Frage von flutt, 140

Finanzierung für Wohnungskauf besser bei Bank oder Versicherung beantragen - Erfahrungen mit Immobiliendarlehen von Versicherungsgesellschaften?

Hallo zusammen,

gibt es bei der Finanzierung für eine Wohnung (EK-Anteil: 30%) Gründe, die dagegen sprechen, sich das Darlehen bei einer Versicherung und nicht bei einer Bank zu holen?

Soweit ich weiß, bieten Versicherungen mittlerweile genauso Kredite an, wie Banken (ohne, dass das mit einer Lebensversicherung gegengerechnet wird, etc.), und oft sogar mit sehr langer Zinsbindung, was derzeit natürlich klasse ist. Daher tendieren wir auch dazu, zu einer Versicherung zu gehen.

Aber warum gehen dann so viele Leute zu Banken, wenn sie ein Immobilien-Dahrlehen brauchen? In meinem Bekannten-/Freundeskreis sind und waren alle immer bei Banken und die einzige Ausnahme hat mir sogar explizit gesagt, wir sollen bloß nicht zu einer Versicherung gehen, weil wir dann die Wohnung 2x abbezahlen müssen. Ihre Begrundung war, dass die Versicherung damals dann zu ihr meinte, wegen der Inflation müsste sie jetzt eine gewaltige Nachzahlung leisten, weil auch der Darlehensbetrag durch die Inflation gestiegen sei - !?!?

Ich weiß nicht, ob sie dann vielleicht so eine Lebensversicherungs-verrechnung hatte, die ja heutzutage eher nicht mehr empfohlen wird. Fakt ist, ich habe etwas ähnliches noch nirgendwo im Internet gefunden und daher wollte ich hier einmal rumfragen:

Habt ihr Erfahrungen mit Immokrediten von Versicherungen? Welche Gründe sprechen aus Eurer Sicht dagegen?

Danke für alle Antworten!!!

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 81

Hallo flutt,

wichtig bei einer Finanzierung ist, dass sie auf Deine Bedürfnisse und Zukunftsplanungen zugeschnitten ist. Jede Bank und Versicherung bietet verschiedene Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien.

Welches das für Dich beste Angebot ist, auch zum Beispiel bei dem Erwerb einer Kapitalanlage unter steuerlichen Gesichtspunkten, ist individuell zu ermitteln.

Unter nachfolgendem Link findest Du wertvolle Tipps zur Immobilienfinanzierung: http://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/

Ich empfehle Dir eine Beratung durch einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsvermittler. Dieser kann für Euch Angebote verschiedener Banken und Versicherungen vergleichen und Euch spezialisiert beraten.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Antwort
von Zappzappzapp, 65

Lass die Finger davon, lies mal hier:

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article144753087/Mit-Lebensversicherungen...

Hol Dir ein online-Angebot bei einem anerkannten Anbieter ein, dort bekommst Du den günstigsten Zinssatz (meist günstiger als wenn Du selbst zu einer Bank gehst), z.B.

https://www.drklein.de/baufinanzierung.html oder

http://www.interhyp.de/

Hier noch ein Link mit (auch guten anderen) Infos:

http://www.finanztip.de/baufinanzierung

30% Eigenkapital ist gut, eine möglichst hohe Tilgung wählen (was eben sinnvoll mit Deinen Einkünften machbar ist) und auf jeden Fall die zur Zeit niedrigen Zinsen langfristig (wenn möglich bis zur vollständigen Abzahlung des Darlehens) sichern.

Dann kann (fast) nichts mehr schief gehen!

Antwort
von hyfi01, 69

Wir haben selbst über die Württembergische ein Hypothekendarlehen. Für die Lebensversicherer ist das eine Art, die Kundengelder anzulegen. 

Meist kann man mit einer dazugebuchten Lebensversicherung den Zinssatz noch einmal senken. Das haben wir gemacht, aber NICHT als Tilgungsersatz, sondern für die Todesfall- und Berufsunfähigkeitsabsicherung. Die hätten wir sowieso machen müssen, die Tarife der Württembergischen waren ok. 

Für die Zinssenkung wird meist eine Kapitalbildende LV vorausgesetzt, wir haben daher eine klitzekleine Kapitalbildung mit einer hohen Todes- und BU-Deckung für beide Ehepartner kombiniert. Die Auszahlung nehmen wir dann später mal für die Dachsanierung oder was sonst in 20 Jahren ansteht. 

Gleichzeitig haben wir den Zinssatz für die gesamte Laufzeit festschreiben lassen. 2010 waren so für 20 Jahre 3,9% pa. möglich, das lag einen halben Prozentpunkt unter den damaligen Bankenangeboten. 

Wenn das Zinsniveau aber so bleibt wie jetzt, werden wir garantiert 2020 umschulden. Ein entsprechender Bausparvertrag läuft auch schon seit Beginn mit, u. a. mit den vermögenswirksamen Leistungen. 

Wir haben unsere Finanzierung sehr scharf auf Ratenhöhensicherheit und Flexibilität vor allem nach unten hin ausgerichtet. Dadurch ist die Konstruktion zwar nicht perfekt kostenoptimiert, dafür kann sie aber "atmen". Selbst eine überraschende gleichzeitige Arbeitslosigkeit von beiden könnten wir ein halbes Jahr kompensieren.

Kommentar von flutt ,

Hallo und danke fpr die Infos Wir haben nicht vor, das Darlehen mit einer kapitalbildenden LV oder Bausparer zu kombinieren, wo man dann am Anfang nur Zinsen tilgt, etc - das ist uns zu kompliziert und offensichtlich auch unrentabel.
Ich habe  noch gehört, dass Versicherungen "üblicherweise" nicht den Grundbucheintrag nach Kauf (sprich den Kaufpreis) des Objekts als Sicherheit nehmen, sondern den momentanen Objektwert (regelnmäßige Überprüfung). Soll heißen: bei einer Versicherung kann es angeblich sein, dass die nach ein paar Jahren kommen und sagen "Durch die Inflation [oder sonst irgendwelche Einflüsse] ist Euer Objekt nun nur noch die Hälfte wert. Und diesen Wertverlust zum ursprünglichen Kaufpreis müsst ihr uns nun ebenso, zusätzlich, zurückzahlen." Banken hingegen begutachten das Objekt bei Kreditantrag, sagen dann den Kredit zu und wollen keine zusätzlichen Kosten außer die Grundschuld, die bei Kauf im Grundbuch eingetragen wird + Zinsen. - Stimmt das? Wie ist das bei Eurem Vertrag?

Kommentar von hyfi01 ,

Das ist völliger Quatsch.

Restschuld und Wert der Sicherheit sind zwei völlig getrennte Vorgänge. Eine mögliche Verringerung der Werthaltigkeit des Sicherungsobjekts trägt der Darlehensgeber durch einen Abschlag im Beleihungswert Rechnung.

Was aber gemeint sein könnte, wenn man verschiedene Aspekte durcheinander wirft: Wenn der erwartete Ablaufwert der als Tilgung eingeplanten Lebensversicherung sinkt, muss man die Lücke nachfinanzieren - hier fehlt dann einfach ein Teil des ursprünglich erwarteten Zinses.

Das hat aber mit dem Hauswert nichts zu tun.

Kommentar von hyfi01 ,

PS: Wir haben bei der Versicherung ein normales Baudarlehen mit 4% Tilgung - die LV läuft nebenbei und hat den Zins gesenkt.

Antwort
von berndcleve, 42

Diese Versicherungsgesellschaften haben früher diese Darlehen oft abgeschlossen mit einer LV; dass heisst getilgt wurde über eine LV. Dabei wurde den Leuten in der Regel nicht gesagt, dass die Ablaufleistung dieser LV abhängig ist von der Entwicklung der Kapitalmärkte. Da die Zinsen an den Kapitalmärkten sehr stark gesunken sind, sind sehr hohe Lücken entstanden, auf die die Leute nicht vorbereitet waren.

1,)  Bei diesen Modellen mit Tilgung über eine LV kann bzw. konnte man die meisten Provisionen verdienen. Insofern haben auch die Banken viellfach versucht, die LV Modelle bei der Baufinanzierung abzuschliessen

2.) Ob Versicherung oder Bank, es wird nicht beraten, sondern verkauft.

3.) Tendenziell würde ich auch eher zu einer Bank gehen.Man sollte aber darauf achten, dass nicht diese Kombinationsmodelle angeboten werden, egal ob mit LV, Bausparvertrag oder sonstwas. Das ist in Regel nur dazu da, damit der Kunde völlig den Überblick verliert.

4.) Gründe, die gegen eine Versicherungsgesellschaft sprechen, gibt es grundsätzlich nicht.

Kommentar von flutt ,

Hallo und danke für die Infos Wir haben nicht vor, das Darlehen mit einer kapitalbildenden LV oder Bausparer zu kombinieren, wo man dann am
Anfang nur Zinsen tilgt, etc - das ist uns zu kompliziert und
offensichtlich auch unrentabel.
Ich habe  noch gehört, dass
Versicherungen "üblicherweise" nicht den Grundbucheintrag nach Kauf
(sprich den Kaufpreis) des Objekts als Sicherheit nehmen, sondern den
momentanen Objektwert (regelnmäßige Überprüfung). Soll heißen: bei einer
Versicherung kann es angeblich sein, dass die nach ein paar Jahren
kommen und sagen "Durch die Inflation [oder sonst irgendwelche
Einflüsse] ist Euer Objekt nun nur noch die Hälfte wert. Und diesen
Wertverlust zum ursprünglichen Kaufpreis müsst ihr uns nun ebenso,
zusätzlich, zurückzahlen." Banken hingegen begutachten das Objekt bei
Kreditantrag, sagen dann den Kredit zu und wollen keine zusätzlichen
Kosten außer die Grundschuld, die bei Kauf im Grundbuch eingetragen wird + Zinsen. - Stimmt das?

Kommentar von berndcleve ,

Nein, so kann es definitiv nicht sein. Der Kaufpreis kann auch nicht als Sicherheit genommen werden; es wird immer die Immobile als Sicherheit genommen. Meines Wissens müßte das bei Versicherung und bank alles gleich ablaufen.

Die versicherung kann auch nicht irgendwann einfach mehr Geld verlangen. Versicherung und bank müssen sich an den geschlossenen vertrag halten.

Es gibt allerdings genügend Szenarien, wo gewisse Risiken lauern. Z.b. wenn man eine zehnjährige Zinsbindung abgeschlossen mit einer geringen Tilgung. wenn dann der Immobilienwert stark gesunken ist und die Zinsen stark gestiegen ist, hat man eventuell ein grosses Problem mit der Weiterfinanzierung. Das wird aber bei Versicherung gleich sein wie bei einer bank.

Selbst für Fachleute sind aber diese geschlossene verträge oft nicht ganz durchschaubar. Am sichersten ist deshalb aus meiner Sicht, man vereint ein gewöhnliches Annuitätendarlehen, mit einem schriftlichen Rückzahlungsplan. Dieser Rückzahlungsplan muss dann Bestandteil des vertrages werden, und daran müssen sich dann Bank bzw. Versicherung und Kunde halten. Ansonsten rechnen die schon mal gerne mal was ab, was schwer nachvollziehbar bzw. falsch ist .

Schliessen Sie am besten so ein Annuitätendarlehem mit festem Rückzahlungsplan ab; und lassen Sie das bei einer verbraucherzentrale oder so noch mal vorher für 200 oder 300 euro überprüfen.

Ich habe schon alles erlebt; ich kann Ihnen nichts garantieren.

Kommentar von Zappzappzapp ,

Alles richtig.

Überprüfung durch die Verbraucherzentrale ist ein guter Tipp, das hatte ich bei meiner Antwort noch vergessen. Es kostet noch nicht einmal so viel. Z.B. Vz Niedersachsen € 135,00 bis 1,5 Std.

http://www.verbraucherzentrale-niedersachsen.de/link410511A.html?returnto\_=link...

Das sollte man auf jeden Fall investieren.

Antwort
von basiswissen, 35

Deine Frage kann man hier an dieser Stelle sicherlich nicht ausführlich beantworten. Beide Finanzierungsformen haben ihre Vor-und Nachteile. Dies liegt aber nicht an den Institutionen sondern an den rechtlichen Grundlagen, insbesondere wenn es um das Thema Steuern geht. Mein Rat an dich wäre dir einen unabhängigen Finanzierungsberater zu suchen der dir ein Paket zusammenstellt wie du mit wem am besten finanzieren kannst. Ob das nun die eine oder die andere Variante (wie von dir genannt) ist oder eine Mischkombination kann ich dir so nicht sagen. Denn fängt wie gesagt schon deutlich von deinen persönlichen Gegebenheiten ab. Mein Tipp an dich wäre dieser hier:http://www.perini-finanzmakler.de// Herr Perini berät bundesweit und ist ein absoluter Experte auf seinem Gebiet. Ich wünsche dir viel Erfolg

Antwort
von vonkrosigk, 29

Hallo flutt,

Banken und Lebensversicherungen bieten Immobiliendarlehen
an. Beide Gruppen haben kleine Unterschiede in der Bewertung und der
Darlehensvergabe. Wichtig für Dich sind eher andere Dinge: Zinskondition, Kosten (Darlehensgebühren  <- es gibt verschiedene offene und versteckte Kosten, daher auf den effektiven Zins achten) und Art der Bewertung. Lange Zinsbindungslaufzeiten geben Dir Sicherheit, da der Kunde einseitig nach zehn Jahren das Darlehen ablösen (oder auch neu verhandeln) kann. Sondertilgungen werden selten genutzt, doch manche Immobilienbesitzer
investieren Steuererstattungen und Weihnachtgelder dafür. Also 5-10% der
Darlehenssumme ohne Preisaufschlag (Zins) sind normalerweise möglich. Ich
persönlich bevorzuge lieber Geldanlagen die über eine längeren Zeitraum mehrErtrag (Rendite) bringen, als die Darlehenszinsen kosten. Vorteil für Dich: Du hast das Geld, wenn Du es mal anderweitig brauchen solltest.

Du hast Recht, Lebensversicherungen dienen seit vielen Jahren
nicht als Tilgungsersatz für Darlehen.  Die Versicherungsgesellschaften dagegen schon.

Wenn Du bei mehreren Unternehmen anfragen willst, dann bedenke bitte, daß die Häufigkeit der Anfragen sich negativ auswirken kann.
D.h. wenn Du über das Internet bei der XYZ-Bank eine Anfrage startest, Du bei
der XYZ- Bank vor Ort, ein Kreditvermittler und ein Finanzmakler die gleiche
Anfrage stellen, registriert das System der XYZ-Bank vier Anfragen zu Deiner
Immobilie und der angebotene Zinssatz steigt. Also gleich zum Finanzmakler, der auch (per Gesetz) verpflichtet ist Dich mit den besten Versicherungen (keine aus dem eigenen Haus) zu bedienen.

Beste Grüße

vonKrosigk

  

Antwort
von GlobalGesehen, 65

Zunächst mal spricht nichts dagegen. Versicherer haben aber andere Bewertungskriterien für einen Kredit als eine Bank. Wie viele Versicherer in den nächsten Jahren in große Schwierigkeiten geraten aufgrund der Niedrigzinspolitik, bleibt abzuwarten.

Aufgrund der Zinsen Situation würde ich in jedem Fall dazu raten, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Wenn in vielleicht zehn Jahren die Zinsen mal wieder bei fünf oder sechs Prozent angekommen sein sollten, werden viele die heute hoffnungsfroh in ein Haus einziehen Komma mit gesenktem Haupt wieder ausziehen Punkt viele Kredite werden über den billigen Preis verkauft. Über die Anschlussfinanzierung wird bei diesem billig-anbietern oft nicht wirklich aufgeklärt.

Neben der Variante, über eine Bank oder eine Versicherung zu finanzieren bietet sich auch noch die Möglichkeit an, eine Bausparkasse zu wählen. Diese bieten mittlerweile auch sehr gern Annuitätendarlehen an, zumindest einige von denen.

Wenn du auf der Suche nach Informationen bist, so kannst du bei interhyp.de einen sehr guten ersten Eindruck zum Thema einholen.

Antwort
von Power100, 32

Ab Bank, Bausparkasse oder Versicherung: es ist wichtig, dass die Finanzierung zu dir passt, dass die Laufzeit der Zinsfestschreibung passt, dass der Zins günstig ist und vieles mehr - wer dann dahinter steckt und dir das Geld gibt, ist unerheblich - außer es werden Zusatzprodukte verkauft - was auch bei einer Bank sein kann. Da sollte man genau prüfen, ob die für dich sinnvoll sind, und ob man die woanders nicht eventuell günstiger bekommt

Antwort
von bronkhorst, 34

Wer der Kreditgeber ist, spielt an sich keine Rolle.

Allerdings gibt es häufig Kombinationsprodukte, die darauf hinauslaufen, dass man das für das Darlehen während der Laufzeit nur Zinsen bezahlt und eine Kapitallebensversicherung bespart, statt das Darlehen zu tilgen.

Die Idee ist dann, dass die Versicherungssumme am Ende der Laufzeit das Darlehen auf einmal ablöst.

Das funktioniert allerdings nur, wenn die Lebensversicherung gute Erträge erwirtschaftet hat - und das ist im jetzigen Zinsumfeld enorm schwierig. Da kann es dann passieren, dass zum Laufzeitende eben noch eine Lücke zur Rückzahlung bleibt - mit der Inflation hat das allerdings nicht viel zu tun.

Kommentar von flutt ,

Hallo und danke für die Infos Wir haben nicht vor, das Darlehen mit

einer kapitalbildenden LV oder Bausparer zu kombinieren, wo man dann am  Anfang nur Zinsen tilgt, etc - das ist uns zu kompliziert und
offensichtlich auch unrentabel.
Ich habe  noch gehört, dass Versicherungen "üblicherweise" nicht den Grundbucheintrag nach Kauf (sprich den Kaufpreis) des Objekts als Sicherheit nehmen, sondern den momentanen Objektwert (regelnmäßige Überprüfung). Soll heißen: bei einer Versicherung kann es angeblich sein, dass die nach ein paar Jahren
kommen und sagen "Durch die Inflation [oder sonst irgendwelche
Einflüsse] ist Euer Objekt nun nur noch die Hälfte wert. Und diesen
Wertverlust zum ursprünglichen Kaufpreis müsst ihr uns nun ebenso, zusätzlich, zurückzahlen." Banken hingegen begutachten das Objekt bei Kreditantrag, sagen dann den Kredit zu und wollen keine zusätzlichen Kosten außer die Grundschuld, die bei Kauf im Grundbuch eingetragen wird + Zinsen. Weißt du, ob das stimmt?

Kommentar von bronkhorst ,

Wenn der Wert der Sicherheiten nicht mehr ausreicht, können Kreditgeber je nach Vertragsbedingung durchaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.

Mir ist aber nicht bekannt, wie ein Kreditgeber mehr vom Kreditnehmer als die Zahlung von Zinsen und Tilgung des Darlehens verlangen könnte.

Antwort
von wikinger66, 27

Ich habe vor einem halben Jahr über die Württembergische ein Hypothekendarlehen abgeschlossen zu 1,9%. Da konnte keine Bank mithalten. Grundsätzlich ist zur Zeit alles eine Frage der Verhandlung, wie auf einem Basar geht es da zu.

Kommentar von flutt ,

Hallo und danke für die Infos!

Ich habe  noch gehört, dass Versicherungen "üblicherweise" nicht den Grundbucheintrag nach Kauf (sprich den Kaufpreis) des Objekts als Sicherheit nehmen, sondern den momentanen Objektwert (regelnmäßige Überprüfung). Soll heißen: bei einer Versicherung kann es angeblich sein, dass die nach ein paar Jahren
kommen und sagen "Durch die Inflation [oder sonst irgendwelche
Einflüsse] ist Euer Objekt nun nur noch die Hälfte wert. Und diesen
Wertverlust
zum ursprünglichen Kaufpreis müsst ihr uns nun ebenso, zusätzlich,
zurückzahlen." Banken hingegen begutachten das Objekt bei Kreditantrag,
sagen dann den Kredit zu und wollen keine zusätzlichen Kosten außer die
Grundschuld, die bei Kauf im Grundbuch eingetragen wird + Zinsen. Weißt du, ob das stimmt?

Kommentar von wikinger66 ,

Sorry , war nicht die Württembergische sondern die Wüstenrot. 30% Eigenkapital. Es wird die Darlehenssumme  ins Grundbuch eingetragen. Es wurde von einem Sachverständigen der Objektwert geschätzt. Der muss natürlich   höher sein als die Darlehenssumme. Dann war empti, da wird nichts neu überprüft.

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