Frage von achwas1965, 148

Darf neuer Vermieter schon Mietverträge kündigen?

Wenn ein neuer Vermieter noch nicht im Grundbuchamt verzeichnet ist, und nur einen Vorvertrag besitzt, darf dieser Vermieter dann schon Mietkündigungen ausstellen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 21

Eine Eigenbedarfskündigung muss detaillierte Angaben enthalten: Zu wessen Gunsten (Name) wird gekündigt? Warum wird gekündigt?  Warum gerade jetzt?

All das ist, wie du schreibst, nicht der Fall. Demgemäß ist/wäre  die EBK unwirksam. Widerspruch nicht erforderlich, ja falsch.

Da zunächst nur Ankündigung, absolut Schweigen! Nicht reagieren. Wenn die K. kommt, dann schaun, ob formell in Ordnung. Wenn nicht, erneut schweigen. Wenn in Ordnung, widersprechen. Vermieter muss leerstehende andere Wohnung anbieten. Macht er das nicht, ist die K. unwirksam.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 54

Es gibt also einen bereits unterschriebenen Kaufvertrag, indem geregelt ist, ab wann der Käufer in alle Rechte und Pflichten eingetreten ist. Da Du Dich nicht über das Grundbuch vergewissern kannst, ob die Angaben des Käufers richtig sind, müßte man Dir durch Vorlage des Kaufvertrags oder notarielle Bestätigung nachweisen, dass der Käufer bereits in dem Status ist, der eine Eigenbedarfskündigung ermöglicht. Danach richtet sich dann, wann das Mietverhältnis endet.

Sollte bis zur Eintragung im Grundbuch noch irgendwas "platzen", z. B. die Finanzierung des Kaufpreises, wäre auch die Kündigung wieder rechtlich ungültig.

Der Einwand, dass zwei Wohnungen im Haus leer stehen, gilt vor Gericht nur bedingt. Wenn beispielswiese die Wohnung, die Vermieter künftig selbst bewohnen will so beschaffen ist, dass sie die einzige ist, die für ihn in Frage kommt, wird er sein Recht als Eigentümer, genau diese Wohnung künftig nutzen zu können, durch setzen können. Beispielsweise EG-Wohnung mit Gartennutzung. Ggf. müßte er Dir eine der freien Wohnungen als Ersatz anbieten.

Sind aber alle Wohnungen praktisch gleich oder zumindest Deine Wohnung entspricht in Größe, Lage und Einteilung einer der leeren Wohnungen, hat er keine Chance, Dich erfolgreich zu kündigen.

Natürlich kann auch eine Rolle spielen, dass der Käufer das ganze Haus für seinen Clan nutzen will. Beispielsweise, wenn das Haus 6 Wohnungen hat und er, seine 4 Kinder und die Großeltern künftig alle sechs Wohnungen benötigen.

Antwort
von beangato, 93

Ein neuer Vermieter übernimmt den alten Vetrag mit allen Rechten und Pflichten - er darf gar nicht kündigen.

Kauf bricht Miete nicht.

Kommentar von achwas1965 ,

hat eigenbedarf angekündigt.... Hat eh nicht angegeben für wen, warum er eigenbedarf nutzen will... zudem sind 2 Wohnungen im Haus leer :))

Kommentar von Bitterkraut ,

dann würde ich der Kündigung sofort widersprechen, soll er in eine der leeren Wohnungen einziehen.

Kommentar von achwas1965 ,

Ich glaube, auf eine formell falsch verfasste kündigung muss ich nicht mal Wiederspruch einlegen (?) :)

Kommentar von anitari ,

Angekündigt ist nicht gekündigt.

Antwort
von TrudiMeier, 34

Wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, kann der Vermieter auch den Mieter kündigen. Denn mit Vertragsunterzeichnung kann der ehemalige Eigentümer alle Rechte und Pflichten an den Käufer übertragen. Einzige Ausnahme: Eigenbedarfskündigung. Eigenbedarf kann nicht übertragen werden. Eine Eigenbedarfskündigung wäre unwirksam.

Antwort
von Grinzz, 69

Hallo!

Das kann man dir pauschal wohl nicht beantworten, da es auf zu viele verschiedene Faktoren ankommt (Hat er in eigenem Namen gekündigt? Hat er aufgrund Vollmacht gehandelt? Ist er vielleicht - auch ohne Eigentümerstellung, sondern z.B. als Anwartschaftsberechtigter - bereits in den Mietvertrag eingetreten?).

Wenn du dich einer - deiner Ansicht nach ungerechtfertigten - Kündigung entgegengesetzt siehst, solltest du einzellfallbezogene Hilfe in Anspruch nehmen. Das kann ein Rechtsanwalt oder ein Mieterverein sein.

Antwort
von DarthMario72, 70

Solange der neue Eigentümer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, ist er noch nicht berechtigt zu kündigen.

Kommentar von Grinzz ,

Man muss nicht zwingend Eigentümer einer Sache sein um diese vermieten zu dürfen. Auch bei Immobilien ist dies nicht zwingend erforderlich (man siehe Nießbrauchsrechte, Erbbaurechte, etc.).

Kommentar von DarthMario72 ,

Richtig, aber um den Mietvertrag kündigen zu können, muss man Vermieter sein.

Kommentar von Grinzz ,

Ja, allerdings kann man auch in einen Mietvertrag einsteigen bzw. der Vermieter kann seine Rechte aus dem Mietvertrag abtreten. So kann es dann sein, dass sich beim Mieter ein bisher völlig Unbekannter meldet und diesem die Abtretung bekannt macht - inklusive Kündigung.

Ich will nur sagen: Die hier vorhandenen Infos reichen bei Weitem nicht aus um hier ein abschließende Antwort geben zu können. Insbesondere ist eine Ein-Satz-Antwort nicht möglich ;-)

Kommentar von TrudiMeier ,

der Vermieter kann seine Rechte aus dem Mietvertrag abtreten.

Richtig, der Käufer kann theoretisch die Miete erhöhen und begründet kündigen. Aber nicht wegen Eigenbedarfes, den kann der ehemalige Vermieter nicht übertragen.

Kommentar von Grinzz ,

Aber nicht wegen Eigenbedarfes, den kann der ehemalige Vermieter nicht übertragen.

Ich habe auch nicht davon gesprochen, dass ein Eigenbedarf übertragen wird. Ich sprach nur davon, dass ein neuer Vermieter in die Rechte und Pflichten des alten eintreten kann.
Und infolge dessen kann er auch kündigen - auch wegen (eines eigenen, nicht übertragenen) Eigenbedarfs ;-)

Antwort
von tapri, 42

nein so alleine nicht.Aber wenn er eine Vollmacht hat vo Vorbesitzer dann schon. Wenn ihr wegen Eigenbedarf eh raus müsst, dann kann es euch fast egal sein, ob euch jetzt die Kündigung zugestellt wird oder in 2 Wochen..... Setzt eure ganze Kraft in die Suche einer neuen Wohnung anstatt in Ärger gegen den neuen Besitzer. Das ist nur Zeit- und Kraftverschwendung. Viel Glück bei der Suche

Antwort
von ersterFcKathas, 75

wenn du mit vorvertrag meinst das der "" neue " noch noch nicht mit dem verkäufer beim notar gewesen ist und somit auch nicht im grundbuch steht..  KANN ER NICHT KÜNDIGEN  !!!

Kommentar von achwas1965 ,

ich hab nur vernommen, das es schon eine vereinbarung (Notar?) gibt... aber noch nichts im Grundbuchamt steht

Kommentar von ersterFcKathas ,

also erstens... der neue vermieter hat die alten mieter zu übernehmen.. kündigen kann er eigendlich nur wenn er es selber nutzen will... 2. er muß eigentümer sein... da wäre dann der übergabe termin , der beim notar abgemacht war , gültig.   mir ist aber nicht klar was du mit vorvertrag meinst ?

Kommentar von achwas1965 ,

es ist wohl schon beim notar unterschrieben...aber noch nicht im grundbuch eingetragen

Antwort
von schleudermaxe, 7

Der neue darf nicht, denn er ist ja noch gar nicht Vermieter, so lese ich die Frage und die Kommentare.

Antwort
von Sciffo, 65

vermutlich schon, wenn die kündigung nach dem datum ansteht, an dem die rechte und pflichten auf ihn übergeben.. aber frag das besser einen notar oder fachanwalt.


Kommentar von achwas1965 ,

DANKE

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