Frage von Prachtvoll123, 102

Fertighausfinanzierung als Vollfinanzierung wenn Grundstück vorhanden und völlig unbelastet - ist das sinnvoll?

Hallo zusammen,

ich hätte eine Frage an euch - ich habe in Erlangen ein Grundstück mit einer Größe von 1200 qm und einem Bodenrichtwert von ca. 500 Euro pro qm geerbt. Das Grundstück ist volllständig erschlossen und auf dem Grundstück ist bereits im alten Haus ein Anschluss für die Gasheizung im neuen Haus. Das neue Haus soll ein Fertighaus mit ca 240 qm Wohnfläche werden und nicht unterkellert werden da die Nachbarn regelmäßig Probleme mit dem Schmelzwasser im Frühjahr haben. Das Fertighaus kostet 260.000 Euro + ca 15-20000 Euro Bodenplatte. Die Übergabe erfolgt Schlüsselfertig mit Gasbrennwertheiztherme mit Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Laminatböden, Maler und Fließenarbeiten. Die Ausstattung im Sanitärbereich (es ist meist das billigste vom billigsten verbaut laut dem was ich bisher lesen konnte) sowie die Arbeiten im Küchenbereich würde ich komplett selbst übernehmen. Vor meiner Banklaufbahn und der Fachoberschule habe ich eine Ausbildung zum Sanitär und Heizungsinstallateur absolviert und bin daher jetzt handwerklich nicht allzu unbegabt. Das Grundstück ist völlig unbelastet. Die Abrissarbeiten des alten Hauses würde ein Bekannter mit seiner Firma übernehmen - die Sandsteine und alten Eichenbalken würden auf einem anderen Grundstück im gleichen Ort zwischengelagert werden und fließen in die Gartengestaltung ein. Zusätzlich könnte ich während der Bauzeit mietfrei in ein auf diesem Lagergrundstück soeben fertiggestelltes Haus mitsamt meinem ganzen Krempel ziehen und hätte dadurch keine Mietbelastungen während dieser Zeit. Im neuen Haus ist geplant 2 Zimmer an Studenten zu vermieten was im Monat ca 400 - 480 Euro zusätzliches Einkommen bedeuten würde. In Erlangen sind Studentenwohnungen und allgemein die Mietpreise so horrend hoch und überteuert - von daher ist es definitiv kein Problem diese Zimmer schnellstmöglich zu vermieten. Ich bin 28 Jahre und Single, mein monatliches Nettoeinkommen beträgt 2150 Euro und jetzt die Frage - ist es in euren Augen purer Schwach- bzw. Leichtsinn das ganze auf die Beine einer Vollfinanzierung zu stellen? Eigenkapital wäre in Barmitteln nur in Höhe von 10.000 Euro vorhanden. Der einzige Vorteil der besteht ist der - dass keine Maklercourtage, Erschließungskosten, Notarkosten, Grunderwerbssteuern fällig werden. Baunebenkosten wird es natürlich trotzdem geben (theor. Vermessungen, Bauantrag etc.) Das Grundstück weiterhin ist schon seit letztem August komplett mit einer hochwertigen Sandsteinzaunanlage eingesäumt und Materialien für Garagenvorplatz und eventuelle Zaunverlängerungen sind massenweise vorhanden (Sandsteinquader, Kopfsteinpflaster, Splitt, etc). Ich bin mir im klaren darüber dass das Haus alleine ja noch nicht das Ende ist - darum schreibe ich das. Ebenso für die Gartenbereiche vor dem Haus sind alle Materialien bereits vorhanden. Mobiliar für die Einrichtung ist soweit auch vorhanden und wird wenn nötig nach und nach ergänzt. Auch ein grosszügiger Grundstock an gutem Werkzeug ist vorhanden

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Interhyp, Business Partner, 56

Hallo Prachtvoll123,

Dein vorhandenes Grundstück bildet eine gute Voraussetzung
für eine Finanzierung. Da Du es lastenfrei mit einbringst, rechnet die Bank es ähnlich wie Eigenkapital an. Bei der Festlegung Deiner Kreditkonditionen spielt neben Einkommen und dem Objekt an sich auch der sogenannte Beleihungsauslauf eine sehr große Rolle.

Der Beleihungsauslauf ist kurz gefasst das Verhältnis von
Darlehenssumme zum Objektwert der entstehenden Immobilie (inkl. Grundstück). Da das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss, handelt es sich nicht im klassischen Sinn um eine Vollfinanzierung.

Ich empfehle Dir für Dein Projekt eine Vorabberatung durch Deine
Hausbank oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler. Lass Dir dort Deinen ungefähren Finanzierungsspielraum berechnen. So bekommst Du ein Gefühl dafür, welche monatlichen Raten für ein sinnvoll gestaltetes Darlehen fällig werden und welche Kredithöhe Du maximal erhalten kannst.

Unterm Strich sollte nach Abzug Deiner Lebenshaltungskosten und
der Kreditrate noch genügend von Deinem Nettoeinkommen übrig bleiben, damit Du Rücklagen für Modernisierungen und Instandhaltung in den nächsten Jahren bilden kannst. Rechne am besten auch einen Sicherheitspuffer für etwaige Mietausfälle oder Leerstände der Studentenwohnungen ein.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit weiterhelfen.

Viele Grüße

Mario, Interhyp AG

Antwort
von Thather, 49

Dadurch, das Du das Grundstück hast und dies Wertmäßig nicht unerheblich ist, ist es für die Bank keine Vollfinanzierung.

Die Sicherheit der Bank bezieht sich ja auf das Grundstück und das darauf stehende Haus, wo die einen Grundbucheintrag einfordern werden.

Bei der derzeitigen Lage am Kreditmarkt kannst Du ein sehr günstiges Hyphoteken Dahrlehen bekommen. Der Kapitaldienst wird ca. 1250 Euro pro Monat liegen, wenn Du 280000 Euro für das Haus aufnimmst und mit 2,5 bis 3% Tilgung rangehst.

Mite solltest Du nicht als Einkommen rechnen.

Somit wird das bei deinem Netto schon echt knapp, was aber nur meine Meinung wiederspiegelt.

Antwort
von Prachtvoll123, 43

Hallo Chris, also ich muss sagen die Rate von 1100 könnte ich auf garkeinen Fall voll bedienen - im Falle des Jobverlusts. Also ich habe hier die nächsten Jahre definitiv Gehaltserhöhungen und ich stehe in 5-6 Jahren definitiv auf 2700 oder 2800 - jedoch weiß man natürlich nie was in dieser Zeit heute alles passieren kann - von daher kann ich mich darauf die ersten 5-6 Jahre nicht verlassen und ich möchte mich nicht verrennen. Klar - das Grundstück wäre möglicherweise zu teilen - es sind genaugenommen 4 Flurstücke die aber im Gesamtbild ein wunderschönes Eckgrundstück ergeben mit einer sehr markanten Gartenanlage die von mir und vielen Bekannten angelegt wurde. Mit den Mieteinnahmen habe ich dann im Falle des Jobverlusts immernoch ca 600 Euro zu tragen - in diesem Falle könnte ich auch einen Teil des Gartens - der im Gesamten auch Bauland ist - verkaufen. Das hatte ich mir auch schon überlegt um die Kosten zu drücken - jedoch ist das auch alles was mich hier auf exakt diesem Grund halten würde (Gartenanlage - optische Begebenheit und freier Wiesenblick der niemals bebaut werden darf). Darum möchte ich ungern verkaufen bzw. Teile verkaufen! Das bisherige Haus ist definitiv bewohnbar - ich wohne dort auch und es sind insgesamt 3 Wohnungen wobei eine davon vollständig entkernt ist um den Zustand des Hauses im Erdgeschossbereich zu beurteilen. Daher wäre diese nicht zu vermieten. Momentan vermiete ich die Wohnung unter dem Dach und wohne im ersten Stock. Das Haus würde aber (nach vielen Gutachten und diversen Bekannten und Sachverständigenaussagen) für eine vollständige und auch halbwegs energieeffiziente Renovierung im Minimum 300.000 Euro verschlingen - und hier ist noch keine Wohnung saniert - dabei geht es nur um Fassade / Fenster / Heizung / Dämmung / Verputzen und Mauerwerkssperren (Erdgeschoss ist aus Sandstein) - Ebenso müssten Deckenbalken mit Eisenprofilen armiert bzw. verstärkt werden - sprich man fängt an und während der Arbeit merkt man dass das ein Fass ohne Boden ist da mehr und mehr Arbeit auf einen zukommt. Ich kann zwar einiges selber - aber von einer rentablen Größe des handwerklichen Geschicks zu sprechen wage ich nicht in meinen Träumen. Es wären dann zuzüglich noch 3 komplette Wohnungen zu bedienen - Böden - Bäder - Zwischenwände - Verputzen (viel Klinker/Sandsteinwände und auch Gemisch) - neue Türen / Türstöcke / Küche etc.

Ich habe langsam das Gefühl - wenn ich wirklich sichergehen will dass das klappt und tragbar ist - muss eine Zweitverdienerin her. Sonst könnte das echt kritisch werden!

Antwort
von Hillermann, 33

Das Einkommen ist knapp doch die Umsetzung ist machbar. Grundstück wird dann wie Eigenkapital angesehen und man erhält noch etwas bessere Konditionen hierfür. Am einfachsten ist eine Beratung durch einen Finanzberater oder örtliche Hausbank.

Antwort
von gruuscht, 32

Also, ich kann mir nicht helfen, aber ich empfinde diese Frage als ein Fake. Sie haben eine Ausbildung zum Bankkaufmann und haben die Fachoberschule absolviert. Und dann eine solch detaillierte Frage mit Hinweisen, die für eine Finanzierung nicht nicht wesentlich interessant sind. Kann es sein, daß Sie uns testen wollen??

Kommentar von Prachtvoll123 ,

Tut mir leid wenn Sie das falsch verstanden haben - ich habe extra in meine Antwort/Frage hineingeschrieben dass ich zwar die Ausbildung zum Bankkaufmann durchlaufen habe aber noch nie im Investment/Baufi oder direkten Kundengeschäft eingesetzt war. Ich bin im IT-Bereich seit jeher im Einsatz und von daher habe ich nie Praxiserfahrung auf diesem Bereich sammeln können - von daher ist die Frage KEIN Fake und ich habe mit Absicht ein paar Randinfos mit hineingepackt um die Sache anschaulicher zu machen - trotz eventueller Hinfälligkeit der Informationen. Ich hoffe ich konnte das Missverständnis klären! Ich möchte niemanden testen. VG

Antwort
von Chris1480, 45

Wie ist das alte Haus? Kann man da wohnen? Wenn ja, würde ich erst mal dort ein paar Jahre (3-5) wohnen, Miete sparen, etc. Eigenkapital aufstocken...

Wenn du deine Arbeit verlierst (Krankheit, Kündigung...), könntest du dann trotzdem den Kredit bedienen?

Antwort
von robi187, 35

also wenn du solo bist, wieviel möchtest du bewohnen?

man kann die zimmer so bauen dass man sie später je nach bedarf dazu nimmt. als solo brachst du vieleicht 50m2 oder 80m2 dann kannst die zimmer so gestalten dass extra eingang mit nur 1 nasszelle aber mehr zimmer vermieten am anfang?

fertigbau machen oft mit sonderwünsche also selbst mache super gewinne und mindern das risiko (must mal den vertag genau lesen)

würde mich auch von der verbraucherzentrale beraten lassen.oder/und gar eine auschreibung von den fertighäuser machen

dein eigenkaptil ist viel hörer denn du hast ja das grundstück?

das wird wohl auch verpfändet?

also dann würde ich lieber nicht an den hausverkäufer eine finazierung machen? sonder lieber bei banken und vorallem bei bausparkasse anfragen.

ich bin ein freund  von bauspar-vor-finazierung denn es hat den vorteil das man da einen langfistigen z.b. 30 jähigen finazierung machen kann mit festzis und man kann immer sonder zahlungen machen auf sein bausparvertag. aber auch mal einen anderen kredit einschieben kann.

so das die finazierung zwar ein wenig teuer ist aber unnterm strich viel sicherheit und doch günstig sein wird denn wir sind in tiefzinsfase? wird nicht immer so sein. (aber bei festzins braucht dies dich nicht kümmern)

aber das sind meine ansichten die müssen nicht richtig sein?


Antwort
von habakuk63, 33

ja, mach es! 

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