Frage von Gabial, 71

Eigentümerwechsel?

Hallo. Hoffe uns kann jemand helfen. Im Januar wurde meinen Sohn die Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt wegen angeblich häufiger streiterreien mit seiner Freundin. Dieser Kündigung wurde durch unseren Anwalt wiedersprochen. Dann wurde mitgeteilt das der Vermieter das Haus verkauft und er muß zum 31.05.16 ausziehen. Trotz großer Bemühungen haben wir keine anderen mitträume gefunden. Der Käufer und der alte Besitzer machen jetzt Stress ohne Ende das am 31 Mai die Übergabe der Wohnung ist. Was soll mein Sohn tun? Habe die neuen Besitzer gefragt ob sie Aufschub gewähren. Aber das wollen sie nicht. Wäre dankbar für jede Hilfe.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von alarm67, 32

Lese mal alles hier:

http://www.immonet.de/service/mieterrecht-eigentuemerwechsel.html

Auszüge hieraus:

Waspassiert mit dem Mietvertrag?

Der Mietvertrag ändert sich nicht. „Der neue Vermieter tritt in den alten, bestehendenMietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Vertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind völlig überflüssig“, erklärt Franz. Mieter sollten sich nicht auf Änderungen einlassen.

Sind Mieterhöhungen erlaubt?

Der neue Vermieter hat das Recht, die Miete im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen. Das heißt, sie darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 oder 20 Prozent steigen. Das ist regional unterschiedlich. Ein anderer Richtwert ist die ortsübliche Vergleichsmiete, diese darf ebenfalls nicht überschritten werden.

Modernisierung

Will der neue Vermieter die Wohnung modernisieren, muss er das dem Mieter zuvor schriftlich ankündigen. Luxusmodernisierungen muss der Mieter jedoch nicht hinnehmen. Auch wenn die Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte darstellen, muss er sie nicht dulden.

Kündigung

Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann aber auf die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe verweisen. Dazu zählt der Eigenbedarf, wenn er ihn plausibel nachweisen kann. Anders sehe das im Fall eines Zwei-Familien-Hauses aus, sagt Osthus. „Bewohnt der neue Eigentümer eine der Wohneinheiten und will dem Mieter der zweiten Wohneinheit kündigen, dann braucht er das berechtigte Interesse nicht nachzuweisen“, sagt Osthus.   

Es gelten die üblichen Kündigungsfristen: Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, sind es drei Monate, bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Lebt der Mieter noch länger in der Immobilie, verlängert sich die Frist auf neun Monate.

Besondere Schutzregelungen gelten wiederum für Mieter von Wohnungen, die umgewandelt werden. Hier gibt es Kündigungssperrfristen: „Vermieter dürfen den Mietern dann mindestens drei Jahre keine Kündigung aussprechen“, erklärt Franz. In manchen Städten und Regionen gelten auch längere Sperrfristen. In München liegt sie derzeit bei zehn Jahren. Die regulären Kündigungsfristen beginnen übrigens erst nach der Sperrzeit.

Kaution

Wenn die Eigentümer wechseln, hat der Mieter kein Anrecht auf die Auszahlung der Kaution. Das passiert erst bei Auszug und durch den neuen Besitzer. Franz rät den Mietern, einen schriftlichen Nachweis über die Übertragung der Kaution und die Anlage des Geldes, getrennt vom übrigen Vermögen des Besitzers, zu verlangen. „So geht man auf Nummer sicher.“

Mietzahlung und Nebenkostenabrechnung

Die Miete muss natürlich an den neuen Vermieter gezahlt werden. Doch ab wann? Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch gilt der Käufer als Eigentümer und kann die Mietzahlung verlangen. Im Zweifel sollte man sich auf die Angaben des ersten Eigentümers verlassen. Wenn er den Mieter schriftlichen informiert, kann man die Mietzahlung auch schon vor dem Grundbuchantrag an den neuen Vermieter leisten. 
Sind sich Verkäufer und Erwerber nicht einig, kann die Miete bis zur Klärung auch beim Amtsgericht hinterlegt werden. 

Für die Nebenkostenabrechnung ist immer derjenige zuständig, der zum Abrechnungszeitraum tatsächlich Vermieter war.

Kommentar von andie61 ,

Die Kündigung wurde schon vor dem Verkauf ausgesprochen und steht auch in keinem Zusammenhang mit dem Verkauf,sondern in einem Fehlverhalten des Mieters,somit trifft das gar nicht zu in dem Fall was Du angeben hast für den Fall,wie fast alle anderen in ihren Antworten hier ebenfalls.

Kommentar von alarm67 ,

Ich verstehe die Frage anders! Alle anderen, außer Dir, wohl auch!

Erste Kündigung wurde durch den Anwalt abgeschmettert! Daraufhin wurde erneut wegen Verkauf gekündigt! Sollte das so nicht richtig sein, sollte der Fragesteller dieses einmal richtig stellen!!!

Kommentar von michi57319 ,

So wie alarm habe ich es allerdings auch verstanden.

Kommentar von Gabial ,

Vielen Dank für die Hilfe. Nach Rücksprache mit unserem Anwalt berufen wir uns auf den Paragraph 566 des bgb

Antwort
von andie61, 24

Der Verkauf ändert nichts an der Kündigung,genauso wie sich nichts an bestehenden Mietverhältnissen ändert.Der Anwalt hat der Kündigung widersprochen,darauf muss der neue Vermieter antworten,entweder die Kündigung zurück nehmen,oder bestätigen.Wird die Kündigung bestätigt bleibt dann noch der Weg das vor Gericht klären zu lassen indem Dein Sohn es auf eine Räumungsklage ankommen lässt,das Problem dabei ist das es bei einem laufen Räumungsverfahren fast unmöglich wird eine neue Wohnung zu finden,gleiches wenn dann die Räumungsklage erfolgreich für den Vermieter entschieden wird.

Antwort
von Shooter1980, 24

1. Wie verhalte ich mich, wenn mein Vermieter mich über seine Verkaufs- absicht informiert?

Nichts überstürzen: Die Verkaufsabsicht än- dert grundsätzlich nichts an dem bestehenden Mietverhältnis. Wichtig ist zunächst einmal, dass Sie nichts überstürzen und keine Zusa- gen, auch mündlich, erklären.Einsicht ins Grundbuch: Wenn der Vermie- ter auch Eigentümer ist, ändert sich am Miet- verhältnis grundsätzlich nichts. Zunächst sollte man daher beim zuständigen Grundbuchamt durch Einsicht in das Grundbuch feststellen, wer Eigentümer der Wohnung/des Hauses ist. Das Grundbuchamt wird beim zuständigen Amtsgericht geführt. Wie Sie Einsicht in das Grundbuch nehmen können, erfahren Sie auf unserem Merkblatt: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.Wichtig! Ist der Vermieter nicht der Eigen- tümer, sollten Sie unbedingt kompetenten Rechtsrat einholen. Die Juristen des DMB Mie- terschutzvereins Frankfurt am Main e.V. bera- ten Sie gerne.

2. Kann mir der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung/das Haus ver- kaufen will?

Nein. Der Verkauf der Wohnung/des Hauses ist für sich alleine kein Kündigungsgrund.

habe ich gefunden...

https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaett...

Lieben Gruß :-)

Antwort
von NameInUse, 36

Verkauf der Wohnung/des Hauses ist kein Kündigungsgrund. Der neue Eigentümer übernimmt alles damit Mietern, der übernimmt die alten Rechtsgeschäfte. Da hättet ihr auch mal den Gang zum Anwalt gehen sollen.

Antwort
von Gabial, 25

Der alte Besitzer hat gemeint wir sollen das mit dem Anwalt lassen und uns darauf einigen das er zum 31 Mai auszieht.

Wenn wir eine Wohnung gefunden hätten wäre das auch kein Problem. Aber die Mieten sind einfach zu hoch.

Kommentar von alarm67 ,

Lasst euch darauf NICHT ein!

Diesen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht!!!!

Geht verdammt noch mal zum Anwalt und lasst euch nicht verarschen!

Logisch, dass der keinen Anwalt will, weil er nämlich erneut auf die Fres..se bekommt!

Kommentar von FeeGoToCof ,

@alarm67...hat völlig Recht. Ihr solltet Euch rückversichern, mittels Anwalt.

Ohne Kündigung Eurerseits geht da gar nichts. Solange Ihr einer Kündigung nicht zustimmt, bzw. widersprecht, bleibt Ihr da auch wohnen.

Kommentar von Gabial ,

Habe schon versucht mit der neuen Besitzerin zu reden das sie Aufschub gewährt.  Sie ist dagegen.

Nun werde ich erneut den Anwalt einschalten.

Danke für die guten Tipps und Ratschläge.

Antwort
von FeeGoToCof, 30

Vollkommen egal, ob das Haus verkauft wird, oder nicht, die Angelegenheit gehört geklärt. Was ist aus dem Widerspruch des Anwaltes geworden?

Ein Eigentümerwechsel betrifft nun mal nicht die Gültigkeit eines rechtmäßigen Mietvertrages.

Antwort
von alarm67, 29

Wenn der jetzige Eigentümer verkauft, ist das normalerweise KEIN Kündigungsgrund! Der neue Eigentümer kauft den Mietvertrag mit!!! Ihr müsst auch keinen neuen abschließen, der alte läuft weiter!!! Der neue Eigentümer kann erst mit Grundbucheintrag mit 9 Monate Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf kündigen! Wenn die weiter Stress machen, geht wieder zum Anwalt!!!

Kommentar von alarm67 ,

Korrektur:

Je nachdem wie lange man bereits Mieter ist, beträgt die Kündigungsfrist 3, 6 oder 9 Monate!

Kommentar von FeeGoToCof ,

Der Begriff des "Eigenbedarfes" ist aber sehr streng geregelt. Da gilt nicht die Freundin der Tochter ;)

Und der Neueigentümer müsste dann z.B. auch keine weitere Wohnmöglichkeit "besitzen", so dass er auf genau DIESE Wohnung angewiesen wäre.

Es gibt da schon einige Hürden. Nicht umsonst sind "bewohnte" Objekte so uninteressant für Investoren. Da ist Ärger und "Auslösesummen, bzw. Angebote" vorprogrammiert.

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