Frage von Pluton89, 138

Darf der Vermieter so viel von der Kaution abziehen?

Folgende Situation: Zum 1.5. hat sich unsere 4er-WG nach 7 Monaten Mietzeit aufgelöst. Wir musste damals fast 4300€ Kaution + 4 Elternbürgschaften hinterlegen. Heute kam dann endlich die Kaution zurück, zusammen mit einem Paukenschlag. Der Vermieter hat 775€ abgezogen. Etwas über 200€ für eine knarrende Balkontür (war schon beim Einzug so, steht aber leider nicht im Übergabeprotokoll) und eine Schiebetür des Gäste-WC was sich angeblich nicht zuschließen lässt. Das war auch schon beim Einzug so und es waren dafür extra Handwerker gekommen. Die haben die Tür etwas nachjustiert und dann erklärt und gezeigt, dass die Tür generell etwas kompliziert zu verschließen ist. Man muss sie nur genau mittig zudrücken und kann sie dann abschließen. (hab ich beim Auszug auch noch selber getan). Zusätzlich hat er für "Betriebskosten" noch fast 600€ abgezogen.

Wir sind alle vier Studenten (bzw wegen schwerer Krankheit Hartz4). Meiner Ansicht nach, ist ein großer Teil der Abzüge unrechtmäßig. Ich habe während der Mietzeit von Nachbarn und Vormietern erfahren, dass er jedes Mal sehr viel von der Kaution einbehalten hat, um sich seine Wohnung davon in einem möglichst neuwertigen Zustand zu erhalten. (Aber genau solche Sachen bekommt er ja Miete und wir haben beim Auszug auch noch Renoviert)

Wie seht ihr das? Ist das in Ordnung was er da abgezogen hat und falls nein, was sollten wir ab besten tun?

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 93

Wir musste damals fast 4300€ Kaution + 4 Elternbürgschaften hinterlegen.

Wow. Wenn die Kaltmiete 1433 € betrug wäre die Kaution korrekt. Zusätzliche Bürgschaften hätte der Vermieter nicht verlangen dürfen. Das nur am Rande.

Für evtl Schäden durch Euch verursacht darf der Vermieter einen Teil der Kaution für die Behebung einbehalten/verwenden.

Vorausgesetzt er hat Euch nachweisbar aufgefordert die Schäden selbst zu beheben bzw. beheben zu lassen.

Für Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen darf der Vermieter ebenfalls eine Teil der Kaution verwenden bzw. einbehalten bist die letzte Abrechnung erstellt ist.

Vorausgesetzt, es waren vertraglich monatliche Vorauszahlungen vereinbart und es sind Nachzahlungen zu erwarten.

Kommentar von Pluton89 ,

Jop, die Kaltmiete war in dem Dreh. Das mit den zusätzlichen Bürgschaften wurde mir noldig auch schon von einem Markler gesagt.
Die angeblichen Schäden wurden dem Vermieter durch die Nachmieter mitgeteilt. Bei der Wohnungsabnahme/Übergabe war alles in Ordnung. Im Übergabeprotokoll ist angekreuzt, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde. Es wurden keinerlei Schäden aufgeschrieben, nur beim Feld für die Küche steht: "Funktion aller Küchengeräte i.O., wenn nicht vom Nachmieter bis 31.5.16 reklamiert."

Kommentar von anitari ,

Dann solltest Ihr Euch auf das Übernahmeprotokoll berufen. Eine karrende Balkontür ist ja nichts was übersieht bzw. überhört.

Bitte beantworte noch meine Frage was zu Betriebskosten vertraglich vereinbart ist.

Kommentar von Pluton89 ,

Schonmal vielen Dank. Zu den Betriebskosten Direktzitate aus dem Mietvertrag: "Nicht in der Grundmiete enthalten sind sämtliche umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten i. S. d. Betriebskostenverordnung (BetrKV vom 01.01.2004) sowie Kosten für Schönheits- und Kleinreparaturen, Telefon, TV, Wohnungsstrom u.ä. --- Nebenkosten: Der Mieter trägt die Nebenkosten auf die Vorschüsse gezahlt werden:
Betriebskosten-Vorschuss gem. nachfolgendem Absatz 3: zurzeit mtl.145,00 €
Heizkosten-Vorschuss gem. § 6 zurzeit mtl. 145,00 €
Und 3. Zusätzlich zu der in § 3, Abs. 1 vereinbarten Miete (Nettokaltmiete) trägt der Mieter sämtliche
Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV vom 01.01.2004).
Sollte der Gesetz- oder Verordnungsgeber weitere Betriebskosten zulassen oder sollten aus einem anderen Grund derartige entstehen, ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter die Zustimmung zu verlangen, diese zusammen mit den schon jetzt vereinbarten Betriebskosten als Umlage geltend zu machen. Die Miete bzw. die Vorschusszahlung ändert sich, wenn sich die Höhe der Betriebskosten nach der letzten Berechnung geändert hat. Der Vermieter hat die Änderung dem Mieter mitzuteilen. Ein sich ergebender Saldo, auch soweit er auf der Abrechnung der Vorschüsse beruht, ist mit der nächsten Mietzahlung auszugleichen.
Sowie 5) Soweit sich die Betriebskosten erhöhen oder neu entstehen, kann der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen.
Der Vermieter kann den monatlichen Vorschuss auf die Betriebskosten – einschließlich der Kosten für
Sammelheizung und Warmwasserversorgung – entsprechend anpassen, insbesondere auch dann, wenn sich aus der letzten Abrechnungsperiode ein Vorauszahlungsfehlbetrag ergeben hat.

Zur Kaution/Bürgschaft: 1. Der Mieter verpflichtet sich, zur Erfüllung sämtlicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine
Sicherheitsleistung in Höhe von € 4.275,00 (3 Nettokaltmieten) auf das oben aufgeführte Konto des Vermieters zu leisten. Hier gilt das unter § 4. 1. Satz 3 Aufgeführte analog.
5. Zumindest je ein Elternteil der Mieter unterzeichnet je eine Bürgschaft für die Verpflichtungen der Mieter aus diesem Mietvertrag. Die Bürgschaften sind wesentliche Bestandteile dieses Vertrags.

Und zur Beendigung der Mietzeit: 1. Die Mietsache ist bei Beendigung der Mietzeit mit sämtlichen Schlüsseln und hinsichtlich der Schönheits- und Kleinreparaturen entsprechend § 14, im Übrigen nach professioneller Endreinigung, der Keller ausgeräumt und besenrein zurückzugeben. Über den Zustand der Mietsache bei Beendigung des Vertrages ist ein Übergabeprotokoll zu fertigen.
4. Die Wohnung wurde in einwandfreien, teils renovierten Zustand übergeben. Der Mieter hat die Wohnung analog dazu bei Beendigung der Mietzeit an den Vermieter zurückzugeben."

Antwort
von Interesierter, 77

Nun, die rund 200 € für die Balkontür und die Schiebetür des Gäste WC sind diskutabel. Den Einbehalt für die Betriebskosten halte ich für gerechtfertigt, bis die endgültige Abrechnung vorliegt. 

Üblicherweise werden die Nebenkostenvorauszahlungen auf den Jahresverbrauch gemittelt. Da ihr von Oktober bis April, also nur die Wintermonate gemietet habt, habt ihr sicherlich mehr an Heizkosten verbraucht, als über die Vorauszahlung abgedeckt wäre. Hier ist also eine Nachzahlung zu erwarten und damit der Einbehalt gerechtfertigt. 

Bei 4 Mietern macht das gerade mal 200 € pro Mieter aus, was wohl durchaus als vertretbar anzusehen sein dürfte. 

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 39

Wegen der beiden Türen werdet ihr ein Beweisproblem haben. Teilt Euch die rund 200 € und steckt es als Lehrgeld weg. Alles andere wäre wohl zuviel Aufwand mit unvorhersehbaren Folgekosten. Natürlich kann man noch dem Vermieter schreiben, dass man damit nicht einverstanden ist.

Der weitere Abzug für die Betriebskosten ist gerechtfertigt. Spätestens zum letzten Termin für die Abrechnungen muss er Euch diese liefern und dann korrekt zurückzahlen, was evtl. noch zuviel einbehalten wurde.

Das mit der Bürgschaft braucht Euch nicht weiter zu stören. Ist so etwas Bedingung, dass man die Wohnung bekommt, geht man das eben ein, aber im Zweifel könnte der Vermieter nicht darauf zurück greifen.

Antwort
von vogerlsalat, 71

Die Betriebskosten muss er ja belegen, was steht denn da drauf?

Kommentar von Pluton89 ,

Die sind bisher garnicht belegt. So weit ich es jetzt gerade gehört habe, soll das für eine Spätere Jahresabrechnung einbehalten werden.

Kommentar von vogerlsalat ,

Das darf er auch, er muss es aber eben belegen sobald er die Abrechnung hat.

Kommentar von anitari ,

Was ist denn vertraglich zu Betriebskosten vereinbart?

Monatliche Vorauszahlungen, Pauschale oder gar nichts?

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