Frage von mariche, 417

Darf der Vermieter einem die Wohnung kündigen, wenn man sich entgegen dem Mietvertrag einen Hund zulegt?

In unserem Mietvertrag sind Haustiere verboten. Ich habe aber vor ein paar Jahren gehört, dass solche Klauseln in Mietverträgen nichtig seien. Man müsse halt beim Auszug den Zustand der Wohnung wieder herstellen, so wie die Wohnung vorher war. Wir überlegen uns einen Hund anzuschaffen. Hat dort jemand Erfahrung?

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 227

Unter Umständen ja.

Auch wenn ein generelles Haustierverbot unwirksam ist, die Haltung von Hunden oder Katzen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Ihr solltet es also nicht drauf ankommen lassen oder gleich eine andere Wohnung suchen. Eine wo die Haltung eines Hundes möglich ist.

Expertenantwort
von imager761, Community-Experte für Recht, 243

Darf der Vermieter einem die Wohnung kündigen, wenn man sich entgegen dem Mietvertrag einen Hund zulegt?

Ja, wenn man dem Abschaffungsverlangen nicht nachkäme, darf er das :-O

Auch eine unwirksame Tierhaltungsklausel ist kein Freifahrtschein, ungefragt Hund oder Katze zu halten. Diese Tiere sind keine Kleintiere i. S. d. G. und bedürfen grundsätzlich der vorherigen, ausdrücklichen Zustimmung des VM.

Ohne sie kann der VM Unterlassung und unverzügliche Abschaffung des Hundes beanspruchen und widrigenfalls tatsächlich den MV fristlos kündigen.

Wir überlegen uns einen Hund anzuschaffen. Hat dort jemand Erfahrung? 

Ihr solltet deshalb das Vorhaben mit eurem VM besprechen und euch seine Zustimmung (idealerwesie schriftlich) bestätigen lassen, bevor ihr euch einen Hund zulegt :-O

G imager761


Kommentar von Georg63 ,

bedürfen grundsätzlich der vorherigen, ausdrücklichen Zustimmung des VM.

Und genau das müsste im Vertrag stehen - sonst ist es eben nicht nötig zu Fragen. Man riskiert trotzdem eine negativ ausfallende Interessenabwägung, aber ein pauschales Verbot ist eben nicht wirsam.

Bevor du wieder ausfällig wirst, suche bitte mind. ein Urteil raus, was nach 2013 gefällt wurde.

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn man nicht fragt, sich einen Hund ins Haus holt und dann doch einsehen muss, dass der Hund wieder weg muss, geht das sehr zu Lasten des Tieres, das nichts dafür kann.

Man sollte also schon deswegen vorher klären, was geht und was nicht.

Kommentar von imager761 ,

Und genau das müsste im Vertrag stehen - sonst ist es eben nicht nötig zu Fragen.

Nein, und durch Wiederholungen wird dein Rechtsirrtum nicht wahr: Im Gegensatz zu Kleintieren stellt die Haltung von Hund oder Katze in Mehrfamilienhäusern keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Rechtsgedanken d. § 535 I BGB dar: Größere Tiere, die sich in der Mietsache und auch außerhalb frei bewegen, interagieren erfahrungsgemäß mit Dritten (anderen Mietern, Besuchern, Nachbarn).
Damit ist eine Auswirkung auf das schuldrechtliche Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter erwartbar.

Gerade in dem angesprochenen BGH Urt. v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12 hat der Senat in der Streitfrage, ob der Vermieter die Haltung formularmäßig pauschal ablehnen darf, gleichermaßen auch auf einen Erlaubnisvorbehalt (!) übertragen :-O

Das ist folgerichtig, denn einem Tierhaarallergiker nützt es wenig, wenn er bis zu streitigen Interessenabwägung monatelang Gesundheistbeeinträchtigung oder drei Monatsmietzahlungen hinnehmen müsste, obwohl er in einem mietvertraglich zugesichert hunde- und katzenhaarfreiem Wohnhaus anmietete.

Es mag ja sein, dass sich mariche ein Schoßhündchen anschaffen will, dem, außerhalb der Wohnung in einer Tasche oder Tragekorb transportiert, nachträglich gerichtlich ein Bleiberecht zugesprochen werden kann, wie sie in der v. g. Entscheidung auch herbeigeführt wurde.

Andernfalls stellte der BGH nun ausdrücklich klar, dass die Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eben keinesfalls dazu führe, dass der Mieter einen Hund ohne Rücksicht auf Vermieter und andere Mieter ungefragt halten dürfe: Die Entscheidung ist kein Freibrief, erst einmal Fakten schaffen zu dürfen, die man dann durch alle Instanzen durchzusetzen versucht.

Jedenfalls bleibe ich bei meinem Rat, der Fragestellerin davon in Interesse des Hundes dringend abzuraten: Ein akedemischer Streit mit ungewissem Ausgang ist nichts, was man einer Kreatur antun sollte - da wiegt die Verantwortung des Halters schwerer :-O

Kommentar von imager761 ,

....

Antwort
von frodobeutlin100, 156

http://www.merkur.de/leben/wohnen/bgh-urteil-kein-generelles-hundeverbot-mietwoh...

Die Unwirksamkeit des generellen Verbots führe jedoch nicht dazu, „dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann“, stellte der 8. Zivilsenat des BGH klar. Vielmehr müsse eine „umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen“.

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Das heißt Fragen muss man den Vermieter trotzdem, auch wenn der Vertrag eine unwirksame Klausel enthält.

Wenn der Vermeiter dann gute Gründe nennt, kann man keinen Hund halten.

Auf keinen Fall sollte man einfach einen Hund anschaffen, ohne vorher die Lage geklärt zu haben.

Antwort
von TrudiMeier, 149

Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist unwirksam. Das bedeutet aber nicht, dass man sich nun problemlos einen Hund anschaffen kann. Hunde und Katzen bedürfen der Genehmigung des Vermieters. Also vor Anschaffung nachfragen. Eine Anschaffung kann der Vermeiter begründet verweigern. Schafft man sich trotzdem einen Hund an oder auch ohne nachzufragen, wird der Vermieter euch abmahnen und Abschaffung des Hundes verlangen. Kommt ihr dem nicht nach, kann er euch fristlos kündigen.

Antwort
von Georg63, 177

Steht da direkt, dass alle Haustiere verboten sind - also ohne Einschränkungen? Wenn dem so ist, kannst du die Klausel als nicht geschrieben ansehen - dann ist Tierhaltung erstmal nicht verboten.

Wenn du dir jetzt einen Hund anschaffst und dem Vermieter keinen Grund für ein nachträgliches Verbot lieferst, hat er keinen Grund für eine Kündigung und ohne Grund kann er nicht Kündigen.

Natürlich musst du genau daraf achten, dass der Hund keinen Grund zur Beanstandung liefert - Bellen, Schmutz hinterlassen, Leute bedrohen, .... - da gibts auch keine Ausrede von wegen Hunde sind halt so.

Kommentar von imager761 ,

Wenn du dir jetzt einen Hund anschaffst und dem Vermieter keinen Grund für ein nachträgliches Verbot lieferst, hat er keinen Grund für eine Kündigung und ohne Grund kann er nicht Kündigen.

Falsch - s. m. Kommentar zu Wissensdurst84 :-)

Kommentar von Georg63 ,

Lies doch erstmal richtig

https://openjur.de/u/613567.html

Antwort
von Sunshinex333, 188

Kleintiere darf er dir nicht verbieten, wie Rennmäuse und sowas. Größere Tiere sind ohne absprache ein grund zur kündigung

Antwort
von troublemaker200, 103

Der Mietvertrag ist das Gesetz. Wenn da drin steht "verboten" dann ist es so!
Stimme Dich in jedem Fall VOR dem Kauf eines Hundes mit Deinem Vermieter ab. Wenn er zustimmen sollte, lass es Dir schriftlich geben.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, Mietvertrag, Vermieter, ..., 91

In unserem Mietvertrag sind Haustiere verboten. Ich habe aber vor ein paar Jahren gehört, dass solche Klauseln in Mietverträgen nichtig seien.

Es ist aber kein Freibrief.

Darf der Vermieter einem die Wohnung kündigen, wenn man sich entgegen dem Mietvertrag einen Hund zulegt?

Wenn der Vermieter auffordert den Hund abzuschaffen und man der Aufforderung nicht nachkommt, muss man damit rechnen

MfG

johnnymcmuff

Antwort
von marla80, 113

Er darf dir kündigen und auch verlangen, dass der Hund anderweitig unterzubringen ist oder die fristlose Kündigung droht

Antwort
von wotan0000, 114

Du brauchst die *schriftliche* Zustimmung des Vermieters.

Hat er einen guten Grund gegen Hundehaltung, dann kannst Du keinen Hund anschaffen.

Antwort
von Wissensdurst84, 169

Guten Abend,

einfache Frage, einfache Antwort:

Ein pauschales Haustierverbot ist in der Tat rechtswidrig, die entsprechende Klausel damit unwirksam. Der Vermieter kann dir daher nicht wegen eines Hundes kündigen.

Etwas anderes gilt nur, wenn die Wohnung für Hunde ungeeignet ist oder der Hund massiv das Haus beschädigt oder andere Mieter/Nachbarn belästigt. Die Wohnung gilt dann als für den Hund ungeeignet, wenn die Hundehaltung da Tierquälerei wäre, beispielsweise wenn Du drei Dobermänner in einer 30 m2 Wohnung halten willst .Der Vermieter ist in diesem Fall jedoch beweispflichtig.

Ich hoffe ich konnte helfen und meine Antwort war hilfreich für dich. Ich wünsche noch einen schönes Wochenende.

Liebe Grüße

Wissensdurst84

Kommentar von Bitterkraut ,

Und das steht wo?

Kommentar von Wissensdurst84 ,

Was steht wo?

Kommentar von wotan0000 ,

Das was Du hier schreibst. Das steht wo?

Kommentar von Wissensdurst84 ,

ich beziehe mich auf das BGH-Urteil Az. VIII ZR 168/12. Laut diesem Urteil sind pauschale Haustierverbote nichtig und damit unwirksam.

Kommentar von Wissensdurst84 ,

ich beziehe mich auf das BGH-Urteil Az. VIII ZR 168/12. Laut diesem Urteil sind pauschale Haustierverbote nichtig und damit unwirksam.

Kommentar von imager761 ,

einfache Frage, einfache Antwort: Ein pauschales Haustierverbot ist in der Tat rechtswidrig, die entsprechende Klausel damit unwirksam.

Der Vermieter kann dir daher nicht wegen eines Hundes kündigen.

Dies ist einfach - falsch :-O

Ein unwirksames Tierhaltungsverbot ist nichtig, gilt also von Anfang an als nicht vorhanden. Ohne mietvertragliche Regelung gilt aber, dass aussschl. Kleintiere, die überlicherweise in Behältnissen und in geringer Anzahl und artgerecht gehalten werden, ungefragt angeschaftt werden dürfen.
Für Hunde und Katzen gilt dies nicht, deren Haltung bedarf der vorherigen, ausdrücklichen Zustimmung des VM und natürlich aller M und Gäste des Mietshauses.
Andernfalls kann  der VM Unterlassung und Abschaffung durchsetzen oder widrigenfalls fristlos das MV kündigen :-O

Ein generelles Hundehaltungsverbot ist unwirksam mit der Rechtsfolge, das der künftige Hundebesitzer beanspruchen darf, eine "im Einzelfall und unter Abwägung der widerstreitenden Interessen sachliche Begründung" zu erfahren, weshalb er keinen Hund in dem Mieträumen halten darf.

G imager761

Kommentar von Georg63 ,

Bitte bringe ein Urteil oder eine Rechtsvorschrift als Beleg.

Im Urteil vom 2013 hat der BGH keine Pflicht zur Anfrage vorgeschrieben, wenn diese nicht bereits im Vertrag steht.

Der Vermieter kann nach einer entsprechenden Interessenabwägung zwar ein Verbot aussprechen, aber eben nicht automatisch, weil nicht gefragt wurde.

Kommentar von Wissensdurst84 ,

ich beziehe mich auf das BGH-Urteil Az. VIII ZR 168/12. Laut diesem Urteil sind pauschale Haustierverbote nichtig und damit unwirksam.

Antwort
von DaaDyy, 146

Wenn im Mietvertrag steht, dass Haustiere verboten sind, kann er natürlich kündigen. Aber rede mal mit deinem Vermieter, vielleicht lässt sich das ja ausreden und regeln.

Kommentar von Georg63 ,

Wenn das so drin steht, ist es einfach nur unwirksam.

Kommentar von Bitterkraut ,

Das stimmt, das bedeutet aber nicht, daß man deswegen Tiere halten kann, wie man lustig ist. Nur mit Zustimmung ist man auf der sicheren Seite.

Kommentar von marla80 ,

da gebe ich BITTERKRAUT recht. es bedeutet lediglich,dass der Vermieter bei jedem Eizellen Fall entscheidet.das wiederum bedeutet, er darf Mieter A erlauben einen Hund zu halten und Mieter B im gleichen Atemzug verbieten. und das ist rechtens. er darf es zwar nicht von vornherein verbieten, ABER kann die Haltung von Hunden dennoch bei Erfragen der Mieter verbieten...ich würde vorher eine schriftliche Genehmigung des Vermieters einholen, dann bist du auf der sicheren Seite. das haben wir auch so gemacht

Antwort
von FantaFanta76, 105

Nein, er darf nicht kündigen! Da müsste der Hund schon massiv stören ( bellen, beißen, ) oder unverhältnismäßig groß für die Wohnung sein.

Antwort
von Bitterkraut, 140

Die Klausel, die pauschal die Hundehaltung verbietet, ist unwirksam, aber sie wird dadurch ja nicht ins Gegenteil verkehrt. Du mußt eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters haben und er muß eine Begründung haben, warum er sie ggf. nicht gibt. Das bedeutet, ein begründetes, individuelles Haltungsverbot kann durchaus ausgesprochen werden, nur eben kein pauschales.

Kommentar von Georg63 ,

Wo steht, dass man eine Erlaubnis einholen muss, wenn weder ein wirksames Verbot noch ein Erlaubnisvorbehalt im Vertrag steht?

Mir gehts dabei nicht um moralische Dinge oder gute Nachbarschaft sondern rein um den rechtlichen Aspekt.

Kommentar von Bitterkraut ,

Es gibt keine gesetzliche Regelung, aber reichlich Urteile dazu, die alle darin münden, daß eine Tierhhaltung (abgesehen von Kleintieren) nur mit Zustimmung des Vermieters unter Berücksichtigung weiterer Interessen (Weiterer Hausbewohner z.B.) funktioniert. http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/ratgeber/rechte-pflichten/aktuelle-u... als Beispiel.

Auf der sicheren Seite ist man also nur, wenn man sich die Zustimmung holt, bevor man den Hund holt oder den Vertrag unterschreibt. Man sollte es nicht auf einen Rechtsstreit ankommen lassen, da könnte der Hund den Kürzeren ziehen.


Kommentar von Georg63 ,

Ok, also sollte man grundsätzlich bereit und in der Lage sein, mittelfristig umzuziehen, falls man sich in dieser Situation für einen Hund entscheidet.

Kommentar von Wissensdurst84 ,

ich beziehe mich auf das BGH-Urteil Az. VIII ZR 168/12. Laut diesem Urteil sind pauschale Haustierverbote nichtig und damit unwirksam.

Antwort
von Goodnight, 94

Ja das ist ein Kündigungsgrund.

Antwort
von Hideaway, 110

Wenn du das ohne Einwilligung tust, steht dir die Kündigung ins Haus. Es sei denn, es handelt sich um einen Blinden- oder Assistenzhund, auf den ein Familienmitglied angewiesen ist.

Antwort
von yilmazburak, 110

Ja natürlich darf er kündigen

Kommentar von Georg63 ,

Mit welchem Grund? Die Klausel ist unwirksam und im Rechtsstaat gilt, was nicht verboten ist und keinem schadet, ist erlaubt.

Kommentar von Weisefrau ,

So einfach ist das leider nicht. Die Gerichte Entscheiden mal so und mal so.

Kommentar von Georg63 ,

Da im Vertrag keine Pflicht zur Erlaubniseinholung steht, ist die Anschaffung eines Hundes erstmal nicht vertragswidrig.

Also müsste der Vermieter erstmal mit einer qualifizierten Begründung die Hundehaltung verbieten. Wenn der das nicht ganz schlau formuliert, kann man mit einigen Erfolgsaussichten dagegen vorgehen.

Ansonsten bleiben immernoch einige Monate, um sich nach einer anderen Wohnung umzusehen, da nach Einzelfallprüfung erst eine Aufforderung und eine Abmahnung und dann eine Kündigung erfolgen muss - jeweils mit Fristen, die man ausschöpfen kann.

Kommentar von Bitterkraut ,

Im Zivilrecht ist das nicht ganz so. Da die pauschale klausel unwirksam ist, muß eine individuelle Regelung in jedem Einzelfall her. Mit anderen Worten, die Zustimmung. Andernfalls hätte der Vermiteer ja ga nix mehr mitzureden, das hat er aber, da eine Mietsache ja in erster Linie der Unterbringung von Menschen und nicht von Tieren dient. Daß der Vermieter noch mitzureden hat, zeigen ja auch die Gerichtsurteile.

Kommentar von Georg63 ,

Es kommt ja auch eine Duldung in Frage. wenn man es drauf ankommen lässt, muss der Vermieter aktiv werden und ein begründetes Verbot aussprechen. Wenn der das schlau anstellt, hat man Pech, wenn nicht, muss man nur paar Monate ganz besonders unauffällig sein ;-)

Kommentar von TrudiMeier ,

Da irrst du . Schafft man sich einen Hund an ohne vorher die Genehmigung des Vermieters einzuholen, wird dieser abmahnen und die Abschaffung verlangen. Kommt man dem nicht nach, kann der Vermieter fristlos kündigen. Er kann zwar die Hundehaltung nur begründet verbieten, wenn er aber gar nicht erst gefragt wird, kündigt er wegen Vertragsverletzung und nicht wegen der Hundehaltung. Da braucht er dann nicht einmal begründen, warum er den Hund nicht genehmigen würde.

Kommentar von Georg63 ,

kündigt er wegen Vertragsverletzung und nicht wegen der Hundehaltung

Genau das hat der Vermieter 2013 versucht und wurde vom BGH abgestraft.

Kommentar von imager761 ,

... im Rechtsstaat gilt, was nicht verboten ist und keinem schadet, ist erlaubt.

Rechtsirriger Blödsinn: Das BGH hat sich in dieser Frage ausdrücklich positioniert: Hält der Mieter einen Hund oder eine Katze, die der Vermieter nicht genehmigt hat, so macht er im Sinne des § 541 BGB einen vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache.
Der Vermieter kann diese Vertragsverletzung abmahnen. Setzt der Mieter nach und trotz dieser Abmahnung durch den Vermieter seine ungenehmigte und damit rechtswidrige Tierhaltung fort, kann der Vermieter gem. § 541 BGB die Unterlassung der Tierhaltung verlangen und widrigenfalls fristlos kündigen.

Kommentar von Georg63 ,

Das Urteil zeige mir bitte.

Im Urteil vom vom 20. März 2013 hat der BGH genau so einen Fall zugunsten des Mieters entschieden. Der hat die Verbotsklausel ignoriert und ist mit dem Hund eingezogen.

Der Vermieter ist mit seiner Klage abgewiesen worden, da er sich nicht auf die unwirksame Klausel berufen konnte und eine Interessenabwägung hätte vornehmen müssen - und zwar auch ohne Anfrage des Mieters. Weil er das nicht hat, hat er verloren und der Hund durfte bleiben.

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