Frage von hoschili, 107

Bin ich durch Eintrag im Grundbuch sicher Eigentümer?

Das Haus meiner Eltern wurde vor vielen Jahren notariell auf 3 Personen aufgeteilt. Jede Person 1/3. Davon 1/3 auf mich. So würde es auch im Grundbuch eingetragen. Diese Aufteilung wurde einige Jahre später wieder rückgängig gemacht, so dass das ganze Haus notariell wieder an die Eltern zurück übertragen wurde. Da wurde allerdings definitiv versäumt den Grundbuch Eintrag zu ändern. Dort stehe ich immer noch mit 1/3 drin. Angenommen es käme zu Streit: Gehört mir jetzt immer noch das Drittel des Hauses oder ist es nur eine Formalität?

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo hoschili,

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Recht Immobilien

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Ronox, 30

Wenn das damals nicht eingetragen wurde, sind die Eltern auch nicht wieder Eigentümer geworden. Wenn die entsprechende Auflassung und Bewilligung vorliegt, dann können sie jedoch jederzeit die Umschreibung beantragen, wobei es mir ein Rätsel ist, wieso das damals nicht beantragt wurde. Das wäre sehr unüblich. Es besteht aber auch ein vertraglicher Anspruch gegen dich. Wenn jemand im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, dann besteht ein öffentlicher Glaube an seiner Eigentümerstellung. Das heißt aber nicht, dass er auch Eigentümer sein muss. Wenn der Veräußerer beispielsweise bei Erklärung der Auflassung nicht geschäftsfähig war, dann ist das Eigentum auch trotz Eintragung im Grundbuch nicht übergegangen.

Antwort
von schelm1, 45

Sofern der notariell erfolgte Rückübertrag, aus welchen Gründen auch immer, im Grundbuch noch nicht vollzogen ist, wäre das eine reine Formalie.

Verwunderlich ist aber, dass die Rückübertragungsurkunde vom Notar nicht dem Finanzamt und dem Grundbuchamt mitgeteilt wurde.

Sind Ihnen dafür Hinderungsgründe bekannt?

Haben Sie und die beiden anderen Eigentümer der Rückübertragung in grundbuchlich vollziehbarer Form (notariell) zugestimmt?

Kommentar von hoschili ,

Ja es wurde auch von den beiden anderen Eigentümern notariell zugestimmt. Ich habe verstanden. Es ist nur eine Formalität und ich bekomme ab und zu Rechnungen für das Grundstück, weil ich nur formell noch als Eigentümer eingetragen bin. Also nur ein Nachteil für mich. Ich werde meine Eltern dazu auffordern, es auch im Grundbuch ändern zu lassen. Schade ich hätte das damals nicht zurück geben sollen ;-) Macht nichts.

Antwort
von anitari, 54

Wenn der Grundbucheintrag nicht geändert wurde bist Du nach wie vor zu einem Drittel Eigentümer.

Hast Du den Notarvertrag auch unterschrieben?

Kommentar von hoschili ,

Ja, beim Notar liegt meine Willenserklärung vor, dass ich das ganze Haus an die Eltern zurück übertragen habe.

Kommentar von anitari ,

Da liegt sie gut;-)

Wurde damals evtl. vergessen irgend welche Gebühren zu bezahlen?

Antwort
von Seelenforscher, 41

Wie lange ist es denn her, dass dieser Vertrag geschlossen wurde?

Kann es sein, dass der Antrag auf Änderung noch beim Grundbuchamt liegt und nur noch nicht eingetragen wurde? 

Es ist zwar richtig, dass Du solange noch Eigentümer bist, wie noch keine Änderung im GB eingetragen ist. Wenn aber der Antrag beim Grundbuchamt schon eingegangen ist, kann die Änderung ja noch vollzogen werden. Je nachdem, ob noch Eintragungshindernisse bestehen... Ggf. müsstest Du dich mal an den Notar wenden oder das Grundbuchamt und fragen, ob die Änderung zur Eintragung beantragt wurde. Und ich würde dann ja auch mal nachfragen, warum ggf. nicht. Man sollte sowas immer geklärt haben - eben für den FAll, dass es zum Streit kommt. 

Vielleicht liegt der Antrag beim Grundbuchamt und wurde nur "vergessen" - ja das ist durchaus möglich!! Und wenn der zuständige Rechtspfleger sich die Akte zieht, den Antrag bearbeitet und keine Mängel vorliegen, trägt er die Änderung ein und dann sind Deine Eltern wieder Eigentümer. 

Ich weiß ja nicht, um welches Grundbuchamt es sich handelt, aber Rückstände von einem Jahr sind mitunter keine Seltenheit... 

Wenn der Notar allerdings tatsächlich gar keinen Antrag gestellt hat, dann seid ihr weiterhin zu je 1/3 Eigentümer, ja! 

Kommentar von hoschili ,

Es ist Ca. 10 Jahre her, dass wir beim Notar waren und alles an die Eltern zurück übertragen wurde. Soweit ich mich erinnern kann, sagte damals der Notar, dass dieser Antrag an das Grundbuchamt gestellt werden sollte und dafür nochmal Gebühren anfallen. Mir war das damals egal und die Eltern und die Schwester wollten sparen und darum würde das nie gemacht. Wenn ich es richtig verstanden habe bin ich somit wohl auf dem Papier Eigentümer und darf auch manchmal zahlen, wenn in der Straße vom Amt Bestimmte Gebühren anfallen, aber meine Eltern brauchen jetzt wohl nur noch den Notar zur Änderung des Grundbucheintag beauftragen. Könnte ich das verhindern?

Kommentar von AnnaStark ,

Also wenn das beim Notar schon vor 10 Jahren unterschrieben wurde, und die Änderung noch nicht vorgenommen wurde, hat es der Notar wohl verschlampt. Da würde ich ganz leise sein und erstmal nichts sagen, denn so bist Du noch Eigentümer.

Eventuelle Mit-erben könnten allerdings den Notar auf Schadensersatz belangen, weil dieser nicht seinen Pflichten nachgekommen ist. Deshalb würde ich die geleistete Unterschrift von damals schön für Dich behalten.

Kommentar von Seelenforscher ,

Ach so, so lange ist es schon her... 

Also einseitig verhindern geht (leider) nicht. Man kann den Vertrag nicht einfach "widerrufen". Es ist ein Vertrag zustande gekommen, an dem alle Beteiligten mitgewirkt haben. Es müssten alle Beteiligten zustimmen, wenn der Vertrag aufgehoben werden soll. Und das auch wieder vor dem Notar, muss also beurkundet werden.

Deine Eltern könnten also jederzeit den Notar beauftragen, den Antrag zu stellen und dann wird das Grundbuch umgeschrieben. Die Bewilligungen (zur Änderung des GB) wurden ja damals in der notariellen Urkunde erteilt. 

Kommentar von hoschili ,

Ich habe gerade den notariellen Vertrag wiedergefunden. Da steht in einem Absatz mit dem Titel Übertragungsvormerkung: Die Vertragsparteien wurden darüber belehrt, dass zur Sicherung des Anspruchs der Übernehmer (meine Eltern) auf Eigentumsverschaffung die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch möglich ist; diese wurde jedoch nicht gewünscht.

Bestätigt das die o.g. Antwort? Meine Eltern können jederzeit diese Eintragung im Grundbuch veranlassen ohne mich fragen zu müssen? Dann werde ich die mal darum bitten das zu Ende zu bringen.

Antwort
von AnnaStark, 46

Ja wurde es jetzt geändert oder nicht ?

Wenn Du zu einem Drittel drin stehst, dahinter nicht steht "gelöscht am...", dann gehört das Haus zu einem Drittel Dir !!!

Und wenn Du volljährig bist, kann dies auch nicht geändert werden OHNE Deine Zustimmung

Antwort
von SouchonHermann, 46

ist nur formalität

Kommentar von anitari ,

Aber eine sehr wichtige.

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