Frage von KleineLoewin321, 110

Darf Untervermietung in der Kündigungsfrist verneint werden?

Hallo zusammen,

Ich habe eine neue größere Wohnung gefunden und habe nun meine aktuelle Wohnung gekündigt.
(Aktuell 25 m2, neue 50 m2) Der Vermieter stimmt nicht zu, dass ich ihm Nachmieter suche und vorschlage, somit verneint er meine Bitte mich früher aus dem Mietvertrag rauszulassen (bei unserer Wohnungslage bekommt man die Wohnung in 1-2 Tagen weg) Aber es ist sein gutes Recht, muss ich akzeptieren.

Jetzt ist die Frage. Darf ich untervermieten? Mir jemand für die Zeit suchen? Auch hier gilt lt. der Rechtssprechung, wenn ich es richtig verstanden habe, dass man vorab die Genehmigung des Vermieters einholen muss. Soweit, so gut. Laut BGB darf allerdings der Vermieter nur in Ausnahmefällen aus driftigen Gründen dies verbieten und es müssen auch driftige Gründe, wie zB Auslandsaufenthalt oder finanzielle Engpässe seitens des Mieters vorliegen. Doppelt Miete ist für mich ein finanzieller Engpass, gilt dies also auch für mich?
Wie soll ich vorgehen, wenn er dennoch verbietet, muss ich das akzeptieren?

Wie sieht es auch damit aus: meine Nachbarin ist vor Kurzem ausgezogen und sie hat einen Freund als Nachmieter vorgeschlagen, da war alles kein Problem. Mein Vorschlag einen Nachmieter vorzustellen wurde mit der Antwort verneint: wir brauchen keinen Nachmieter, ich suche die Mieter selber aus. Gibt es hier einen Anspruch auf Gleichstellung? Bei der Nachbarin war dies ja anscheinend kein Problem.

Welche Möglichkeiten habe ich?

Danke für Eure Mithilfe!

Eure Löwin

Antwort
von Nemisis2010, 65

Zum  Nachmieter:

Grundsätzlich besteht bei einem unbefristeten Mietvertrag kein gesetzlicher Anspruch daß der Vermieter einen von Dir vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muß. Die Rechtssprechung ist diesbezüglich eindeutig, dem Mieter ist die Einhaltung der Kündigungsfrist zuzumuten, er wird dadurch nicht unangemessen benachteiligt.

Der Vermieter muß seine Mieter auch nicht gleich behandeln, hier herrscht Vertragsfreiheit, so kann er auch von einem Mieter einen niedrigen Mietpreis als dem anderen Mieter verlangen.

Wenn der Vermieter bei Deiner Nachbarin einen Nachmieter akzeptiert hat ist dies reine Kulanz, die er Dir gegenüber nicht ausüben muß.

Zur Untervermietung:

Laut BGB darf allerdings der Vermieter nur in
Ausnahmefällen aus driftigen Gründen dies verbieten und es müssen auch
driftige Gründe, wie zB Auslandsaufenthalt oder finanzielle Engpässe
seitens des Mieters vorliegen.

Es besteht nur ein gesetzlicher Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn ein Teil der Wohnung untervermietet wird, nicht aber die ganze Wohnung.

Die Gefahr für Dich wenn Du, auch mit Genehmigung des Vermieters untervermietest besteht darin, daß Du weiter gegenüber dem Vermieter in vollem Umfang haftbar bist.

Wenn Du die Wohnung in der Kündigungsfrist untervermieten willst, müßtest Du mit den Untermietvertrag zeitlich befristen, da Du ja die Mietsache zu Deinem Kündigungstermin geräumt an den Vermieter übergeben mußt. Allerdings benötigst Du dann als Vermieter und Vertragspartner des Untermieters einen berechtigten Befristungsgrund. Da Dein Mietvertrag endet kannst Du keinen Eigenbedarf als Befristungsgrund eingetragen, die anderen beiden berechtigten Befristungsgründe (wie z.B. Abriß, Umbau der Mieträume usw). fallen ebenso aus. Ebenso wäre eine Klausel im Untermietvertrag, daß der Untermietvertrag mit dem Hauptmietvertrag verbunden ist und mit diesem endet, gleichfalls unwirksam.

Folglich könnte sich Dein Untermieter weigern die Wohnung zum Kündigungstermin zu verlassen. Im schlimmsten Fall könnte dann für Dich ein kostenintensives gerichtliches Räumungsverfahren durch den Vermieter und Schadenersatzforderungen des Untermieters wegen Entzug der Mietsache auf Dich zukommen.

Kommentar von KleineLoewin321 ,

Ach herrje. Das ist ja ganz schön verzwickt! Wie sieht es damit aus, dass man 1,5 Monate befristet vermietet und Eigenbedarf anmeldet zum Schluss, um Renovierungsarbeiten durchführen zu können?

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Wie Nemisis2010 und ich kommentiert haben, ist dir eine Untervermietung der gesamten Wohnung schlicht nicht gestattet, § 540 BGB. Die kann der VM jederzeit beendet verlangen und dein U-Mieter Schadensersatz von dir herausklagen. Hast du einen fünfstelligen Betrag übrig, der als Schadensersatz der Mietpresidifferenz einer vergleichbaren Wohnung auf Lebenszeit deines U-Mieters entspricht und titulierbar wäre?

Antwort
von imager761, 29

Das Mietrecht kennt weder Gleichbehandlungsgrundsatz noch Nachmieterstellungsrecht :-O

Tatsächlich darf sich der VM seine Mieter aussuchen, mit Ihnen auch erst nach Ablauf deiner Mietzeit Vertrag schliessen, kommt ein Aufhebungsvertrg nur übereinstimmend zustande und eine Untervermietung der gesamten Wohnung ist dir als unberechtigte Gebrauchsüberlassung gem.  § 540 BGB schlicht untersagt.
Davon sei auch dringend abzuraten: Dein VM kann von dir dessen unverzüglichen Auszug beanspruchen, was deinen U-Mieter natürlich zu Schadensersatz berechtigt, den du als sein Vertragspartner leisten müsstest: Möbeleinlagerungskosten und Hotelunterbringung mit Vollpension dürften erheblich teurer werden als deine dopelte Mieten - zumal dann, wenn sie auf dem Klageweg beansprucht würden :-O

Da hat der VM in allen Belangen völlig recht und darf zurecht auf Erfüllung deiner mietvertraglichen Pflichten, insbes. der Miet- und BK-Vorauszahlungen während deiner Kündigungsfrist, bestehen :-)

Das immer dann, wenn man keinen nahtlose Übergang seiner Mietverhältnisse hinbekommt, doppelte Mietzahlungen erforderlich werden, weiß man, wenn sobald man die Verträge unterschreibt. Sie wären jedenfalls kein Argument, vertragsbrüchig zu werden :-(

G imager761

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Wohnung, 30

Wie sieht es damit aus, dass man 1,5 Monate befristet vermietet und Eigenbedarf anmeldet zum Schluss, um Renovierungsarbeiten durchführen zu können?

Vergiss das mal ganz schnell.

Das kann dann ganz viel Geld kosten, wenn Dein Untermieter nicht auszieht und Du Räumungsklage einleiten musst

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 26

Die Bedenken von @nemesis und @imager761 kann ich nicht wegdiskutieren. Vielleicht gibt es noch eine andere Lösung: Du bleibst Mieter der Wohnung bis Ende der Kündigungsfrist, benutzt ein Zimmer durch Einstellen von Sparmöbeln und vermietest den größeren Rest der Wohnung unter der Prämisse "Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch". Dem Vermieter ist Mitteilung zu machen, dass du aus finanziellen Gründen diese Untervermietung vornehmen musst.

Antwort
von Maximilian112, 41

Diesen finanziellen Engpass hast Du Dir selbst organisiert. Da kann der Vermieter nix dafür. 

Also kann er auf die Einhaltung des bisherigen Vertrages bestehen. Ohne schlechtes Gewissen zu haben.

Kommentar von KleineLoewin321 ,

Das ist ein gutes Argument! Auch wenn es in München fast unmöglich ist eine Wohnung zu bekommen, die 3 Monate im Voraus vermietet wird. Das ist dann richtigerweise mein Problem.

Ich zitiere mal kurz von der Seite DAS (www.das.de), wann ein Vermieter verneinen darf:

"-wenn in der Person des Untermieters ein wichtigen Grund vorliegt und ihm die Untervermietung deshalb nicht zugemutet werden kann. Persönliche Bedenken wegen Herkunft oder Hautfarbe sind, wie die meisten anderen Vorbehalte auch, übrigens keine gerichtlich anerkannten Gründe, einen Untermieter abzulehnen

-der Wohnraum übermäßig belegt würde

-sonstige Gründe die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen: dies kann zum Beispiel eine Nutzungsänderung durch einen Untermieter sein, weil er die Wohnung nicht mehr zum Wohnen, sondern für ein Gewerbe mit Kundenverkehr nutzen will."

Was gilt denn als wichtiger Grund? Wenn ich jemand ordentliches zur Zwischenmiete drinhabe, greifen ja alle drei Punkte nicht, dh es dürfte nicht verneint werden oder? Nur ist die Frage, was als wichtiger Grund zählt.

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Du kannst kein Zwischenmietvertrag, nur Untermietvertrag schliessen und letzteren nur, wenn du untervermietest, also auch Mieter der Wohnung bist, nicht aber deine gesamte Wohnung weitervermieten.
Ist der Unterschied wirklich so schwer zu verstehen?

Antwort
von kenibora, 45

Alle Verträge sind da um eingehalten zu werden und wenn Dein Vermieter damit nicht einverstanden ist....versuche es "gütlich" mit ihm eine Einigung zu finden!

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