Meine Schwester hat vor zwei Jahren ein Haus mit Mietwohnungen gekauft. Sie vermietet die Wohnungen, um einen Hinzuverdienst im Monat zu haben. Doch irgendwie vergrößert sich das Minus auf ihrem Konto. Monatliche Beträge wie Versicherung, NGW und Wasserversorgung lassen sie nicht ins Guthaben rücken. Muss sie grundsätzlich etwas bei den Finanzen des Hauses ändern? Kann sie die Kosten auf die Mieter umlegen?
Antworten (8)
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1Hilfreichste Antwort ausgezeichnet vom FragestellerAntwort von
smammet34 Also, die Nebenkosten einer Immobilie sind gemäß der Vereinbarungen in den bestehenden Mietverträgen und gemäß der Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung auf die Mieter umlagefähig; vorausgesetzt, es erfolgt eine "ordentliche" Abrechnung, die keine formelle Unwirksamkeit aufweist (vgl. § 556 BGB). Bevor hier also behauptet wird, dass fast alle Nebenkosten (=Betriebs-+Heizkosten) umlagefähig sind, sollten die Verträge geprüft werden. Hier wird sich u.a. wechselseitig "vereinbart". Also vorab prüfen, welche Vereinbarungen hierin getroffen wurden. Dann ist es wichtig die Vereinbarung über die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zu prüfen und, ob der vorherige Eigentümer hierüber auch abgerechnet hat. Es ist ebenso wichtig, eine Anpassung der mtl. NK-Vorauszahlungen vorzunehmen, damit die mtl. Unterdeckung für den Eigentümer nicht zu hoch ist. Eine Anpassung ist gesetzlich möglich, dazu bedarf es nicht der Zustimmung des Mieters. Wichtig ist auch, ob die laufenden Nebenkosten in sich richtig und geprüft sind und die Rechnungen auch exakt ausweisen, welches Objekt und welchen Zeitraum diese betreffen. Wenn als Abrechnungszeitraum (sollte im MV definiert sein) der 01.01.-31.12. eines Jahres definiert ist, fragt sich, ob dies nur für die Betriebskosten oder auch für die Heizkosten gilt. Sind Zählereinrichtungen für Heizkosten und Wasser vorhanden? Gibt es hier eine "Gerätemiete", die gezahlt wird und ist ein Wärmedienst (=Abrechnungsdienst) vereinbart? Sollten keine Heizkostenzähler vorhanden sein, die den Verbrauch erfassen, so hat der Mieter das Recht, eine Abzug von 15% der auf ihn umgelegten Heizkosten vorzunehmen. Zu berücksichtigen ist auch, dass, wennn Gewerbe + Wohnen (=Mischimmobilie) vorhanden ist, der Vorwegabzug berücksichtigt werden muss; andernfalls liegt ggf. auch neben der fehlenden formellen auch die fehlende inhaltliche Richtigkeit vor. Dies kann im erfolgreichen Widerspruchsfall zu einem Rückzahlungsanspruch des Mieters führen. Also, sollten diesbezüglich Fragen oder direkte Hilfestellung benötigt werden, so kann sich Deine Schwester direkt an den NÜV.de wenden. Es handelt sich hier um den Nebenkostenüberwachungsverein; dort wird ihr in jedem Fall geholfen.
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1Antwort von
guterwolfguterwolf
Wenn man sich ein Haus kauft, sollte man schon wissen, wie die Sache läuft.
Nebenkosten wie Versicherungen, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Wasser, Müll, Heizung, Wartung, Gartenpflege etc. tragen in der Regel die Mieter und zahlen dafür monatlich eine sogenannte Nebenkostenvorauszahlung.
D.h. Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete.
Die Nebenkosten werden also alle von den Mietern gezahlt, da hat der Vermieter gar nichts mit zu tun.
Jetzt ist natürlich die große Frage:
was hat deine Schwester für Mietverträge abgeschlossen???? Sind da überhaupt Nebenkostenzahlungen vereinbart??? Wenn nicht, hat sie nämlich Pech gehabt.
Vielleicht gibst du noch mal ein paar Infos?!
Kommentar von guterwolfguterwolf Schade, dass man kein Feedback erhält...
Kommentar von Wolfi0410Wolfi0410 Muss ich Dir absolut recht geben. Erst wird etwas in den Raum gestellt und wenn man detailliert helfen/raten will kommt nichts mehr.
Wirklich schade für die Zeit die man verplempert.Kommentar von 33Edith3333Edith33 Guten Morgen, bitte entschuldigt, dass ich jetzt erst schreibe. Ich habe mich aber gestern bereits nach Euren ersten Tipps direkt an die Arbeit gesetzt und habe mich schon einmal erkundigt. Wir haben in unserer Stadt auch eine Anlaufstelle vom Haus-und Grundeigentümerverein, wo ich die Nebenkostenabrechnung einmal prüfen lasse. Gestern Nachmittag haben meine Schwester und ich dann die Mietverträge noch einmal geprüft und die Nebenkosten sind schon in der Miete enthalten. Vielleicht müssen wir noch einmal die Höhe der Nebenkosten überprüfen.
Ich möchte mich bei Euch allen für die vielen Tipps und Ratschläge bedanken. Ich habe mich immerhin gestern Nachmittag bereits an die Arbeit gemacht, weshalb ich nicht mehr geantwortet habe. Also vielen, vielen Dank :-)
Kommentar von guterwolfguterwolf dann müssen aber die Kosten für die Nebenausgaben und die Einnahmen derselben auf 0 aufgehen, d.h. deine Schwester zahlt für diese Ausgaben 0 Euro, weil alles die Mieter zahlen. Macht sie denn keine Abrechnung???
Kommentar von 33Edith3333Edith33 Das Haus hat sie noch nicht sehr lang. Sie hat mal eine Abrechnung gemacht, aber diese scheint dann nicht100 %ig richtig zu sein. Sie wird defintiv einen Termin beim Haus-und Grundeigentümerverein, damit das alles seine Richtigigkeit hat. Sie sagte gestern, dass sie dafür lieber einmalig Geld bezahlt (wie ihr es auch vorgeschlagen habt), als falsche Abrechnungen als Grundlage zu haben.
Kommentar von guterwolfguterwolf NK-Abrechnungen sind in der Regel vom 1.1.-31.12. eines Jahres zu erstellen und müssen z.B. für 2008 bis spätestens 31.12.09 beim Mieter sein, ratsam ist natürlich die Abrechnung Mitte des Jahres fertig zu haben.
Den Termin sollte sie dann relativ zügig machen und gleich alle Unterlagen, Mietverträge etc. mitnehmen.
Kommentar von 33Edith3333Edith33 Super, vielen Dank für den Tipp. Das werde ich meiner Schwester direkt weiterleiten. Dann wird es ja jetzt Zeit :-)
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1Antwort von
Wolfi0410Wolfi0410
Offensichtlich macht Deine Schwester schwere Fehler bei den Nebenkosten. Nebenkosten sind fast komplett umlagefähig und die Mieter sollten eigentlich einen entsprechenden monatlichen Abschlag darauf zahlen. Mietverträge eines Mehrfamilienhause die die Nebenkosten in der Netto- oder Kaltmiete enthalten sind sowieso nicht mehr gültig.
Da sie anscheinend so gut wie keine Ahnung davon hat würde ich auch raten Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein zu werden. Die machen ihr auch gegen Entgelt (umlagefähig) die Nebenkostenabrechnung. Der Jahresbeitrag ist wirklich zu verschmerzen und sie legt kein Geld mehr zu.Kommentar von albatrosalbatros Die alten Mietverträge mit Inclusivmieten sind weiter gültig, auch wenn für den Vermieter nachteilig. Vertrag ist Vertrag. Eine eineitige Änderung ist nicht möglich.
Kommentar von Wolfi0410Wolfi0410 Dann ist aber auch die jährliche Anpassung wg. steigender Nebenkosten statthaft.
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1Antwort von
monja1995monja1995
Dann liegt ein Kalkulationsfehler vor. Die laufenden Kosten für Wasser, Versicherungen usw., die auf die Mieter umgelegt werden, sollten zu null aufgehen. Die Mieten sollten dann reichen, den Kredit zurück zu zahlen und übrig bleiben muss auch noch was.
Sie kann versuchen, mit den Nebenkosten höher zu gehen, bei den Mieten muss sie sich an die gesetzlichen Vorschriften haltenKommentar von kallemannekallemanne bei den Nebenkosten aber auch ....
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1Antwort von
mig112mig112
Obwohl oder gerade weil ich Häuser verwalte, verstehe ich die Frage nicht...!
Selbstverständlich legt sie die Kosten am Jahresende um, selbstverständlich leisten die Mieter Nebenkostenvorauszahlungen...
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MirkoOttoMirkoOtto
Vielleicht ist das Haus einfach zu teuer gekauft und die Finanzierungskosten sind höher, als die Mieteinnahmen es hergeben. Die Nebenkostenproblematik ist oben schon diskutiert worden. Da gibt es nichts hinzuzufügen.
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