Frage von SV1923, 122

Fristlose Kündigung der Wohnung durch die Mieter. Gibt es eine Frist zum Widerspruch für den Vermieter?

Hallo, meine Freundin und ich haben im März 2014 eine Wohnung bezogen. Von Anfang an bestand ein sehr gutes Verhältnis zu den Vermietern (älteres Ehepaar). Wir haben vor Einzug in Eigenleistung den Vermietern unter die Arme gegriffen und bei streichen und kleineren Renovierungsarbeiten geholfen. Das die Isolierung des Dachstuhls und eine richtige Außenwanddämmung noch vor Winter passieren sollte wurde uns zugesagt. Der Winter kam und nichts ist geschehen. Selbst unter intensiven Heizen konnte die Temperatur innen kaum über 20 Grad gehalten werden. Wir haben immer wieder mit den beiden gesprochen und uns wurde zugesagt, dass Abhilfe geschaffen wird. Nichts geschah. Am 29.12.2015 entdeckten wir an einer Außenwand im Schlafzimmer grünen Schimmel. Bei genauerem Betrachten und umräumen des Zimmers fiel uns auf, dass beide Außenwände großflächigen Schimmel aufwiesen. Sofort haben wir die Vermieter darüber informiert. Wir haben durch das Gespräch mit ihnen herausgefunden, dass die Wände weder innen noch außen gedämmt sind. Mit einem Schimmelsporen-Test aus der Apotheke konnten wir erfahren, dass eine sehr hohe Belastung vorliegt. Ein von uns dazu bestellter Fachmann für Innen und Außenbausanierungen bestätigte uns, dass durch die fehlenden Dämmungen und die extrem kalte und feuchte Wand davon auszugehen ist, dass nicht sichtbar unter den mit Pressholz gedämmten anderen Räumen ebenfalls Schimmel ist. Auf den Vorschlag des Experten das Haus richtig dämmen zu müssen entgegneten die Vermieter damit, dass ihnen das zu aufwändig ist und sie eine billigere Lösung bevorzugen. Zudem leidet meine Freundin unter einer Autoimmunkrankheit und ihr wurde sofort vom Arzt bescheinigt, dass sie sich in der Wohnung nichtmehr aufhalten darf. Am 05.01.16 einigten wir uns mit den Vermietern mündlich, dass wir die Wohnung sofort kündigen, keine Miete mehr zahlen und bis Ende Januar geräumt haben. am 09.01.16 verfasste ich dies nochmal schriftlich und ließ mir den Erhalt persönlich abzeichnen. Gestern am 16.01.16 teilten sie uns mündlich mit das sie die Kündigung nicht akzeptieren und wir erst zum 31.04. raus kommen und zahlen sollen. Gibt es eine Frist, bis wann sie schriftlich auf die Kündigung reagieren müssen, oder was sollen wir nun tun?

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 49

Bisher habt ihr weder ordentlich noch außerordentlich und fristlos gekündigt. Eure Absprachen sind wertlos oder ihr wertet diese als Auflösung des Mietvertrages zum .....2016. Die Vermieter müssen keine Kündigung bestätigen. Euch obliegt es zu beweisen, dass die Vermieter die Kündigung (schriftlich) erhalten haben. Wieso meinen die Vermieter, dass ihr nun bis 31.!! eigentlich gibt es nur 30 Tage im April , 04.2016 ausziehen könnt?

Diese Dämmdiskussion ist ohne Gutachter nicht weiter zu führen. Was für Fenster hat denn diese Wohnung? Mündliche Versicherungen der Vermieter bei Einzug, dass eine Dämmung der Wände und des Daches statfinden soll, sind ebenfalls schall und Rauch, wenn dazu nichts im MV oder Übergabeprotokoll mit Fristsetzung vermerkt ist.

Kommentar von SV1923 ,

wir haben wie im Text geschrieben am 09.01.2016 schriftlich gekündigt. Außerordentlich mit sofortiger Wirkung. Den Erhalt des schreibens habe ich mir vom Vermieter unterzeichnen lassen. 

Kommentar von Gerhart ,

Wenn ihr immer noch in der Wohnung wohnt, ist diese Kündigung doch nicht FRISTLOS gewesen!! Explizit habt ihr nicht hier geschrieben, dass die fristlose Kündigung am 9.1.16 an den Vermieter übergeben wurde. Am 10.01.2016 hättet ihr diese Wohnung daher verlassen müssen. Nun münzt der Vermieter die Kündigung ? in eine ordentliche um und wird wohl auch noch Recht beommen.

Kommentar von imager761 ,

Wenn ihr immer noch in der Wohnung wohnt, ist diese Kündigung doch nicht FRISTLOS gewesen!!

Da irrst du dich: Bei der außerordentlichen Kündigung gilt keine
gesetzliche Kündigungsfrist. Als Mieter kann man deshalb eine Frist nach eigenem Wohlgefallen setzen, muss an diesem Tag aber auch ausgezogen sein. Nichts anderes gälte ja bei vermieterseitiger Kündigung, die einen Rauswurf über Nacht ausschliesst :-O

Nun münzt der Vermieter die Kündigung ? in eine ordentliche um und wird wohl auch noch Recht beommen.

Da irrst du dich schon wider: Der Gekündigte kann eine unwirksame Kündigung nicht "ummünzen", sie gälte als nichtig, also von Anfang an garnicht erfolgt :-O

Der Fragesteller hat vielmehr zwei Probleme: Erstens seine mündlichen Absprachen, die unwirksam sind und eine Nutzungsentschädigung bei konkludenter Fortsetzung der MV hergäben.

Zweitens keinen Beweis der Unbewohnbarkeit, die ein "Sanierungsfachmann" (im eigenen Geschäftsinteresse?) festgestellt und ein Arzt lediglich hinsichtlich eines Schimmeltests bescheinigt haben will.

Demnach kann sich der VM auf Unwirksamkeit der "außerordentlichen Kündigung aus wichtigen Grund" berufen, wenn er dem entgegenstehend einen behebbaren Mietmangel behauptet, der "unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist" zumutbar macht.

Und genau das hat er offenbar getan: "Ich entferne den Schimmel und bis zur regulären Kündigung kommt der auch nicht wieder, wenn sie regelmäßig stoßlüften und heizen. Die Tauglichkeit der vertraglichen Gebrauchsüberlassung wird damit gewährt, also zahlen sie während der gesetzl. Kündigungsfrist bitte an mich weiter die Miete, auch wenn sie vorher etwas besseres finden :-O

G imager761

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 57

wir haben wie im Text geschrieben am 09.01.2016 schriftlich gekündigt. Außerordentlich mit sofortiger Wirkung. Den Erhalt des schreibens habe ich mir vom Vermieter unterzeichnen lassen. 

Was bedeutet außerordentlich, fristlos?

Es bedeutet, das man sofort auszieht, ohne Frist.

Bevor man fristlos kündigt, sollte man  durch ein Fachmann abklären lassen ob hier die fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, denn es gibt ja auch die Möglichkeit der Mietminderung.


Den Erhalt des schreibens habe ich mir vom Vermieter unterzeichnen lassen. 

Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung und bedarf keiner Empfangsbestätigung aber es ist natürlich besser wenn man sie hat.

Aber der Vermieter kann natürlich gegen die fristlose Kündigung angehen, wenn er der Meinung ist, dass die nicht gerechtfertigt ist.

Er kann genauso gut wie der Mieter die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen und dann wird wohl ein Gericht entscheiden ob die fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Schau mal hier rein, könnte hilfreich sein:

http://www.rechtstipps.de/mieten-vermieten/kuendigung/fristlose-kuendigung

MfG



Antwort
von imager761, 39

Gibt es eine Frist, bis wann sie schriftlich auf die Kündigung reagieren müssen,

Nein, denn eine "mündliche Kündigung" oder "schritliche Zusammenfassung" ist gem. § 568 Abs. 1 BGB nichtig, d. h. gilt von Anfang an als nicht erfolgt :-O
Und eine  Kündigung muss der Gekündigte nun überhaupt nicht bestätigen.

oder was sollen wir nun tun?

Da kündigt man nunmehr inhalts- und formwirksam per Einwurfeinschreiben, von beiden vertraglichen Mietern unterzeichnet und an beide vertraglich benannten Vermieter gerichtet:

"... wie sie in unserem gemeinsamen Gespräch am [Datum] von Herrn [Name], Fachmann für Innen und Außenbausanierungen erfahren haben, ist die Mietwohnung durch großflächigen Schimmelbefall an den Außenwänden durch mangelhafte Bausubstanz in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben.

Diese Gesundheitsgefährdung attestierte uns auch der Arzt [Name].

Daher kündigen wir das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die Wohnung wird vetragsgemäß geräumt und besenrein bis 31.01.2016 verlassen

Zur Übergabe, Schlüsselrückgabe und Zählerstandsfeststellung sind wir am Montag, dem 01.02. zwischen 10.00 und 12.00 Uhr im Mietobjekt anwesend.

[Unterschriften]".

Inwieweit ihr dennoch die Januarmiete zahlen müsstet, hinge davon ab, ob gutachterlich ausdrücklich "Unbewohnbarkeit" attestiert würde, die erst eine vollstängige Mietminderung hergäbe.

Macht reichlich Fotos, als Übersicht und im Detail, hebt den Sporentest auf, erneuert ihn, falls es der Vermieter auf Klage oder Nutzungsenstschädigung ankommen lässt..

Viel Glück :-O

G imager761


Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 39

Wenn ihr Eure fristlose Kündigung ausführlich und gut nachvollziehbar begründet habt und z. B. auch das Attest hinzu gefügt habt, könnt ihr darauf beharren. Zieht aus, zahlt nicht mehr und lasst die Vermieterpartei klagen. Am Ende wird ein Gericht entscheiden. Vermutlich wird es darauf drängen, dass man sich irgendwie einigt oder es wird Gutachter vom Gericht beauftragt, der gleich mal mindestens 3000 € kostet. Das bewirkt meistens schon, dass sich die Parteien einigen, denn der Schaden, wenn man verliert, wäre viel größer, als wenn man sich einigt. Der Ausgang eines solchen Prozesses ist höchst ungewiss.

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