Frage von FragendeSuche, 68

Frage bezüglich Mieterhöhung und damit zusammenhängenden geforderten Anwaltskosten ohne zuvor eine Mahnung erhalten zu haben - ist das zulässig?

Liebe Leute,

meine Hausverwaltung hat mich am 07.07.2015 das erste Mal angeschrieben und mich über eine geplante Mieterhöhung zum 01.102015 unterrichtet.

Verschiedene Mieter aus meinem Haus haben sich versammelt. Zwei davon waren beim Mieterschutz und haben sich über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung informiert. Während der Mieterverein sagte, dass bei einigen Mietern eine Teilzustimmung gerechtfertigt sei, sagte man ihnen, dass bei anderen Mietern die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sei, wie z.B. in meinem Fall.

Im September 2015 schrieb ich der Hausverwaltung, dass ich der Mieterhöhung nicht zustimme, weil ich bereits die Miete zahle, die dem Mietspiegel entspricht (berechnet nach dem Mietspiegel auf http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/)

Daraufhin hörten weder ich, noch die anderen Mieter, die der Mieterhöhung auch nicht zugestimmt hatten, etwas von der Hausverwaltung. Selbst bei den Mietern, die eine Teilzustimmung erteilt hatten, wurde nach wie vor die alte Miete abgebucht.

Dann erhielten ich und einige andere Mieter am 05.11.2015 einen Brief von der Hausverwaltung, in dem wir nochmals gebeten wurden, der Mieterhöhung zuzustimmen, während andere Mieter gar kein Schreiben erhielten, obwohl sie auch nicht der Mieterhöhung zugestimmt hatten.

Dieses Schreiben war kein Mahnschreiben, sondern lediglich eine nochmalige Bitte der Mieterhöhung zuzustimmen und zwar bis zum 13.11.2015 - also innerhalb von 4 Werktagen - obwohl die HV wochenlang auf unsere Briefe gar nicht reagiert hatte.

Ein weiteres Mal antwortete ich, dass ich dem Mietspiegel entsprechend keiner Mieterhöhung zustimmen müsste, dass die HV aber gerne meine Wohnung besichtigen könne, um sich selbst ein Urteil zu bilden, denn bei einer Wohnungsbesichtigung vor ca. 2 Jahren hatte die Angestellte der HV mir selbst gesagt, das sich die am schlechtesten ausgestattete Wohnung im ganzen Haus hätte, was mir aber zuvor bekannt war.

Nun habe ich heute am 27.11.2015 ein Schreiben vom Anwalt der HV erhalten, in dem ich aufgefordert werde, dass ich der Mieterhöhung bis zum 07.12.2015 zustimmen müsste, ausserdem die Anwaltskosten bezahlen müsste und rückwirkend für die vergangenen 2 Monate die neue, also die erhöhte Miete zahlen müsste.

Meine Frage ist, ob eine Hausverwaltung einen Anwalt einschalten darf, ohne, dass sie zuvor eine Mahnung rausgeschickt hat, und dem Mieter die Anwaltskosten anlasten kann und meine andere Frage ist, ob es rechtens ist, dass ich nun rückwirkend die erhöhte Miete zahlen muss, obwohl die HV auf mein Schreiben im September nicht geantwortet hatte und sich dann erst am 05.11.2015 wieder meldete, obwohl die neue Miete seit dem 01.10.2015 geltend gemacht werden sollte?

Vielen Dank im Voraus für Eure Hilfe.

Mit lieben Grüssen

Lia

Antwort
von imager761, 68
  1. Ich gehe davoin aus, das das Erhöhungsverlagen formal wie inhaltlich korrekt gestellt wurde. Also der VM oder ausdrücklich bevollmächtigte HV alle mietvertraglich genannten Mietern deiner Wohnung angeschrieben und begründet dargelegt hatte, warum er im drei Monaten mehr Miete will.
  2. Und es sich um keine Modernisierungserhöhung handelt.
  3. In Berlin gilt ein qualifizierter Mietpreisspiegel. Das schliesst nicht aus, dass er drei vermietete Vergleichswohnungen heranzieht. Wie genau ist sie denn nun begründet?
  4. Leider schweigst du dich über die Gründe aus, warum ausgerechnet bei dir keine Mieterhöhung zulässig sein soll. "Die am schlechtesten ausgestattete Wohnung"  berechtigt dich grds. nicht, dem Erhöhungsverlangen nicht zuzustimmen, nur weil du dich in der Spannbereite des geltenden Mietspreisspiegels woanders siehst: Fliesen aus den Achtzigern oder Kassettenholztüren sind kein Ausstattungsmerkmal i. S. d. G., Zentraheizung, Doppel- oder Wärmeschutzverglasung usw. schon :-)
  5. Der VM müsste nun Klage auf Zustimmung erheben, liesse er sich anwaltlich vertreten, kostenvorschüssig.
  6. Die erhöhte Miete wäre erst nach Rechtskraft eines Beschlusses fällig. Bis dahin geschieht nichts.

G imager761

Kommentar von FragendeSuche ,

Wie ich bereits erklärt habe, richte ich mich nach dem Mietspiegel.

Im Mietspiegel auf der in meinem Text angegeben Seite werden natürlich all die Punkte berücksichtigt, die Du hier anfragst.

Ich habe weder ein gefliestes Bad, noch eine gelieste Küche. Der Boden ist so kapputt, dass ich Auslegware darüber legen musste. Die spärliche Spüle in der Küche wurde auf eigene Kosten von meiner Vormieterin eingebaut. Ich habe keine wärmedämmenden Fenster. ich habe keine Schallisulierung, obwohl ich im Hotspot von Berlin mitten an einer der meistebefahrendsten Kreuzungen lebe. Ich habe keinen Balkon. Das Haus ist nicht abschliessbar und von daher wird von dem ganzen Ballermann Volk hier oft ins Haus gepi**t. Dazu kommt, dass der Hauswart nur noch ab und zu sauber macht - wenn er gerade mal Lust hat und der Hausflur verdreckt ist.Ich habe die meistbefahrendste U-Bahn-Station direkt vor meiner Haustür/Fenster.

Nur weil ich mitten in der Partyszene im Herzen von Berlin lebe und andere mittlerweile ein Vermögen hinblättern, nur um auf meiner Ecke zu leben, bedeutet das nicht, dass man uns hier mit unmöglichen Bedingungen abspeisen kann. Diese ganzen Partyleute zahlen alle ohne nachzudenken, nur um hier im Kiez zu wohnen. Aber rein sachlich betrachtet, ist es eine verkommene Gegend und ein runtergekommenes Haus, was mir auch durch etwaige Handwerker immer wieder bestätigt wird,

Trotzdem wohne ich auch gerne hier...*)!

Kommentar von imager761 ,

Irgendwie scheinst du nicht verstehen zu wollen, dass sämtliche behebbaren Misstände keine Verweigerung eines Mieterhöhungsverlangens hergeben :-O

Und was dich 2012 noch obsiegen liess, kann 2016 zu einem Proesskostendesaster führen: Die Mietpreisbildung im Kiez wird nämlich vorrangig durch Vergleichsmieten bestimmt, die umso höher ausfallen, je mehr Alteingessene die Partymeile meiden und ausziehen und in deren Wohnungen Yuppies einziehen, die mit Neuvertrag nahezu jede Miete zu zahlen bereit sind. Auf deinen offenbar unveränderten  Auststattungswert kommt erst also nur zweitrangig an.

Wenn man sich da über das Mietpreisgefüge seiner Straße aktualisiert hat (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/downloads.shtml) - Berlin ist da vorbildlich aufgestellt und hat das "Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2015" erst am 29.05.2015 aktualisiert - kann man es auf eine erneuete Zustimmungsklage zur ME durchaus ankommen lassen.

Viel Erfolg :-)

G imager 761

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 27

Vor 2 Jahren haben sie mich schon mal verklagt, weil ich keine Mieterhöhung zahlen wollte, sondern nur dem Mietspiegel entsprechend zahlen wollte und damals habe ich gewonnen. 

Du bist Dir doch jetzt auch sicher dass Du der Mieterhöhung nicht zustimmen musst,

 Also warum dann die Panik?

Lasse sie doch klagen und verlieren.

Kommentar von FragendeSuche ,

Ich habe nicht behauptet, dass ich vollkommen sicher bin, was aber noch lange nicht bedeutet, dass ich panisch bin...*)!

Wer sagt 'Ich weiss.' hört auf zu denken.

Man sollte sich nie hundertprozentig sicher sein. Nur jemand, der eine beschränkte Perspektive einnimmt, kann sich in einer vollkommenen Sicherheit wähnen.

Aber nun gut: das gehört zu meinem Fachbereich....*)))

Da Mietrecht nicht mein Fachbereich ist, würde ich mir niemals anmassen mir vollkommen sicher zu sein.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 54

Der Vermieter muss nicht zwingend einen Anwalt beauftragen um seinen Mietern ein Mieterhöhungsverlangen darzustellen. Daher ist einer solchen Kostenforderung des beauftragten Anwaltes nicht statt zu geben. Die Rechnung wäre also mit Widerspruch zurück an den Absende zu schicken.

Der Vermieter wird nun vermutlich Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung über seinen Anwalt am Amtsgericht erheben. Für diesen Fall solltest du dich wappnen und ebenfalls einen Anwalt engagieren.

Du musst auf ein Mieterhöhungsverlangen gar nicht reagieren, wenn du meinst, dass deine Miete zu Unrecht erhöht werden soll. Alle Schreiberei deinerseits ist also unnütz. Wenn der Vermiete klagt, dann musst du wirklich handeln. Termine, die hier im Gespräch sind, solltest du nicht beachten. 

Keine Zustimmung deinerseits - Keine erhöhte Mietzahlung. Die anwaltliche Forderung nach Nachzahlung ist lediglich Säbelrasseln. 

Kommentar von albatros ,

Eine korrekte und kluge Antwort! DH!

Kommentar von FragendeSuche ,

Vielen Dank für Deine Antwort, die auch meinem Gefühl entspricht. Jedoch habe ich dann gegoogelt, als ich das Schreiben vom Anwalt erhielt, und fand diesen Link http://www.lichtenberg-rechtsanwalt.de/Urteile/Legenden/MahnungII.html

Viele liebe Grüsse

Lia

Kommentar von Gerhart ,

Der Link ist in diesem Fall nicht zutreffend. Es besteht kein Verzug. Der Vermieter will nur mit Anwaltshilfe Druck aufbauen um dich zur Zustimmung zu bewegen. Die Nachzahlungsforderung nebst Anwaltskosten sind komplett juristischer Nonsens. Das kannst du wörtlich dem Anwalt mailen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Ganz kompletter Nonsens ist die Nachforderung nicht. Wird der Mieter verurteilt, die Erhöhung zu akzeptieren, gilt die erhöhte Miete am dem Zeitpunkt, der der Vermieter ursprünglich wollte, sofern das Mieterhöhungsverlangen korrekt gestellt war.

Kommentar von Gerhart ,

Auf der Suche nach der Ursprünglichkeit der Aufforderung einem MEV zuzustimmen stößt man nun auf 2 Aufforderungen. Im Falle der Gerichtsentscheidung bliebe es abzuwarten, welches Datum der Mieterhöhung  zutrifft. Schon deshalb sind die Nachforderungen fragwürdig.

Antwort
von DerHans, 41

Wenn du der Mieterhöhung nicht zustimmst, bleibt der anderen Seite ja gar nichts anderes übrig, als einen Anwalt einzuschalten. Ob diese Kosten dann gerechtfertigt sind, kann dann wiederum nur das Gericht entscheiden.

Kommentar von FragendeSuche ,

Da eine HV MIT den Mietern zusammen arbeiten sollte und nicht GEGEN sie, bzw. auch als Vermittler zwischen dem Hausbesitzer und dem Mieter fungieren sollte, finde ich durchaus, dass sie mit mir kommunizieren sollten und meine Wohnung besichtigen sollten, wie ich es angeboten hatte und mir zumindest erst mal eine Mahnung schicken sollten, bzw auch antworten sollten, warum der offizielle Mietspiegel auf Berlin.de etwas anderes besagt, als der Mietspiegel, den sie ansprechen in ihrem Schreiben.

Die HV ist enorm unseriös. Im Frühjahr 2005 hatte eine Angestellter der HV sogar einen Hausfriedensbruch bei mir begangen. Eine neue Angestellte - die sich sogar noch im Probehalbjahr befand - ist mit einem Zweitschlüssel bei mir eingedrungen, obwohl mir zuvor versichert wurde, dass keine weiteren Schlüssel existieren und ist dann sogar noch geflohen, als ich sie verfolgte, denn ich dachte natürlich sie sei eine Einbrecherin. Diese Frau wurde sogar nach dem kriminellen Vorfall von der HV übernommen, deren Identität dann erst mit Hilfe von meiner 'Detektiv - Arbeit' aufgeklärt werden konnte und mir persönlich als meine Ansprechpartnerin zugeteilt.

Es kam zu vielen anderen nebulösen Vorfällen im Laufe der Jahre, wie zb dass ich zwei mal versehentlich doppelte Miete gezahlt hatte, weil mein Vater damals - ohne mein Wissen - Miete für mich überwiesen hatte und ich aber gleichzeitig auch. Nur durch einen Zufall hatte ich das dann wesentlich später festgestellt, und die doppelten Mieten zurückgefordert. Die HV hätte mich längst informieren können, dass doppelte Mieten eingegangen sind.

Des Weiteren antworten sie mir wie sie gerade Lust haben, aber verlangen von mir im Gegenzug immer sofort Mahngebühren, wenn ich auch nur einen Tag später antworte.

Kommentar von DerHans ,

Sie tun es eben einfach. Ob das gerechtfertigt ist, kann nur ein Gericht klären.

Ein Rechtsanwalt schreibt genau das, wofür sein Mandant ihn bezahlt. Das heißt noch lange nicht, dass das rechtlich einwandfrei ist.

Kommentar von FragendeSuche ,

Genau...*))

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 45

meine Hausverwaltung hat mich am 07.07.2015 das erste Mal angeschrieben und mich über eine geplante Mieterhöhung zum 01.102015 unterrichtet.

Nun, das ist wohl keine Mieterhöhung! Wann kam denn dann tatsächlich ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen? Gab es in diesem die Aufforderung zuzustimmen? Ab wann sollte lt. diesem MEV die Miete erhöht werden?

Kommentar von FragendeSuche ,

Vielleicht habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Dieses Schreiben vom 07.07.2015 enthielt die Bitte der Mieterhöhung um 15% zum 01.10.2015 zuzustimmen. Im Anhang befand sich ein Formular in dem man ankreuzen sollte, ob man zustimmt oder nicht.

Das ist doch ein normales Verfahren oder nicht?

Liebe Grüße

Lia

Kommentar von albatros ,

Nun, es zeigt sich, dasMieterhöhungsverlangen war korrekt, zumindest formal. Du wurdest aufgefordert, ab 1.10 mehr Miete zu zahlen. Die Kappungsgrenze ist mit 15% korrekt. Zur Zustimmung warst du aufgefordert bis 30.9. Da du nicht zustimmtest, darf nun binnen drei weiterer Monate der Vermieter auf Zustimmung klagen, also bis Ende Januar 2016. Die Klagefrist verlängert sich durch die Verlängerung der Zustimmungsfrist nicht. Versäumt der V. die Klagefrist, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Was dir nun bleibt, ist zuzustimmen und rückwirkend ab 1.Oktober die Mieterhöhung zu zahlen oder abzuwarten, ob der V. fristgerecht klagt. Ich gehe davon aus, dass er das macht. Wirst also einen Rechtsbeistand brauchen.

Was ich noch wissen will: Wann erfolgte die letzte (vorherige) Mieterhöhung? Vom Zugang des jetzigen MEV bis deren Wirksamkeit muss mindestens ein Jahr vergangen sein und binnn drei Jahren die Mieterhöhung nicht mehr als 15% betragen

Kommentar von FragendeSuche ,

Die letzte Mieterhöhung sollte 2012 stattfinden, aber damals habe ich auch gesagt, dass ich nur zahle was der Mietspiegel hergibt, worauf sie mich verklagt haben, ich den Prozess damals aber gewonnen habe.

>>>Die Kappungsgrenze ist mit 15% korrekt.

Genau deshalb bin ich mir ja nicht sicher, ob sie sich dieses Mal im Recht befinden, denn was ich nicht verstehe ist die Tatsache, dass ich immer wieder von diesen 15% höre, aber andererseits wenn ich den Mietspiegel online berechne, herauskommt, dass ich bereits dem Mietspiegel entsprechend bezahle.

Was ist also rechtens?

Darf man generell 15% mehr Miete verlangen, wenn so und so lange keine Mieterhöhung vorgenommen wurde, obwohl man bereits das zahlt, was der Mietspiegel sagt? Sind diese 15% mehr oder weniger unabhängig vom Mietspiegel?

Und wie kann es sein, dass alle anderen Mieter, die nicht gezahlt haben, bisher kein Schreiben vom Anwalt erhalten haben?

Ist das rechtens?

Kommentar von albatros ,

Der Knackpunkt scheint die korrekte bzw. inkorrekte Anwendung des Mietspiegels zu sein. Das kann nur vor Ort beurteilt werden. Wenn du und dein Rechtsbeistand der Meinung sind, dass das nicht so ist, dann solltest du halt nicht oder nur teilweise zustimmen.

Die in Berlin von 20 auf 15% reduzierte Kappungsgrenze besagt nichts anderes, als dass binnen drei Jahren die Miete um nicht mehr als 15% steigen darf. Das unabhängig davo, ob das Mieterhöhungsverlangen korrekt begründet ist oder nicht.

Es besteht die Möglichkeit abzuwarten, ob fristgerecht Klage auf Zustimmung erhoben wird. Dann könntest du  noch innerhald des Verfahrens dich darauf berufen, dass das  MEV mangelhaft sei. Das Gericht muss das dann prüfen. Stellt sich heraus, dass das MEV unwirksam ist, kann der V. im Prozess ein neues MEV angeben. Ab diesem Zeitpunkt beginnt für den Mieter eine neue Zustimmungsfrist von zwei Monaten.

Dass nur du und nicht auch die anderen Mieter neu angeschrieben wurden, liegt wohl vrmutlich daran, dass du "schlafende Hunde" geweckt bzw. gereizt hast. Das durch deine Mitteilung, dass du der Mieterhöhung nicht zustimmst. Das war falsch. Gefordert war die Zustimmung und nicht eine Nichtzustimungserklärung. Es war Schweigen geboten bis dem V. einfiele, etwas zu unternehmen.

Antwort
von angy2001, 62

Nimm dir einen Anwalt oder geh mit diesem Schreiben zum Mieterbund. Du brauchst jetzt mehr Unterstützung, allein bekommst du das nicht hin. Hast du kein Geld für einen Anwalt, kannst du dir einen Beratungsschein beim Gericht holen. Alternativ tritt dem Mieterverein bei, das kostet nicht sehr viel.

Kommentar von mepeisen ,

allein bekommst du das nicht hin

Das ist doch Quatsch. Wenn du aufmerksam gelesen hättest, dann wüsstest du, dass der Mieterschutzbund sich das schon angeschaut hat.

Solange es nicht vor Gericht ist, braucht man auch keinen Anwalt. Der TE hat mehrmals seine Verweigerung zum Ausdruck gebracht. Das Einschalten eines Anwalts durch die Hausverwaltung war Unfug. Ich würde gar nicht reagieren. Wenn die Sache wirklich vor Gericht gehen würde, kann man immer noch direkt zum Mieterschutzbund, deren Anwälte dann den Fall übernehmen.

Sprich: Einfach mal abwarten, ob die jemals die erhöhte Miete einklagen. Warum? Wenn die klagen wollen, dann werden sie das sowieso tun. Die haben schon die bisherige Reklamation nicht anerkannt.

Kommentar von FragendeSuche ,

Einerseits sehe ich das ähnlich, aber wenn sie klagen, dann zahle ich deren Anwaltskosten, meine Anwaltskosten und die Prozesskosten, falls ich verliere. Vor 2 Jahren haben sie mich schon mal verklagt, weil ich keine Mieterhöhung zahlen wollte, sondern nur dem Mietspiegel entsprechend zahlen wollte und damals habe ich gewonnen. So hat der Anwalt jetzt anscheinend eine Rechnung mit mir offen - nach seiner Denke...*)))

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