Frage von HerrVonRibbeck, 50

Gibt es eine konkrete Definition/Abgrenzung von 'abschreckendem Verhalten' und 'sachlicher Information' im mietrechtlichen Sinn?

Der Mieter einer Eigentums-Wohnung, welche zur Veräußerung ansteht, ist schwerstkrank. Schon rein optisch gleicht er einem Menschen, der dem Tod näher als dem Leben ist.

Er infomiert Kaufinteressenten darüber, dass ihm aufgrund seines gesundheitlichen Zustandes ein Auszug aus der Wohnung unmöglich und unter Berücksichtigung dieser besonderen Härte auch nicht zumutbar ist.

Nun wurde er vermieterseits abgemahnt. Zu Recht? Zu Unrecht?

In welchem Falle gilt das Verhalten eines Mieters als abschreckend und damit vertragsverletzend und wann ist es als sachliche Information zu werten?

Ich suche konkrete Definitionen / Abgrenzungen. Vielen Dank für Eure Hilfe.

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Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 9

Es gibt sicherlich keine konkrete Definition, aber an Deinem Beispiel könnte man den Unterschied gut festmachen:

1. Dein Fall: Der Mieter kann die Abmahnung getrost ignorieren. Sollte er eine fristlose Kündigung deswegen aufgrund eines weiteren Auskunftsfalls bekommen, könnte er unter Hinweis auf seine tatsächlich vorhandene Krankheit, die auch nicht zu übersehen ist, dieser Kündigung widersprechen. Oder er widerspricht und wartet einfach ab. In jedem Fall müßte der fristlosen Kündigung eine Räumungsklage folgen und da sieht es für den Vermieter sehr schlecht aus.

2. Ein Mieter behauptet, schwer krank zu sein. Niemand, schon gar nicht der Vermieter wußte bisher davon. Der Mieter geht zwar nicht zur Arbeit, aber man kann regelmäßig beobachten, wie er putzmunter in Sportklamotten das Haus verläßt und seine Runde mit dem Fahrrad oder laufenderweise macht. Hier kann der Vermieter abmahnen und ggf. fristlos kündigen und im Falle einer Räumungsklage wird es dem Mieter schwer fallen, eine Härte so zu belegen, dass sie vom Richter auch akzeptiert wird.

Grundsätzlich wird es so sein, dass jeder Einzelfall zu beurteilen ist und dass es wohl in Justizkreisen gewisse Kriterien gibt, aber sicher keine Definition.

Ein Mieter, der auf diese Weise versucht, den Verkauf einer Wohnung zu behindern, sollte sich bewußt machen, dass er auch schadensersatzpflichtig gemacht werden kann, wenn es aufgrund seiner falschen Angaben nicht gelingt, die Wohnung zu verkaufen. So könnte beispielsweise ein dringend notwendiger Verkauf unter normalen Umständen für eine Wohnung 200 T€ bringen und da sie am Ende zwangsversteigert wird, kommen vielleicht nur 120 T€ o. ä. rüber. Liegen genügend Belege dafür vor, dass ein Preis von 200 T€ locker drin gewesen wäre und dass es für diesen Preis genügend Interessenten gab, die vielleicht sogar noch als Zeuge vor Gericht auftreten, kann das böse für den Mieter enden.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Kommentar von HerrVonRibbeck ,

Danke für Deine Antwort!

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 19

Die Abmahnung des kranken Mieters durch den Vermieter ist für die Katz.

Welcher Vertrag soll denn gebrochen worden sein? Aus dieser Abmahnung kann zwar eine Kündigung erwachsen, der der Mieter aber nicht folgen muss. Dann müsste der Vermieter auf Herausgabe der Mietsache klagen, wobei seine Erfolgschancen aber ganz schlecht sind.

Kommentar von HerrVonRibbeck ,

Die Abmahnung des kranken Mieters durch den Vermieter ist für die Katz.

Ja natürlich ist sie das. Aber in welchem Falle sind vom Mieter getätigte Äußerungen als abschreckend und in welchem als sachliche Information einzustufen?

Antwort
von Mignon4, 27

Der Wohnungskäufer tritt in das bestehende Mietverhältnis als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters ein. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen und das unabhängig davon, was der Mieter den Kaufinteressenten bei Wohnungsbesichtigungen erzählt. Der neue Wohnungseigentümer (neuer Vermieter) kann, ich glaube nach 3 Jahren (bin mir jedoch nicht ganz sicher) dem Mieter wegen Eigenbedarfs fristgerecht gemäß Mietvertrag kündigen. Diese Kündigung muß bestimmte gesetzliche Kriterien erfüllen, um überhaupt rechtswirksam zu sein.

Zieht der Mieter nicht termingerecht aus, dann kann der Vermieter versuchen, die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs in einem Rechtsstreit einzuklagen. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab und entscheidet danach. So ein Prozeß stellt - wie jedes Gerichtsverfahren - ein Risiko für beide Seiten dar und produziert natürlich Kosten für die unterlegene Partei.

Kommentar von HerrVonRibbeck ,

Danke Mignon. Mir geht es allerdings ausschleßlich darum zu klären, ob dem Mieter aufgrund seiner Äußerungen Vertragsbruch vorgeworfen werden kann.  

Kommentar von Mignon4 ,

@ HerrVonRibbeck

Das weiß ich leider nicht. Du kannst ihm aber sicherlich nicht verbieten, den Kaufinteressenten von seiner Krankheit zu berichten. Möglicherweise käme es auf seine spezifischen Formulierungen an.

Bist du zufällig Mitglied im Grundeigentümerverein? Wenn nicht, kannst du gegen eine relativ geringe Jahresgebühr Mitglied werden und dort nachfragen. Das ist kostengünstiger, als wenn du jetzt einen Rechtsanwalt konsultierst.

Kommentar von anitari ,

Der neue Wohnungseigentümer (neuer Vermieter) kann, ich glaube nach 3 Jahren (bin mir jedoch nicht ganz sicher) dem Mieter wegen Eigenbedarfs fristgerecht gemäß Mietvertrag kündigen.

Nur wenn die Wohnungen des Hauses in ETWs umgewandelt und erstmals verkauft werden während der Dauer des Mietverhältnisses.

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