Frage von milko43, 50

Die Heizkostenabrechnung ist viel zu hoch?

Die Heizkostenabrechnung ist viel zu hoch! Wir hatten uns ein 4-Familienhaus gekauft. Die zwei Vermieter die vorher da gewohnt haben, haben insgesamt ca. 29000 kWh verbraucht . Jetzt da wir da eingezogen sind benutzen wir 3 von 4 Wohnungen. Den einen Mieter mussten wir deswegen kündigen. Wir hatten also im Jahr 2014 einen Verbrauch von ca 26000 obwohl wir jetzt 8 Personen mehr sind. Unsere eine Wohnung wird durch einen Kamin erheizt. Den Kamin haben wir im Jahr 2013 errichtet und hatten bis zu dem Tag mit dem Ofen geheizt(wie der Mieter). Nun ist meine Frage muss der eine Mieter nun ein Viertel von den heizkosten bezahlen oder ein Drittel.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, 47

Letztendlich ist die entscheidende Frage, ist das jetzt ein Zweifamilienhaus oder hat es nach wie vor 4 abgeschlossene Wohnungen.

Angenommen ihr bewohnt als Großfamilie gemeinsam 3 Wohnungen und dann ist noch eine, die vermietet ist, handelt es sich um ein Zweifamilienhaus. Damit würde für Euch die Heizkostenverordnung nicht gelten. Aufteilung der Heizkosten nach m² wäre dann das einzig korrekte.

Dass Mieters angeblich ausschließlich mit Kamin geheizt haben, spielt keine Rolle.

Sind die Vermieter aber unterschiedliche Wohnparteien, also leben in völlig voneinander getrennten Wohnungen bzw. Haushalten, sind es mehr als 2 Wohnungen und es ist in jedem Fall nach der Heizkostenverordnung abzurechen.

Das bedeutet, dass die Verbräuche über Messgeräte an Heizkörpern oder Wärmemengenzähler je Wohnung erfasst werden müssen. Zu den Heizkosten zählen alle Kosten, die für die Beheizung aufgewendet werden mussten, also im Zweifel auch das Kaminholz der vermieteten Wohnung.

Selbst wenn der Mieter "ausschließlich" den Kamin benutzt hat, profitiert er von der Beheizung der übrigen Wohnungen und muss daher auch mit bezahlen.

Beschränkt man sich bei der Umlage der Heizkosten auf Gas oder Öl, was in der Zentralheizung verbraucht wurde, sollte man fairerweise nur 30 % nach Wohnfläche und 70 % nach Verbrauch umlegen.

Falls keine Verbrauchserfassung gemacht wurde, sollte man das für die Zukunft schnellstmöglich organisieren. Für die Vergangenheit gibt es dann nur die Möglichkeit, nach m² Wohnfläche umzulegen, jedoich muss man in Kauf nehmen, dass der Mieter 15 % der umgelegten Kosten abziehen kann.

Mein Vorschlag: Befasst Euch dringend mit der HKV und den Konsequenzen, die sich daraus für Euch ergeben. Zwecks Heizkostenerfassung setzt Euch ggf. mal mit Techem oder ISTA o. ä. Abrechnungsfirma in Verbindung. Die sollen einen Berater schicken, der Euch genau zur Kostenerfassung und Verteilung in der Zukunft beraten kann.

Kommentar von milko43 ,

vielen Dank für die Antwort. 

Die zwei Wohnungen des 1 Stockwerkes wurden miteinander verbunden und da wohnen wir jetzt auch im Erdgeschoss wohnt mein Sohn(volljähriger Abiturient) mit seinem Opa der höchstens 6 Monate hier bleibt und danach ins Ausland fliegt und da sich seinen Urlaub gönnt :D. Im Haus wohnen also zwei Familie Unsere und die des Vermieters. Zählt das dann als ein Zweifamilienhaus? Wir wollten nicht noch eine Treppe in die Wohnung machen lassen, da die Treppe unnötig viel Platz entnehmen würde.

Kommentar von milko43 ,

Es sind doch Verteiler vorhanden die elektronisch oderso funktionieren. Habe nochmal in den Unterlagen des Mieters rumgeschnüffelt und da die dann entdeckt. Ich muss nur noch die abrwchnungsfirma ausfindig machen  

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Antwort
von schleudermaxe, 35

.. aber muß ein Mieter nicht das bezahlen, was mietvertraglich vereinbart wurde? Was wurde denn da geordnet? Viel Glück und bedenke, in eine BK-Abrechnung kommen alle Kosten und Lasten des Grundstücks und somit auch die vom Kauf von Holz für den Ofen/Kamin.

Antwort
von angy2001, 50

Schaut in den Mietvertrag mit dem Mieter, wie die Abrechnung sein muss.

Das ist das Eine, auf der anderen Seite, muß doch bei 4 Wohnungen nach Verbrauch abgerechnet werden. Habt ihr da keine Zähleinheiten drin? Das wäre gar nicht mehr zulässig.

Wenn aber doch nicht, dann wird nach qm Fläche auf die Wohnungen aufgeteilt (sollte so im Mietvertrag stehen). D.h. sind die Wohnungen gleich groß, dann zahlt 1 von 4 Mietern 1/4-tel.

Kommentar von milko43 ,

Wir haben leider keinen Zähler. Aber in der einen Wohneinheit wurde nur mit Kamin geheizt. Was heißt das nun für die Abrechnung 

Kommentar von angy2001 ,

Die anfallenden Heizkosten sind auf alle 4 Wohnungen nach der Fläche aufzuteilen.

Wenn eine Wohnung nur mit dem Kamin geheizt wird, so profitiert ihr doch dann genauso davon, dass in den Nachbarwohnungen anders geheizt wird. Seid froh, dass der Mieter nicth auf Abrechnung nach Verbrauch besteht! Dazu seid ihr gesetzlich sogar verpflichtet.

Antwort
von BurkeUndCo, 29

Das kann man so nichjt sagen. Denn zur Berechnung der Nebenkosten gibt es klare Vorschriften, die aber ganze Bände füllen.

1. Ein Teil der Kosten geht nach Quadratmeter der Wohnung, nämlich die Kosten, die einfach zum Wohnen da sind und nicht vom Verbrauch abhängen. Dazu gehört in der Regel die Grundsteuer und die Kosten für die Abrechnung.

2. Für Strom und Wasser sollte es Zähler pro Wohnung geben, demzufolge ist dann aucch klar, welche Kosten Euer Mieter für seinen Verbrauch zahlen muss.

3. Für Heizung und Warmwasser sind die Regeln komplizierter, da dafür ein TTeil  der Kosten nach Quadratmeter der Wohnfläche (denn geheizt werden muuss eben immer) und ein Teil der Kosten (mindestens 50%, das ist in Deutschland Vorschrift) nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.

Dafür müssen für jede Wohnung Wärmenergiezähler montiert  sein (bei einem Wärmeeingang pro Wohnung) oder Verbrauchszähler an jedem Heitzkörper. Letzteres ist komlpizierter, da dann die Fläche der Heizkörper mit berücksichtigt werden muss.

So einfach wie Ihr es wollt: entweder 1/3 oder 1/4, so einfachgeht es definitiv nicht.

Kommentar von milko43 ,

In keinen der Wohnungen ist ein energiezähler montiert. Da die Wohnungen überhaupt keine Zähler haben wird nach qm abgerechnet. Die Wohnungen haben alle die selbe Größe daher kommt ja auch das 1/4. meine Frage ist jetzt weil die eine Wohneinheiz die Zentralheizung des Hauses nicht benutzt hat und nur mit Kamin erhitzt haben soll, das man das auch in der Abrechnung berücksichtigen darf oder nicht 

Kommentar von BurkeUndCo ,

Dass es keine Heizkostenzähler gibt, das ist in der heutigen Rechtslage verboten und damit dürfte jede Art der Abrechnung vor Gericht anfechtbar sein.

Und es gibt niemanden, der nachweisen - oder wirklich gerichtlioch belegen kann - dass in der einen Wohnung wirklich nie die Heizung verwendet wurde.

Aber selbst wenn, dann wäre diese Wohnung zumindest zum Teil an den Heizkosten zu betzeiligen, weil allein die Vorhsaltung (existiert und wird gewartet) der Heizung dazu führt, dass üblicherweise 50% der Heizkosten nach der Wohnungsgröße abgerechnet wird.

Deshalb mein Vorschlag für folgende Kompromisslösung (falls  den Mieter überzeugen könnt, dass die eine Wohnung wirklich nur mit Ofen beheizt wurde).:

50% der Heizkosten  verteilen auf 4 Wohnungen, also je Wohnung 12,5%.

Zusätzlich werden die anderen 50% auf die 3 damit beheizten Wohnungen umgelegt, das sind dann 16,67% pro beheizter Wohnung.

Damit zahlt die unbeheizte Wohnung 1/8.

Und die 3 beheizten Wohnungen je 1/8 & 1/6 = 7/24. Das ist dann etwas mehr als 1/4 = 6/24 aber doch auch etwas weniger als 1/3 = 8/24.

Und zur Probe 3 x 7/24 = 21/24 und 1/8 = 3/24 zusammen = 24/24 = 1.

Wenn Eure Argumente bzgl. des Ofens überzeugend sind und Euer Mieter vernünftig ist, dann solltet Ihr Euch mit ihm auf diesen Vorschlag einigen können.

Antwort
von Liesche, 37

Besser als Viertel und Drittel ist nach Quadratmetern des beheizten Wohnraums abzurechnen.

Antwort
von rage2211, 11

Ich würde die Abrechnung mal von einem Experten erstellen lassen. Geh mal auf www.wir-erstellen.de und forder dir ein Angebot an.

Wenn es vier Wohnung sind, brauchst du auf jeden Fall Zähler. Nutzt ihr drei der Wohnungen selbst und werden diese als eine Einheit benutzt, dann kann nach Wohnfläche umgelegt werden. Wenn aber in einer Wohnung die Großeltern wohnen, in der anderen ihr und dann vielleicht in der dritten Wohnung noch die Geschwister sind das drei getrennte Einheiten.

Antwort
von Hitmangerst, 35

Heizkosten werden nach einen Schlüssel berechnet wenn kein separater Zähler zu Verfügung steht. Dieser Schlüssel wird meistens auf Quadratmeter aufgeteilt. Mfg

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