Frage von lachs4709, 83

Frage zur Hausgeldabrechnung. Ich habe heute eine beschlossene Abrechnung von 2014 und 2015 erhalten. Ist die 2014er rechtswirksam?

Frage zur Hausgeldabrechnung. Ich habe heute eine beschlossene Abrechnung von 2014 und 2015 erhalten. Ist die 2014er rechtswirksam? Ich habe meine Wohnung am 1.4.2015 verkauft. Eigentümer war ich noch bis 6.7.15. Am 7.4.16 wurden Beschlüsse gefasst. Ich habe extra den Hausverwalter angeschrieben, dass keine Beschlüsse von vor dem 1.4.15 gefasst werden können, da ich zu dieser Zeit noch Eigentümer war, bzw. ich am Eigentümerbeschluss nicht teilnehmen kann, da ich spätestens am 7.7.15 kein Eigentümer mehr war.

Vor ca. 6 Wochen habe ich beim Notar angerufen, bei der Notarvertreterin. Sie sagte mir, dass die kein Beschluss machen können der in meine zeit fällt. Auch den Hausverwalter habe ich darauf hingewiesen. Er teilte mir mit, dass er nur Beschlüsse fassen würde nach dem 1.4.15, also in der zeit wo ich meine wohnung schon verkauft habe. jetzt habe ich heute eine dicke Nebenkostenabrechnung erhalten von ca. 1600Euro. Wobei ich den Hausverwalter schon im Dezember 2015 hingewiesen habe, dass hier die Miteigentumsanteile nicht stimmen. Sie wurden 2012 von 369/1000 auf 353/1000 abgeändert wegen der Garage. Auch die Fläche stimmt somit nicht und habe ich bemängelt. Jetzt bekomme ich heute den Beschluss. Was kann ich dagegen tun? Ich kann ja nicht einmal aufs Gericht binnen 1 Monat, da ich nicht mehr Eigentümer bin. Den neuen Käufer habe ich hingewiesen, dass er, sollten Dinge in meiner zeit beschlossen werden, dagegen stimmen soll und klagen. Er hat sich aber nur enthalten. Jetzt sehe ich auch, dass vom verwalter über 100Euro Briefmarken gekauft wurden. Muss ich das auch bezahlen? Ist das nicht in der Verwaltervergütung drin die man monatlich bezahlt? Dann hat er eine Rohrsanierung mit reingerechnet. Die Sanierung war aber am 15.6.15 und ich habe meine Wohnung am 1.4.15 verkauft. Jetzt hat er die anteilig von Januar bis März 15 auf mich umgelegt, obwohl ich im April kein besitzer der wohnung mehr war und steht auch extra im Notarvertrag so drin, dass jeder die Kosten zu tragen hat wo er wohnhaft war.

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Antwort
von schleudermaxe, 42

Anspruch auf eine AR hat der am Tag der Beschlußfassung im Grundbuch stehende Eigentümer und der ggf. ehem. ET für die Zeit davor, wenn es gilt mit Mietern etc. abzurechnen. Dies ist hier ggf. der Fall, denn warum sonst sollte ein Verwalter Dir noch Unterlagen zustellen lassen?

Das Innenverhältnis zwischen diesen beiden Vertragspartnern wird zudem doch im Kaufvertrag geordnet, damit hat eine WEG nichts am Hut.

Ich nehme zur Kenntnis, daß ein Umschreibung wohl am 06.07.2015 erfolgt ist und es auch keine kaufvertragliche >Regelung gibt für etwaige Guthaben/Nachforderungen.

Somit ist allein der neue ET zuständig und Schuldner.

Ob und was und wie ein Verwalter zu verteilen hat, ergibt sich aus der TE, und wenn dort MEA vorhanden sind, hat der Verwalter keinen Spielraum.

Viel Glück und schicke eine etwaige Forderung zurück mit Hinweis: Irrläufer".

Kommentar von lachs4709 ,

Ich habe gerade nochmals geschaut. Die MEA sind schon noch 353/1000 Wohnung und 16/1000Garage also insgesamt 369/1000. Aber weil die obere Eigentümerin den Dachboden ausgebaut hat und ihr Eigentumswohnung vergrößert hat wurde extra ein paragraph kostenverteilung eingefügt. Hier steht, dass alle Unterhaltskosten, Stromkosten, Sanierungskosten und Kosten die für Verwaltung anfallen, zukünftig 350/1000 bei meiner (damaligen) Wohnung betragen und entsprechend bei der oberen Wohnung statt 250/1000, 300/1000.

Dann muss man doch diese Kostenverteilung auch einhalten oder wurde das nur zum Spaß vereinbart, dass sich der Verwalter aussuchen kann ob er nach der Kostenverteilung geht oder nach den MEA.

Kommentar von schleudermaxe ,

Aber ein ET kann doch mit seinem Sondereigentum machen was er will und durch umbauten ergeben sich doch keine zukünftigen Kosten und Lasten.

Aber wenn die Mitglieder das hinbekommen haben, ist es sicherlich möglich. Ab wann soll die Änderung gelten und haben wirklich alle Eigentümer und ggf. deren Geldgeber notariell zugestimmt?

Davon losgelöst gibt es den genehmigenden Beschluß für die AR mit ggf. fehlerbehafteten MEA und diese Potenz haben die Eigentümer, so jedenfalls der BGH.

Kommentar von lachs4709 ,

Wenn eine Eigentümerin einen Balkon anbaut, greift sie in das gemeinschaftliche Eigentum ein und nicht ins Sondereigentum und sie hat auch ihre Wohnung vergrößert indem sie ihre Eingangstüre ins Treppenhaus versetzt hat und so ihre Wohnung vergrößert hat, also auch gemeinschaftliches Eigentum. Einen integrierten Balkon hat sie weggemacht und somit ihre Wohnung auch nochmals vergrößert.

2013 wurde die neue TE gemacht wo auch alle unterzeichnet haben, inkl. Notar also notariell beurkundet.

Gestern wurde ich angeschrieben vom Verwalter. Es haben alle ET unterschrieben, dass sie gegen mich klagen, sollte ich die NK nicht überweisen. Er müsste sich aber an den neuen ET halten, da er mit allen Rechten und Pflichten in meinen Vertrag eingetreten ist.

Kommentar von schleudermaxe ,

... was bitte gehen Dich diese Umbauten denn an, das ist doch eine Sache der WEG? Und wenn die Mitglieder es hinnehmen, ist doch alles gut. Du bist raus, wie hier schon 100 Mal geschrieben, basta.

Kommentar von schleudermaxe ,

Zudem wird für die Baumaßnahme eine Baugenehmigung fällig und alle Eigentümer müssen diesem Antrag zuvor zustimmen. Wir werden hier wohl für dumm verkauft!

Kommentar von lachs4709 ,

Wenn es eine Teilungserklärung gibt, wo die Kosten genau geregelt sind und der Verwalter haltet sich nicht an diese Regelung und rechnet nach der falschen alten Teilungserklärung ab.

Dann weiß ich nicht was da los ist. Es steht ja sogar im Notarvertrag, dass die Teilungserklärung gilt. Siehe unten. Die Umbauten haben dazu geführt, dass sich die obere Eigentümerin ihr Wohneigentum vergrößert hat. Dann sind wir alle zum Notar und haben eine neue Kostenregelung getroffen. Dies war 2013 und im letzten Jahr habe ich meine Wohnung verkauft und hier ist im Notarvertrag geregelt.

"Mit der Besitzübergabe tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, so wie sich diese aus der Teilungserklärung nebst evtl. Nachträgen, den Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung, der Hausordnung, dem Verwaltervertrag sowie nach dem Gesetz ergeben.

Der Notar hat darauf hingewiesen dass seither gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch für und gegen den Erwerber wirken. Auf die vom Verwalter zu führende Beschlusssammlung wurde hingewiesen.

Erfolgt die Abrechnung zu einem anderen Stichtag als der Besitzübergabe, werden laufende Kosten zeitanteilig und andere entsprechend dem Zeitpunkt des tatsächlichen Anfalls zwischen Erwerber und Veräußerer aufgeteilt."

Jetzt hat der Hausverwalter mir Abrechnungen von Kanalsanierung in Höhe von über 1000Euro zugesandt, war vom 16.5.2015. Am 1.4.2015 habe ich meinen Schlüssel übergeben. Dann war eine Heizölrechnung vom Dezember 2015 dabei. Muss ich diese auch noch anteilig bezahlen wenn ich den Schlüssel am 1.4.16 übergeben habe.

Dann war noch eine Kaminfegerrechnung vom Mai 2015 dabei. Muss ich die anteilig bezahlen oder wie wird das berechnet? Ich blicke nicht mehr durch.

Er hat mir einfach alles zugesandt und auf mich alles umgelegt auf die 3 Monate 1.1. bis 31.3.15. Obwohl ich kein Heizöl mehr verbraucht haben kann wenn dies im Dezember 15 gekauft wird. Am 6.4.16 gab es eine EV. Wie kann der neue Eigentümer über meine ganzen Angelegenheiten abstimmen? Eine Hausgeldabrechnung war vom 1.7.14 bis 31.12.14 und wurde beschlossen und die andere war vom 1.1. bis 31.3.15 und wurde beschlossen.

Wie kann man eine Abrechnung von 2014 in 2016 beschliessen. Das muss mir zuerst mal einer erklären.

Welche von den Rechnungen sind zeitanteilig bezogen und welche sind Zeitpunkt bezogen? Er hat alle Rechnungen auf mich anteilsmäßig umgelegt.

Es steht dort, dass seither gefasste Beschlüsse auch für und gegen den Erwerber gelten. Der Notarvertrag ist aber vom 16.3.2015 und erst am 6.4.16 wurden die Hausgeldabrechnungen 2014 und 2015 beschlossen. Zählt das dann auch als seither gefassten Beschluss? Meiner Meinung nach nicht, da Beschlussdatum zählt und nicht von wann die Hausgeldabrechnung ist.

 

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 51

Du kannst schon zum Gericht, wenn Du gegen die Abrechnung klagen willst. Hier kann Dir wohl niemand wirklich Bescheid geben. Geh zum Anwalt und lass Dich beraten bzw. ggf. vertreten.

Kommentar von lachs4709 ,

Nein, zum Gericht kann ich nicht und gegen die Abrechnung kann ich auch nicht klagen. Das muss innerhalb einer Monatsfrist sein, kann aber nur der Eigentümer machen. Da sich der neue Eigentümer enthalten hat, dürfte er auch nicht klagen können. Somit müsste ich den neuen Eigentümer schadenersatzpflichtig machen.

Zum Gericht gehen und gegen die Abrechnung klagen bringt nichts und kostet nur Geld, soviel kann ich dir jetzt schon sagen. Der Richter wird sagen, dass ich nicht klagen kann, weil ich keine Eigentümer bin.

Kommentar von schleudermaxe ,

Dann warte doch einfach, bis die WEG auf Zahlung klagt. Ich verstehe die Aufregung gar nicht. >Es ist doch alles klar und deutlich geregelt. Die Literatur ist doch voll davon.

Zuständig ist der ET, der am Tag der Beschlußfassung im Grundbuch steht und wenn der sich in der Versammlung seiner Stimme enthält, kann er doch noch in der gesetzliche Frist eine Beschlußanfechtung betreiben. Wo bitte wird ihm das denn untersagt?

Kommentar von lachs4709 ,

Wenn man sich in der EV enthält kann man noch dagegen klagen aber danach sieht es nicht so aus. Der neue Eigentümer gab mir zu erkennen, dass er nichts macht in der Sache.

Habe ich überhaupt ein Recht auf ihn einzuwirken? Ich habe ihn nur angeschrieben, sollte es Abstimmungen geben, welche meine zeit betreffen, so soll er dagegen stimmen.

Stattdessen bekomme ich von seiner Rechtsanwältin eine Androhung auf Unterlassung mit Unterlassungsklage, sollte ich ihn nochmals anschreiben. Wenn sich niemand wehrt bleibe ich auf den Kosten sitzen, das ist das Problem und selber sind mir die Hände gebunden.

Kommentar von schleudermaxe ,

Schön, daß endlich etwas Dampf von den Juristen Dir um die Nase weht. Es wurde auch Zeit.

Sie liegen richtig und du bist dort kein Mitglied mehr und somit raus und hast auch keine Kosten aus etwaigen Abrechnungen zu wuppen. Nehme dies doch endlich einmal zur Kenntnis.

Ich für meine Teil habe es satt, denn allen hier glaubst Du nicht die Bohne und ich finde, es reicht jetzt. Zudem kommen die Frage ja an anderer Stelle auch noch.

Kommentar von lachs4709 ,

Was ist wenn er keine Beschlussanfechtung macht?

Kommentar von schelm1 ,

@bwhoch2 - Sie irren!

"Schleudermaxe" hat den Sachverhalt sehr genau widergegeben und den möglichen Fortgang beschrieben.!

Die Anwort ist vollständig und stimmig zugleich!

Hält sich der Fragesteller daran, erspart es ihm die Kosten eines überflüssigen Ganges vor Gericht ebenso, wie die nutzlose Investition für einen Anwalt!

Das WEG-Recht scheint Ihnen ein wenig verborgen!?!

Kommentar von bwhoch2 ,

Hallo schelm, Dein Kommentar ist eigentlich völlig überflüssig oder habe ich dem schleudermaxen irgendwie widersprochen?

Mein Rat, zu einem Anwalt zu gehen und sich beraten zu lassen, ist nur eine Möglichkeit, denn nach wie vor bin ich überzeugt, dass der Fragesteller für sein individuelles Problem hier keinen wirklich hilfreichen Rat erhalten wird. Ob der Anwalt dann rät, gegen die Abrechnung zu klagen oder dem Tipp des schleudermaxen zu folgen oder ganz was anderes zu tun, kann ich nicht voraus sehen und Du wohl auch nicht. Ob es so nutzlos ist, wenigstens einen Anwalt zu Rate zu ziehen, ist die andere Frage. Es würde dem nach wie vor sehr ratlosen Fragesteller wenigstens etwas mehr Sicherheit geben, denn zwischenzeitlich hat er die komplette Frage nochmal neu gestellt, da ihm offenbar auch der Rat von schleudermaxe etwas suspekt ist.

Dennoch stimme ich zu. Er könnte sich auch erst einmal einen Mahnbescheid einhandeln, dagegen Widerspruch einlegen und sich dann auf Zahlung verklagen lassen. Möglicherweise würde auch ein Anwalt zu diesem Weg raten.

Was das WEG-Recht anbelangt, hast Du recht: Es ist mir tatsächlich ein wenig verborgen. Bin ja auch kein Jurist und falls ich wirklich Spezialfragen zu diesem Thema hätte, würde ich die Rechtsberatung der Haus&Grund in Anspruch nehmen. Insofern macht mir das keine Sorgen.

Kommentar von schelm1 ,

Mein Rat, zu einem Anwalt zu gehen und sich beraten zu lassen, ist nur eine Möglichkeit, denn nach wie vor bin ich überzeugt, dass der  Fragesteller für sein individuelles Problem hier keinen wirklich
hilfreichen Rat erhalten wird.



Er hat hilfreichen Rat von "schleudermaxe" erhalten und die von Ihnen aufgezeigte Anwaltsinanspruchnahme scheint hingegen in der Sache wenig hilfreich!

Kommentar von bwhoch2 ,

@schelm: Bist Du lachs4709 oder steckst Du in ihm drin? Woher glaubst Du zu wissen, was für ihn richtig scheint und was nicht?

Dieses Forum ist bewußt so angelegt, dass es auf eine Frage nicht nur eine Antwort geben kann oder gar irgend ein "Moderator" am Ende festlegt, welche Antwort die einzig richtige und die hilfreichste ist, sondern der Fragesteller selbst kann das für sich auswählen, ob er eine einzige Antwort als hilfreich findet oder ob er mehrere Antworten oder Meinungen zur Kenntnis nimmt und sie in seine eigene Meinungsbildung einbezieht, um daraus weitere Handlungen abzuleiten.

Du könntest ja mal die Moderatoren fragen, ob sie meine und die anderen Antworten doch bitte löschen könnten, weil sie evtl. nicht gut sind für den Fragesteller.

Kommentar von lachs4709 ,

Aber klagen kann ich als Nichteigentümer bestimmt nicht und wenn der neue Eigentümer sich enthalten hat, dann sieht es nicht so aus als würde er klagen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Grundsätzlich ist es wohl so, dass Du nicht gegen Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft klagen kannst, zu der Du nicht mehr gehörst. Wie das bei Eigentümerwechsel etc. und solchen Überschneidungen alles geregelt ist, weiß der Spezialist schelm1 anscheinend ganz gut, denn der kenn das WEG-Recht offenbar sehr gut.

Ansonsten halte Dich an den Rat vom schleudermaxen, denn was er Dir rät, gilt eigentlich für jede Rechnung, die man irgendwoher bekommt. Wenn man die Richtigkeit anzweifelt und man zunächst nichts dagegen machen kann, wartet man einfach ab, bis man einen gerichtlichen Mahnbescheid bekommt. Dagegen kann man Widerspruch (ohne Begründung) einlegen und dann muss der Gläubiger klagen. Es kommt zu einem Gerichtsprozess und dann muss das Gericht entscheiden, ob die Forderung rechtmäßig ist oder nicht.

Da man in dem Moment schon Kosten verursacht, wo der Gläubiger einen Mahnbescheid erwirkt und mit einer Klage danach erst recht und wenn man sich unsicher ist, ob man eine Chance hat zu gewinnen oder nicht, sollte man sich schon im Vorfeld eingehend informieren.

Da schon Rechtsanwälte im Spiel sind, würde ich an Deiner Stelle auch einen Rechtsanwalt konsultieren, der sich mit der Thematik auskennt. Einen solchen findest Du, wenn Du mal bei Deinem örtlichen Verein Haus- und Grund oder einem anderen Haus- und Grundbesitzerverein anfragst. Natürlich kostet das erst einmal Geld, aber eine Beratung ist erst einmal nicht so teuer und vielleicht viel weniger, als was von Dir jetzt verlangt wird.

Kommentar von bwhoch2 ,

Und noch ein Hinweis: Es gibt bei Haus- und Wohnungskaufverträgen immer auch die Formulierung "Nutzen- und Lastenübergang" vor, also wann dieser stattfinden soll. Meist mit Zahlung des Kaufpreises.

Das bedeutet normalerweise, dass von diesem Tag an alles, was die Wohnung betrifft, egal ob aus der Vergangenheit stammend oder erst in der Zukunft liegend auf den Käufer übergeht.

Gibt es beispielsweise eine Rückzahlung aus der Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vor dem Kauf, darf sie der Käufer einstecken. Genauso aber auch, wenn eine Zahlung gefordert wird, um Renovierungskosten zu decken, die vor dem Kauf stattgefunden haben.

Mit dem Verkauf der Wohnung verkauft man praktisch auch Forderungen oder Verbindlichkeiten mit. Inwieweit das Dich nun betrifft, kann ich nicht sagen, da ich weder den Vertrag noch die genaue Rechtslage kenne.

Aber nochmal: Auch hier kann die Konsultation eines kundigen Anwalts weiter helfen.

Kommentar von lachs4709 ,

Ich hatte einen Rechtsanwalt, da der Käufer zu spät bezahlt hat, musste er an den RA ca. 2800Euro bezahlen und Gerichtskosten nochmal über 1000Euro. aber jetzt habe ich keinen mehr, weil es viel kostet und wenn in der teilungserklärung eine Kostenverteilung extra geregelt ist die sich nicht nach den MEA richtet, welche bei mir 369/1000 waren und weil die obere Eigentümerin den dachboden ausgebaut hat und einen integrierten Balkon weggerissen hat und dafür einen nach außen gesetzt hat, hat sie ihre Wohnung vergrößert, deshalb hat man geregelt, dass zukünftihe Unterhaltskosten, Stromkosten, Verwalter- und Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten etc. ich statt 369/1000 nur 350/1000 tragen muss und die obere Wohnung (Eigentümerin) statt 250/1000, 300/1000 tragen muss.

Die wehrt sich natürlich, weil sie weiß dass sie dann ihr ganzes Leben immer mehr bezahlen muss und sagt dem Verwalter falsche Sachen.

Ich habe den Verwalter auch angeschrieben. Er behauptet im Beschluss nur, dass die QM-Zahl abweichen würde, dies aber geringfügig wäre und man das vernachlässigen könne und behauptet die MEA würden stimmen. Die sind auch gleich geblieben. Die Frage ist nur, ob sich der Verwalter nicht nach dem Paragraph "Änderung gemeinsamer Kosten" richten muss, da dies ja nicht zum Spaß gemacht wurde, weil ich das extra beim Notar angesprochen habe und er mir dann sagte, dass ich dann weniger bezahlen muss, eben durch diesen Paragraph. Oder hat der Notar mir falsche Sachen erzählt. Kann ich mir nicht vorstellen, da er keinen Nutzen hat. Es sei denn er hat Schmiergeld angenommen.

Kann ich dann davon ausgehen, dass die Aussage des Notars stimmt oder kann der Verwalter machen was er will?

Wenn künftig eine andere Kostentragungspflicht von den Eigentümern zu tragen ist, muss man sich dann nicht an die halten.

Wenn eine Mahnung kommt werde ich die zurückweisen. Außerdem wurde jetzt erst die Abrechnung vom Jahr 2014 beschlossen und auch die von 2015. Meinem Mieter kann ich die von 2014 nicht mehr vorlegen und ich soll jetzt fast 1500Euro für 2014 nachbezahlen und für 2015 knapp 300 Euro. Er hat mir die zawar im Dezember 2015 geschickt von 2014, also noch rechtzeitig. Nur diese habe ich moniert wegen der Kostenverteilung. Geändert hat er diese nicht. Kann man eine noch nicht beschlossene Nebenkostenabrechnung seinem Mieter vorlegen - ist das zulässig? Ich habe die zawar noch 2015 im Dezember vorgelegt, wenn sich jetzt aber herausstellt, dass diese falsch ist, kann der Mieter seine ganze Kosten von mir zurückverlangen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Tut mir leid. Ich bin kein Rechtsanwalt. Ich habe keine Unterlagen, keinen Vertrag, leider nichts, womit ich Dir helfen kann. Gerne würde ich Dir einfach zustimmen, weil es den Anschein hat, als ob Du im Recht bist, aber ich kann dir nicht weiter helfen.

Vielleicht schelm1. Mach ihm doch ein Freundschaftsangebot.

Kommentar von schleudermaxe ,

Dem Weggang so eines ET jault bestimmt keiner etwas nach. Soviel geballtes Wissen benötigt keine WEG. Und mit Mieter kann doch abgerechnet werden. Ansprüche verjähren in drei Jahren. Und wenn ein Vermieter hier etwas verpennt, hat doch ein Verwalter damit nichts am Hut. Siehe ggf. Urteile aus Leipzig und Itzehoe. Andere Auffassung vertritt allerdings Blank, aber der wird nicht überall gelesen.

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