen Nachmieter zu akzeptieren. Auf diese Weise also den Vermieter zu Kulanz zu motivieren.

Die Eltern sind jedenfalls ganz wichtig dabei. Tritt Deine Freundin gemeinsam mit ihren Eltern auf, verstärkt das ganz erheblich ihre Position, denn treten drei erwachsene und vernünftige Menschen gemeinsam jemandem freundlich und höflich gegenüber, wirkt das ganz anders, als wenn Deine Freundin allein daher kommt. Der Vermieter wird überdies froh sein, dass er damit die Garantie erhält, die Miete ohne Verzug zu bekommen und am Ende nicht noch darum streiten zu müssen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Antwort
von lextra79, 19

Ich sollte noch erwähnen, dass sie in der jetzigen Stadt keine sozialen Kontakte hat und das ihr Berufszweig, ohne ins Detail zu gehen, nicht soo verbreitet ist. Der Suchradius is dementsprechend groß. Danke schonmal für die Antworten.

Antwort
von schelm1, 31

Der inzwischen ausgezogen Freund haftet voll umfänglich für die Zahlung der Miete als Solidarhafter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, das übrigens nur beide gemeinsam fristgerecht kündigen können.

Da die Freundin einstweilen künftig mittellos ist, trifft die volle Wucht der Zahlungsverpflichtung nun den Ex-Freund, an den sich der Vermieter halten dürfte, sofern bei der Mieterin nichts zu holen wäre.

Die Kautionsbürgschaft der Eltern dauert bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fort.

Daraus kann sich der Vermieter dann insoweit bedienen, als zum Ende des Mietverhältnisses Beträge aus Zahlugnnn oder Renovierungsforderungen offen bleiben.

Die Sorgen liegen folglich zunächst einmal und primär ca. 500 km entfernt.

Dort wird es in Kürze ein böses Erwachen geben!

Kommentar von bwhoch2 ,

In der Frage ist von Bürgschaft der Eltern, nicht aber von Kautionsbürgschaft die Rede. Ich würde eher annehmen, dass die Kaution ganz normal eingezahlt wurde und die Eltern für alle finanziellen Forderungen aus dem Mietverhältnis bürgen, was bedeuten würde, dass sich, wie üblich der Vermieter aussuchen kann, von wem er nun die rückständige Miete verlangen wird.

Von der Mieterin oder deren 500km entfernt wohnenen Ex-Freund.

Als Vermieter würde ich mich direkt an die Bürgschaftsgeber wenden und die Zahlung der rückständigen Miete einfordern.

Dabei würde ich direkt auf die evtl. Folgen bei Nichtzahlung hinweisen:

1. Fristlose Kündigung, aber Pflicht zur Weiterzahlung der Miete bis Herbst 2017 (Konsequenz evtl. 9 Monate doppelte Miete)

2. Keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

3. Gerichtliches Mahnverfahren gegen alle drei Beteiligten bis hin zur Zwangsvollstreckung, was wiederum für einen negativen Schufa-Eintrag sorgt und zwar ggf. nicht nur bei der Mieterin, sondern auch bei ihren Eltern.

4. Nicht zuletzt, erhebliche Mehrkosten u. U. auch für eine Zwangsräumung.

Wer ein bisschen weiter denkt, kann sich die Konsequenzen für die nähere Zukunft gut ausmalen.

Somit liegen die Sorgen nicht 500 km entfernt sondern ganz, ganz nah. Die Eltern sollten jetzt ihre Tochter unterstützen.

Kommentar von schelm1 ,

Um das zu verifizieren, sind die Angaben des Fragestellers (Freund der Mietrein) viele zu vage und führen damit zu einer zunächst vollkommen fruchtlosen Spekulation!

Was bedeutet schon "als Bürgen reingeholt"? - für die Kaution oder die Zahlung der Miete?

Was wäre die Bürgschaft einstweilen wert, wenn z.b. nicht § 770 und 771 BGB ausgechlossen wären oder der Bürge sich durch Hinterlegung des Bürgschaftbetrages aus der Bürgschaft befreien könnte. - alles dies bedeutet für den Vermieter zunächst mal keine "Kohle"

Niemand kennt den Inhalt und den Zweck der Bürgschftserklärung, auf der Sei ein Vermutung stützen.

Aufgrund besseren Wissens steht insoweit zunächst nur fest, das der Mietvertrag bei Ablauf der getroffenen Kündigungsvereinbarung, deren Wortlaut vom zulässigen Kündigungstermin übrigens auch nicht so ganz klar sein dürfte (zum Ablauf oder nach Ablauf?), durch Kündigung beider Mieter gemeinsam erfolgen kann.

Fest steht auch, dass im Hinblick auf die Unkenntnis des Bürgschaftinhaltes für die Bürgen positiv der gesetzlich geschützte Normalfall (Vorausklage etc.) anzunehmen wäre, dass der Vermieter nun doch zunächst mal auf den Mitmieter zurückgreifen dürfte, weil die anwesende Mieterin bekanntlich aufgrunder anstehender Abeitslosigkeit künftig zunächst einmal "fruchtlos" ist.

Ganz sicher ist, das der augezogene Mitmieter solidarisch haftend zur Zahlung der Gesamtmiete verpflichtet ist.

Die Eltern können die Tochter in jeder nur denkbaren persönlichen Hinsicht unterstützen, ohne dadurch den "Geflohenen" finanziell zu begünstigen!

Als ein alterfahrener Vermieter geht man stets den Weg des einfachen und des schnellen Gelderfolges und hebt sich gestellte Sicherheiten bis zum dem Zeitpunkt auf, zu dem dem der eigentliche Verlust incl. Kosten der Rechtsverfolgung bei Beendigung des Mietverhältnisses feststeht!

Dies ist derzeit nicht gegeben!

Alles anderer wäre graue Theorie und "Spökenkiekerei!

Folglich tritt der gewiefte Vermieter einstweilen an den "Flüchtigen" heran um dort "Honig zu saugen"!

Ein Sonderkündigungsrecht, auf das die Frage ausgerichtet ist, besteht, der Schilderung des Sachverhaltes nach, nicht!

Kommentar von FragtnichtWer ,

Hallo!

Ich bin die besagte Freundin. Meine Eltern bürgen für alle finanziellen Forderungen des Mietverhältnisses, genau wie bwhoch2 sagt. Der Exfreund zahlt zum Glück weiterhin die Hälfte der Kaltmiete. Hat mir aber oft gedroht, er würde die Zahlung einstellen. Ich bin mir aber darüber bewusst, dass er als Hauptmieter genauso in der Pflicht steht zu zahlen und hab ihm geantwortet, dass er nicht mir, sondern dem Vermieter droht nicht zu zahlen. Einig sind wir uns darüber, dass wir einen großen Fehler begangen haben, als wir den Langzeitmietvertrag mit Kündigungsverzicht unterschrieben haben. Leider haben meine Eltern auch dafür unterschrieben, nicht vorauszuklagen: "Wir übernehmen hiermit gegenüber dem Vermieter in freiwilliger Weise die selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbefristete Bürgschaft der Erfüllung der dem Mieter nach diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen unter Verzicht auf das Hinterlegungsrecht, die Einreden der Vorausklage, Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit bereits auf erstes Anfordern". Demnach sehe ich auch nur noch die Möglichkeit, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.

Vielen Dank für die Antworten! 

Kommentar von schelm1 ,

Na immerhin zeigt Ihre Antwort nun die vorhandenen  Mindesterfordernisse der Bürgschaft auf.

Fehlt nioch die klare Edfiituion darüber, ob die Bürgschft auch die sTelölung der kaution enthälkt oder diese gesondert abgesprochen bzw. gestellt wurd.

Beinhaltet die Bürgschaft auch die Kaution, so könnte sie sich auch aussschließlich darauf, dies vor allem der Höhe nach beschränken!

Sie brauchen juristischen Rat, damit Sie da keine Fehler aufgrund voreiliger Schlüsse machen, die Ihre Eltern zu Zahlungen veranlassen, die normalerweise der "Flüchtige", auch für mangels eigener Masse, für Sie mit zu leisten hat.

Antwort
von Zakalwe, 31

Jetzt kam im Frühjahr diesen Jahres die Trennung und er packt seine Sachen und zieht 500km weg.

Auch wenn er nicht mehr dort wohnt: Er ist weiterhin genauso zur Zahlung der Miete verpflichtet wie sie auch, denn schließlich hat auch er weiterhin einen gültigen Mietvertrag. Wird nur ein wenig schwierig, diesen Anspruch durchzusetzen, wenn er sich weigert.

Ansonsten kann man nur auf die Kulanz des Vermieters hoffen, oder vielleicht untervermieten, wie von NSchuder vorgeschlagen.

Antwort
von NSchuder, 40

Trennung oder Verlust der Arbeitsstelle ist kein Kündigungsgrund - zumal sie ja schriftlich auf das Kündigungsrecht bis September 2017 verzichtet hat.

Sie kann jetzt also nur auf das Verständnis des Vermieters hoffen.

Alternativ kann sie die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten. Dazu muss sie aber auch den Vermieter informieren.

Ansonsten wird sie ja vielleicht schnell eine neue Stelle finden oder vielleicht können die Eltern sie finanziell unterstützen. Außerdem bekommt sie ja Leistungen vom Amt.

Kommentar von schelm1 ,

Sie übersehen die uneingeschränkte Verpflichtung des ausgezogenen Ex-Freundes als Solidarhafter zur Zahlung der vollständigen Miete! Bei der verbleibenen Mieterin stehen die Zeichen auf Arbeitslosigkeit und damit für den Vermieter auf "Fruchtlosigkeit" hinsichtlich von Zwangsmaßnahmen.

Der wird sich folglich an den reisefreudigen Mieter in ca. 500 km Entfernung halten.

Kommentar von NSchuder ,

Selbstverständlich ist der Ex-Freund nicht automatisch aus der Sache raus- nur weil er ausgezogen ist. Schließlich hat er den Mietvertrag und die Klausel mit dem Kündigungsverzicht ebenso unterschrieben.

Die Frage war aber ja "gibt es ein Sonderkündigungsrecht?" und nicht "wer zahlt künftig die Miete?" 

Bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag haften beide Mieter gesamtschuldnerisch für die Miete. Wenn die Freundin die Miete also nicht alleine aufbringen kann, dann kann sie sich an ihren Ex-Freund halten. Wenn dieser allerdings auch kein Geld hat... 

Kommentar von schelm1 ,

Da gibt es kein Sonderkündigungsrecht! Verträge sind einzuhalten; sogar Mietverträge!

Antwort
von ScharldeGohl, 36

Laut Vertrag kann der Vermieter auf der Erfüllung des Vertrages bestehen. Allerdings könnte man mit ein bisschen Menschlichkeit vorausgesetzt, davon ausgehen dass wenn man dem Vermieter die komplette Geschichte so erzählt, er doch ein Einsehen haben könnte.

Kommentar von schelm1 ,

Unmenschlich ist es höchstens, seinen Vertragspartner auf Mieterseite auf der Mietzahlungsverpflichtung alleine sitzen zu lassen, in dem man sich durch "Flucht" zu entziehen versucht!

Was hat denn der Vermieter mit dem unvermittelten Sinneswandel eines Angehörigen der Mietpartei zu schaffen?

Vielleicht muß der Vermieter aus der Miete seinen Bankverpflichtungen nachkommen!?!

Glauben Sie ernsthaft, dass dort jemand "ein bischen Menschlichkeit" oder Verständnis für das zerrüttete Gefühlsleben der Mieter aufbringt?

Kommentar von ScharldeGohl ,

ja, es soll definitiv noch Menschen geben, und das nicht zu wenig, die doch irgendwo ein menschliches Verständnis für solche Umstände haben und dann Gnade vor Recht ergehen lassen. Auch wenn sie vielleicht andere Erfahrungen gemacht haben, muss das nicht auf die Allgemeinheit zutreffen. wenn ein Vermieter wirklich keine andere Chance hat, als auf der Erfüllung des Vertrages zu bestehen, dann ist das ebenso. Allerdings ist es immer besser, miteinander zu reden.

Kommentar von schelm1 ,

Die Vermietung scheint nicht Ihr Hauptgeschäft zu sein!?!

Das mit "Gnade vor Recht" müssen Sie mal der Hausbank des Vermieters vor der Zwangsversteigerung wegen fehlender Mieteinkünfte erklären!

Kommentar von ScharldeGohl ,

allein diese übermäßige Verwendung von Ausrufezeichen und Fragezeichen macht sie schon zu einem recht unangenehmen Zeitgenossen. Vielleicht sollten Sie über diese Verwendung auch noch mal eindringlicher nachdenken, denn s dürfte auch in Ihrem Interesse liegen dass man sie als Diskussionspartner wahrnimmt und nicht gleich wieder Lust verspürt, die Frage weg zu klicken. Dass ein Vermieter auch zumindest zeitweise Mietausfälle erleiden muss, gehört zum sogenannten unternehmerischen Risiko. Nein, Vermietung ist nicht mein Hauptgeschäft, aber ich kenne aus beruflichen Gründen eine größere Anzahl Vermieter, und die bilden eben auch unter anderem Rücklagen, um solche Mietausfälle ab Federn zu können. Das nennt man wirtschaftliches Arbeiten. Ich kann mir doch nicht erlauben als Vermieter, dass mich eine mögliche Problematik mit einem Mieter und dessen Zahlungsproblemen in finanzielle Probleme reißt? und wie gesagt, wenn man aus menschlichen Gründen einen Zahlungsaufschub oder eine Teilzahlung gewährt, sollte einen das nicht gleich in den Abgrund reißen.

Kommentar von ScharldeGohl ,

ich lese gerade noch das Wort Zwangsversteigerung. Wenn sie so Wirtschaften als Vermieter, dass eine einzige ausfallende Miete sie sofort an den Rand einer Zwangsversteigerung bringt, dann sollten Sie sich vielleicht lieber eine andere Beschäftigung suchen. ein solventer Vermieter bildet Rücklagen für so etwas.

Antwort
von Miete187, 43

Die Mindestmietdauer ist genau dafür gedacht, so kann der Vermieter mit den Einnahmen fest rechnen. (Bei Gewerbeimmobilien auch üblich)

Der Vermieter/Mieter hat einen Vertrag der zu erfüllen ist.

Rauskommen ja, aber die Miete muss bezahlt werden.Sorry.

Wenn die Kündigung kommt müsste nicht das Amt die Wohnung zahlen???

Kommentar von schelm1 ,

Wer sagt, dass eine Kündigung kommt?

Da existiert immherhin noch ein zweiter Mieter, der zur vollständigen Zahlung der Gesamtmiete als Solidarhafter verpflichtet ist!

Kommentar von Miete187 ,

Nee, die Kündigung vom Arbeitgeber hat sie geschrieben.

Kommentar von bwhoch2 ,

Sie hat gekündigt? Hat sie denn keine neue Arbeitsstelle?

Das nennst du dann Unglück? Da fällt mir aber ein anderer Ausdruck ein!

Kommentar von Miete187 ,

Sie schreibt:

Zu allem Übel kommt vorige Woche auch noch die Kündigung vom Arbeitgeber

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