Frage von FragerHH, 87

Folgen einer Grundschuld?

Hallo,

ich habe eine Frage bzgl. der Bedeutung und Folgen einer Grundschuld.

Die Situation ist wie folgt:

  • Im Rahmen einer Scheidung beansprucht meine Frau einen Zugewinnausgleich über den Wert unserer Wohnung.
  • Ich bin Alleineigentümer der Wohnung

Die Wohnung hat einen Wert von ca. 200.000 Euro

Meine Frau beansprucht 50% als Zugewinn, also 100.000 Euro

Sie möchte nun als "Sicherheit" (wie sie es nennt) diese 50% bzw. 100.000 Euro in Form einer Grundschuld zu ihren Gunsten eintragen lassen

Meine Fragen:

Im Moment kann ich als Alleineigentümer über die Wohnung verfügen wie es mir recht ist, insbesondere steht mir das Recht zu, meine Wohnung jederzeit zu verkaufen.

Wie ist das nun wenn ich meine Noch-Ehefrau mit 50% in Form einer Grundschuld eintragen lasse :

  • Ändert ein Grundschuld Eintrag etwas an den Eigentumsverhältnissen? Gehört die Wohnung dann also immer noch mir allein - oder zu 50% meiner Frau?

  • Kann ich dann immer noch über die Wohnung verfügen ohne meine Frau um Erlaubnis zu fragen z.B um die Wohnung zu verkaufen? Könnte ich also verkaufen und müsste ihr dann "nur" ihren Anteil von 50% auszahlen?

  • Welche Nachteile könnte ich sonst (im Rahmen einer Scheidung) haben wenn ich dem Grundschuld Eintrag zustimme?

Danke

Antwort
von habakuk63, 32

Wenn du der Alleineigentümer bist, handelt es sich bei Wohnung um gemeinsamen Zugewinn oder gehörte dir die Wohnung schon vor der Eheschließung?

Bei Zugewinn stehen deiner Frau 50% zu, ansonsten hat sie gar keinen Anspruch. 

Wenn du es vermeiden kannst, trage keine Grundschuld ein. Diese belastet dich, schränkt dich ein und gibt deiner Frau nahezu alle Möglichkeiten, dir Steine in den weiteren Weg zu legen.

Kommentar von FragerHH ,

Danke für Die Antwort. 

Du rätst mir keine Grundschuld einzutragen weil es mich einschränkt und meiner Frau viele Möglichkeiten eröffnet mir Steine in den Weg zu legen.

Und das ist genau das, was ich befürchte. 

Aber hast Du eventuell auch 1 oder Beispiele was konkrekt meine Frau tun kann wenn Sie eine Grundschuld zu ihren Gunsten hat um mir das Leben schwer zu machen ? 

Mir geht es dabei konkret um 2 Dinge: 

- Ich möchte nicht, dass meine Frau die Grundschuld plötzlich in Bargeld haben will (Zwangsversteigerung etc.) 

- Ich möchte in der Lage sein meine Wohnung jederzeit verkaufen oder vermieten zu können ohne Einschränkungen oder Verzögerungen und ohne um Erlaubnis fragen zu müssen.

Ich weiss nicht inwiefern eine Grundschuld den Verkauf oder Vermietung meiner Wohnung erschweren würde (Die Antworten hier sind leider sehr unterschiedlich)

Kommentar von habakuk63 ,

Sie kann eine Grundschuld jederzeit einfordern!

Verkauf wird mit eingetragener Grundschuld fast unmöglich. Der neue Käufer hätte einen riesen Klotz am Bein. Er würde praktisch in deine Pflichten eintreten.

Antwort
von Gustavolo, 22

Frager:

Einige Antworten liegen dir vor. Ich darf mich auf das
Wesentlichste beschränken.

Hat deine Frau wegen des Zugewinnanspruchs eine titulierte
Forderung gegen dich und kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung,
kann sie die Eintragung einer Zwangshypothek veranlassen. Aus dieser
Hypothek kann sie vollstrecken, insbesondere die zwangsweise
Versteigerung deiner ETW veranlassen.

Der Erfolg eines solchen Verfahrens wird außer von der Marktresonanz
davon abhängig sein, ob und in  welcher Höhe deine ETW bereits
vorbelastet ist. Hierzu hast du nichts geschrieben.

Im Falle einer freihändigen Veräußerung entsteht aufgrund der
Belastung durch ein Zwangsrecht erfahrungsgemäß ein nicht
unerheblicher Preisdruck.

Meine Empfehlung: Bestell für deine Frau eine kostengünstige
einfache Grundschuld (ohne Vollstreckungsklausel) an rangbereiter
Stelle im Wohnungsgrundbuch und vereinbare mit ihr vertretbare
Ratenzahlungen.

Mach dich kundig zu § 442 BGB  und vor allem zu § 1365 BGB. Juristischer Rat ist vonnöten.

Antwort
von rasperling1, 36

Wenn Du Deiner Frau 100.000,- Euro Zugewinnausgleich zahen musst, gibt es nur zwei Möglichkeiten: entweder Du hast das Geld (oder kannst es Dir leihen) und zahlst den Betrag an Deine Frau. Oder Du hast das Geld nicht. In diesem Fall wird Deine Frau ja auf den Zugewinnausgleich nicht verzichten. Es gibt dabn wider mehrere Möglichkeiten: Entweder btreibt Deine Frau wegen der 100.000,- Euro die zwangsvollstreckung gegen Dich . dann wird wahrscheinlich Deine Wohnung gepfändet. Oder Du vereinbarst eine Ratenzahlung mit ihr. Um sicher zu gehen, kann sie dann im Gegenzug die Eintragung einer Grundschuld verlangen. Diese Grundschuld sinkt im Laufe der Zeit, wenn Du die Schuld an Deine Frau abzahlst. Zahlst Du also z.B. im ersten Jahr 20.000,- Euro, so "valutiert" die Grundschuld nur noch über 80.000,- Euro. Natürlich ergeben sich aus der Grundschuld gewisse Nachteile, wenn Du z.B. die Wohnung verkaufen willst (obwohl es dem Käufer eigentlich egal sein kann, ob der den vollen Kaufpreis zahlt, oder unter Übernahme der Grundschuld nur den entsprechend geringeren Betrag). Gegenüber einer sofortigen Zahlung des kompletten Zugewinnausgleichs an Deine Frau oder gar gegenüber einer drohenden Pfändung und Zwangsversteigerung ist es aber der bessere Weg. Wenn Du Deiner Frau wirklich 100.000,- Euro schuldest, hast Du leider keine große Wahl.

Antwort
von Lumpazi77, 39

Die Wohnung ist weiterhin Dein Alleineigentum, mit der Du machen kannst was Du willst.

Der Eintrag einer Grundschuld hat zur Folge, dass bei einem Verkauf die 100000,- vom Käufer direkt an Deine Frau zu zahlen sind um die Grundschuld zu löschen.

Kommentar von 5432112345 ,

Das machen die meisten Käufer so um nicht das Risiko einer Grundschuld auf ihrem Eigentum zu haben. Die Grundschuld an sich eröffnet dem Gläubiger viel mehr Möglichkeiten als nur die Schuld vom Kaufpreis zu begleichen.

Kommentar von FragerHH ,

Würde meine Frau diese 100.000 erst dann erhalten wenn ich die Wohnung (freiwillig) verkaufe? Oder könnte sie jederzeit z.B. eine Zwangsversteigerung veranlassen um an das Geld in bar zu kommen?

Kommentar von Lumpazi77 ,

so einfach geht das nicht

natürlich kann sie das Geld geltend machen, aber das dauert

da wäre es gut eine weitergehende Vereinbarung mit ihr zu treffen

Antwort
von 5432112345, 38

Nehmen wir an du stimmst zu. 100.000 € eingetragene Grundschuld auf den Namen deiner Frau.

Die Grundschuld betrifft dann die Wohnung, weshalb ein Verkauf deinerseits auf jeden Fall schwieriger werden würde. Der nächste Käufer möchte nämlich nicht im Fall der Fälle mit seiner erworbenen Wohnung für deine Schulden haften und dann Schadenersatz von dir einklagen müssen. (Wo dann sowieso nicht viel zu hohlen ist wenn schon die Wohnung Zwangsversteigert wird.)
Der nächste Käufer kann den Eintrag auch nicht aus dem Grundbuch entfernen lassen. Das ginge dann nur mit der Zustimmung deiner Ex-Frau.

Der Käufer wird also mit hoher Wahrscheinlichkeit von dir verlangen die Grundschuld zu tilgen und den Eintrag aus dem Grundbuch entfernen zu lassen, bevor es zum Kauf kommt. (bzw. Treuhänderisch über den Notar)

Wie oben beschrieben hat deine Ex-Frau das Recht die Wohnung Zwangsversteigern zu lassen um an ihre 100.000 € zu kommen.

Nehmen wir an sie tut das. Die Wohnung erzielt 180.000 €, nach Abzug aller Kosten für Gericht, Anwalt/Notar, Auktion, Zwangsräumung, etc. bleiben vielleicht noch 150.000 €. Davon nimmt sie sich jetzt entsprechend der Grundschuld 100.000 €. Der Rest von 50.000 € geht an dich.

Kurz: Der Grundschuldeintrag ist super für deine Ex-Frau um sich abzusichern. Du zahlst im schlimmsten Fall obendrauf.

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