Frage von nafets1337, 109

Darf der Vermieter mir das Recht zu kündigen für vier Jahre entziehen?

Hey, Habe im Internet eine Mietwohnung gefunden, welche ein Makler vermittelt. Nachdem ich den maklervertrag und die reservierumgsverinbarung unterschrieben hatte und dem Makler zukommen lassen habe rief mich dieser nach zwei Tagen an und teilte mir mit, dass der Vermieter mir die Wohnung nicht vermieten möchte bzw nur wenn ich einen vierjahresvertrag unterschreibe. Bedeutet, dass ich komme was wolle vier Jahre lang nicht ausziehen darf bzw vier Jahre lang Miete zahlen muss. Darf der Vermieter das?Ein Großteil meiner Freunde meint, dass sich die Gesetze 2016 geändert haben und so eine Klausel ungültig ist und ich den Mietvertrag einfach unterschreiben soll, da mir der Vermieter ehh nix kann wenn ich dann zb schon nach zwei oder drei Jahren ausziehen wollte. Was meint ihr?

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Mietvertrag, 16

dass der Vermieter mir die Wohnung nicht vermieten möchte bzw nur wenn ich einen vierjahresvertrag unterschreibe. Bedeutet, dass ich komme was wolle vier Jahre lang nicht ausziehen darf bzw vier Jahre lang Miete zahlen muss. Darf der Vermieter das?

Sofern der Kündigungsverzicht für beide Seiten gilt ist das machbar bzw. wirksam


Ein Großteil meiner Freunde meint, dass sich die Gesetze 2016 geändert haben und so eine Klausel ungültig ist und ich den Mietvertrag einfach unterschreiben soll, da mir der Vermieter ehh nix kann wenn ich dann zb schon nach zwei oder drei Jahren ausziehen wollte. Was meint ihr?

Ich meine, dass der Großteil Deiner Freunde sich lieber nicht äußern sollen, denn sie haben keine Ahnung von Mietrecht.

Gegenseitiger Kündigungsverzicht ist immer noch möglich.

Wenn Du unterschreibst bist Du für 4 Jahre gebunden.

Schau mal hier rein:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verzicht.htm

MfG


Antwort
von Interesierter, 62

Ich würde sagen, dass eine Vereinbarung auf 4 Jahre Kündigungsverzicht durchsetzbar ist. Das heisst, du wärst tatsächlich 4 Jahre lang gebunden. Allerdings kann der Vermieter im Fall der früheren Kündigung nur Schadensersatz in der Höhe eines tatsächlich entstandenen Schadens fordern. Du könntest also über die Stellung von möglichen Nachmietern den Schaden begrenzen. Weiter muss der Vermieter auch aktiv nach neuen Mietern schauen. Einfach nur nichts tun und kassieren geht nicht. 

Ob du dir dieses Risiko ans Bein binden willst, musst du letztlich selbst entscheiden. 

Schau mal hier rein: http://www.mietrecht.org/mietvertrag/kuendigungsverzicht-im-mietvertrag-maximal-...

Kommentar von nafets1337 ,

Verstehe ich dich richtig, dass wenn ich ausziehen will und das schon nach zwei Jahren ich aber einen Nachmieter habe ich dann raus kann? Was ist wenn der Vermieter zu meinem Nachmieter den ich habe einfach immer Nein sagt? 

Kommentar von Interesierter ,

Du verstehst mich richtig! Dann hat der Vermieter ein Problem!

Wenn du deinen Vertrag nicht einhältst, steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der Vermieter selbst ist aber zur Schadensminderung verpflichtet.

Wenn er nun sagen würde, er hat trotz intensiver Bemühungen keinen Mieter gefunden, musst du zahlen. Dieses Agrument geht aber ins Leere, wenn du ihm einen solventen Mieter bringst.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 30

Eine Kündigungsverzichtsklausel über eine Spanne von 4 Jahren ist unwirksam, wenn  erst nach 4 Jahren, also nach
Ablauf der Verzichtsfrist, gekündigt werden darf. Das deshalb, weil die
gesetzliche zulässige Höchstgrenze dadurch überschritten wird und die
Mietdauer 4 Jahre und 3 Monate betrüge. Wenn dagegen  vereinbart wird,
dass zum Ablauf von 4 Jahren erstmals gekündigt werden dürfe, wäre die Klausel wirksam.

Wenn nun im Mietvertrag steht, dass du erst nach Ablauf von vier Jahren kündigen darfst, kannst du das getrost unterschreiben, da unwirksam.  Wenn zum Ablauf steht, lass die Finger davon.

Kommentar von Interesierter ,

Was du schreibst, gilt aber nur, wenn der Kündigungsverzicht als AGB gilt.

Handelt es sich jedoch um eine Individualvereinbarung, sieht das wiederum ganz anders aus!!

Kommentar von albatros ,

Dürfte so nicht stimmen. Mit AGB hat das nix zu tun. Es ist Vertragstext (des Mietvertrages) der optional aktiviert werden kann. In neueren Formularmietvertragen ist das schon vorgedruckt. Natürlich räumt das BGB ein, dass auch längere Fristen als Individualvereinbarung möglich sind. Das ist hier aber nicht der Fall.

Es wäre interessant zu wissen, was denn nun tatsächlich im Mietvertrag formuliert ist, zum oder nach Ablauf der vier Jahre.

Antwort
von nafets1337, 4

Ich habe inzwischen den Mietvertrag online erhalten kann ich diesen hier mal hochladen zum überprüfen? 

Antwort
von DerSchopenhauer, 50

Das ist ein Kündigungsverzicht - dieser darf in einem Formularmietvertrag grundsätzlich max. 4 Jahre andauern - wichtig ist, daß er beidseitig gilt - sofern er nur für Dich gilt, ist die Klausel unwirksam, da Du dann einseitig benachteiligt wirst.

Eine Klausel wie "Eine Kündigung soll erstmals nach Ablauf dieses Vierjahreszeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig sein." wäre ebenso unwirksam, da dann die Kündigungsfrist das Mietverhältnis über 4 Jahre andauern lassen würde.

Eine Kündigung während der 4 Jahre ist dennoch unter gewissen Umständen möglich; und zwar dann, wenn das Aufrechterhalten des Mietverhältnisses für Dich unzumutbar oder nicht mehr möglich ist:

z. B. bei Versetzung durch den ArbG oder wenn sonstige wichtige Gründe, die nicht selbst verursacht sind, vorliegen.

Auch eine Nachmieterklausel könnte eine vorzeitige Kündigung möglich machen.

Fazit: Wenn die Klausel als solche wirksam ist, dann bedarf es schon wichtiger Gründe, wenn das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden soll.

Kommentar von nafets1337 ,

Verstehe ich dich richtig, dass wenn im Mietvertrag sinngemäß steht : der Mieter x darf den Vertrag erst nach vier Jahren unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist oder wenn drin steht : das nur ich nicht kündigen darf er mich aber schon... Ich den Vertrag einfach unterschrieben kann weil die Klausel dann eh ungültig ist? Wo ist eig der Unterschied zwischen formularmietvertrag und staffelmietvertrag? 

Kommentar von DerSchopenhauer ,

Staffelmietvertrag:

da gelten wieder Sonderregelungen - hier kann ausnahmsweise auch ein einseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden.

Die Vierjahresfrist berechnet sich vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an und muss so bemessen sein, dass die Kündigung zum Ablauf des Vierjahreszeitraums wirksam werden kann.

Es kommt also auf die genaue Formulierung an.

Formularverträge sind bereits vorformuliert (üblichweise ein vorgedruckter Mietvetrag z. B. von Haus und Grund) und werden in der gleichen oder ähnlichen Formulierung bei mehreren Personen verwendet.

Individualvereinbarungen gehen immer vor - hier ist auch vieles möglich, was im Formularmietvertrag nicht möglich wäre.

Sind Klauseln unwirksam, kann bedenkenlos unterschrieben werden - aber man sollte im Zweifel Klauseln von Fachleuten prüfen lassen.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 58

Gute Freunde hast Du! Die hetzen Dich ins offene Messer.

Es gibt hier keine Gesetzesänderung. Bis zu einem Zeitraum von maximal 4 Jahren kann im Mietvertrag ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden. Wenn Du als Mieter mit einer solchen Regelung einverstanden bist, dann hängst Du dort auch 4 Jahre + 3 Monate fest.

Kein Problem, wenn Du sicher bist, dass 4 Jahre dort zu leben kein Problem sind, aber u. U. katastrophal, wenn Du Dich beruflich verändern kannst oder musst und dazu den Wohnort wechseln müßtest.

Finger weg, wenn das für Dich ein K.o.-Kriterium ist.

Kommentar von nafets1337 ,

Danke schonmal für die Antwort habe also lasse ich da definitiv die Finger von auch wenn die Wohnung echt optimal ist. Da ich nicht weiß was in den nächsten vier Jahren alles passierr ist das ein no go für mich 

Kommentar von albatros ,

Als alter Hase hier im Forum solltest du es besser wissen! Eine Kündigungsverzichtsklausel über eine Spanne von 4 Jahren ist unwirksam, wenn  erst nach 4 Jahren, also nach  Ablauf der Verzichtsfrist, gekündigt werden darf. Das deshalb, weil die gesetzliche zulässige Höchstgrenze dadurch überschritten wird und die Mietdauer 4 Jahre und 3 Monate betrüge. Wenn dagegen  vereinbart wird, dass zum Ablauf von 4 Jahren erstmals gekündigt werden dürfe, wäre die Klausel wirksam.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 21

So eine Klausel nennt sich Kündigungsverzicht und ist wirksam, wenn sie für beide Parteien (Mieter und Vermieter) gelten soll und nicht mehr als 45 Monate ab Vertragsabschluß beträgt.

Einseitig, also nur für den Mieter, wäre sie auch wirksam bei einem Staffelmietvertrag.

Hör besser nicht auf das was Deine Freunde sagen.

Denn aus so einem Vertrag kommt man nur schwer oder gar nicht raus.

Antwort
von imager761, 24

Der "Großteil deiner Freunde" irrt: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil VIII ZR 86/10 v.  08. 12. 2010 entschieden:

In Formularmietverträgen ist ein beidseitiger Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht bis zu einer Dauer von vier Jahren zulässig. Die Vierjahresfrist berechnet sich vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an und muss so bemessen sein, dass die Kündigung zum Ablauf des Vierjahreszeitraums wirksam werden kann.

Wenn man den unterschreibt, hat man sich auch daran zu halten :-O

G imager761


Antwort
von SupendedCathal, 33

Klar darf der das. Zu welchen Bedingungen und mit wem er abschließt, ist seine Sache. Vertragsfreiheit! Aber §575 BGB macht gewisse Einschränkungen für Zeitmietverträge.

Unterschreiben oder zahlen musst du nicht. Der Maklervertrag kommt nicht zum Tragen, wenn du die Wohnung nicht nimmst.

Kommentar von nafets1337 ,

Der Makler kommt ja von ihm den habe ich ja nicht eingeschaltet... Den muss er ja sowieso bezahlen und nicht ich. 

Kommentar von albatros ,

...richtig.

Antwort
von BS3BM, 30

Es ist zulässig im MV eine gegenseitige Kündigungsverzichterklärung aufzunehmen. Diese gilt dann sowohl für Vermieter und auch für Mieter.

Höchstdauer ist zu beachten.

Einseitig nur für den Mieter geltende Vereinbarung ist unwirksam. Die Formulierung machts!

Antwort
von Akka2323, 49

Vertrag ist Vertrag, ich wäre da vorsichtig.

Kommentar von nafets1337 ,

Die Denkweise habe ich auch... Aber ich hoffe hier auf eine qualifizierte Antwort mit belegen zb Gesetzesauszügen die klar beweisen was richtig ist... 

Kommentar von albatros ,

Die gesetzliche Grundlage lies im BGB nach.

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