Frage von Mrzulu007, 56

eine frage zu der betriebskostenpauschale.Und zwar würde ich wissen wollen,ob der vermieter diese erhöhen darf,wenn der verbrauch höher ist wie die vorauszahlu?

Oder darf er nur erhöhen, wenn generell die kosten, wie z.B. Wasser,Müll oder Reinigung steigen. Ich hoffe ihr versteht meine Frage?

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Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 13

"Durch einen mieterwechsel hat unsere hausgemeinschaft neue mietverträge bekommen, wo jetzt drin steht das unsere betriebskosten pauschal berechnet werden. Die beriebskosten sind jetzt auf 50 euro im monat erhöht worden. Das sind 600 euro im jahr mehr. Soviel mußten wir aber nie die vergangenen jahre nachzahlen, sondern immer zwischen 50 und 100 euro."

Eine Hausgemeinschaft würde eine Mieterpartei darstellen, die nur einen Mietvertrag abschließt, der an Stelle des alten tritt. Ich dagegen glaube, dass du wie alle anderen Mietparteien im Haus einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hast, obwohl du dazu nicht verpflichtet warst. Dieser neue Vertrag ist jetzt rechtswirksam.

Wörtlich genommen bezahlst du innerhalb der Gesamtmiete eine ausgewiesene Betriebskostenpauschale, die gegenüber dem alten Mietvertrag um und nicht auf 50€ erhöht wurde.

Ein Nachzahlungsbetrag ist ein Indiz dafür, dass es sich nicht um eine Pauschale handelt sondern um monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die nach 12 Monaten ab Mietbeginn oder nach dem Kalenderjahr durch den Vermieter gegenüber dem Mieter abzurechnen sind.

Daher müsste der Vermieter bei der Auflistung der Betriebskosten im MV entweder Bezug auf die Betriebskostenverordnung genommen haben oder alle Kostenstellen der BK im MV aufgenommen haben. Fehlt hier im Mietvertrag eine dieser Alternativen?

Auch die "Nachzahlungen" der vergangenen Jahre deuten auf eine Abrechnung der BK unter Bezug auf den alten Mietvertrag.

Der Vermieter ist laut § 556b BGB verpflichtet einen angemessenen Betrag für die BK -Vorauszahlungen im Mietvertrag zu fixieren. Deine Frage zieht diese Angemessenheit in Zweifel. Da aber eine Abrechnung der BK stattzufinden hat, ist die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen eigentlich unschädlich, weil dir Überzahlungen der BK durch den Vermieter nach der Abrechnung zu erstatten sind.

Der Vermieter "krallt" sich also nicht 600€ im Jahr von dir sondern bewahrt dich vor möglichen Nachzahlungen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 15

Wenn es tatsächliche eine Pauschale ist darf der Vermieter sie nur erhöhen wenn diese Möglichkeit vertraglich vereinbart ist. Er muß aber nachweisen das die Kosten gestiegen sind.

Sind aber monatliche Vorauszahlungen (das wird gerne mal mit Pauschale verwechselt) vereinbart muß der Vermieter 1 x jährlich darüber abrechnen. Erhöhen darf er dann die Vorauszahlungen nur wenn die Abrechnung eine Nachzahlung ergeben hat.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 1

Da neue Mietverträge abgeschlossen wurden (was nicht notwendig war), gibt es neue Konditionen. Wenn im alten MV Vorauszahlungen vereinbart waren, darf der V. selbstverständlich nun im neuen MV umstellen auf eine monatliche Pauschale. Außer bei Heizkosten. Diese müssen in der Regel zwingend nach Verbrauch abgerechnet werden.

Die Pauschale gilt bis Mietende. Es kann aber ihre Anpassung vereinbart werden. Das ist hier so erfolgt.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 40

Pauschal ist pauschal. Will heißen, es gibt keine Abrechnung, kein Guthaben und keine Nachzahlung. Eine Anpassung der Pauschale ist nur dann zulässig, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Wenn nicht, bleibt die Pauschale für alle Zeiten gleich hoch, solang das Mietverhältnis anhällt.

Kommentar von Mrzulu007 ,

Eine erhöhung wurde im neuen mietvertrag vermerkt. Da steht : "erhöhen sich die betriebskosten, so ist der vermieter berechtigt, diese im rahmen der gesetzlichen vorschriften umzulegen und eine entsprechende Erhöhung der vorauszahlungen zu verlangen"

Kommentar von casala ,

das ist doch eindeutig - er kann.

Kommentar von albatros ,

Da zahlst du wohl keine Pauschale sondern Vorauszahlungen. Diese dürfen von beiden Vertragspartnern angepasst werden. Das nach korrekter Abrechnung ab übernächstem Monat nach Zustellung der Abrechnung.

Da du von PAUSCHALE schriebst, nahm ich an, dass das so im MV vereinbart ist. Aber da steht wohl doch Vorauszahlung, oder?

Was stimmt denn nun?

Kommentar von Mrzulu007 ,

Da steht betriebskostenpauschale die monatsanfang mit der miete überwiesen wird.

Kommentar von Gerhart ,

Der Vermieter hat eine rechtsirrige Vokabel verwendet.

Antwort
von AnglerAut, 40

Deine Frage ist nicht ganz eindeutig.

 Wenn du eine Vorauszahlung auf deine Nebenkosten hast und diese war zu niedrig, um die Kosten zu decken, dann muss der Vermieter diese sogar erhöhen, um zu vermeiden, dass es zu noch höheren Nachzahlungen kommt.

Wenn eine Pauschale vereinbart wurde, dann ist das ein anderer Fall, dann müsste die Antwort auf deine Frage im Vertrag stehen.

Kommentar von Mrzulu007 ,

Durch einen mieterwechsel hat unsere hausgemeinschaft neue mietverträge bekommen, wo jetzt drin steht das unsere betriebskosten pauschal berechnet werden. Die beriebskosten sind jetzt auf 50 euro im monat erhöht worden. Das sind 600 euro im jahr mehr. Soviel mußten wir aber nie die vergangenen jahre nachzahlen, sondern immer zwischen 50 und 100 euro. Ich will nur nicht das der neue vermieter sich mein hart verdientes geld sich für nichts unter die finger krallt. Kann er die kosten erhöhen, wenn der verbrauch höher ist wie die einzahlungen oder kann er nur erhöhen wenn landesweit die kosten für wasser, müll und steuern steigen?

Kommentar von AnglerAut ,

Neue Verträge wegen einem Mieterwechsel ? Lebt ihr in einer WG ?

Wenn ihr hier einen neuen Vertrag unterschrieben habt, dann habt ihr ja euer Einverständnis dazu gegeben.

Falls du allerdings Vermieterwechsel meinst, dann sind eure alten Verträge weiterhin gültig, solange sie nicht gekündigt wurden.

Kommentar von Mrzulu007 ,

Ich meine vermieterwechsel. Und leider habe ich schon den neuen mietvertrag unterschrieben und somit bestimmt meine rechte am alten mietvertrag gekündigt. Leider ist man später immer schlauer.

Kommentar von AnglerAut ,

Das stimmt eben nicht. Der Vermieterwechsel bricht den alten Vertrag nicht. Auch der Abschluss eines neuen unter falschen Voraussetzungen tut dies nicht.

Ich bin mir ziemlich sicher, dass dein alter Mietvertrag noch Gültigkeit hat und der neue irrelevant ist.

Kommentar von Mrzulu007 ,

Darf ich mal fragen woher du das alles weißt? Ich werd mich diesbezüglich dann mal die woch gleich schlauer machen. Habe im netzt schon viel gelesen, bin aber oft nicht schlauer draus geworden.

Kommentar von AnglerAut ,

Laienwissen, aber habe mich mit dem Thema beschäftigt und der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist eindeutig.

Kommentar von Mrzulu007 ,

Habe eben im netz nochmal nachgeforscht und da steht, sobald man den neuen mietvertrag unterschreibt, ist der alte nicht mehr gültig und der neue tritt in kraft. Man sollte sich eben vorher schlau machen :-(

Kommentar von anitari ,

sobald man den neuen mietvertrag unterschreibt, ist der alte nicht mehr gültig und der neue tritt in kraft.

Das ist auch richtig. Das einzige was aus dem alten Vertrag bestehen bleibt ist die Wohndauer und somit die evtl. längere Kündigungsfrist für den Vermieter.

Kommentar von albatros ,

Durch Abschluss neuer Mietvertveträge und deren beiderseitige Unterzeichnung haben die alten Mietverträge keinerlei Rechtskraft mehr. Neue Verträge >>> neue Konditionen! Dass keine neuen MV nötig wären bei Vermieter wechsel spielt keine Rolle. Unterschrieben ist unterschrieben. Da lässt sch nichts mehr dran ändern.

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