Frage von Operation1, 184

Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, weil ich auf dem Zimmer geraucht habe?

Hallo liebe Community, ich habe leider ein großes Problem mit folgendem Sachverhalt:

Ich habe manchmal in meinem WG Zimmer am Fenster Zigaretten geraucht und auch einmal eine Shisha. Im Mietvertrag steht tatsächlich drin, das das Rauchen im gesamten Haus untersagt ist. Habe genau ein halbes Jahr in dieser WG gewohnt. Da sich jedoch meine "tollen" Mitbewohner, aus persönlichen Differenzen, darüber beim Vermieter beschwert haben um mir eine rein zu drücken, droht mir der Vermieter nun nach meinem planmäßigen Auszug mit dem Einbehalten der Kaution von 1000€ + zus. Kosten für Streichen und Reinigung. Zudem droht er mir weiter, ebenfalls die Kosten für das Streichen des Flurs aufzudrücken wenn ich mich nicht bald bei Ihm melden sollte, da es dort fälschlicher Weise ebenfalls nach Rauch riechen soll.

Letztlich habe ich auf dem Zimmer kaum geraucht und sowohl an den Wänden als auch an den Möbeln die im Mietpreis integriert waren, sind keine Beschädigungen, Verfärbungen o.ä. zu sehen, wie auch?! Das ganze kam wenn dann am Wochenende mal vor, wenn ich besuch hatte oder ich feiern gehen wollte.

Deshalb meine Frage, darf der Vermieter das so ohne weiteres überhaupt? Was ratet Ihr mir jetzt zu tun? Soll ich mit meinem Anwalt darüber reden? Muss ich damit rechnen das ich das alles wirklich zahlen muss?

Vielen Dank für eure Infos.

Lg

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 64

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Zumindest in Formularmietverträgen stehend ist es unwirksam.

Allgemein sind leichte Spuren vom Rachen hinzunehmen, da diese mit der Miete abgegolten sind.

Keinesfalls ist deswegen der Einbehalt der Kaution als "Bestrafung" hinzunehmen und durchsetzbar. Wenn derartiges im Übergabeprotokoll stehen sollte, das nicht unterschreiben.

Wenn der Verm nicht nach 6 Monaten ab Mietende die Kaution zurückzahlt (einen Teil darf er noch wegen offener BK-Abrechnung zunächst zurückbehalten)  ihn Abmahnen und nach Ablauf der von dir zu setzenden Frist Rechtsmittel einlegen. Was du sofort tun solltest (für den Fall, dass das bisher nicht erfolgt ist, davon gehe ich aus), fordere ihn jetzt sofort dazu auf, dir binnen zwei Wochen (datieren) nachzuweisen, dass deine Kaution insolvenzfest auf einem getrennten Konto angelegt ist.  Kann oder will er das nicht, macht er sich strafbar.

Deinen Schriftverkehr bitte als Einwurfeinschreiben.

Kommentar von Operation1 ,

Weis nicht ob das ein Formularmietvertrag ist. Auf jeden Fall steht ganz oben "Zeitmietvertrag" und jeder Mieter in dem Haus hat den selben erhalten. 

Werde das ganze am Montag mit meinem Anwalt besprechen und dann die weiteren Schritte durchgehen. Bzgl. der Aufforderung zum Nachweis der Insolvenzfesten Anlage der Kaution werde ich meinen Anwalt auf jeden Fall ansprechen. :)

Ein Übergabeprotokoll habe ich von Ihm nie erhalten. Wir haben uns lediglich das Zimmer gemeinsam angeschaut und ich hab Ihm dann nach meinem Auszug meine Schlüssel gegeben. Ist das ein Problem?

Auf jeden Fall schon mal vielen Dank für die wirklich hilfreiche Antwort! 

Kommentar von albatros ,

Da dieses Formular mehrfach und für sämtliche Mieter zur Anwendung kam, ist es ein Formularmietvertrag. Das Recht steht auf deiner Seite. Du brauchst also keinen Rechtsanwalt. Schad ums Geld. Es sei denn, du hast eine Rechtsschutzversicherung incl. Mietrecht.

Kommentar von Operation1 ,

Nein habe ich leider nicht...
Das ist schön zu hören! 

ok, kann ich dann auch mit dir in Kontakt bleiben und dir mein Schreiben vor dem wegschicken zur Durchsicht kurz zukommen lassen? 

Wär super nett von dir!

Kommentar von albatros ,

gerne ...

Kommentar von Operation1 ,

Hab dir eine persönliche Nachricht geschrieben.

Kommentar von Operation1 ,

Hier habe ich mal ein erstes Schreiben erstellt? Kann man was besser schreiben? Soll ich noch etwas anfügen?

XXXXX = Vermieter
YYYYY = Ich

-----------------------------

Sehr geehrte Damen und Herren,

dies ist mein Antwortschreiben zu der E-Mail vom 02.09.2016 von

Herr XXXX XXXX - Fa. XXXXX.

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Ein Rauchverbot auf dem Zimmer ist aufgrund des abgeschlossenen Formularmietvertrags nicht legitim und somit unwirksam. Hierbei verweise ich auf die Vorschrift des § 307 BGB. Nach dessen Abs.1 S.1 sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Dies wiederum ist insbesondere der Fall, wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkend sind, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. 


Die Einbehaltung der Kaution ist keinesfalls als "Bestrafung" o.a. hinzunehmen und durchsetzbar.

Die Aussage von Herr XXXXX, dass auf dem Flur geraucht wurde, ist neben der was angebliche Schäden betrifft, nicht wahrheitsgemäß. 


Ich widerspreche hiermit aller, der im Schreiben vom 02.09.2016 von Herr XXXXX angegeben und weiteren Forderungen.


Zudem erhebe ich meinen Anspruch auf Nachweisung des Vermieters eines insolvenzsicher angelegtem Konto mit meiner Mietkaution über 1000,00€ und fordere dessen umgehende Auszahlung auf mein Bankkonto.
Dem setze ich eine Frist bis zum 14.09.2016.

Mit vorzüglicher Hochachtung,


- Unterschrift - 

YYYYY YYYYY

Kommentar von albatros ,

Hallo
Operation1,

wie
oft ist es bereits schon spät geworden. Trotzdem möchte ich dir vorschlagen,
deinen Text zu ändern.

Dazu
nachstehend meine Entwurf. Bitte den Brief selbst an den Vermieter adressieren,
den Umschlag aber an die Adresse seines Anwaltes. Natürlich als
Einwurfeinschreiben.

Hier mein
Vorschlag:

Dein
Briefkopf

Anschrift
des Vermieters 

Datum

Ihre Mail vom 2. September 2016 (Beanstandungen / Verwendung meiner Kaution)

Sehr geehrter Herr  xxxxxx,

nachstehend nehme ich Stellung zu dem o. g. Schreiben.

Nach geltendem Recht ist das Rauchen des Mieters in seiner Wohnung vertragsgemäß. Ein Verbot in meinem  Formularmietvertrag und / oder in den AGB stehend ist unwirksam.

Es gibt also keinen Anlass für jegliche diesbezügliche diverse Schadenersatzforderungen die Sie  in Ihrem Schreiben auflisteten,
zumal diese völlig  aus der Luft gegriffen sind.  Ich weise deshalb Ihre
Forderung insgesamt als ungerechtfertigt und unrechtmäßig entschieden zurück.

Sie haben bei meiner Wohnungsrückgabe keinerlei Beanstandungen gehabt und dementsprechend meine Schlüssel zurückgenommen. Eventuelle überspitzte Befindlichkeiten  einer angeblichen Nachmieterin sind für mich nicht relevant.

Wenn Sie der Annahme sind, mich wegen ungebührlichen Verhaltens bestrafen zu dürfen, ist das im deutschen Mietrecht nicht vorgesehen.

Sollten  Sie nach Fälligkeit der Rückzahlung meiner Kaution diese nicht unverzüglich herausgeben, werde ich selbstverständlich
Rechtsmittel einlegen. Beachten Sie bitte  § 812 BGB.

Bei dieser Gelegenheit fordere ich Sie hiermit auf, mir bis zum 15. September 2016 den Nachweis zu erbringen, dass meine Kaution insolvenzfest und getrennt von Ihrem Vermögen angelegt wurde. Sie müssen wissen, dass die Nichtbefolgung  strafbar ist. Bei Verzug werde ich unmittelbar folgend Rechtsmittel einlegen.

Mit
freundlichen Grüßen

Max
Mustermann

Kommentar von Operation1 ,

Du bist der beste! :)

Kommentar von Operation1 ,

Der 15.September ist nun leider seit 6 Tagen abgelaufen. Habe noch immer keine Antwort seitens meinses Vermieters erhalten und auch nicht von seinen Anwälten. Das versendete Einschreiben kam auf jeden Fall an. Was soll ich nun tun? :(

Kommentar von albatros ,

Nochmals Nachfrist setzen (5 Werktage) für den Fall des  Verzugs ankündigen (im Einwurfeinschreiben), dass du Anzeige wegen dem Verdacht der Unterschlagung bei der Polizei erstatten wirst.

Es

Kommentar von Operation1 ,

Wolltest du noch etwas schreiben oder für was steht das "Es" ? 

Also ich gebe dem noch Zeit bis zum 05.10.2016 und dann gehe ich zur Polizei. Ein Schreiben habe ich soeben verfasst. 

Kommentar von Operation1 ,

28.09.2016

Erneute Aufforderung zur Auszahlung der Mietkaution

Sehr geehrter Herr YYYYYY,

bisher blieben Sie mir jeglicher Antwort schuldig. Auch eine Rückzahlung meiner Kaution wurde von Ihnen nicht durchgeführt. Ebenso haben Sie mir bisher keinen Nachweis erbringen können, dass meine Kaution insolvenzfest und getrennt von Ihrem Vermögen angelegt wurde.

Ich fordere Sie deshalb nochmals und ein letztes mal auf, die in meinem Schreiben vom 05. September 2016 genannten Forderungen mir bis zum 05. Oktober 2016 zu erfüllen.
Sofern Sie in Verzug geraten, werde ich wegen dem Verdacht der Unterschlagung bei der Polizei Anzeige erstatten.

Mit freundlichen Grüßen

xxxxxx xxxxxx

Kommentar von albatros ,

Das "Es" ist sicher ein Überbleibsel von dem gelöschten vorherigen Text. Schenke ihm also keine Beachtung.

Dein Text ist so in Ordnung (Anzeige bei Polizei).

Es besteht tatsächlich dringender Verdacht.

Ich wird dir nochmal das Urteil raussuchen bezüglich des fehlenden Nachweises.

Kommentar von imager761 ,

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

Sagt wer? Selbstverständlich können die Parteien wirksam vereinbaren, dass in dem Haus, insbes. den Mieträumen einer WG, nicht geraucht werden darf.

Diese Möglichkeit ignorierst du geflissentlich und unterstellst in deiner leider gewohnt eloquenten wie populistischen Meinungsäußerung ein einseitiges Verbot, von dem der Fallschilderung nach, "Im Mietvertrag steht tatsächlich drin, das das Rauchen im gesamten Haus untersagt ist", garnicht auszugehen ist: Eine simple Formulierung wie "Der Mieter erkennt an, dass das Rauchen im gesamten Haus untersagt ist" wäre auch in einem Fomularmietvertrag zulässige Nichtraucherabrede.

Selbst wenn wir einmal zu deinen Gunsten annehmen, dass das Rauchen per Mietvertragsklausel nicht zu verbieten war, haftet der M gleichwohl für Mängelbeseitigung, insbes. am Gemeinschaftseigentum :-O

Mir ist bewußt, das dir der Begriff 'vertragsgemäße Nutzung der Mietsache', die mit Mietzins abgegolten ist, nichts sagt. Bei der Nutzung kann man ja auch mal einen Topf auf den Fliesenboden fallen lassen, das Parkett durch Möbelrücken zerkratzen oder den Duschvorhang verschimmeln lassen. Muss man aber nicht, und darauf kommt es an. So ist nach der herrschenden Rechtsprechung, "übervertragsgemäße Abnutzung" als Mangel zu beheben.

Dass diese Mängelbeseitigung  demnach nach fruchtlosem Beseitigungsverlangen auf Kosten der Kaution in Ersatzvornahme erfolgen durfte, scheint dir fremd. Auch hier gehst du einfach mal davon aus, das der VM sein - durchaus mündliche zulässiges - Beseitigungsverlangen, den Geruch durch Neuanstrich innerhalb einer konkreten Frist zu beseitigen, garnicht gestellt hat oder der M tatsächlich in Eigenleistung dazu bereit gewesen wäre, um die Ersatzvornahme zu vermeiden, obwohl er offenkundig den geltend gemachten Schaden garnicht einsieht.

Das der Fragesteller seine dafür einbehaltene Kaution nur durch Klageerhebung wg. ungerechtfertigter Bereicherung herausklagen könnte, seinem vermeindlichen Anspruch nur dummerwesie das durch Zeugen dokumentierte Schadensbild und beleghafte Rechnungen der Ersatzvornahme entgegenstünden, ist dir natürlich völlig fremd.

Erneut wünschte ich, du würdest für deinen unsäglich unsubstantiierten Rat in diesem Forum endlich einmal  Kostenhaftung übernehmen, zumal wenn du den Fragesteller damit in eine konkrete Kostenfalle quatschst :-O

G imager761

Kommentar von albatros ,

Du versteckst dein mangelhaftes Wissen wie immer hinter unverschämten beleidigenden Kommentaren. Kommentiere doch mal ganz einfach deinen Quatsch, das Ergebnis wäre sehr interessant.

Antwort
von densch92, 6

Ich kenn mich jetzt nicht so arg aus mit den Rechten aber rein aus Erfahrungen im Umfeld würde ich mal behaupten:
Klar, einen Vertragsbruch sozusagen hast du begangen.
Frage Nummer 1: War die Nichtraucherpassage überhaupt gültig?
Gibt nämlich genug Zeugs in Mietverträgen (zugunsten des Vermieters), die kompletter Schwachsinn sind und ungültig sind.
Wäre dem so hier, wäre nämlich der Vermieter der Böse. Denn er macht Stress wegen ungüktiger Vorschriften.

Frage 2: Übertreibt er nicht extrem hier?
Ich bin kein Raucher aber mein Opa hat geraucht. Und da .war das Zimmer am Ende gelb und braun.
Aber das waren auch 70 Jahre! Und da täglich (!) anderthalb Packungen Tabak verbraucht.

Wenn ich mir jetzt mal die Konstellation von Mond und Sterne angucke, behaupte ich mal deine paar Zigaretten (wie viele genau?) an den Wochenende (an allen? Samstag und Sonntag? Wie viele Zigaretten gesamt pro Wochenende?)
sind dagegen ein Witz!

Rauch verzieht sich recht schnell wenn man nicht gerade mit dem Bunsenbrenner die Wand anvisiert. Und bleibende Farbschäden seien auch mal dahingestellt.

ich vermute schlicht eher dass deine Vermieterin, zusammen vielleicht mit ein paar anderen hochfeinen Damen aus dem Haus die eure WG praktisch für Assis hält, euch gern eins rein drücken würde.

Kann natürlich nicht dafür garantieren aber ihre Forderungen sind doch stark überzogen.
Könnte natürlich sein dass du hier Derjenige in der Beweispflicht bist, also z.B. mit Fotos zeigen dass die Wände noch praktisch weiß sind ((keine nennenswerte Verschlechterung vorhanden ist) und kein Streichen erforderlich ist.

Selbiges mit dem Gang.

Bezüglich Rauchgeruch weiß ich nicht wie man das nachweisen könnte.

Aber ich an deiner Stelle würde vielleicht mal über den Beitritt zum Mieterverein
nachdenken, die schreiben den Vermietern dann schon direkt wenn ihre Forderungen Schwachsinn sind und so.

Die können dir auch genau sagen was deine Pflicht ist oder auch nicht.

Mal davon abgesehen:
Ihr seid/ward doch eine WG. Wer sagt denn dass die (vielleicht nich existenten) Schäden  von dir alleine stammen?

Gibt schließlich theoretisch mehrere Verdächtige und normalerweise steht ihr Alle in der Anklagebank, nicht nur du.

Höchstens halt, der Vermieter hat was persönlich gegen dich und stellt sich von daher gerne automatisch auf die Seite deiner Mitbewohnerinnen.

Ich würde mal bei Verbraucherschutz oder Mieterverein vorbei gucken.

Kann man billig (oder als Student sogar teilweise kostenlos) ratschlag und Hilfe kriegen.
Und die regeln dann den ganzen Schriftverlkehr und so für dich.
Ist eine Überlegung wert. :-)

Jetzt mal noch eine schlichte Kosten-Nutzen-Rechnung:
Selbst wenn dich der Mieterverein 100 Euro kostet für ein Jahr Mitgliedschaft:
Wenn du dadurch auch nur die Hälfte der Kaution zurück kriegst, also 500 Euro, hat sich das auf jeden Fall rentiert!

Und wie gesagt, 1000+ Euro angeblich Kosten aufgrund von Rauchschäden halte ich für maßlos übertrieben. Würde das auf jeden Fall mal abklren lassen ob das Alles so richtig sein kann. :-)

Antwort
von imager761, 3

Im Mietvertrag steht tatsächlich drin, das das Rauchen im gesamten Haus untersagt ist.

Genauer bitte: Ist vereinbart, dass du dort und insbes. in den Mieträumen einer WG nicht rauchen darfst, eine sog. Nichtraucherabrede, stellt das Rauchen eine Pflichtwidrigkeit dar, die dich zum Ersatz des Schadens verpflichtet. Formulierung: "Es gilt als vereinbart, der Mieter erkennt an, es besteht Einigkeit darüber, ..."

G imager761

Antwort
von Fadox45, 70

Hallo,

Mein Tipp ist, dass du mal mit deinem Anwalt über das alles Sprichst. Wenn es aber im Mietvertrag verboten ist kann das auf jeden Fall Kosten mit sich ziehen, nicht aber das Streichen des gesamten Hauses

Viel Glück und LG

Antwort
von hydrahydra, 97

http://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-mit-rauchverbot/


Sofern sich das Rauchverbot zumindest auch auf die Wohnung, zu der auch der Balkon gehört, bezieht, wird ein formularmäßiges Rauchverbot als unwirksam erachtet. Durch ein solches wird in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters derart eingegriffen und seine Möglichkeit, sein Leben innerhalb seiner Wohnung nach seinen Vorstelllungen zu gestalten, so schwerwiegend beeinträchtigt, dass seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte aus dem Mietvertrag gefährdet sind.


Kommentar von beamer05 ,

Nun wissen "wir" hier allerdings

1. nicht, ob das Rauchverbot in dem Mietvertrag "formularmäßig" oder vielleicht doch eher individuell ausgesprochen wurde.

und

2. Ist die Frage, ob in einer WG nicht Passagen zulässig sein können, die für eine ganze Wohnung ggf. unwirksam wären

(über die genaue Gestaltung des Mietvertrages äußert sich der Fragesteller ja nicht, z.B. hat er direkt einen Vertrag mit dem VM der Wohnung, oder gibt es z.B. einen Hauptmieter (WG) und der Fragesteller ist vll. Untermieter (häufiges Mietkonstrukt bei WGs).

Kommentar von hydrahydra ,

In der Antwort von albatros wurde das schon geklärt.

Kommentar von Operation1 ,

Hier ein Auszug des relevanten aus dem "Zeitmietvertrag"
der nicht individuell direkt mit dem Vermieter abgeschlossen wurde. 



(...)

§ 7 Benutzung der Mietsache, Rauchverbot / Tierhaltung / KFZ

1. Sollte das Mietobjekt (Zimmer) voraussichtlich länger als drei
Tagen verlassen werden, muss der Heizkörper abgestellt werden.

2. Jeweils ein KFZ Fahrzeug ist für jede Wohngemeinschaft
gestattet. Sollte dies überschritten werden, ist ein umgehende Mitteilung an
den Vermieter zu erfolgen. Anreisen(Einzug) und Abreisen(Auszug), sind von dieser Regel ausgenommen.

3. Der Mieter darf die Mietsache nicht untervermieten. Dasselbe
gilt für eine Gebrauchsüberlassung an dritte Personen, auch soweit kein Untermietverhältnis begründet wird. Bei Besuchern gilt eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Vermieter, wenn die Besuchsdauer die Zeit von 1 Woche übersteigt.

4. Im ganzen Objekt ist das Rauchen verboten.

5. Tiere, durch welche Hausbewohner belästigt werden könnten,
sowie Hunde, Katzen und Nutztiere dürfen in der Mietsache nicht gehalten werden.

6. Bauliche Veränderungen an und in der Mietsache, insbesondere
Um- und Einbauten, Installationen und dgl. dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden.

7. Einrichtungen oder Veränderungen der Mietsache, die der Mieter
ohne Zustimmung des Vermieters während der Mietzeit angebracht oder vorgenommen hat, hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters sofort auf eigene Kosten zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

(...)

Sonstige Vereinbarungen: [am Ende des Vertrages aufgeführt]

- Das Rauchen auf den Zimmern ist Verboten!
- Es darf auf dem Balkon, im Garten und vor dem Haus geraucht werden.
- Nach dem Aufenthalt (gilt für Rauchen und Nichtraucher) an diesen Lokalitäten muß für Sauberkeit gesorgt werden.

(...)


Wird daraus etwas ersichtlich?



Kommentar von albatros ,

Das liest sich so, als ob du in einem Wohnheim wohnen würdest und nicht in einer Mietwohnung mit anderen Mietern in einer WG. Das ist nach allem was du schriebst aber nicht der Fall. Der Vermieter maßt sich an dir Vorschriften zu machen, zu denen er keinerlei Recht hat. Als da wären insbesondere Heizung abstellen. Kfz halten, Besuch melden, Rauchverbot, Einbauten. Alle diese im MV stehenden Vorgaben sind schlichtweg unwirksam.

Antwort
von Geldon, 72

Also aus Erfahrung weiß ich dass Vermieter sowas gerne als Vorwand nutzen um die Kaution, die sie bereits verpulvert haben nicht zurückzahlen zu müssen. Allerdings kannst du, wenn du wirklich drinnen geraucht hast auch nicht viel tun, denn auch wenn es keine gelben Wände gibt, riecht die Wohnung nach Rauch. Das war nicht so vereinbart. Bist meines Erachtens am Arsch in diesem falle. Aber Kopf hoch.

Antwort
von Goodnight, 64

Der Vermieter darf das und du hast dir die Konsequenzen allein rein gedrückt.

Kommentar von hydrahydra ,
Kommentar von Goodnight ,

Wenn Wohnung und Möbel nach Rauch stinken muss man auch für den Schaden aufkommen.

Kommentar von hydrahydra ,

Kann sein, dennoch darf der Vermieter das Rauchen nicht einfach verbieten. Die Klausel in dem Mietvertrag ist also unwirksam.

Kommentar von Operation1 ,

Das tut es wirklich nicht. Und die einzigen Möbel die drin waren waren:

1x Bett inkl. Matratze
1x Schrank
1x Schreibtisch
... und die riechen nicht nach Rauch. Ganz sicher.

Kommentar von Operation1 ,

Wieso bekomme ich hier komplett verschiedene Aussagen?

Kommentar von hydrahydra ,

Weil es hier Menschen gibt, die antworten, ohne vorher mal kurz nach Belegen gesucht zu haben.

Antwort
von Smudo1284, 24

eigentlich nicht, weil es gar nicht zulässig ist, das rauchen zu verbieten.

Antwort
von NilsNals, 65

Nein das darf er nicht

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