Frage von dakilla86,

Fristlose Kündigung da mit miete laut Vermieter im Verzug

Hallo

Habe heute ein einschreiben von dem Anwalt meines Vermieters bekommen mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen rückständiger Miete.

Darüber Hinaus wird auch die fristlose Kündigung wegen des fortgesetzten unpünktlichen Zahlunksverhaltens ausgesprochen.

Höchst vorsorglich und rein hilfsweise wird darüber hinaus auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen da ich den vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht nachgekommen bin.

Bin mit der Zahlung der Miete um einen Monat in Verzug und manchmal kommt es vor das nicht immer bis zum 3 Werktag das Geld auf dem Konto des Vermieters ist.

Aber vor ca. 4 Jahren kam der Vermieter und wollte meine Miete um 50€ erhöhen (hat er mir nur mündlich gesagt) war damit am anfang nicht ganz einverstanden habe aber ein monat später aus gutmüdigkeit einfach immer 50€ jeden Monat bis Jetzt mehr gezahlt. somit bin ich ja eigentlich ca. 2400€ im voraus mit der Miete da Mieterhöhungen schriftlich vereinbart werden müssen, sehe ich das richtig? Habe bis jetzt auch nie ne Mahnung vom Vermieter bekommen

Wenn JA wären somit auch die aufgelisteten Kündigungen nicht gerechfertigt und vorallem die ordentliche Kündigung nicht oder? Und ich könnte Wiederspruch einlegen oder?

Würde mich um schnelle Antwort freuen. Und Vielen Vielen Dank schonmal im voraus.

 

Hilfreichste Antwort von konstanze85,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Welcher Monat ist das denn, mit dem Du in Verzug bist ?

Ich kann mir nicht vorstellen, dass Du eine fristlose Kündigung bekommst, weil Du, wie Du schreibst, manchmal nicht bis zum 3. des Monats zahlst. Das klingt in meinen OHren so, asl würdest Du auch manchmal am 4. oder 5. zahlen, das ist noch kein Beinbruch, aber Du zahlst dann bestimmt viel später, oder ?

Es kann auch schon wegen 1. Miete gekündigt werden, wenn diese Miete schon lange fällig geworden ist, denn die Verwaltung verrechnet das nicht automatisch, sodass immer nur die letzte Miete offen ist, sie rechnet ab dem Zeitpunkt, an dem Du in Verzug geraten bist.

Und diese mündliche Vereinabarung, nun ja, du sagst, dass es nichts schriftliches darüber gibt, aber Du musst doch seitdem 4 Betriebskostenabrechnungen erhalten haben, darin steht doch die aktuelle Mietforderung drin, auch im Mietspiegel ist das zu sehen.

Und wenn es nichts schriftliches gab und Du nicht einverstanden warst, warum hast Du dann 4 Jahre lang 50€ mehr gezahlt ?

Enschuldige, aber ich glaube, Du sagst da nicht ganz die Wahrheit, das passt nämlich nicht zusammen.

Kommentar von dakilla86,

Ja das stimmt es gibt Monate da kann ich die Miete erst am 15 oder 20 des Monats zahlen. Es ist so ich miete ein Haus und sowas wie eine Betriebskostenabrechnung habe ich noch nie erhalten. Muss mir der Vermieter so etwas geben? Also für das Haus was ich miete war eine Miete von 300 euro vereinbart da das ganze Haus abriss fähig war und ich mit dem Vermieter es vereinbart habe das die Miete so wenig ist und ich das Haus auf eigene kosten renovieren (bewohnbar) machen muss. und die 50 euro mehr wollte ich erst nicht zahlen habe mir aber gedacht das die Miete sowieso ziemlich gering ist und habe diese 50€ mehr seitdem einfach immer Mietüberwiesen.

Kommentar von konstanze85,

Die 300 € sind doch gewiss eine Warmmiete, oder ? Also Kaltmiete + Nebenkosten. Wie wird bei Dir geheizt ? Hast Du Zähler an der Heizung ? Wie ist das mit dem Kalt-und Warmwasserverbrauch ? Normalerweise bekommt man jährlich eine Betriebskostenabrechnung, nachdem die für den Vermieter zustänidgen Firmen für Heiz-und Wasserkosten bei Dir eine Ablesung vorgenommen haben, dazu kommen noch die Müllabfuhr, die Hausreinigung (was bei dir dann wohl wegfällt ) etc. Darin steht wieviel Wasser Du im Jahr verbaucht hast, wie hoch die Nebenkosten im allgemeinen sind,und wie sich Deine Miete zusammensetzt (Kaltmiete +Nebenkosten). Daraus kann (bei geringem Verbrauch) ein Guthaben für Dich oder (bei höherem Verbrauch) eine Nachzahlung resultieren.

Warum wollte er denn auf einmal 50 € mehr ? Das muss er doch irgendwie begründet haben. Ich persönlcih finde es nicht gut, dass Du einfach so gezahlt hast, meiner Meinung nach ist die Zahlung ein Einversändnis, es sei denn, Du hättest unter Vorbehalt bezahlt oder die 50 € wären die ganzen 4 Jahre auf ein separates Konto gegangen, bis das geklärt worden wäre.

Aber es kann auch sein, dass ein Anwalt da einen Vorteil sieht, Dich zahlungswillig hinstellt.

Kommentar von konstanze85,

Es ist- soweit ich weiß-so, dass ein Vermieter das recht hat fristlos zu kündigen, wenn der Mieter längere Zeit mit den Zahlungen immer wieder in Verzug gerät. Des Weiteren bist Du mit einer Miete im Rückstand. Und Du musst bedenken, dass der Vermieter das nicht von selbst aufrechnet. Wenn Du z. B. den Januar nicht gezahlt hast, aber seit Februar jeden Monat gezahlt hast, dann rechnet der Vermieter nicht die Februarmiete für Januar, die Märzmiete für Februar, sodass Du mit "nur" der letzten Miete im Rückstand bist. Er rechnet ab da, wo Du mal eine Miete nicht gezahlt hast.

Ist es denn bei Dir so, dass Du tatsächlich die Aprilmiete noch nicht gezahlt hast ? Dann wäre das weniger schlimm.

Wenn Du aber schon länger mit einer Miete im Verzug bist, hättest Du zumindest eine Ratenzahlung anbieten müssen. Wenn man dann noch den häufigen Zahlungsverzug dazu nimmt, sieht das nicht so positiv aus.

Selbst wenn Du nun alles zahlst, so hat er ja schon angekündigt, dass er Dich dann ordentlich kündigt. Er will Dich also nicht mehr als Mieter haben, es geht nur darum, ob Du schnell raus musst, oder noch ein paar MOnate Zeit hast.

Viel Text, hoffentlich hat es Dir was gebracht.

Kommentar von dakilla86,

Die 300 Euro sind Kaltmiete und der vermieter schmeißt die Abrechnungen der Firmen die er bekommt wie wasser und Strom ( habe nachtspeicheröfen) dann immer einfach in meinen Briefkasten. und ich überweise das geld dann an die Firmen. Das er 50€ mehr wollte hat er auf mein fragen damit begründet das zurzeit alles Teurer wird. ok das mit dem aufrechnen der Miete ist dann blöd habe gedacht das wird dann immer für den Monat aufgerechnet weil der Monat den ich nicht bezahlt habe liegt schon ungefähr ein Jahr zurück. was ist aber wenn ich sage das der vermieter nie eine Mieterhöhung gefordert hat und ich die 50€ mehr im monat von mir aus gezahlt habe damit fals ich mal mit der Miete im Verzug bin das konto immer im Plus ist. und dies auch durch meine Frau bestätigen lasse das es mit mir und meiner frau so ausgemacht war das wir aus diesem grund jeden monat 50€ mehr zahlen um nie in Zahlungsverzug zu kommen? dadurch könnte ich doch der ordentlichen Kündigung wiedersprechen oder? vielen dank für deine ausführlichen antworten

Kommentar von konstanze85,

Das ist natürlich nicht korrekt, wenn Du damit durchkommst, weil Du über die Mieterhöhung nichts schriftliches bekommen hast, bzw. dich mit der Mieterhöhung nicht schriftlich einverstanden erklärt hast, dann könntest Du die außerordentliche Kündigung umgehen. Die ordentlich aber leider nicht, denn die hat er vorsorglich angekündigt, falls die fristlose, also außerordentliche nicht durchgesetzt werden kann. Er will Dich also in jedem Fall raus haben.

Außerdem wirst Du seine Kulanz nicht gerade dadurch fördern, dass Du ihn quasi durch die Sache mit den 50 € Mieterhöhung als Lügner darstellst. Damit könntest Du wie gesagt zwar die außerordentliche Kündigung umgehen, aber auf die ordentliche kann er trotzdem bestehen. Das hieße dann -soweit ich weiß- 3 Monate Kündigungsfrist.

Kommentar von konstanze85,

Du musst bedenken, wenn er der Inhaber ist, dann kann er jederzeit ordentlich kündigen. Auch wenn Du regelmäßig und pünktlich Miete zahlst, also so bin ich jedenfalls informiert.

Kommentar von dakilla86,

Achso ok ich habe immer gedacht ohne gutem Grund darf ein Vermieter nicht einfach Kündigen. Danke Nochmals

Kommentar von konstanze85,

Naja, er könnte doch z. B. Eigenbedarf geltend machen, oder ? Das Recht dazu hat er doch, soweit ich weiß. Aber in dem Punkt bin ich auch nicht so sicher.

Das Missverständnis mit der Aufrechnung ist natürlich doof gelaufen, im Grunde bist Du also seit einem Jahr kontinuierlich im Zahlungsverzug/hinkst hinterher. Naja, und wenn Du das so machst, wie Du Dir das denkst mit den 50 € wird ihn das auch nicth gerade freundlicher stimmen.

Viel Glück jedenfalls

Antwort von user1182,
3 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

ganz schnell zum Mieterschutzbund gehen!!!

Antwort von multikulti88,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

ich würde an deiner stelle mal zum mieterschutzbund gehen.

Antwort von Nemisis2010,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Auf jeden Fall baut der Vermieter vor, denn mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung macht er Dir klar, daß er das Mietverhältnis auf keinen Fall mit Dir fortsetzen will, auch wenn die fristlose Kündigung nicht wirksam sein sollte.

Normalerweise kann eine fristlose Kündigung erst bei 2 ausstehenden Monatsmieten ausgesprochen werden. Allerdings kann bezüglich eines schon öfter unpünktlichen Zahlungsverzug sehr wohl die fristlose Kündigung ausgesprochen werde, und zwar vorausgesetzt, daß der Vermieter die pünktliche Zahlung angemahnt hat.

Eine Mieterhöhung muß schriftllich angekündigt werden und Du kannst dann daraufhin schriftlich widersprechen. mMn hast Du jedoch durch Dein konkludentes Handeln, nämlich die stillschweigende Zahlung von 50,-€ die Mieterhöhung praktisch anerkannt. Eine Nichtzahlung als Antwort auf die mündliche Mieterhöhung  wäre juristisch eindeutiger gewesen.

Im übrigen muß der Vermieter rückständige Mietzahlungen nicht anmahnen, sondern Du bist ab dem 4. Werktag des Monats im Zahlungsverzug, da der Mietzahlungseingang spät. am  3. Werktag des Monats im Mietvertrag vereinbart wurde.

 

 

 

Kommentar von dakilla86,

Die pünktliche zahlung wurde aber nie vom Vermieter angemahnt. Und wäre der Vermieter einfach zu mir gekommen und hätte es mir einfach gesagt das ich immer punktlich zahlen soll dann und er das so eng sieht dann Hätte ich mich auch darum gekümmert das die Miete immer pünktlich da wäre aber das der einfach zum Anwalt springt und mich gleich Kündigt finde ich ziemlich blöd von ihm. Was wäre denn wenn ich jetzt ein a_r_sch wäre und sagen würde das gespräch wegen der Mieterhöhung von 50€ gab es nie und ich diese 50€ immer mitgezahlt habe falls ich mal in Mietverzug kommen würde damit immer die Miete im plus bleibt.

 

Kommentar von Nemisis2010,

dann wärst Du wohl der erste Mieter der freiwillig über 4 Jahre 50,-€ zuviel zahlt und auch noch auf Zinsen verzichtet -:)

Und was heißt, ich habe nicht gewußt, daß der Vermieter dies so eng sieht?

Auch der Vermieter hat finanzielle Verpflichtungen, die Abschläge für das gesamte Mietshaus müssen ja auch jeden Monat pünktlich bezahlt werden.

Im übrigen besteht bei Kündigung wegen rückständiger Miete und Zahlungsverzug kein Kündigungsschutz.

Antwort von seirios,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Nu, auf jeden Fall muss er zuallererst mal mahnen, wenn er das nicht gemacht hat, kannst du zumindest mal Widerspruch einlegen. Allerdings würd ich mich nicht so sonderlich auf deine "zuviel" gezahlte Miete verlassen, dadurch, dass du gezahlt hast, hast du ja quasi dein Einverständnis gegeben.

Kommentar von konstanze85,

Sehe ich auch so, durch stille Zahlung gibt man sein Einverständis, sofern die 50 € nicht jeden Monat unter Vorbehalt auf ein separates Konto gegangen sind.

Und den unregelmäßigen Mietzahlungen hätte man mit einem Dauerauftrag oder einem Lastschritfteinzug entgehen können.

Kommentar von dakilla86,

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.  

Die Erklärung hat dem Mieter gegenüber in Textform zu erfolgen, eine Begründung unter Benennung des Erhöhungsbetrages oder der neuen Endmiete ist ebenfalls Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens, § 559b BGB.

Kommentar von konstanze85,

Dir wurde also nicht gesagt warum die Miete um 50 € erhöht wurde ?

Und Du hast auch nicht nachgefragt ?

Und auch in den diveresen Betriebskostenabrechnungen hast Du nicht sehen können, wie hoch die aktuelle Miete ist woraus sich die Summe zusammensetzt ?

Dennoch hast Du gezahlt, ohne Vorbehalt.

 

 

Kommentar von dakilla86,

habe gefragt warum er aufeinmal erhöhen will wo ich das ganze Haus aus eigener tasche grundsaniert habe. dazu meinte er ja die zeiten werden schwerer und alles wird teurer.

Betriebskostenabrechnung sowas habe ich nie bekommen habe von meinem Vermieter nur einen Mietvertrag denn wir 1999 abgeschlossen haben seitdem habe ich nie ein schreiben von Ihm bekommen.

Kommentar von seirios,

Je nu, das ändert alles nichts daran, dass du eben gezahlt hast (und zwar nicht nur einmal, sondern fast 50 mal). Der richtige Weg wäre gewesen, die erhöhte Zahlung zu verweigern, bis eben was Schriftliches kommt. So hast du der Erhöhung zugestimmt, ob schriftlich oder nicht.

Antwort von anitari,

Die hilfweise ordentliche Kündigung ist wegen fortlaufender verpäteter Mietzahlungen auf jeden Fall gerechtfertigt.

Antwort von jockl,

Fakt ist, soweit zu lesen ist, ist eine Miete voll im Rückstand, hinzu kommt dass eine 2. erst am 15. bzw. 20. des Monates bezahlt wird, obwohl der Mietrückstand am 4. Werktag bereits die Tatsache erfüllt, dass zwei Mieten im Rückstand sind. Aufgrund von 2 Monatsmieten Rückstand kann der VM spätestens am 15. des 2. Monatsrückstandes fristlos kündigen.

Die hilfsweise Kündigung dürfte hilfsweise deshalb augesprochen worden sein, weil die Dinge um z.B. 50€ mon. Zuzahlung und unklares Verhalten hinsichtlich der Betriebskosten-Abrechnungen u.U. eine Wandlung der Fristlosen Kündigung sinnvoll macht. Mahnungen hinsichtlich Mietrückständen muss der VM nicht schreiben. Da wird davon ausgegangen das ein Mieter einen sog. geregelten "Finanz"-Haushalt führt und somit  seine Verpflichtungen kennt. Das der VM nicht abgenahnt hat, könnte demselben nachteilig angerechnet werden.

Ich rate in dem Zusammenhang zu einer ordentlichen Rechtsberatung. Es gäbe da Möglichkeiten, sofern der VM grundsätzlich an einem Fortbestehen des Mietverhältnisses Interesse hat.

Antwort von terrortippse,

Dass du Widerspruch einlegen kannst, muss in der Kündigung unbedingt drin stehen! Das muss der Anwalt aber wissen. Wenn nicht weis ihn ruhig mal darauf hin!

Wenn du wirklich mit nur einer Monatsmiete  in Verzug bist, dann kann er dir nicht kündigen, aber grade aus diesem Grund (weil der Anwalt das weiß und ja nicht doof ist), hat er dir wegen Zuspätzahlung gekündigt. Diese Kündigung ist gerechtfertigt und selbst wenn du da noch was gegen zu halten hättest, was ich mir kaum vorstellen kannst, denn du sagst ja, dass du unpünktlich gezahlt hast, dann hat er dir noch hilfsweise gekündigt. Diese Kündigung, das kannst mir glauben ist so gut abgesichert, dass du kaum dagegen angehen kannst. Die Anwälte sind nicht doof, die wissen schon was geht und was nicht. Klar kannst du Widerspruch einlegen. Dann klagt dich der Vermieter eben raus. Das Gericht wird dir aber kaum recht geben.  Das mit der Mieterhöhung können wir hier nicht prüfen, aber wenn ihr das mündlich vereinbart habt und du durch die regelmäßige Zahlung gezeigt hast, dass du einverstanden bist, hast du auch in diesem Punkt pech gehabt. 

 

WAs du nun machst, bleibt dir überlassen, aber du kannst mir glauben, deine Chancen dagegen anzugehen sind so gering, das sag ich dir aus Erfahrung!!!

Antwort von Felixie1,

Klar kannst Du Widerspruch einlegen,das hättest Du schon bei der Erhöhung von 50,- Euro tun sollen.Aber ich denke,das Du mit dem Widerspruch nicht durch kommen wirst,denn die Anschuldigungen sind heftig.Das erste,woran jeder zuerst zahlen muss,ist die Miete und die anderen festen Kosten.Du zahlst unpünktlich,bist im Rückstand,das kann nur eine Kündigung rechtfertigen.

Kommentar von dakilla86,

Was für anschuldigungen? Das ich mit der Miete um einen Monat in Rückstand geratten bin hatte was damit zu tun das ich einen schweren unfall hatte und dadurch hohe kosten entstanden sind die sofort bezahlt werden mussten. Und wenn ich von mir aus seit 4 Jahren 50€ mehr jeden Monat zahle ohne irgendeine Mieterhöhung unterschrieben zu haben ist die Kundigung doch nicht gerecht da der Vermieter ja eigentlich 2400€ mehr hat zu diesem Zeitpunk!

Kommentar von Felixie1,

Einem Vermieter ist es egal,warum die Miete nicht gezahlt werden konnte.Der will nur seine Kohle sehen.Das mit den 50,- Euro,mit dem Zahlen hast Du Deine Einwilligung zur Mieterhöhung gegeben.Ich klage Dich doch nicht an,ich sage Dir doch nur,wie das Leben so ist.Hart und ungerecht.

Antwort von PauldieKrake,

da isser´ wohl im Recht. "Fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen begründen eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß §" bla bla http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/br-miet-238.htm ôÔ

Kommentar von dakilla86,

also ich lese aus dem Artikel heraus das er nicht im Recht ist da er mich vorher Abmahnen muss:

Kündigung kann bereits berechtigt sein, wenn der Mieter nach Erhalt der Abmahnung ein weiteres Mal die Mietzahlung unpünktlich leistet (BGH-Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04).

Eine Abmahnung ist immer erforderlich, um dem Mieter vor der Vertragsbeendigung noch eine Chance einzuräumen, zum vertragsgemäßen Verhalten zurückzukehren.

 

Kommentar von konstanze85,

Es gibt natürlich Fälle, in denen ein Vermieter dem Mieter fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen darf.

LIes dazu z. B. mal das hier:

http://www.immonet.de/service/urteil-der-woche-kuendigung.html

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