Frage von Maurus85, 83

Eine falsche Betriebskostenabrechnung akzeptieren oder nicht?

Hallo,

habe mal eine Frage zu einer „formal unkorrekten Betriebskostenabrechnung“. Vor ab die Grundinfos: Ich bewohne eine 2 Zimmer-DG-Wohnung in einem 2-stöckigen Haus. Das Haus gehört einem älteren Ehepaar, welche in der 1. Etage wohnen. Deren Kinder sind ausgezogen und sie vermieten das Dachgeschoss an mich. Es gibt keine seperaten Strom- und Heizungszähler. Sie rechnen dementsprechend als „ganzes Haus“ ab.

Nachdem ich nun dort 1 Jahr und 2 Monate wohne, meinte der Vermieter, dass die Miete um 12 € zu erhöhen sei weil die Erdgasabrechnung 2015 höher ausfiel als erwartet. Nun ist das wenig verwunderlich, da seit dem 15.04.15 (Einzugsdatum) ja für 3 Personen anstatt für 2 abgerechnet wird weil ich ja eingezogen bin.

Da es ja keine seperaten Zähler gibt, hat der Vermieter einfach den Nachzahlungsbetrag auf „5-Anteile“ (einen für mich, 2 für das Vermieterehepaar, einen für das EG wo umgebaut wird und einen für den Keller wahrscheinlich) aufgeteilt und ermittelte für mich eben 12 € monatlich: Nachzahlbetrag von 800 € / 12 = 66,66€. 66,66 / 5 Anteile= 13,33. Mai-Dez. 2015= 106,66. Jan-Mai 2016= 66,65. Nachzahlbetrag= 173,31

Es handelt sich dann natürlich um Schätzwerte.

Da ich aber bereits 80 € an Nebenkosten jeden Monat gezahlt habe, ist ja überhaupt gar nicht zu ersehen, ob ich denn tatsächlich die 12€ für Erdgas mehr zahlen muss. Denn er hat mir bis jetzt lediglich jene Erdgasrechnung 2015 vorgelegt. Über keinen anderen Posten, sei es Müllabfuhr oder Grundsteuer, hat er mir bis jetzt was vorgelegt. Und weil es ja keinen seperaten Stromzähler gibt ist dieser ja auch noch inklusiv mitenthalten so dass sich die „Nebenkosten“ -wenn man das mal so bezeichnen will- von 80 auf 92 € erhöht haben.

Es ist halt ein älteres Ehepaar und ich vermute, sie sind einfach überfordert, mir eine formal korrekte Nebenkostenabrechnung vorzulegen geschweige denn seperate Zähler für Strom und Wasser nachträglich einzubauen.

Jetzt spekuliere ich halt darauf, einfach die 12 € monatlich mehr zu zahlen und darauf zu hoffen, dass sie mir keine Stromrechnung etc. nachträglich vorlegen weil ich bis jetzt auch noch deren Waschmaschine völlig kostenlos mitbenutzen kann und mir das dann egal wäre.

Jetzt die Frage: Wenn ich die 173,31€ nachzahle und jetzt ab Juni 2016 12 € monatlich mehr zahle, akzeptiere ich damit dann die Mieterhöhung?

Denn wenn der Vermieter jetzt die nächsten Wochen doch noch mit einer Stromrechnung um die Ecke kommt plus Grundsteuer, Müll etc würde mich das schon ärgern denn ich bin halt der Ansicht, dass ich sehr wenig geheizt habe und ich die Heizkosten innerhalb der 80 € bereits gezahlt habe.

Würde ich die 173, 31 € dann überhaupt zurückerhalten, wenn ich sie jetzt zahle oder soll ich lieber darauf bestehen, dass er mir eine formal korrekte Abrechnung ausstellt? Doch wie soll er mir eine solche ohne Zähler ausstellen? Es würde sich immer nur um Schätzwerte handeln.

Vielen Dank für Antworten!

Antwort
von bwhoch2, 45

Das Haus wird von Anfang an, also seit vermietet wird von den Eigentümern und von Dir bewohnt. Somit ist eine Abrechnung und Kostenaufteilung nach der Heizkostenverordnung nicht vorgeschrieben. Das greift erst, wenn auch die EG-Wohnung vermietet wird.

Somit hat der Vermieter eigentlich ziemlich freie Hand, wie er die Kosten verteilt. Es sollte nur einigermaßen gerecht sein und so wie er das gemacht hat, erscheint mir das schon gerecht oder eher noch günstig für Dich.

Aber offenbar zahlst Du einen monatlichen Betrag voraus und hast damit auf jeden Fall einen Anspruch auf jährliche Abrechnung der Bettriebskosten, wobei ein Abrechnungszeitraum nicht länger sein darf als 12 Monate.

Ich würde an Deiner Stelle in die Offensive gehen und das Gespräch suchen. Frage sie direkt, wie das ist mit den anderen Kosten, die so anfallen: Müll, Strom, Grundsteuer, Versicherungen etc.

Sage ihnen, Du hättest kein Problem mit der Erhöhung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten, möchtest aber doch gerne eine korrekte Jahresabrechnung, bei deren Erstellung Du auch gerne mithelfen würdest, wenn sie das wollen.

Sag ihnen, dass Du es vor allem vermeiden willst, dass sie irgendwann das Gefühl haben, sie hätten zu wenig verlangt und Du zu wenig bezahlt. Wenn man eine korrekte Abrechnung zustande brächte, wäre es also klar für alle und am Ende weiß auch jeder, dass er korrekt behandelt wurde.

Antwort
von Nemisis2010, 43

Wenn es sich um ein 2 Familienhaus handelt in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt ist es tatsächlich so, daß der Vermieter die Nebenkosten nicht nach Verbrauch abrechnen muß.

http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-beim-zweifamilienhaus...

Da ich aber bereits 80 € an Nebenkosten jeden Monat gezahlt habe, ist ja
überhaupt gar nicht zu ersehen, ob ich denn tatsächlich die 12€ für
Erdgas mehr zahlen muss.

Wurde mietvertraglich denn monatliche Nebenkosten-Vorauszahlungen oder eine monatliche Nebenkosten-Pauschale vereinbart worden?

Wenn eine monatliche Pauschale vereinbart worden ist muß der Vermieter auch keine Nebenkostenabrechnung erstellen und kann auch keine Nachzahlung fordern bzw. müsste auch kein Guthaben auszahlen.

Sind aber Vorauszahlungen vereinbart ist der Vermieter verpflichtet eine 12 monatige umfassende Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Den Abrechnungszeitraum könnte der Vermieter frei wählen, er muß lediglich 12 Monate umfassen.

Nachdem ich nun dort 1 Jahr und 2 Monate wohne,

wenn der Vermieter exakt jährlich abrechnen würde, hätte er mit der Zustellung der NK-Abrechnung für 2015 noch bis zum 31.12.2016 Zeit.

Doch wie soll er mir eine solche ohne Zähler ausstellen?

In einem 2 Familienhaus kann man dann entweder nach Personen oder Wohnfläche die Nebenkosten abrechnen. Wurde denn ein Umlageschlüssel mietvertraglich vereinbart?

Noch ein Hinweis zur Höhe monatlichen Nebenkosten von 80,-€: Durchschnittlich zahlt man in Deutschland monatlich zwischen 2,- bis 3,- € pro qm für die Nebenkosten, und zwar unterschiedlich nach pers. Verbrauch und der Region. Strom ist in diesem Durchschnittsbetrag nicht enthalten.

Kommentar von Maurus85 ,

Es handelt sich um eine "monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten", keine Pauschale.

Einen Umlageschlüssel gibt es im Vertrag nicht. Der Vermieter hat einfach den Hausnachzahlungsbetrag auf Erdgas durch 5 Anteile geteilt. Es leben im Haus des Ehepaar und ich. Dann wird noch im Keller geheizt. Weiß nicht, was er sich dabei gedacht hat. Nach Wohnfläche hat er nichts berechnet.

Außer Erdgas hat er sonst nichts in Rechnung gestellt.

Danke dir für deine Antwort!

Kommentar von Nemisis2010 ,

Wenn kein Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart wurde, dann müßte der Vermieter eigentlich - vom Gesetzgeber aus - die Nebenkosten nach der Wohnfläche abrechnen. Allerdings fährst Du besser, wenn der Vermieter bei "der Anteilsabrechnung" bleibt.

Deine Vermieter scheinen also zumindest "keine Abzocker" zu sein. :)

Antwort
von klklier, 33

Noch einige Hinweise zur Begriffsklärung: die Erhöhung einer Vorauszahlung ist keine Erhöhung der (Kalt)Miete. Du akzeptierst also damit keine Mieterhöhung. Die Vorauszahlung kann auch wieder nach unten angepasst werden. Maßgeblich ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Darüber kann der Vermieter abrechnen. Gerade bei den Nebenkosten sollte da klar stehen, was abgerechnet wird. Ich glaube nicht, dass es sich bei dir um eine Inklusivmiete handelt, dann gäbe es nämlich keinen separaten Vorauszahlungsbetrag. Üblich ist die Abrechnung nach qm. Aber natürlich ist auich eine Aufteilung nach Parteien oder Personen möglich. Was dabei für dich günstiger ist, müsste man durchrechnen. Aber normalerweise ist das kein Wunschkonzert. Ist im Mietvertrag nichts geregelt greift die gesetzl. Regelung nach BGB und die sieht die Aufteilung nach qm vor.

Antwort
von Maurus85, 24

Ja, danke euch für die vielen Antworten.

Jetzt weiß ich ja auch  gar nicht, ob ich überhaupt eine formal korrekte "Abrechnung"  erhalten habe. Also der Vermieter hat mir nur ein handschriftliches A 4 Blatt ohne Überschrift oder Betreffzeile vorgelegt, wo er halt meinen persönlichen Nachzahlungsbetrag über Erdgas ermittelt hat. Also er hat halt den Hausnachzahlungsbetrag durch 12 geteilt und diesen  Betrag wiederum dann durch "5Anteile" geteilt. Und diesen Betrag dann mit den Monaten multipliziert, die ich da wohne, 12 in dem Fall.

Dann hat er es noch unterschrieben. Also einfach nur eine handschriftliche Rechnung mit Unterschrift. Und nur über Erdgas, über keine weitere Nebenkostenposition.

Ist sowas überhaupt formal korrekt?

Kommentar von Nemisis2010 ,

Nein das ist nicht formal korrekt.

http://deutschesmietrecht.de/betriebskostenabrechnung-fristen-formelles/17-betri...

Eine Nebenkostenabrechnung muß 12 Monate umfassen, darin können dann entweder die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbarten NK auf den Mieter umgelegt werden oder bei einem mietvertraglichen Hinweis auf § 2 BetrKV alle dort aufgeführten Kosten.

http://deutschesmietrecht.de/betriebskostenabrechnung-fristen-formelles/17-betri...

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html

Hab ich denn in jedem Fall das Recht, dass mir Zähler eingebaut werden müssen?

Vorausgesetzt, daß Du in einem 2 Familienhaus wohnst und Dein Vermieter davon eine Wohnung selbst bewohnt hast Du dieses Recht eben nicht. (siehe Heizkostenverordnung http://www.heizkostenverordnung.de/par2.php)

Eine verbrauchsabhänge Heizkostenabrechnung wäre allerdings auch in einem 2 Familienhaus vorgeschrieben wenn beide Wohnungen vermietet wären. Der Einbau von Wasserzählern wäre auch in diesem Fall nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Ich vermute, daß es Deine Vermieter nicht besser wissen weil sie evtl. zum ersten Mal nach dem Auszug ihrer Kinder vermieten und Dir deshalb nur die Erdgasabrechnung zukommen ließen.

Die Frage ist weiter was Dir wichtig ist, wenn Du bisher gut mit Deinen Vermietern klar gekommen bist müsstest Du für Dich entscheiden wie Du hier weiter verfahren willst. Es wäre aber auch möglich, daß wenn die Vermieter anfangen Dir eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit sämtlichen anfallenden Kosten gem. § 2 BetrKV zu erstellen Du mit einer Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung rechnen mußt. Das wäre dann keine Mieterhöhung, sondern eine Anpassung gem. § 560 BGB.

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html

Antwort
von albatros, 36

Insofern monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart sind, ist darüber alle 12 Monate inntert 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Solange nicht abgerechnet wurde, ist eine Nachzahlung nicht fällig. Inhaltliche Fehler darf der Mieter selbst korrigieren, formelle Fehler führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung, sie gilt als nicht erfolgt. Dein Anspruch auf Abrechnung beginnt nach Ablauf der Abrechnungsfrist und verjährt nach  drei Jahren, gerechnet ab Ende des der Abrechnungsfrist folgenden Jahres. Rechnet der Vermieter nicht ab, darfst nach eingetretener  Verfristung den Vermieter auffordern (abmahnen) abzurechnen (Frist von einem Monat setzen). Folgt er dem nicht, darfst du bis abgerechnet wurde, die Vorauszahlungen zurückbehalte. Nach korrekter Abrechnung ist der Zurückbehalt nachzuzahlen. Ist das Mietverhältnis nach  Fälligkeit der Abrechnung bereits beendet, darfst du die Vorauszahlungen des betgreffenden Abrechnungszeitraumes zurückfordern.zurückfordern.

Sollte eine Bruttomiete vereinbart sein oder eine Pauschale, gilt vorstehendes nicht. Da gibt es keine Abrechnung und auch keine Anpassung, es sei denn diese Möglichkeit wurde im Mietvertrag vereinbart.

Antwort
von ersterFcKathas, 48

da sind deine vermieter wohl ein wenig überfordert.. das einfachste wäre , ableser an die heizkörper zu instalieren... aber das kostet auch wieder einiges und wird umgelegt... was steht denn  in deinem mietvertrag ... nebenkosten ??  ist da von abschlag die rede ??  oder gibt es einen festen betrag in dem alle NK erfasst sind ??   bei solchen dingen kann man sich am besten mit dem vermieter zusammensetzen , vor allem wenn es älter vermieter sind... versuchen  :o)

Antwort
von anitari, 52

Was genau ist im Mietvertrag zu Nebenkosten vereinbart?

Bitte den genauen Wortlaut oder die entsprechende Vertragsseite als Bild in einer Antwort hochladen.

Persönliche Daten unkenntlich machen.

Kommentar von Maurus85 ,

Im Mietvertrag ist lediglich die Grundmiete (250€) und der Betrag der Nebenkostenvorauszahung (80€) angegeben. Eine Verteilung auf einzelne Nebenkostenarten ist nicht angegeben.

Dann gibt es noch den Passus 3.1.: "Neben der Grundmiete trägt der Mieter alle Betriebskosten im Sinne der §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils geltenden Fassung"
Dann folgt halt die Aufzählung was alles dazugehört wie Grundsteuer, Müll etcl

Antwort
von schleudermaxe, 27

Eigentlich ganz einfach, das Mietrecht.

Rede bitte mit den großzügigen Vermietern und bitte Sie um eine ordnungsgemäße AR.

Diese muß zwingend einen Zeitraum von 12 Monaten haben. Nach so einer AR kann der Abschlag angepaßt werden, so lese ich die Spielregeln.

Viel Glück.

Antwort
von thetee99, 45

Ich würde in dem Fall auf eine Verbrauchsorientierte Abrechnung bestehen und der Vermieter muss eben eine Firma beauftragen, die entsprechendne Zähler nachzurüsten.

Der Vermieter kann nämlich die Gesamtkosten des Hauses (Strom, Heizung) entweder nach tatsächlichem Verbrauch, oder nach Mietwohnungen bzw. Mietparteien aufteilen. Das sind dann immer Schätzwerte, wegen denen sich einzelne Mieter immer übervorteilt fühlen, wenn z. B. Mieter A fast gar nicht heizt und Mieter B viel heizt, zahlt Mieter A trotzdem den Anteil von Mieter B mit.

In deinem Fall wohnst du alleine oben und das Ehepaar zuweit unten. Die werden einen größeren Verbrauch haben und damit wird dein Anteil immer unverhältnismäßig.

Generell kann einer Nebenkostennachzahlung/-abrechnung bis zu 12 Monate nach erhalt noch widersprochen werden, wenn sich Fehler herausstellen, auch wenn man zahlt, am besten mit dem Vermerk: "Zahlung unter vorbehalt".

Wie gesagt: entweder du bestehst auf eine Verbrauchsabrechnung oder du enigst dich evtl. mit deinen Vermietern auf einen pauchal Betrag, der dann aber festgesetzt wird... wäre ja möglich könnte ich mir vorstellen, Flatrate-Wohnen szs.

Kommentar von Maurus85 ,

Hab ich denn in jedem Fall das Recht, dass mir Zähler eingebaut werden müssen?

Antwort
von Furino, 1

Eine falsche Abrechnung können Sie natürlich akzeptieren oder auch nicht.

Das ist allein Ihre Entscheidung.

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