Frage von madmarian, 77

Energiepass gefälscht, und falsch abgerechnet, welche Konsequenzen?

Hallo, das geht mal an die Juristen da draussen: Wir sind beim letzten Umzug vom Vermieter bzw Verwalter betrogen worden, was den Zustand des Hauses anging. Es ist ein altes Haus, Baujahr 1956, und wir waren damals bei Besichtigung sehr skeptisch, weil das Wohnklima ist einem solchen Haus von Extremen gezeichnet ist: im winter schnell ausgekühlt, im Sommer zu heiss. Der Verwalter aber versicherte uns, dass das Haus gut isoliert sei, und dass die Heizkosten entsprechend sehr greing seien (im Schnitt 130,- für ca. 120m2 Wohnfläche und 60m2 Keller, also unter 1€/m2) Belegen tat er es mit einem Verbrauchs-Energiepass, der allerdings, wie wir inzwischen wissen, so zustande kam, dass im letzten Abrechnungsjahr man sich sehr grob "verrechnet" hatte (um ca. 2500,-). Wir wohnen hier nun schon zwei Jahre, und das Haus ist tatsächlich schlecht isoliert.

Der Verwalter hat uns allerdings erst für die letzten Monate von 2014 eine Abrechnung erstellt, und da bekamen wir 170,- wieder. Er wird uns auch in Zukunft wahrscheinlich weniger abrechnen als wir an Heizöl tatsächlich verbraucht haben - da der Zähler nicht für uns zugängig in einer Nachbarwohnung steht, müssen wir ihm da eh "vertrauen". Wir vermuten, dass man die Heizkosten dem Nachbarn aufschlägt, die mit im Haus befindliche Apotheke hat nämlich 5 mal höhere Nebenkosten bei halber Mietfläche.

Frage: Kann man den Verwalter wegen Betrug anzeigen, auch wenn er uns quasi die Hälfte der Heizkosten schenkt, damit sein Betrug nicht auffliegt? Für uns geht es bei der Frage nach der Isolation eines Hauses ja nicht nur um die Heizkosten, sondern auch um das Wohnklima, und das ist miserabel. Ein heisser Sommertag reicht aus, und man hält es im Obergeschoss nicht mehr aus vor Hitze, und im Winter schläft die ganze Familie nicht selten vor dem Kamin im Wohnzimmer, weil alle anderen Zimmer nicht wirklich warm werden... wir haben 5 Kinder im Alter von 1-11.

Der Verwalter hatte sich mit dem Mietvertrag abgesichert, in dem er die bestehenden Mängel vor uns verheimlichte, aber im Vertrag Mietkürzungen kategorisch ausschloss. Diese Klausel ist ihm gerichtlich schon um die Ohren geflogen, er meint aber, das Haus sei nun mal alt, und wir hätten diesen Zustand erwarten müssen. Wir haben aber auch Zeugen, welche dabei waren, als er uns von der angeblichen Isolierung des Dachs berichtete, zumal der nachgereichte Energieausweis sowie auch schriftlich (per email) vorgerechnete Verbrauch nicht stimmen. Die Vormieter hatten jedes Jahr hohe Nachzahlungen, bis auf 2013, wo sie 1000,- erstattet bekamen, was sie ohne großen Widerstand annahmen, logisch. Auf Basis diesen Jahres berechnete man uns die Heizkosten.

Frage 2: Die anderen Mieter im Haus zahlen horrende Heizkosten, wohnen aber auch schon wesentlich länger dort, und haben keinen Energieausweis. Können sie einen fordern? Wir erwägen eine Sammelklage...

Antwort
von schleudermaxe, 33

Ich kann eine Fälschung nicht erkennen. Es wurden die abgerechneten Werte aus drei Jahren berücksichtigt und genau dies sieht der Gesetzgeber so vor.

Beispiel aus meinem Bestand: 16 Wohnungen, 13 kommen mit rd. 1 EUR/m² aus. Zwei Bewohner un Mittelwohznungen (!) benötigen allerdings 3,50 EUR/m², einer 0,60 Cent/m².

Wer bitte setzt jetzt für einen Neumieter der Wert fest, den er zukünftig verbraucht?

Viel Glück in den USA, denn dort sind ja Sammelklagen nur möglich.

Zudem kommen in einen solchen Ausweis doch gar nicht die Bezugskosten. Seit wann soll dies so sein?


Kommentar von madmarian ,

Der energiepass wurde anhand der verbrauchsdaten erstellt, dabei st aber ein gravierender Verrechner schuld daran, dass die Werte nicht ansatzweise stimmen. Da sich der Vermieter zu Gunsten des Mieters verrechnet hatte, haben diese die abrechnung natürlich nicht hinterfragt.

Uns wurde der energiepass erst nach Einzug gegeben, obwohl wir ihn mehrfach vorab verlangt hatten. Selbst der ausstellende Schornsteinfeger sagte uns, dass die abrechnung fehlerhaft sei. Der Grund für diese Fehlleistung ist einleuchtend: so kann man die immobilie als wesentlich besser isoliert darstellen, als sie tatsächlich ist. Das macht sich bei neuvermietung super.

Der Vermieter hatte nicht nur hier die wahrheit etwas gebogen, sondern auch in anderen Bereichen kräftig gelogen, wofür er schon abgemahnt wurde. Es wurde im Übrigen die Kaltmiete (explizit) gekürzt, die nebenkosten sind davon ausgenommen.

Momentan zahlen wir 250,- Heizkosten im monat, was laut Vermieter ca. 120€ mehr ist, als die vormieter pro monat verbraucht haben - 2013. Diese aussage basiert aber auf einer Rechnung, in der der Vermieter sich um 2500,- verrechnet hatte, tatsächlich hatten die vormieter jedes Jahr im schnitt 330-350€ pro monat verbraucht, nur 2013 waren es angeblich nur 130,- (jahresverbrauch normal: 4000,-, ausser 2013: 1500,-)

Also, das ist schon sehr auffällig, und auch die vormieter gingen von einem Verrechner aus, sie hatten nämlich mit mind. 1000,- nachzahlung gerechnet, und keiner 1000,- gutschrift.

Wenn das ganze legal ist, kann man sich ja die tatsächliche Sanierung der Wohnräume sparen, und erlässt einfach dem Vormieter gehörig Heizkosten, um dann eine "energetisch gut isolierte Wohnung" zu erhalten.

Ich denke, wir sind angesichts der Differenzen im Verbrauch auch jenseits der üblichen Tolleranzen. Zumal es um den Verbrauch der selben Mieter, und nicht verschiedener Parteien geht.

Der Vermieter isz wie schon erwähnt bereits abgemahnt worden wegen anderer Betrügereien, er wird folglich versuchen, den Schwindel mit dem Energiepass aufrecht zu erhalten, indem er uns nicht die tatsächlichen Kosten in rechnung stellt.

Kommentar von schleudermaxe ,

... noch einmal: Was bitte sagt der uralte Ausweis aus zu Deinem persönlichen Verbrauch heute?

.... und jeder, wirklich jeder Mieter weiß doch, daß diese Urkunde eine große Mogelpackung ist.

... und ein Mieter mahnt den Vermieter ab? Das Ding kommt dahin, wo es hingehört, wetten?

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 34

Hallo, das geht mal an die Juristen da draussen: 

Du wirst hier lediglich eine Einschätzung von Laien bekommen.

Anzeigen kann man eine Person immer, ob man Erfolg hat oder selber zum Mitwisser/Mittäter wird, steht dann auf einem anderen Blatt.

Ein heisser Sommertag reicht aus, und man hält es im Obergeschoss nicht mehr aus vor Hitze, und im Winter schläft die ganze Familie nicht selten vor dem Kamin im Wohnzimmer, weil alle anderen Zimmer nicht wirklich warm werden... wir haben 5 Kinder im Alter von 1-11.

Ob mit oder ohne Energieausweis sollte man wissen, dass es unterm Dach immer heiß ist.

Google mal :

Dachwohnung, Sommer, kühlen

LG

johnnymcmuff

Kommentar von schleudermaxe ,

... und oft werden nicht einmal die Gardinen tagsüber zugezogen, um die Sonne ein wenig fernzuhalten. Ich sehe sogar oft geöffnete Fenster!

Kommentar von madmarian ,

Hallo, wir haben keine Dachwohnung, sondern ein Haus. Das obere Geschoss hat noch einen Dachboden, welcher aber komplett leer steht. Dort wäre es nun wirklich im sommer wie winter unerträglich.

Laut Energiepass ist das Haus hochwertig energetisch isoliert.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Wenn Du der Meinung bist, dass der Vermieter hier Tatsachen verdreht und hier falsche Werte vorliegen, dann kannst/ musst Du wohl einen Fachmann einschalten

oder 

Du suchst Dir was Neues.

Kommentar von madmarian ,

lustige Wendung: wegen anderer Mängel hat der Verwalter schon einen auf den Kopf bekommen, wir durften die Miete drastisch kürzen (40%). Um nicht wegen der gefälschten Abrechnung noch aufzufliegen, wurden konsequenterweise alle Abrechnungen seither gefälscht, d.h. wir bekamen sogar Geld zurück, 740,- für letztes Jahr, und dieses Jahr wohl auch ähnlich viel. Wohl hoffend, dass wir, wenn er sich zu unseren Gunsten verrechnet, das nicht anzeigen. Wir hatten uns vor Gericht geeinigt, ansonsten wäre der Verwalter wohl seinen Job los gewesen, meine Frau wollte es. Ich hätte ihn nicht vom Haken gelassen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Um nicht wegen der gefälschten Abrechnung noch aufzufliegen, wurden konsequenterweise alle Abrechnungen seither gefälscht, d.h. wir bekamen sogar Geld zurück, 740,- für letztes Jahr

Ich hoffe Ihr habt die Abrechnung prüfen lassen, nicht dass es eine höhere Rückzahlung geben könnte.

Aber 740 € ist nicht wenig.

Antwort
von Nemisis2010, 67
Kann man den Verwalter wegen Betrug anzeigen, auch wenn er uns quasi die Hälfte der Heizkosten schenkt, damit sein Betrug nicht auffliegt?

Schwierig, da ein Energiepass zu keinem Zeitpunkt Bestandteil des Mietvertrages wird und man als Mieter aus einem Energiepass auch keine mietrechtlichen Forderungen bezüglich einer dort enthaltenen Modernisierungsempfehlung, Mietminderungen der auch Schadenersatzansprüche usw. ableiten kann.

http://mein-mietrecht.de/energiepass/

Die anderen Mieter im Haus zahlen horrende Heizkosten, wohnen aber auch schon wesentlich länger dort, und haben keinen Energieausweis. Können sie einen fordern?

Nein, bei bereits bestehenden Mietverhältnissen besteht keinerlei Verpflichtung des Vermieters den Energieausweis diesen Mietern vorzulegen.

Wir erwägen eine Sammelklage...

in Deutschland nicht möglich.

Eine Klausel im Mietvertrag die Mietminderungen ausschließt ist unwirksam.

Es ist ein altes Haus, Baujahr 1956, und wir waren damals bei
Besichtigung sehr skeptisch, weil das Wohnklima ist einem solchen Haus
von Extremen gezeichnet ist: im winter schnell ausgekühlt, im Sommer zu
heiss.

"Hohe Heizkosten bei Altbauten wegen unzureichende Dämmung: kein Mangel

Eine aus heutiger energiesensiblen Sicht unzureichende Wärmedämmung stellt keinen Mangel dar, da der Vermieter insofern nicht verpflichtet ist, die Wohnung an die jeweils gültigen Normen für die Wärmedämmung anzupassen.

Beispiel:
Ein Mieter, der eine Wohnung in einem 1956 errichteten Haus bezieht,
muss sich darüber im Klaren sein, dass ein wesentlich erhöhter
Beheizungsaufwand erforderlich ist, um ein schadenfreies Wohnen
(Vermeidung von Schimmel) zu ermöglichen (LG Waldshut-Tiengen, Urteil v.
9.6.2004, 2 S 139/03, MietRB 2004 S. 281).

Dementsprechend
kann der Mieter ohne eine ausdrückliche anderweitige Zusicherung nur
erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen,
der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, wobei
u. a. auch das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen ist.

Insofern
hat der Mieter gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die
allgemein verbreitet sind, z. B. Zuglufterscheinungen, hinzunehmen."

Zitat und Quelle:

https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/besteht-ei...

Bezüglich einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung kann noch 1 Jahr nach Erhalt Widerspruch beim Vermieter eingelegt werden. Ebenso ist der Mieter berechtigt,  die dazugehörenden Belege in den Räumen des Vermieters einzusehen.

Kommentar von madmarian ,

Nun haben wir aber das Haus bezogen, nachdem uns mündlich und schriftlich zugesichert wurde, dass der Energiebedarf des Hauses sehr gering sei. Ein altes Haus von 1956 kann ja durch nachträgliche Isolierung auch erträglich sein - und mal ernsthaft, mit unter 2000,- würde man das komplette Dach dämmen können, und so das Hitze/Kälte-Desaster in en griff bekommen. Unsere Nachbarn haben es getan mit ihrem Teil des Hauses (gleiches Haus, gleicher Vermieter), auf eigene Kosten.

Wenn der tatsächliche Verbrauch beim Vormieter, bis auf das Jahr 2013, gravierend höher war als 130,- im Monat  (und zwar das dreifache oder mehr), wieso kann man nicht von Betrug sprechen, wenn uns vorgegaukelt wurde, dass das Haus gut isoliert sei? IN Wände gucken kann ich bei Besichtigungen nicht...

Kommentar von Nemisis2010 ,

Nun haben wir aber das Haus bezogen, nachdem uns mündlich und schriftlich zugesichert wurde, dass der Energiebedarf des Hauses sehr gering sei

mündlich nur durch den Verwalter oder auch durch den Vermieter?

außerfamiliäre Zeugen für die mündliche Aussage des Verwalter oder auch des Vermieters?

schriftliche Zusicherung nicht nur im mietrechtlich nicht relevanten Energieausweis, sondern auch im Mietvertrag?

Wenn der tatsächliche Verbrauch beim Vormieter, bis auf das Jahr 2013, gravierend höher war als 130,- im Monat  (und zwar das dreifache oder mehr), wieso kann man nicht von Betrug sprechen, wenn uns vorgegaukelt wurde, dass das Haus gut isoliert sei?

Vergleichen ließe sich das nur, wenn die Vormieter exakt mit der gleichen Personenzahl in der Wohnung gewohnt und dabei das gleiche Wohnverhalten wie ihr an den Tag gelegt haben. Woher weißt Du denn, ob der Vormieter sämtliche Räume beheizt hat oder wie oft er am Tag geduscht hat usw. usf.

Mieter heizen und verbrauchen die Energie nun mal unterschiedlich.

Kommentar von madmarian ,

Mündlich gegenüber einem Bekannten, nicht verwandt, den ich als Zeugen dazu geholt hatte. Schriftlich via Email, in der mir der Verwalter die Heizkosten vorrechnete, basierend auf den Kosten von 2013 (bei denen man sich gravierend um 2500,- "verrechnet" hatte).

Der Mietvertrag selber kam unter sehr ominösen Umständen zustande: wir bekamen ihn nicht vorab, meine Frau sollte ihn vor Ort unterzeichnen, bekam keine Kopie, und als wir eine Woche später das Original unterschrieben zurück erhielten, war plötzlich eine zusätzliche Seite im Vertrag, welche alle Dinge, welche wir uns zuvor mündlich zusichern hatten lassen, ausschloss. Diese seine Seite, maschinengeschrieben, im Gegensatz zum restlichen vertrag, soll angeblich auch bei Unterschrift vorgelegen haben, aber da wir nur die letzte seite unterschrieben und keine Kopie mitbekommen hatten, können wir nicht belegen, dass die Seite nachträglich hinzugefügt oder geändert wurde.

Wir zogen nur ein, weil wir schon auf gepackten Koffern saßen und aus der alten Wohnung raus mussten, hatten uns aber auch in folgenden Gesprächen, mit Zeugen, versichern lassen, dass die Heizkosten moderat sind, ich war skeptisch wegen der großen Glasflächen im unteren Wohnbereich. Stellte sich raus, die Fenster, obwohl alt, sind alle prima isoliert, die Wände aber schlimmer als einfach verglaste Fenster... und es gab mehrere sanierungsbedürftige Schäden an der Wandisolierung, weswegen die Wände Wasser ziehen und von innen her schimmeln....

Dass der Vermieter bzw Verwalter betrogen hat, ist in einem anderen Gerichtsverfahren bereits festgehalten worden, wir durften daher massiv Miete kürzen. Die Nebenkosten wurden aber dabei nicht berücksichtigt.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Dass der Vermieter bzw Verwalter betrogen hat, ist in einem anderen Gerichtsverfahren bereits festgehalten worden, wir durften daher massiv Miete kürzen. Die Nebenkosten wurden aber dabei nicht berücksichtigt

Die Mietminderungen werden aber von der Gesamtmiete vorgenommen, also Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen. Insofern sind die Nebenkosten schon berücksichtigt.

Letztendlich muß der Vermieter gem. einer BGH-Entscheidung auch die Mietminderung bei der Betriebkostenabrechnung berücksichtigen.

https://www.haufe.de/recht/weitere-rechtsgebiete/miet-immobilienrecht/bgh-minder...

Ich könnte mir aber durchaus vorstellen, daß der Vermieter nach diesem Gerichtsverfahren keine Lust mehr hat, Euer Dach zu dämmen. Ein Gleichbehandlungsanspruch gegenüber Eurem Nachbarn besteht nicht.

Daß der Vermieter Euch die Abschaffung der Mängel mietvertraglich zugesichert hat könnt ihr schlußendlich nicht beweisen.

Bezüglich der Angaben im Energiepass würde der Aussteller des Energiepasses haften. Dies muß nicht zwingend der Verwalter oder auch Vermieter sein. Wenn die Angaben falsch wären, wäre das dann lediglich eine Ordnungswidrigkeit. Nur wenn der Vermieter die Angaben selbst gemacht hat würde er mMn für diese haften. Allerdings spielt dies mietrechtlich keine Rolle, daß der Energiepass nicht Vertragsbestandteil des Mietvertrages wird.

In meinem beigefügten Link geht es zwar um einen Verkauf eines Hauses und um das Thema ob der Verkäufer für die Falschangaben im Enegieausweis haftet.

http://www.enev-online.com/news/15.06.10_gerichtsurteil_keine_haftung_energieaus...

Kommentar von schleudermaxe ,

Jetzt müßte denn nur noch eingestellt werden die Höhe der Miete. Neubauzustand mit toller Isolierung oder Altbauzustand. Oder übersehe ich etwas.

Und sich in Plastezeugs einpacken, auch noch mit Kindern, sollte bestraft werden. Zudem wärmt die Sonne kostenfrei, also erhöhen sich auch noch die Heizkosten, so jedenfalls lese ich die Literatur.

Kommentar von madmarian ,

Hohe Heizkosten mögen an sich kein Mangel sein, wenn man sich aber von vermieter eine energiesparende Wohnung versprechen lässt, welche sich dann als nicht mal ansatzweise isoliert herausstellt - bei der Begehung und vor Zeugen wurde uns von einer isolierung des Dachstuhls berichtet, mit 6cm dicker Dämmwolle (was zugegeben etwas dünn ist, aber wie sich herausstellte, war auch das gelogen). 

Wenn man dann einen energiepass verlangt, und diesen dann erst verpätet bekommt, und dieser dann auch noch offensichtlich manipuliert ist - basierend auf falschen Abrechnungsdaten - kann man das schon Betrug nennen. Das Verschweigen von offensichtlichen Mängeln wie zb nassen Wänden wurde vom Gericht bereits als Betrug geahndet. Zudem wurde uns der Keller als zum Lagern geeignet verkauft, wegen der nassen Wände ist aber auch im Keller eine sehr hohe Luftfeuchtigkeit, man hatte wohl, um das zu vertuschen, vorher gut gelüftet, wir hatten bei besichtigung damals explizit nachgefragt, ob der keller trocken sei, weil wir empfindliche Dinge einlagern müssen.

Auch regelmässige Schimmelbildung - wegen der feuchten Wände - sind ein gesundheitliches Problem. Ich wäre in kein Haus mit Schimmel gezogen, weil dort Stress vorprogrammiert ist - der vermieter behauptete lange auch in unserem Fall, ob wohl er schon, bevor wir einzogen, zwei Zimmer voller schimmel sanieren musste, dass wir schuld an der schimmelbildung seien, erst dss Gericht, welches auch die Gutachten vom Vormieter vorliegen hatte, wies ihn in die Grenzen und darauf hin, dass eben nasse wände, und nicht mangelhaftes Lüften, Schimmelgrund seien.

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