Frage von DragonFly1991, 183

Darf ein Vermieter seine Zusage zur Anmietung einer Wohnung wieder zurückziehen?

Hallo, es geht um Folgendes: Mein Partner und ich haben uns eine Wohnung angeschaut und uns anschließend zur Anmietung entschieden. Gestern haben wir uns zum Gespräch mit den Vermietern getroffen. Sie haben uns mündlich zugesagt. Uns wurde der Mietvertrag (noch nicht unterschrieben) zur Durchsicht ausgehändigt und alle Details besprochen, wie beispielsweise das Datum des Einzugs, Miete, Nebenkosten, Haustiere, Hausordnung usw. Heute kam per SMS eine Absage mit der Begründung, sie hätten sich nun doch für einen anderen Mieter entschieden. Müssen wir dies einfach so hinnehmen? Immerhin waren wir zu zweit, es gibt also neben mir noch einen Zeugen für die Zusage der Vermieter.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 50

Ihr habt Euch zur Anmietung entschieden. Die mündliche Zusage durch die Vermieter mit gleichzeitiger Aushändigung des Mietvertrags zur Durchsicht bedeutet, dass man prinzipiell einverstanden wäre, jedoch einen schriftlichen Vertrag will, den man vor Abschluss bitte nochmal durchsehen möchte.

Bis zum Zeitpunkt der Unterschrift ist damit deutlich erkennbar kein Vertrag zustande gekommen. Ein Rücktritt vom Vertragsangebot durch die Vermieter damit noch möglich. Auch wenn ihr zu zweit wart, Vermieter warens auch, wäre es aufgrund der Sachlage schwierig, von einem mündlich geschlossenen Vertrag vor dem schriftlichen auszugehen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 24

Ihr hättet den MV sofort unterschreiben sollen und zuvor auch der Vermieter. Dann wäre das Dilemma nich passiert. Vermutlich haben eure Bedenken dem Vermieter nicht gfallen und hat einen anderen genommen der mit allem einverstanden ist/war.

Da ein schriftlicher MV abgeschlosen werden sollte, gälte dieser erst ab Unterzeichnung beider Parteien. Es gab ein Angebot, der V. hats zurückgezogen. Das wars dann auch schon. Keine Chance etwas daran zu rütteln.

Antwort
von TrudiMeier, 78

Ja, das müsst ihr hinnehmen. Er hat euch schlichtweg ein Angebot unterbreitet, welches er jederzeit zurückziehen kann. Oder ist der Mietvertrag bereits von ihm unterzeichnet worden? Solange der Mietvertrag nicht unterschrieben ist oder ihr keine schriftliche verbindliche Zusage der Wohnung habt, kann der Vermieter von seiner Zusage zurücktreten. Genau wie ihr das auch könnt. Oder würdet ihr euch an eure Zusage gebunden fühlen, wenn ihr zwischenzeitlich eine schönere und günstigere Wohnung gefunden hättet?

Kommentar von Interesierter ,

Diese Aussage ist aus rechtlicher Sicht nicht korrekt. Mietverträge sind generell formfrei, also auch mündlich voll gültig. Die Unterschrift ist nicht das entscheidende Kriterium. Entscheidend ist die Abgabe von zwei übereinstimmenden Willenserklärungen. Ob diese nun mündlich oder schriftlich erfolgen, ist nicht von Bedeutung.

Wie es mit der Beweisführung aussieht, steht dabei auf einem ganz anderen Blatt, denn dort hätte der Fragesteller sicherlich nicht die besten Karten. 

Kommentar von TrudiMeier ,

Im Kern gebe ich dir recht. Hier jedoch zielte man darauf ab, einen schriftlichen Mietvertrag zu fertigen. Die FS schrieb selbst, dass sie zugesagt haben, aber sich den MV zur Durchsicht haben geben lassen.

Kommentar von ChristianLE ,

Wie es mit der Beweisführung aussieht, steht dabei auf einem ganz anderen Blatt, denn dort hätte der Fragesteller sicherlich nicht die besten Karten. 

Korrekt! Allein die Tatsache, dass der Vermieter hier ein Exemplar eines Mietvertrag zugesendet hat, lässt darauf schließen, dass das zuvor Besprochene nur ein Angebot darstellt.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Wohnung, 26

Es ist bzw. war noch kein Vertrag zustande gekommen und somit kannst Du nichts machen und da bringen Dir Deine Zeugen auch nichts.

Antwort
von Interesierter, 78

Hier stellt sich die Frage, ob der Vertrag bereits zustandegekommen ist oder ob nur verabredet war, dass er zustande kommen soll. 

Anhand deiner Fragestellung würde ich von letzterem ausgehen. Du schreibst zwar, der Vermieter hätte euch zugesagt. Um nun einen mündlichen Vertragsschluss annehmen zu können, müsste es von euch auch eine mündliche Zusage gegeben haben, von der du leider nichts schreibst. 

Das reine besprechen von Details stellt noch keine Willenserklärung im rechtlichen Sinne dar. 

Falls ihr rechtlich dagegen vorgehen wollt, solltet ihr euch der Tatsache bewusst sein, dass dieser Vorgang in diesem Fall mit einem recht hohen Risiko verbunden ist und sich vermutlich nicht lohnen wird. 

Kommentar von DragonFly1991 ,

Eine mündliche Zusage, von der ich nichts schreibe? Das steht doch oben, dass uns mündlich zugesagt wurde!

Kommentar von Interesierter ,

Das habe ich schon verstanden. Ich meinte, ob ihr dieses Angebot angenommen habt. 

Rechtstechnisch stellt die Zusage des Vermieters ein Angebot auf Abschluss eines Vertrages dar. Der Vertragsschluss kommt zustande, wenn ihr dieses Angebot annehmt (zwei übereinstimmende Willenserklärungen). Dieses müsstet ihr im persönlichen Gespräch aber sofort und vorbehaltlos annehmen, damit ein Vertrag zustande kommt. 

Kommentar von DragonFly1991 ,

Natürlich haben wir es angenommen. Sonst hätten wir wohl kaum besprochen, wann wir einziehen usw.

Kommentar von Interesierter ,

Ein Einzugsdatum kann man durchaus in der Form besprechen, als dass man sagt: "Wir würden gerne zum 01.05. einziehen." Rechtstechnisch ist es ein Unterschied, ob man etwas bespricht oder ob man etwas vereinbart. 

Ich möchte damit ausdrücken, dass von beiden Seiten die Einigkeit über den Vertragsschluss und eine entsprechende Willenserklärung vorhanden sein muss. Dadurch wird der Vertrag geschlossen.

Antwort
von BS3BM, 87

Wenn hier die Absicht zum Abschluss eines mündlichen Mietvertrages von Seiten der Vermieter gegeben gewesen wäre, hätten sie bestimmt keinen schriftlichen Mietvertrag ausgefertigt und Details dieses Mietvertrages mit euch durchgesprochen. Insofern gilt der Mietvertrag erst dann geschlossen, wenn er die Unterschrift der Vermieter trägt. Ebenso wäre es auf Mieterseite. Auch ihr hättet es euch nochmal anders überlegen können und dann den Mietvertrag nicht unterschreiben können.

So ist es halt Pech, wenn sich die Vermieter - trotz Vorbesprechungen - sich für einen anderen Mieter entscheiden. Kein schönes Verhalten, aber irgend etwas wird wohl den Ausschlag gegeben haben.

Kommentar von Interesierter ,

Dein erster Satz ist im Grunde eine Spekulation, die bei genauer Betrachtung nicht viel Substanz enthält.

Die Vereinbarung einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen, schließt einen vorherigen mündlichen Vertragsschluss nicht aus. Vielfach werden mit dem schriftlichen Vertrag nur die mündlich getroffenen Vereinbarungen niedergeschrieben. 

Dabei wird zumindest rechtstechnisch bereits durch die mündlichen Vereinbarungen der Vertrag geschlossen. 

Nehmen wir als einfaches Beispiel einen Gebrauchtwagenkauf beim Händler. Nehmen wir an, ich besichtige ein Auto im Beisein des Verkäufers. Wir verhandeln draussen auf dem Hof und sind uns letztlich per Handschlag einig. Wenn wir danach ins Büro gehen, um den Vertrag aufzusetzen, ist der Vertrag rechtstechnisch längst geschlossen, denn dies geschah durch den Handschlag.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Vereinbarungen müssen aber nicht zwangsläufig mit 2 Willensentscheidungen einher gehen.

Kommentar von Interesierter ,

Du meinst sicherlich "Willenserklärungen". 

Doch, das müssen sie, ausser du meinst Verträge bzw. Vereinbarungen, an denen mehr als zwei Parteien beteiligt sind. Da hast du natürlich Recht. 

Eine Vereinbarung oder ein Vertrag kommt nur durch mindestens 2 übereinstimmende Willenserklärungen zustande. 

Kommentar von bwhoch2 ,

@Interesierter: Übergibt man ein Mietvertragsexemplar zur Durchsicht, geht man davon aus, dass der Mieter durchaus noch Anlass zu Rückfragen haben könnte und dass sich allein durch das Lesen des Vertrags noch Punkte ergeben könnten, die noch der Klärung bedürfen, bevor der Vertrag endgültig abgeschlossen wird.

So ein Punkt könnte z. B. Haustierhaltung sein. Die Mieter haben bei der Besichtigung vielleicht gesehen, dass andere Bewohner einen Hund haben und gehen wie selbstverständlich davon aus, dass sie ihren Hund auch halten dürfen.

Bei Durchsicht des Vertrags stellt sich heraus, dass Haustierhaltung der vorherigen Erlaubnis durch den Vermieter bedarf. Da würde man auch als Mieter sicher nochmal nachdenklich.

Kommentar von Interesierter ,

Diesen Sachverhalt kann man so sehen, eine zwingende Folgerung jedoch ist es nicht. Entscheidend sind der konkrete Einigungswille sowie die abgegebenen Willenserklärungen.

Man könnte nun genausogut den anderen Weg argumentieren: Nach der Aussage des Fragestellers waren sich die Parteien einig. Damit hätten wir den Einigungswillen. Weiter wurde eine mündliche Zusage seitens des Vermieters abgegeben, welche vom Mieter angenommen wurde. Damit haben wir rechtstechnisch einen Vertrag und der schriftliche Vertrag ist nur noch zur Niederschrift der getroffenen Vereinbarungen gedacht.

Wie auch immer, beide Argumentationen sind möglich und schlüssig. Der Fragesteller ist hier im Nachteil, da er den von ihm behaupteten Vertragsschluss im Streitfall beweisen müsste.

Antwort
von DarthMario72, 51

Mietverträge über Wohnraum können auch mündlich oder durch konkludentes Handeln zustande kommen.

Verträge kommen durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande.

Uns wurde der Mietvertrag (noch nicht unterschrieben) zur Durchsicht ausgehändigt

Und genau das ist das Problem, hier sehe ich nämlich noch keine konkrete Willenserklärung. Der Vermieter macht doch so ziemlich deutlich, dass er einen schriftliche Mietvertrag abschließen will. Auch wenn das Verhalten des Vermieters nicht OK ist, ihr werdet wohl oder übel hinnehmen müssen, dass er sich für denjenigen Interessenten entschieden hat, der als erster unterschrieben hat.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

2 übereinstimmende Willensentscheidungen und konkludentes handeln sind völlig verschiedene Dinge.

Ein Mietvertrag kann niemals durch konkludentes handeln entstehen.

Kommentar von DarthMario72 ,

2 übereinstimmende Willensentscheidungen und konkludentes handeln sind völlig verschiedene Dinge.

Richtig. Habe ich allerdings auch nicht behauptet.

Ein Mietvertrag kann niemals durch konkludentes handeln entstehen.

Absoluter Blödsinn. Wie kommst du darauf???

Kommentar von Interesierter ,

Hier hat DarthMario72 absolut Recht. 

Beispiel: Wenn der Mieter sagt: "Ich möchte diese Wohnung zu diesem Preis mieten!", der Vermieter holt die Schlüssel aus der Schublade und übergibt sie dem Mieter, hätten wir die Willenserklärung durch konkludentes Handeln. 

Kommentar von johnnymcmuff ,

Ein Mietvertrag kann niemals durch konkludentes handeln entstehen.

Und schon wieder eine falsche Antwort von Dir.

Man kann das leicht googeln dass so Verträge zustande kommen können.

Dein Nickname  ist irreführend, denn falls Du wirklich ein Anwalt wärst, dann aber kein guter Anwalt.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Völliger Blödsinn.

Antwort
von andie61, 92
Kommentar von DiamantAnwalt ,

Dein Link ist absolut ok.

Aber mündliche Zusagen und Zustandekommen von Verträgen sind in der Praxis sehr schwer zu vollziehen.

Im Übrigen sollte man meines Erachtens nie mündlich Verträge abschließen. Man kann nie etwas beweisen oder nachweisen.

Kommentar von Interesierter ,

Wobei du aber hier rechtliche Sachverhalte nicht mit dem Problem der Beweisführung vermischen solltest. 

Kommentar von DragonFly1991 ,

Spielt es denn gar keine Rolle, dass außer mir noch ein weiterer Zeuge anwesend war?

Antwort
von DiamantAnwalt, 90

Wenn der Mietvertrag vom Vermieter unterschrieben wurde, ist er wirksam sobald ihr ihn gegenzeichnet. Mit allen Rechten und Pflichten auf beiden Seiten.

Ist der Mietvertrag vom Vermieter nicht unterschrieben, dann habt ihr leider Pech gehabt.

Trifft letzteres zu, so ist das nur von der Moral her schlecht vom Vermieter. Denn rechtlich bindend ist nur die Unterschrift des Vermieters auf den richtigen Mietvertrag.

Insofern Vermieter und Mieter nur einen Vorvertrag unterzeichnet haben, ist der rechtlich für das Mietverhältnis nicht bindend.

Kommentar von NeuRs19 ,

bist du eigentlich ein echter Anwalt :D

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Meinst du echte Anwälte würden hier schreiben? Nein, bin ich nicht,

Gibt hier aber angeblich echte Polizisten und wohl auch Rechtspfleger oder ähnliches.

Kommentar von NeuRs19 ,

Interessant Danke für die Info.

Kommentar von Interesierter ,

Nur ist die Info leider falsch!

Mietverträge sind formfrei, können also auch mündlich durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen geschlossen werden. Die Unterschrift unter dem Vertrag ist rechtstechnisch nicht von Bedeutung. Sie bekommt nur in beweistechnischer Hinsicht eine Bedeutung, da mündliche Vereinbarungen in der Regel nur schwer beweisbar sind.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Die Info ist sachlich, rechtlich und inhaltlich korrekt. Auf mündliche Verträge beziehe ich mich erst gar nicht, weil selbige moralisch und rechtlich total sinnfrei sind.

Komisch:  Eine gleichgelagerte Antwort wird vom Kritikgeber nicht moniert. Stattdessen werde mal wieder ich zugespamt.

Kommentar von Interesierter ,

Aha, nun wird es interessant. Wir können uns hier nur nach deutschem Recht richten. Nach diesem sind Mietverträge formfrei. Damit ist deine Aussage einfach falsch! 

In einem Punkt stimme ich dir absolut zu. Ich hielte es auch für richtig, das Schriftformerfordernis für alle Dauerschuldverhältnisse ins BGB aufzunehmen. Nur eben ist es (noch) nicht so und wir müssen uns an den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren.

Kommentar von DarthMario72 ,

Auf mündliche Verträge beziehe ich mich erst gar nicht, weil selbige moralisch und rechtlich total sinnfrei sind.

Das mag sein, aber das ist deine persönliche Ansicht. Persönliche Meinungen sind aber da absolut nebensächlich.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Die Info ist sachlich, rechtlich und inhaltlich korrekt

Das glaubst auch nur Du.

Kommentar von Interesierter ,

Mietverträge über Wohnraum sind grundsätzlich formfrei. Daher ist die Unterschrift unter dem Vertrag nicht das entscheidende Kriterium. 

Entscheidend ist die Frage, ob zwei übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben wurden oder nicht. Wenn ja, wurde ein Vertrag geschlossen, wenn nein, wurde kein Vertrag geschlossen. 

Davon abzugrenzen wäre, dass der Fragesteller im Streitfall die beiden übereinstimmenden Willenserklärungen beweisen müsste, was bei mündlich abgegebenen Willenserklärungen immer wieder recht schwer fällt. 

Kommentar von DragonFly1991 ,

Was heißt genau "übereinstimmende Willenserklärung"? Der Wortlaut war, dass wir die Wohnung anmieten dürfen.

Kommentar von Interesierter ,

Richtig. Und das wäre die eine Willenserklärung. Wenn ihr dann dazu sagt: "Sehr gut, wir nehmen das Angebot an!" dann ist der Vertrag geschlossen. 

Wenn ihr aber sagt: "Senden Sie uns bitte den Vertrag zu, wir werden ihn dann durchsehen!", dann ist kein Vertrag geschlossen worden. 

Ich will damit sagen, dass beide Vertragsparteien sich über den Vertragsschluss einig sein müssen und dementsprechend eine Willenserklärung abgeben.

Kommentar von DragonFly1991 ,

Wir haben zugesagt und uns den Vertrag zur Durchsicht geben lassen.

Kommentar von Interesierter ,

Wenn ihr euch in allen wesentlichen Punkten einig wart und von beiden Seiten eine Willenserklärung zum Abschluss des Vertrages abgegeben wurde, wurde der Vertrag mündlich geschlossen, unabhängig davon, dass die Unterschrift noch nicht unter dem schriftlichen Vertrag stand. Der schriftliche Vertrag hat in diesem Fall nur den Sinn, die mündlichen Vereinbarungen beweisbar schriftlich festzuhalten. (so zumindest würde ich vor Gericht argumentieren)

Nun kommen wir zum Beweisproblem. Die Beweislast für das Zustandekommen eines Vertrages liegt bei dir. Als Beweis könntest du die Aussage deines Partners anbieten. Diese Zeugenaussage ist zwar besser als nichts, aber eben aufgrund der Tatsache, dass ihr beide dort einziehen wollt, auch nicht so sonderlich viel wert. Das Prozessrisiko würde ich in diesem Fall als recht hoch einstufen.

Die einzige Möglichkeit, hier den Vertrag durchzusetzen bestünde darin, vor Gericht zu gehen. Ein neues Mietverhältnis mit einem Prozess zu beginnen, ist ein denkbar schlechter Start. Der Vermieter könnte davon so angesäuert sein, dass er sämtliche Mittel wie Mieterhöhungen etc. ausschöpft, um es euch heimzuzahlen. Ob ihr euch das antun wollt, müsst ihr natürlich selbst wissen.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Das Gesetz, welches den mündlichen Abschluss von Mietverträgen erlaubt, sollte dringendst aufgehoben werden.

Beispiel:  Mieter und Vermieter schließen einen mündlichen Mietvertrag. Jeweils ohne Zeugen.

Monate später ( wegen Streit beider Parteien ) ruft der Vermieter die Polizei und sagt, dass es sich der Mieter ohne Berechtigung in seiner Wohnung/seinem Haus bequem mache und er ihn raus haben möchte.

Der Vermieter kann nachweisen, dass ihm das Haus gehört. Der Mieter kann dagegen gar nichts.

Wer immer mündliche Verträge abschließt, ist nicht klar im Kopf.

Kommentar von Interesierter ,

Dieser Sachverhalt ist doch sehr konstruiert. 

Jeder Richter würde dem Mieter glauben, denn der Mieter hat die Schlüssel zur Wohnung, wohnt dort schon seit Monaten und zahlt auch schon seit Monaten Miete an den Vermieter. 

Hier zeigt sich der Vorteil der "freien Beweiswürdigung" im deutschen Zivilrecht.

Du selbst schließt doch regelmäßig mündliche Verträge ab. Oder machst du einen schriftlichen Vertrag, wenn du beim Bäcker Brötchen holst? 

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Der Besitz von Schlüsseln vermag noch keine Berechtigung, die Wohnung zu Mietzwecken zu nutzen, erkennen zu lassen.

Garantiert nicht jeder Richter würde dem Mieter glauben. Das ein Mieter in der Wohnung schon Monate wohnt, kann er nicht nachweisen.

Mietzahlung hin oder her. Ein mündlicher Vertrag bietet in der Praxis viel zu viel Angriffsfläche.

Theoretisch auch beim Brötchen Kauf.

Kommentar von DarthMario72 ,

Das ein Mieter in der Wohnung schon Monate wohnt, kann er nicht nachweisen.

Zeugenaussagen der Nachbarn, Kontoauszüge, Meldebescheinigung... Reicht dir das für den Anfang?

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Meldebescheinigungen dürften nach den aktuellen Gesetzen tatsächlich ein hinreichender Aspekt zum bestehen des mündlichen Mietverhältnisses sein.

http://news.immowelt.de/tipps-fuer-vermieter/artikel/2835-neues-meldegesetz-ab-n...

Kommentar von DarthMario72 ,

Der Mieter kann dagegen gar nichts.

In der Regel kann er sehr wohl etwas, nämlich seine Mietzahlungen belegen.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Mietzahlungen beweisen noch kein Zustandekommen eines mündlichen Mietvertrags.

Kommentar von Interesierter ,

Wie schon erwähnt, kommt hier die "freie Beweiswürdigung" des Gerichtes zum Tragen. 

Wenn der Mieter die Wohnung schon seit Monaten bewohnt (Beweis Nachbarn, Umzugsunternehmen), seit Monaten Miete auf das Konto des Vermieters zahlt (Zahlungsbelege) und die Schlüssel der Wohnung besitzt (Sachbeweis), wird wohl kein Richter in Deutschland ernsthaft einen bestehenden Mietvertrag verneinen.

Wenn dann (Spekulation) der Vermieter noch ein Türschild angebracht hat oder mit dem Mieter zusammen anlässlich der Besichtigung gesehen wurde, könnte der Vermieter sogar in Bezug auf eine uneidliche Falschaussage vor Gericht in arge Bedrängnis kommen.

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Was für eine, lang wie die chinesische Mauer, spinnende Theorie....

Kommentar von Interesierter ,

Es gibt viele chinesische Mauern. Allen gemeinsam ist, dass sie in China stehen. 

Kurzform für DiamantAnwalt: Ein schriftlicher Vertrag ist nicht das einzige Mittel, das geeignet ist, einen Vertrag zu beweisen!

Kommentar von DiamantAnwalt ,

Ach, ist das so?

Es gibt auch viele Gesetzesbrüche, die man jeden Tag begehen kann. Im Fall deiner Person auch noch bewusst.

Warum tust du das immer und immer wieder?

Kommentar von Interesierter ,

Ja, das ist so!

Und welche Gesetze breche ich denn so nach deiner Meinung?

Kommentar von Gerhart ,

@DiamantAnwalt mischt sich als Unwissender in die Mietrechtsberatung bei GF ein. Dabei will er den Besserwisser herauskehren und fällt immer wieder durch. Schuster, bleib bei deinen Leisten. 

Kommentar von johnnymcmuff ,

Mietzahlungen beweisen noch kein Zustandekommen eines mündlichen Mietvertrags.

Gut das Du Deinen Account inaktiv gesetzt hast oder er von gf stillgelegt wurde.

Du hast keine Ahnung von Mietrecht und Gesetzen.

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