Frage von lachs4709, 46

Darf der Verwalter gegen mich klagen wenn ich kein Eigentümer mehr bin und was kann ich dagegen tun?

Darf der Verwalter gegen mich klagen wenn ich kein Eigentümer mehr bin und was kann ich dagegen tun? Bei mir im Verwaltervertrag steht: Der Verwalter wird nach §27 WEG, Ziff. 5 berechtigt, alle ansprüche gerichtlich und außergerichtlich auch gegen einzelne Eigentümer durchzusetzen.

Folgendes Problem: Letztes Jahr am 1.4.15 habe ich die Wohnung verkauft. Eigentumsübergang war am 7.8.15. Bin also kein Eigentümer mehr. Am 7.4.16 wurden zwei hausgeldabrechnungen beschlossen. Eine vom 1.7.14 bis 31.12.14 und eine vom 1.1.15 bis 31.3.15. Der neue Eigentümer hat einfach dem Beschluss zugestimmt, obwohl ich ihm gesagt habe, dass in meiner Wohnung mein ehemaliger Mieter keine Feuchttücher in die Toilette geworfen hat und somit nicht an einer Kanalvertsopfung schuld war, was ich auch von seinem Rechtsanwalt schriftlich habe. Trotzdem wurden jetzt die Kanalreinigungskosten auf meiner Abrechnung 1.7.14 bis 31.12.14 auf mich umgelegt, obwohl auch die Rohrverstopfung am 14.1.15 passierte. Dann gab es eine zweite Rohrverstopfung am 21.5.15 und diese Rechnung hat der Hausverwalter ebenfalls auf mich auf den Abrechnungszeitraum 1.1.15 bis 31.3.15 umgelegt. Obwohl es auch keinen Beschluss für ein verkürztes Abrechnungsjahr gab. Normalerweise läuft die Abrechnung ja für ein Jahr also bis 31.12.15 und für die Kostenverteilung wäre ich im Innenverhältnis mit dem neuen ET verantwortlich und müsste das verteilen. Der neue ET hat natürlcih hier zugestimmt, dass ich diese Kosten bezahlen muss, obwohl ich da kein Besitzer mehr war. Ich kann also auch keine Kostenverteilung mit ihm mehr vornehmen. Da ja mein Name auf der Hausgeldabrechnung steht. Ganz abgesehen von dem stimmen in allen Positionen die Miteigentumsanteile und die Quadratmeterzahl nicht da sich die Teilungserklärung geändert hat. Der Verwalter hat mir auch 40 Euro für Briefmarken verrechnet obwohl er mir nur einen Breif geschickt hat und im Verwaltervertrag steht, dass Porto nach Auslagenersatz abgerechnet wird. Jetzt die Frage. Was kann ich machen. Ich habe auch den neuen ET angeschrieben und angerufen, dass ich eine Abtretungserklärung / Vollamcht mit ihm machen möchte, dass ich mich dann in meinen Angelegenheiten und Belangen verteidigen könnte. Dies hat aber der neue Erwerber abgelehnt mit der Begründung, dass er fast 3000Euro an meinen RA bezahlen musste weil er den kaufpreis für die Wohnung zu spät bezahlte.Ich ahbe ihm gesagt, dass ich auch sämtliche kosten, gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren bezahle für die klage. Trotzdem hat er abgelehnt. Ich bekam sogar von seiner Rechtsanwältin ein Schreiben, dass ich ihn nicht mehr anschreiben und anmailen darf, er sonst eine einstweilige Verfügung gegen mich macht.

Was kann ich machen? Darf der Hausverwalter auch gegen alteigentümer klagen? Eigentlich würde ich noch Geld von der Hausverwaltung bekommen. Es gibt auch einen Schuldigen der die Kanalverstopfung zugegeben hat. Jetzt die Frage: Was kann ich machen? Ist das alles Rechtens?

Antwort
von Immofachwirt, 3

Du kannst dich beruhigt zurücklehnen.

Die Jahresabrechnungen 2014 und 2015 tangieren dich nicht. Denn diese wurde erst am 07.04.2016 beschlossen und sind dann auch erst fällig.

Im Wohnungseigentumsrecht ist es so, dass derjenige Wohnungseigentümer der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, für die Kosten aufzukommen hat. Das ist sowohl für die Jahresabrechnung 2014 und 2015 der Käufer deiner Wohnung.

Im Innenverhältnis kannst du für die Jahresabrechnung 2015 die Zahlung der Rohrverstopfung verweigern, weil du der Jahresabrechnung 2015 ja nicht zugestimmt hat, sondern der Käufere deiner Wohnung. Wollte dieser das Geld von dir haben, müsste er den Beweis antreten, dass du die Sonderkosten (Rohrreinigung und Extra-Portogebühr) tatsächlich zahlen müsstest, weil du dich z. B. schuldhaft verhalten hast. Das wird ihm aber nicht gelingen.

Jetzt brauchst du also nur noch einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, wenn der Verwalter hier Klagt und kannst in Ruhe den Prozess genießen, weil du diesen ebenso gewinnen wirst, wie den anschließenen Prozess des Käufers, der sein Geld wieder sehen will.

Antwort
von Mikkey, 35

Vielleicht studierst Du zunächst mal den Kaufvertrag hinsichtlich der Regelungen zum Lastenübergang.

Kosten, die unmittelbar mit der Wohnung zusammenhängen, gehen normalerweise auf den Erwerber über und zwar unabhängig davon, wann sie entstanden sind.

Wenn der Verwalter Schadensersatz für die Kanalreinigung fordern will, kann er das natürlich machen. Dafür muss er Dir aber ein Verschulden nachweisen, insbesondere, dass der Auslöser für die Verstopfung aus Deiner Wohnung stammte.

Kommentar von lachs4709 ,

Gute Antwort. Jetzt ist es halt so, dass er das einfach auf meine Hausgeldabrechnung umgelegt hat und der Erwerber hat zugestimmt, trotz mehrfachen Widerspruchs.

Kommentar von Mikkey ,

Dann sind sie auch Sache des Erwerbers, und zwar aus zweierlei Gründen:

1. Da Du den Kaufvertrag hinsichtlich der Regelung nicht zitierst, gehe ich davon aus, dass dort nichts festgelegt wurde. Abrechnungen des Verwalters sind eine Last auf der Wohnung.

2. Der Erwerber hat der offensichtlich fehlerhaften Abrechnung zugestimmt und sich damit m.E. schadensersatzpflichtig gemacht

Kommentar von lachs4709 ,

Im Kaufvertrag steht:

"Mit Besitzübergabe tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, so wie sich diese aus der Teilungserklärung nebst evtl. Nachträgen, den Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung, der hausordnung, dem Verwaltervertrag sowie nachdem Gesetz ergeben.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass seither gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung auch für und gegen den Erwerber wirken. Auf die vom Verwalter zu führende Beschlussammlung wurde hingewiesen." ( Diesen letzten Satz muss ich erklären: Es gab am 31.3.15 eine EV, am 16.3.15 wurde der Notarvertrag gemacht) In dem Beschluss wurde über eine Kanalverstopfung ca. 2800Euro diskutiert und festgestellt, dass in der unteren Wohnung Feuchttücher in die Toilette geworfen wurden und in meiner damaligen mittleren Wohnung wurde nur nahe gelegt dass bei mir Feuchttücher eingeworfen wurden, weil ein normales Toilettenpapier und daneben Feuchttücher fotografiert wurden. Zu einem darf man aber 3 Stck. von diesen Feuchttüchern verwenden und zum anderen hat mein Mieter gesagt, dass er keine Feuchttücher reingeworfen hat).

Und dann weiter mit dem zitieren des Notarvertrages:

"Erfolgt die Abrechnung zu einem anderen Stichtag als dem Tag der Besitzübergabe, werden laufende Kosten zeitanteilig und andere entsprechend dem Zeitpunkt des tatsächlichen anfalls zwischen Erwerber und Veräußerer aufgeteilt.

Der Veräußerer bevollmächtigt den Erwerber vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an, ihn gegenüber den anderen Eigentümern und dem Verwalter zu vertreten, sowie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung für ihn auszuüben."

Wie kann der Erwerber mich vertreten, wenn er gleichzeitig seine Interessen vertritt? Eigentumsübergang war am 31.3.15. Der Erwerber hat über eine Hausgeldabrechnung vom 1.7.14 bis 31.12.14 abgestimmt und über eine Hausgeldabrechnung vom 1.1.15 bis 31.3.15 und zwar über seine Gunsten. Der Verwalter hat sich für 80 Euro Postwertmarken gekauft und mir di in Rechnung gestellt obwohl er nur einen Brief (Hausgeld) geschickt hat und im Verwaltervertrag steht, dass er nach Auslagenersatz das Porto abrechnet.

Verwaltergebühren hat er doppelt und dreifach abgerechnet. Von Oktober bis Dezember 14 gab es keinen Verwalter und hat einfach Gebühr doppelt kassiert. Genauso im Januar 15 bis März 15. Er hat die Verwaltung erst im ärz übernommen, laut verwaltervertrag 14 Euro für einen Monat und hat dann 54 Euro kassiert.

Dann hat er nach einer falschen alten Teilungserklärung abgerechnet und nicht nach dem neuen Teilungsgesuch und habe so für die obere Wohnung 11 QM zuviel Heizung bezahlt und Miteigentumsanteile hat er auch falsch berechnet, obwohl im Verwaltervertrag steht, dass er nach dem abrechnen muss.

Und jetzt die Frage was ich machen soll/kann. Wenn ich die falsche Hausgeldzahlung bezahle sagt der Erwerber, dass die so angefallen ist auch wenn z.B. eine weitere Rohrverstopfung am 21.5.15 in der Abrechnung vom 1.1.15 bis 31.3.15 drin ist. D.h. dass ich mich auch nicht gg. dem neuen Erwerber wehren kann, bevor es keine neue Hausgeldabrechnung gibt.

Was kann ich dann machen?

Kommentar von Mikkey ,

Zunächst kannst Du die Forderungen des Verwalters gegen Dich zurückweisen, da die Bestimmung im Kaufvertrag für das Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber maßgebend ist, nicht im Außenverhältnis. Der Verwalter hat seine Abrechnungen an den Wohnungseigentümer zu richten.

Das ist allerdings meine persönliche Meinung, geht es um einen überschaubaren Betrag, solltest Du den Rat von Blogger beherzigen.

Kommentar von lachs4709 ,

Der hat die Kanalreinigungsrechnung einfach in die Abrechnung 1.7.14 bis 31.12.14 gelegt, obwohl die am 14.1.15 entstanden ist und lässt dann über die Hausgeldabrechnung versteckt als Reparatur gekennzeichnet von dem neuen ET abstimmen.

Das ist ja das fatale.

Antwort
von Blogger78, 21

Es ist festzuhalten, dass der Eigentümer der zur Beschlussfassung der Jahresabrechnung rechtmäßig Eigentümer ist der Schule beziehungsweise bei Guthaben der Begünstigte ist.

Was der Kaufvertrag zwischen Altem Eigentümer und dem neuen Eigentümer geregelt wurde, kann der Wohnungseigentümergemeinschaft relativ egal sein, da sie auf den Kaufvertrag keinen Einfluss hat.

Davon abgesehen, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, derart beschriebene Kosten einem einzelnen Eigentümer per Einzeljahresabrechnung zu belasten, kann generell, insofern der Beschluss über die Einzel - und Gesamtjahresabrechnung nicht fristgerecht angefochten wurde und die Jahresabrechnung per Beschlussfassung rechtmäßig Gültigkeit erlangt hat, gegen den Schuldner vorgegangen werden und das mit Sicherheit erfolgreich.

Deine Ausführungen über schuldhaftes Handeln oder nicht schuldhaftes Handeln über Eigentumsverhältnisse und tatsächliche der Vertretung in der Versammlung tut nichts zur Sache. Es verhält sich wohl eher so dass du Hausgeld Schulden aus einer alten Jahresabrechnung hast und diese sind auch einklagbar.
Du kannst ziemlich sicher sein dass die Sache demnächst gerichtliche Konsequenzen haben wird in Form einer Zwangsvollstreckung gegen dich.

Kommentar von lachs4709 ,

Klage wurde mir schon zugestellt. Aber was kann ich gegen dese unrechtmaessige Verwalterkosten machen. Ich konnte ja überhaupt nicht gegen die hausgeldabrechnung von 2014 und 2015 stimmen, da ich nicht mehr ET war und ja auch nicht zur EV eingeladen wurde.

Ich verstehe nur noch Bahnhof. habe beim Notar angerufen und die Vetreterin sagte mir, dass Besitzübergabe am 31.3.15 war und der neue ET nicht über meine Angelegenheiten am 7.4.16 abstimmen darf.

Jetzt weiß ich nicht mehr was richtig ist. Habe den neuen ET extra mehrfach angeschrieben, dass ich mit ihm eine Abtretungserklärung/Vollmacht mache und die Kosten übernehme, dass ich meine Angelegenheiten selber fertig machen kann, bzw. er sich gegen die falsche Hausgeldabrechnung aussprechen soll, weil hier eine Rohrverstopfung war, welche mein Mieter nicht verursacht hat und auch der HV die falsche Teilungserklärung genommen hat und alle Positionen falsch abgerechnet wurden.

Wie also kann ich mich wehren??

Ich kann ja den Beschluss nicht anfechten wie soll das denn gehen?

Kommentar von Blogger78 ,

also in der Frage stand, dass die Eigentümerversammlung am 07.04 und der Eigentümerübergang am 07.15 war. Den Angaben nach würde ich die WEG-Abrechnungen ausgleichen und dann je nach Höhe gegen den Verwalter den entstandenen Schaden wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung einklagen. Jetzt sagst du, das der Eigentumsübergang vor der Versammlung war, also demnach dich die WEG-Abrechnung nicht mehr betrifft. Eigentümerübergang, fachlich Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt mit Kaupreiszahlung. (Gegenüber dem Verkäufer ggf. rückwirkend gemäß Vertrag). Wenn es sich lohnt hier einen Schaden einzuklagen (je nach Höhe) solltest du dir einen Fachanwalt für Wohnungseigentümer nehmen. Ich selbst würde in dem Fall bei einen Schaden unter 2.000 € die Abrechnung zahlen und die Sache abhacken

Antwort
von webya, 6

Woher weisst du, dass der Mieter nicht Feuchttücher in das WC geworfen hat?

Eine Rohrverstopfung kommt nicht unbedingt von nur einem "Produkt" sondern durchaus über einen längeren Zeitraum. Eine Sache kann dann natürlich die komplette Verstopfung verursachen. Von daher kann die Beseitigung noch auf einen zurückliegenden Zeitraum gelegt werden. 

Du kannst auch nicht vorschreiben wie der neue Eigentümer abstimmen soll. Er hat u.U. auch ein eigenes Interesse daran, dass die Abrechnung in das alte Jahr einfließt. 

Ja, der Verwalter kann und muss gegen dich klagen. Wer soll sonst den fehlenden Anteil übernehmen. Es wurde in der Eigentümerversammlung so beschlossen.

Du müsstest sonst diesen Beschluß anzweifeln, nicht einfach. 

Kommentar von lachs4709 ,

Wie soll ich den Beschluss anzweifeln wenn ich kein Eigentümer mehr bin? Hehe

Im übrigen behauptest du hier, dass der neue ET Interesse daran hat, dass die Abrechnung in das alte Jahr einfließt.

Was soll das. Dieses Interesse habe ich auch und um das geht es überhaupt nicht. Es geht darum, dass er über meine Abrechnung abgestimmt hat. In einer zeit in der ich noch ET war.

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