Darf eine Wohnung ohne Nebenkosten-Abrechnung vermietet werden?
Hallo, an alle die mich eine aussagekräftige Antwort geben können. Ich habe im Feb.13 eine kleine Wohnung gemietet: 550 € kalt, 100 € Heizung plus Warmwasseraufbereitung. Die Abrechnung darüber sollte nach einem Jahr erfolgen, d.h. es sind keine "Ableser" an den Heizungen installiert. Somit erfolgt die Abrechnung über qm, Personenzahl und der letzten beiden Öl-Rechnungen. Die Größe der Wohnung wurde im Beisein eines Zeugen von mir wesentlich größer angegeben als jetzt mit einem Lasergerätes nachgemessen und zudem habe ich drei Warmmieten als Kaution hinterlegt, war im Mietvertrag so angegeben. Ich habe den Vermieter freundlich und höflich darum gebeten 1. Jahresabrechnung so wie oben bereits beschrieben, 2. von der Kaution die " Warmmiete" mir zurück zu überweisen, 3. mir die Größe der Wohnung exakt zu benennen leider ohne Erfolg. Es wird auf die Unterschrift im Vertrag hingewiesen! Ist der Mietvertrag überhaupt gültig ohne Angabe der exakten Wohnungsgrösse? Inwieweit muss sich der Vermieter an den Mietspiegel halten der bei mir weit drüber liegt? Ich freue mich über Antworten und bin nach wie vor daran interessiert, die Angelegenheit sachlich zu klären wobei mir mein Vermieter geschrieben hat, ich könne die Wohnung jederzeit kündigen.
8 Antworten
Die Warmmiete deiner Wohnung beträgt demnach 650€. Die Kaution wurde durch die verschleierte Nebenkostenpauschale p.m. und die die monatliche Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser mit 1.950,00€ zu hoch angesetzt und von dir an den Vermieter übergeben.
Es ist zunächst erforderlich, dass die Grundmiete ohne Nebenkostenpauschale und Heizkostenvorauszahlung ermittelt wird. Danach kann die Forderung nach Erstattung der Überhöhung der Kaution gestellt werden. Keine Heizkostenmessung und Warmwasserverbrauchsmessung erfordern eine Umlage nach m² Wohnfläche. Dieser Posten muss im Mietvertrag klar geregelt sein, wenn das Haus nicht mehr als 2 Wohnungen vorhält. Sind mehr Wohnungen vorhanden, muss der Vermieter Messeinrichtungen installieren und nach Verbrauch abrechnen. Der Mietvertrag wäre dann zu ändern. Die Umlage nach Personen entfällt.
Mit m²- Umlage muss auch die Wohnungsgröße exakt bestimmt sein. Falls die m² aus dem Mietvertrag nicht mit eigenem Messergebnis übereinstimmen, ist der Abrechnung des Vermieters zu widersprechen. Die Abrechnung kann sich vermutlich nur auf die Heizkosten beziehen. Sie wäre spätestens am 31.12.2014 fällig.
Wenn der Vermieter die Heizkosten nach m² abrechnen muss, kommt er an der Vermessung der Wohnung und des Hauses nicht vorbei, weil die Bezugsgrößen dann die Wfl. des Hauses und der Wfl deiner Wohnung sind. Im Mietvertrag muss er sie tatsächlich nicht angeben. Auch die Kaufpreise und Mengen für das Öl sind nicht identisch mit deinem Verbrauch. Also auch hier aufpassen.
Problematischer wird schon die Kautionsberechnung. Der Vermieter muss die Kalkulation der Pauschale für alle NK außer Heizung offenlegen. Dabei wird eventuell auch bekannt, dass er mehr Geld für NK verlangt, als du ihm bei anderer Mietvertragsgestaltung schulden würdest. Seine Gewinne kannst du ihm aber nachträglich nicht beschneiden.
In seiner E.- Steuererklärung bei Einnnahmen aus Vermietung und Verpachtung wird der Vermieter vermutlich die Ausgaben für NK hochrechnen um seinen Gewinn kleiner darzustellen. Hier könntest du im Ernstfall ansetzen.
Danke für die Auszeichnung!
Wieviele Wohnungen sind im Haus? Wenn nur Du und der Vermieter in dem Haus wohnt - dann ist der Vermieter nicht verpflichtet Messzähler an die Heizkörper anzubringen.
Es ist ein Zweifamilienhaus, jedoch ein zweiter Wohnsitz für den Vermieter der von anderen Familienmitgliedern auch zum Urlauben genutzt wird. Ich wohne dort allein. Die Endabrechnung nach einem Jahr wurde mir vom Vermieter im Beisein eines Zeugen zugesagt, ähnlich steht das auch so im Mietvertrag!
Wenn eine Pauschale vereinbart wurde, gibt es keine Abrechnung. Gleiches gilt bei einer Inklusivmiete oder einer Bruttomiete. Heizkosten müssen zwingend immer nach Verbrauch abgerechnet werden. Ausnahme: Das Haus hat nur zwei Wohnungen.
Eine Quadratmeter-Wohnflächen-Angabe im MV ist nicht vorgeschrieben.
Die Kaution wurde falsch berechnet. Es darf nur das dreifache der Nettokaltmiete gefordert werden. Fordere den V. schriftlich per Einwurfeinschreiben zur Erstattung der Überzahlung binnen zwei Wochen auf. Kündige dabei gleich Rechtsschritte bei Verzug an. Rückforderung der Überzahlung nach § 812 BGB (Herausgabe wegen ungerechtfertigter Bereicherung.
Herzlichen Dank für Deine erklärenden Zeilen. Mir wurde im Beisein eines Zeugen vom V die Jahresendabrechnung zugesagt. Ich hätte einen solchen Vertrag sonst gar nicht unterschrieben zumal ich um das große Dilemma der Endabrechnung weiß. Zudem bin ich davon ausgegangen, dass die dreifache "warme" Kaution rechtens ist. Ich werde genauso wie Du vorschlägst vorgehen! Viele Grüße
Entscheidend ist nicht die mündliche Zusage sondern was im MV steht. Darauf können sich beide Vertragsseiten berufen.
Ist der Mietvertrag überhaupt gültig ohne Angabe der exakten Wohnungsgrösse?
Ist er.
Inwieweit muss sich der Vermieter an den Mietspiegel halten der bei mir weit drüber liegt?
Na ist doch schön wenn der Mietspiegel weit über der Miete liegt.
Im Übrigen ist der Mietspiegel lediglich ein Richtwert.
Darf eine Wohnung ohne Nebenkosten-Abrechnung vermietet werden?
Darf sie, wenn eine Inklusivmiete, Nebenkostenpauschale oder gar nichts zu Nebenkosten vertraglich vereinbart wurde.
Ich habe den Vermieter freundlich und höflich darum gebeten 1. Jahresabrechnung so wie oben bereits beschrieben
Wäre erst mal zu klären wie der Abrechnungszeitraum ist. Ist es das Kalenderjahr hättest Du erst am 1.1.2015 Anspruch auf die Abrechnung.
Sollte der Abrechnungszeitraum vom 1.2.13 - 31.1.14 gehen, sogar erst am 1.2.15
wobei mir mein Vermieter geschrieben hat, ich könne die Wohnung jederzeit kündigen.
Womit er Recht hat.
- von der Kaution die " Warmmiete" mir zurück zu überweisen
Die Differenz zwischen Kalt- und Warmmiete.
Ich habe den Vermieter freundlich und höflich darum gebeten
Wie hast Du denn den Vermieter gebeten?
Nachweisbar schriftlich oder nur mündlich?
Danke für Deine Zeilen. Ich habe den Vermieter schriftlich per Einschreiben informiert und gebeten meine Fragen zu beantworten. Die Jahresabrechnung der warmen Pauschale (1.200 €) wurde mir nach Ablauf eines Jahres im Beisein eines Zeugen zugesagt. Die Miete liegt weit über dem ortsüblichen Mietspiegel wobei keine Größe (qm) im Mietvertrag angehen ist, nur mündlich!
Etwas wirr die Frage, finde ich. ... und ein Vermieter wird doch wohl nach den vielen negativen Entscheidungen der Gerichte heute nicht mehr so dumm sein und eine Flächenangabe mietvertraglich vereinbaren. Zudem ist kein Vermieter verpflichtet, die Kosten und Lasten auf die Mieter zu verteilen, er kann es allerdings. Und wenn ein Vermieter hier ledigliche die Kosten und Lasten für Wärme auf seine Mieter verteilt, wird er ja wohl die gesetzlichen Vorgaben einhalten. Je nach Mietgegenstand gibt es da unterschiedliche Vorgaben und da diesbezügliche Angeben für mich nicht erkennbar sind, kann eine saubere Antwort nicht erwartet werden. Viel Glück und was die Miesi angeht, verlange schlichtweg den Nachweis, daß diese überhaupt als solche (auf deinen Namen!) angelegt wurde und verrechne die Überzahlung mit der Miete, wenn denn der Vermieter weiterhin so zopfig ist.
Vielen Dank für diese aussagekräftige Information die auch meinen Überlegungen entspricht. Diesen Vorschlag hatte ich bereits meinen Vermieter gemacht mir die exakte qm Zahl der Wohnung zu benennen und ob diese mit meinen Angaben ( Messung mittels Lasergerätes ) übereinstimmen. Leider wird gar nicht darauf eingegangen sondern nur darauf verwiesen, dass ich den Vertrag so unterschrieben hätte und dieser bindend sei. Die Nebenkosten-Abrechnung wurde mir im Beisein eines Zeugens von mir vom Vermieter zugesagt! Einfach alles unnötig. Ich wünsche eine transparente Abrechnung, etwas was mir zusteht die für den Vermieter ebenso wichtig ist, somit werde ich kämpfen!