Frage von Collexa,

Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn neue Fenster eingebaut werden?

Wir haben noch alte Holzfenster. Haben auch jeden Winter Probleme mit denen gehabt, weil die Fenster immer beschlagen sind und die Feuchtigkeit hat immer den Lack gelockert. Jetzt baut der Vermieter neue Fenster (in allen Wohnungen) ein.

Der Vermieter schreibt, dass die Kosten für die neuen Fenster (mit ca. 30% Instandsetzungsanteil) als Modernisierung berücksichtigt werden.

Ich habe gehört, dass die Miete nicht erhöht werden darf nur weil neue Fenster eingebaut werden.

Könnt Ihr mir sagen, ob die Mieterhöhung zulässig ist?

Antwort von Lissa,
5 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Vermieter können Renovierungskosten zur Energieeinsparung nur dann auf die Miete abwälzen, wenn sie den Mietern in einem Vergleich zwischen Alt und Neu den Energiespareffekt plausibel darlegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil.

Im aktuellen Fall hatte ein Vermieter 30 Jahre alte Isolierglasfenster in Aluminiumrahmen gegen neue so genannte Wärmeschutzfenster mit Kunststoffrahmen ausgetauscht.

Die Mieterhöhung kann er laut BGH jedoch nicht durchsetzen, weil der Mieter mangels Informationen über die alten Fenster den angeblichen Energiespareffekt nicht beurteilen konnte.

Laut Gesetz dürfen Renovierungskosten nur dann auf die Miete umgelegt werden, wenn sie unter anderem „nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“.

Dem Urteil zufolge muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der baulichen Veränderungen „diejenigen Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt“. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht nötig. Ausreichend ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 47/05.

http://www.sueddeutsche.de/immobilien/mietenvermieten/artikel/373/70303/

Kommentar von Ringelkatze,

DH!

Antwort von anjanni,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Was der Instandsetzung dient, darf er nicht auf die Miete aufschlagen, Modernisierungen schon.

In diesem Fall:

Neue Fenster bedeuten auf jeden Fall eine bessere Wärmedämmung, einen besseren Schallschutz -> Modernisierung

Die alten Fenster sind kaputt und müssen auf jeden Fall ersetzt werden -> Instandsetzung.

Nun setzt der Vermieter die Instandsetzung mit 30 % an. Ob das angemessen ist, mußt Du woanders erfragen, indem Du z.B. einen Kostenvoranschlag einholst von einem Fensterbauer über Fenster gleicher Qualität wie die jetzt eingebauten, oder indem Du einen Fensterbauer nach den Einbaukosten fragst. Mindestens die dürften ja wohl nicht in die Modernisierung fallen.

Von dem Modernisierungsanteil darf der Vermieter 11% auf die Jahres(netto)miete aufschlagen. Das ist korrekt.

Kommentar von LittleArrow,

Ich habe mich gerade entschlossen, meine 30-Jahre-alten Fensterisoliergläser durch Wärmeschutzglas (2-Scheibenglas mit metallbedampfter Innenscheibe und Argongasfüllung) ersetzen zu lassen. Die Rahmen sind noch okay. Der Wärmedurchgangskoeffizient verbessert sich dabei von ca. 2,6 auf 1,1. Das macht bei dem Haus immerhin ca. 6 % des Wärmebedarfs aus!

Die gesamte Maßnahme ist also Modernisierung ohne Instandhaltungsanteil.

Antwort von wj2000,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Ja, da die Wohnungsqualität besser geworden ist darf er das.

Antwort von Mietnormade,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Neue Fenster ergeben weniger Energieverbrauch was geringere Nebenkosten macht aber dafür halt höhere Miete. In anbetracht steigender Energiepreise sicher ein gutes Geschäft. Und natürlich darf er modernisieren wenn er jetzt Wärmeschutzverglasung statt der alten Doppelverglasung einsetzt. Nur wenn hinterher das gleiche Fenster drin ist und nur der Rahmen getauscht wurde ist keine Modernisierung.

Antwort von comanrgq,
Antwort von Qetan,

Ja.

Antwort von tigeroli,

Die Fenster sind offensichtlich nicht nur wegen des Energiespareffektes eingesetzt worden, sondern weil - wie beschrieben - auch die Farbe abging, sie also erneuerungswürdig waren.

In dem Fall sind es umlegbare Instandhaltungskosten. Neue Fenster waren offensichtlich nötig, nicht nur des Energiespareffektes. Allerdings: Wie beschrieben waren die Fenster vorher nicht wirklich dicht. Daher ist das BGH-Urteil hier nicht relevant. Der Spareffekt liegt nämlich auf der Hand und kann dem Vermieter deutlich gemacht werden.

Ich denke, in diesem Fall ist es erlaubt, einen Teil der Kosten auf die Mieter für Modernisierung und Spareffekt umzulegen.

Antwort von Bluce,

Ja darf er. Dafür hat ja auch eure Wohnqualität zugenommen und ihr spart fortan an Heizkosten.

MfG!

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