Frage von Joergi666, 40

Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie?

Hallo,

ich prüfe gerade die Unterlagen zum möglichen Kauf einer Eigentumswohnung. Dabei liegt mir u.a. ein Auseinanderssetzungsvertrag in einer Erbschaftsangelegenheit zu der Wohnung vor, wo der genannte Verkehrswert der Immobilie im Jahre 2010 gut 30 % unter dem jetzt ins Auge gefassten Verkaufspreises (noch nicht verbindlich geboten) liegt. Ich beschäftige mich seit 2 Jahren intensiv mit Immoblien, Vergleichswohnungen liegen bei uns mindestens auf gleichem preislichen Niveau bei Lage, Größe und Ausstattung- die jährliche Preissteigerung beträgt bei uns aber bisher max. 3 Prozent, der Verkehrswert macht mich daher stutzig, wobei noch einige Sachen danach erneuert wurden. Ich habe das Thema Verkehrswert nachgelesen, aber ehrlich gesagt nicht so ganz verstanden, wie dieses genau ermittelt wird. Inwieweit muss ich daher diesem Verkehrswert Beachtung schenken (denke auch an ein aktuelles Kurzgutachten zur Wohnung).

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Rabusi, 14

Nachdem es sich um eine neugeschaffene Wohnung in einem sogenannten "Aufteiler" handelt. (Aufteiler: ein Mehrfamilienwohnhaus, welches bei seiner Errichtung nur für Mietwohnungen gedacht war und nicht in ETW aufgeteilt werden sollte)  gibt es mehrere Herangehensweisen. Die einfachste: Man geht von den Richtwerten für eine NEU geschaffene ETW in einer neu geschaffenen Wohnanlage aus.  Desweiteren kann man dann eine  Restnutzungsdauer herleiten. (z. B. ca. 40 - 50 Jahre je nach Ausstattung und laufender Unterhaltung) Von den Richtwerten für den Neubau zieht man dann den ("virtuellen")  Altersabschlag ab. Dieser Altersabschlag ist in Tabellen hinterlegt, die jeder Bausachverständige normalerweise zur Verfügung hat.  Klingt jetzt kompliziert, ist es in der Regel aber nicht. Vielleicht hat das etwas weiter geholfen.    

Kommentar von Joergi666 ,

danke, die Sache hat mir gestern auch in etwa so ein Finanzierungsberater erklärt.

Antwort
von Rabusi, 16

Eine statisch-rechnerische Richtlinie für die Berechnung des Verkehrswertes gibt es nicht. Aufgrund der derzeitigen Immobilienmarktsituation (gerade in den Ballungsgebieten) kannst du offen gesagt, das Uraltgutachten aus dem Jahr 2010 in die Tonne legen. Es hilft Dir nur bei den Ausstattungsmerkmalen. Sollte das Objekt in einer größeren Gemeinde oder an / in einem Ballungsgebiet liegen, erkundige die beim Gutachterausschuss für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Im ländlichen Raum ist es ungleich schwieriger, da in der Regel kein Markt für ETW vorhanden sein dürfte. Daneben sind noch eine Reihe von weiteren Faktoren wichtig, auf die man hier in der Kürze nicht eingehen kann. (Baujahr/Umwandlung ehemaliger Mietwohnungen in ETW etc. etc.). Ansonsten auch hier der Tipp: Schau die auf den diversen Immobilienportalen im Internet nach ETW in Deiner Stadt/Gemeinde um. Das ist zumindest ein grober Anhaltspunkt.   

Kommentar von Joergi666 ,

alle genannten Punkte wurden schon im Vorfeld erledigt, unter Einbezug von Bodenrichtwerten, Vergleichsimmobilien und Ausstattungs- sowie Modernisierungsmerkmalen kann ich den alten Wert (der ja auch offenschtlich keine Gutachterwert ist) nicht nachvollziehen. Meine Unsicherheit bei der Wertermittlung ist dahingehend noch vorhanden, dass das Gebäude von 1900 ist, die Wohnung in gesamten Dachgeschoss aber erst vor 30 Jahren von einem Innenarchtiktenpaar geschaffen wurde (die bis heute da wohnen). Vor kurzem wurde das komplette Dach sowie 2 Badezimmer erneuert- Nebenkosten sind nachweislich sehr gering und auch gute Energiewerte sind vorhanden. Das gesamte Haus weisst ein gepflegten Zustand auf- ist aber im Vergleich zur Wohnung nicht so modern / modernisiert, hier finde ich es schwierig inwieweit das alte Baujahr des Hauses im Kontext zum neueren Baujahr der Wohnung steht.

Antwort
von webya, 16

Der Kaufpreis einer Wohnung richtet sich nach Angebot und Nachfrage.Der Verkäufer muss nicht zum Gutachterpreis oder Verkehrswert verkaufen.

Wir selber haben gerade ein Haus mit einem Gutachterpreis von 138.000€ für 185.000€ verkauft.

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