Frage von bini2004, 124

geerbte Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, muss das Wohnrecht berücksichtigt werden?

Wir haben ein Haus zu 50% geerbt. Der zweite Erbe (ebenfalls 50%) hat auf seinen Teil zusätzlich ein Wohnrecht geerbt. Jetzt wollen wir das Haus gemeinsam verkaufen. Wird das Wohnrecht bei der Aufteilung des Erlöses berücksichtigt oder erlischt es da der Miterbe ja ebenfalls verkaufen möchte?

Antwort
von sergius, 67

Offenbar ist dem Miterben im Testament des Erblassers zusätzlich zu seinem Erbteil als sogen. Vorausvermächtnis das Wohnrecht zugewendet worden. Wenn er dieses Wohnrecht=Vorausvermächtnis nicht in Anspruch nehmen will, kann er entweder schlicht darauf verzichten und von einer Eintragung des Rechts in das Grundbuch Abt. II (auf das er Anspruch hätte) absehen, so dass der Verkauf des Hauses durch die beiden Erben dann ohne weitere Probleme vonstatten gehen und der Erlös hälftig geteilt werden könnte. Er könnte seine Mitwirkung an dem Verkauf aber auch davon abhängig machen, dass ihm der rechnerische Wert des Wohnrechts, auf dessen Eintragung im Grundbuch er verzichtet, aus dem Verkaufserlös zusätzlich zu seiner Hälfte gezahlt wird. Das könnte für den anderen Miterben eine nicht unerhebliche Einbuße bedeuten; denn der kapitalisierte Wert des Wohnrechts errechnet sich aus der fiktiven Jahresmiete multipliziert mit einem vom Lebensalter des Berechtigten abhängigen Multiplikator. Die Hälfte dieses Betrags (die andere Hälfte hätte er als 1/2-Miteigentümer fiktiv selbst zu tragen !) müsste ihm zusätzlich zu Hälfte des Erlöses für das Wohnrecht ersatzweise gezahlt werden. Aber wenn zwischen beiden Erben Einvernehmen und eine insgesamt gute verwandtschaftliche oder freundschaftliche Beziehung besteht, müsste man sich auch darüber einigen können, dass beide je die Hälfte des Erlöses bekommen und dass Sie als Erbe zu 1/2 aus Ihrer Erlöshälfte ihm eine Art Entschädigungsbetrag von ein paar Prozent für den Verzicht auf das Wohnrecht zahlen, wenn er das überhaupt haben möchte.

Expertenantwort
von ichweisnix, Community-Experte für Erbe, 43

Der zweite Erbe (ebenfalls 50%) hat auf seinen Teil zusätzlich ein Wohnrecht geerbt.

Wohnrechte sind gerade nicht erblich. Es kann höchsten sein, das der Erblasser den 2. Erben ein Wohnrecht im Sinne eines Vermächtnisses eingräumt hat. Hierbei ist zu beachten, das die Möglichkeit ein Haus zu bewohnen gerade den wirtschaftlichen Wert des Hauses darstellt.

Der zweite Erbe (ebenfalls 50%) hat auf seinen Teil zusätzlich ein Wohnrecht geerbt.

Die Frage ist warum der Erblasser da überhaupt zwei Erben einsetzt, bzw. das Haus per Vermächtnis nicht gleich den 2. Erbe zuschreibt.

Wird das Wohnrecht bei der Aufteilung des Erlöses berücksichtigt oder erlischt es da der Miterbe ja ebenfalls verkaufen möchte?

Da hat der 2. Miterbe freie Hand. Solange ein Wohnrecht für das Haus besteht, ist es prakisch kaum zu verkaufen. Insoweit muß sich der 1. Miterbe mit den 2. Miterben einigen, wobei der 1. schlechte Karten für eine Verhandlung hat.

Antwort
von imager761, 36

Wird das Wohnrecht bei der Aufteilung des Erlöses berücksichtigt

Ja, aber das entscheidet der Wohnrechtinhaber, ob er freiwillig auf mehrere zehntausend Euro verzichtet.

oder erlischt es da der Miterbe ja ebenfalls verkaufen möchte?

Nein, es bliebe bestehen. Daher wird der Käufer Löschung dieses Rechts verlangen.

Der Wohnrechtinhaber kann dafür natürlich einen Wertersatz seines  unetgeltlichen Nutzungsrechts beanspruchern, der einer fiktiven Jahresmiete mal eigener Lebenserwartung entspräche - genau das wurde ihm ja zugesichert: Du kannst hier lebenslang mietfrei wohnen.

G imager761

Antwort
von Ronox, 48

Das Wohnrecht erlischt nicht, sofern es im Grundbuch eingetragen ist. Es muss die Löschung vom Berechtigten bewilligt werden. Das sollte hier kein Problem darstellen.

Kommentar von schelm1 ,

Es muss die Löschung vom Berechtigten bewilligt werden. Das sollte hier kein Problem darstellen.

Na, wenn man da nicht kräftig Honig auf Seiten des Berechtigten saugen kann!?!

Antwort
von schelm1, 67

Der Wohnberechtigte kann den Verzicht auf sein Wohnrecht im Zuge der Beurkundung des Kaufvertrages oder auch vorher entgeltlich oder wenn er nicht sonderlich geschäftstüchtig wäre, auch unentgeltlich mit beurkunden lassen. Dem vom Wohnrecht dann unbelastetem Gesamtverkauf stünde so nichts mehr im Wege.

Das Wohnrecht ist ein wichtiges zu bewertendes Gut, das der Berechtigte finanziell auskosten kann, auch im Verkaufsfall.

Kommentar von bini2004 ,

Das Wohnrecht ist im Testament vermerkt und noch nicht im Grundbuch eingetragen. Der Miterbe möchte beim Verkauf aus der Immobilie ausziehen. 

Kommentar von schelm1 ,

Sofern er klug und gut beraten ist, läßt er das Recht jetzt blitzschnell aufgrund des Testamentes eintragen, damit ihm keine finanzielles Mißgeschick widerfahren kann! Will er aber aus freien Stücken sein Recht ohne jede Gegenleistung einfach aufgeben, dann läßt er seinen Anspruch halt sausen - seine Entscheidung!!

Kommentar von bini2004 ,

...er möchte halt einen Ausgleich für das Wohnrecht. Wir wollen uns gütlich einigen...die Frage ist einfach nur: was ist angemessen???

Kommentar von schelm1 ,

Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, auf  den sich beide Parteien einigen, mit der Bewertung, dann haben Sie auch eine vernünftige Basis sich auseinander zu setzen. Bedenken Sie, dass ohne den Verzicht auf das Wohnrecht dieses Haus so gut wie unverkäuflich ist. Der Wohnberechtigte kann sich einfach durch die zwangsweise Aufhebung der Gemeinschaft  in den Genuß eines sehr hohen Veräußerungsgewinnes bringen, wenn er nur einigermaßen gut beraten ist!?! Aus einer solchen Situation saugt ein jeder "Winkeladvokat" gerne Honig!

Kommentar von imager761 ,

Wir wollen uns gütlich einigen...die Frage ist einfach nur: was ist angemessen???

Simpel: Jahresmietwert ortsüblicher Vergleichsmiete x stat. Lebenserwartung des Wohnungsberechtigten.

Den Jahresmietwert vergleichbarer Wohnungen, wie sie dem berechtigten überlassen sind, erfährt man aus Immobilienangeboten oder bei Maklern der Stadt, die statistische Lebenserwartung aus Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes oder Versichereren.

Antwort
von peterobm, 58

wenn er mit verkaufen will, warum sollte da was angerechnet werden, es muss nur gelöscht werden

Kommentar von bini2004 ,

...aber ein eingeräumtes Wohnrecht stellt doch einen Wert da

Kommentar von peterobm ,

in dem Falle nicht anrechenbar, 

das Gegenteil wäre der Fall: der Inhaber will nicht verkaufen, du aber, das drückt den Verkaufspreis; oder macht es fast unmöglich.

Wer will ein "halbes" Haus kaufen?

Kommentar von padi1337 ,

würd ich auch sagen. Wenn er selber verkaufen will wird sein Wohnrecht wertlos. Und beiden Gehört 50% was will man da rechnen?

Antwort
von webya, 56

Er bekommt nicht mehr, denn er will ja auch verkaufen. 

Kommentar von schelm1 ,

Großer Irrtum! Er braucht nicht zu verkaufen, wenn man ihn für das im Grundbuch Abtl. II eingetragene Wohnrecht nicht angemessen entschädigt!

Fühlt er sich benachteiligt, könnte er das Haus sogar in die Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschft bringen! Da hätte er verdammt gute Karten, das Haus im Hinblick auf das im Verfahren bestehen bleibende Recht, für "n´en Appel und ´n Ei " anzusteigern um es dann selber, frei von jeglicher Belastung, teuer zu verkaufen.

Kommentar von webya ,

natürlich braucht er nicht zu verkaufen. In der Frage steht aber ja, "wir wollen gemeinsam verkaufen". 

Es gibt Menschen die wollen nicht unbedingt "Stress" machen, sondern weiter mit dem anderen Wohnungsbesitzer in Frieden leben. 

Kommentar von schelm1 ,

Wird das Wohnrecht bei der Aufteilung des Erlöses berücksichtigt

Man erkennt an der Fragesttellung sehr schnell, was da tatsächlich an Begehrlichkeiten hüben wie drüben dahinter steckt!

Aber glauben Sie ruhig weiter an das Gute im Menschen! Seien Sie indessen versichert: "Bei Geld hört die freundschft auch unter Familienangehörigen häufig auf!"

Kommentar von webya ,

Es gibt auch friedliche Familien. Wir haben uns auch immer geeinigt. Geld ist nicht alles und es lohnt sich deshalb nicht mit der Familie zu entzweien. 

Kommentar von imager761 ,

Es gibt auch friedliche Familien. Wir haben uns auch immer geeinigt. Geld ist nicht alles

Es gibt auch neidlose Erben, die den erkennbaren Willen des Erblasssers nicht mit Füßen treten wollen :-)

Wenn etwa der Witwe ein lebenslangens Wohnrecht zugesprochen würde, um ihren Lebensabend in gewohnter Umgebung sicherzustellen oder einem Kind, dass unter Verzicht auf eigene Erwerbstätigkeit sich aufopfernd viele Jahre um die Pflege der Erblasser kümmerte sich damit nie Sorgen über ein kostenfreies Dach über dem Kopf zu machen braucht, steht ihm bei seiner einvernehmlichen Löschung dieses Anspruchs ein finanzieller Ausgleich zu.

Wenn die Witwe Bewohner einer Pflgeeinrichtung werden möchte oder das Kind als Miteigentümer die Instandhaltung nicht mehr mittragen kann oder seinen Lebensmittelpunkt in  einer anderen Stadt fände, darf es den Jahresmietwert ortsüblicher Vergleichsmiete mal seiner stat. Lebenserwartung zusätzlich zum Kaufpreisanteil als Miteigentümer beanspruchen, auch wenn ein gemeinsamer Verkauf beschlossen würde.

G imager761

Antwort
von teule, 30

Grundsätzlich kann der anderen auf sein Wohnrecht verzichten. Andererseits steht hinter dem Wohnrecht ein gewisser wert, sodass der Inhaber des Wohnrechtes rechnerisch mehr als 50% und Sie weniger als 50% geerbt hätten.

Hierfür müsste erst einmal der Wert des Wohnrechtes berechnet werden:

Lebenserwartung (siehe amtl. Sterbetafel) minus Lebensalter

Der Kapitalwert entspricht der restlichen Lebenszeit mal der jährlichen Miete abgezinst mit 5,5%

Bei einem 50-jährigen Mann wären das entsprechend  14,832 * Jahresmiete z. B. 6.000 € = 88.992 € (Wert des Wohnrechtes.

Auf Basis des Wertes des Wohnrechtes und dem Verkehrswert der Immobilie bzw. dem Verkaufspreis könnte anschließend ein angemessenes Verhältnis für die Auszahlung des Erlöses berechnet werden.

Natürlich stehen andere Aufteilungsmöglichkeiten oder eine Aufteilung von 50:50 nach Vereinbarung weiterhin offen.

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