Forderung aus Sicherungshypothek und Beantragung der Löschungsbewilligung
Hallo zusammen, habe eine leicht komplizierte Frage, hoffe hier jedoch trotzdem auf hilfreiche Antworten :)
Folgender Fall: Eine Erbengemeinschaft (3 Erben, Anteile von A 4/6 B 1/6 C 1/6) zweier nebeneinander liegender Grundstücke ist zerstritten. Es kommt zu einer Teilungsversteigerung.
Im Grundbuch ist noch folgende Sicherungshypothek eingetragen: „xxx DM Sicherungshypothek für D, geboren am xx.xx.xxxx, Musterstadt. Unter Bezugnahme auf Bewilligung vom xx.xx.xxxx, eingetragen am xx.xx.xxxx.
Die Forderungen aus der Hypothek wurden damals an den Erben (E1) des D gezahlt, jedoch wurde die Sicherungshypothek bis heute nicht aus dem Grundbuch ausgetragen, dieser Vorgang ist bereits über 2 Jahrzehnte her.
Nach nun vollstreckter Teilungsversteigerung und Zuschlag für B, möchte C seinen Anteil an der Sicherungshypothek ausgezahlt bekommen, da diese ja bereits getilgt wurde. Problem dabei, da E1 mittlerweile verstorben ist, gibt es den Erben des E1 (E2), welcher in Übersee lebt. E2 verlangt einen Vorschuss der Kosten, um Löschungsbewilligung bei einem (entfernten) Konsulat durchzuführen.
Frage ist nun, kann Person C das Geld bekommen, ohne das die Löschungsbewilligung für die Hypothek vorliegt?
Hat B nicht mit dem Zuschlag alle Rechte und Pflichten übernommen, also auch die Auszahlung an C aus der Sicherungshypothek und die alleinige Sorge der Löschung, sowie auch die alleinige Kostenübernahme? Oder muss sich C noch an den Kosten der Löschungsbewilligung, sowie eventuellen Forderungen des E2 beteiligen?
Welche Seite steht in der Beweispflicht der bereits getätigten Zahlung, sollte E2 noch Forderungen aus der Sicherungshypothek geltend machen?
Bereits jetzt vielen Dank im Voraus für die Bemühungen!
MfG, Hellfish
2 Antworten
Hallo Hellfish,
diese Sicherungshypothek ist also von B als bestehenbleibendes Recht an Zahlungs statt übernommen worden. Das bedeutet aber noch nicht, dass B jetzt verpflichtet wäre, die Hypothek zu bezahlen, sondern nur, dass er verpflichtet ist, die Zwangsvollstreckung in das von ihm erworbene Grundstück (sprich die Zwangsversteigerung) zu dulden, falls er die Hypothek nicht bezahlt.
Die Hypothek steht schuldrechtlich betrachtet der sich an dem Erlös fortsetzenden Erbengemeinschaft bestehend aus A, B und C zu, dinglich betrachtet steht sie formal nach Grundbuchlage E2 zu.
E2 macht keine Forderungen aus der Hypothek mehr geltend (falls doch, so wäre die Erbengemeinschaft dafür beweispflichtig, dass die Zahlung bereits erfolgt ist) und ist bereit, eine Löschungsbewilligung zu erteilen, möchte jedoch, dass er von deren Kosten freigehalten wird. Das ist sein gutes Recht; denn die Kosten sind immer vom Schuldner zu tragen – das ist also die Erbengemeinschaft A, B, C.
Eine Löschungsbewilligung hat aber im gegenwärtigen Stadium für Sie gar keinen Wert (mehr); denn damit könnte nur dann der B die Löschung bewirken und Sie guckten in die Röhre. Sie möchten die Hypothek ja nicht löschen, sondern geltend machen. Es gibt da jetzt mehrere Möglichkeiten:
Bitte sehen Sie dazu auch unter www.teilungsversteigerung.net.
Entweder B zahlt die Hypothek an E2, E2 erteilt B eine Löschungsbewilligung, B löscht, E2 darf natürlich die Zahlung nicht einfach behalten, sondern kehrt diese wiederum aus an die Erbengemeinschaft A, B, C. Wird E2 vermutlich nicht wollen, weil zu viel Aufwand.
Oder E2 tritt die Hypothek an die Erbengemeinschaft A, B, C ab. Das können Sie allein ohne Mitwirkung von B von E2 verlangen (§ 2039 BGB). Die Abtretung kann privatschriftlich erfolgen, einfacher Brief von E2 reicht – dafür fallen also keine Kosten an.
Sobald die Hypothek an die Erbengemeinschaft abgetreten ist, verlangen Sie namens der Erbengemeinschaft A, B, C von B deren Bezahlung - natürlich nicht an Sie allein, sondern an die Erbengemeinschaft. Falls B nicht zahlt, dann beantragen Sie aus der Hypothek heraus – für die Erbengemeinschaft – die Zwangsversteigerung des Grundstücks gegen B (das können wiederum Sie allein ohne Mitwirkung von B).
Wenn B gezahlt hat, dann erteilt die Erbengemeinschaft A, B, C dem B die Löschungsbewilligung.
Viele Grüße
Klaus Dreyer
Das ist keine so einfach zu beantwortende Frage. Erst einmal muss man klarstellen, dass bei einer Teilungsversteigerung idR keine Rechte erlöschen, sondern mit Zuschlag bestehenbleiben. Der B hat also auch die Sicherungshypothek übernommen. Nun wurde die hinter der Hypothek stehende Forderung nach deinen Angaben schon vor langer Zeit getilgt. Die Hypothek wurde dadurch zur Eigentümergrundschuld. Sie fiel abseits des Grundbuchs also erst einmal dem ursprünglichen Erblasser und dann der Erbengemeinschaft (bestehend aus A, B und C) zu.
Wenn man dies nun so annimmt, dann ist die Eigentümergrundschuld nunmehr mit Zuschlag Fremdgrundschuld geworden und Teil des Nachlasses. Sie unterliegt wie alle anderen Nachlassgegenständen der Auseinandersetzung. Die Erben müssen sich also untereinander einigen (was wohl nicht sehr erfolgsversprechend ist, wenn man die vorherigen Streitigkeiten bzgl. des Grundstücks betrachtet). Probleme kann es hier geben, da der Grundstückseigentümer, gegen den sich die Forderung richtet, ebenfalls Mitglied der Erbengemeinschaft ist. Ob dies tatsächlich zu einem rechtlichen Problem führt kann ich spontan auch nicht sagen, zumal ich kein Erbrechtsexperte bin.
Da das Grundbuch guten Glauben genießt, müsste aber ohnehin derjenige, der einen Vorteil aus der nun materiell-rechtlich vorhandenen Grundschuld ziehen will, beweisen, dass diese so besteht. Das wird aufgrund des großen zurückliegenden Zeitraums wohl kaum mehr möglich sein. Aus dem Grundbuch bzw. das Grundbuch berichtigt bekommt man nur, indem der Erbe des Erben des eingetragenen Inhabers die Berichtigung oder Löschung bewilligt. Ein solcher Anspruch besteht gegen ihn. Die Kosten muss meines Erachtens er selbst tragen, wenn diese zur Anspruchserfüllung notwendig sind. Dieser Berichtigungsanspruch verjährt auch nicht.
Noch eine Frage zur Klarstellung: Handelt es sich tatsächlich um eine Sicherungshypothek (rechtsgeschäftlich) oder um eine Zwangssicherungshypothek? Der Eintragungstext spricht für die erste Alternative, von welcher ich bei meiner Antwort auch ausgegangen bin.