Frage von JonathanHart,

Bewertung eines Anteils an einer Immoblile

Hallo,

ich habe einen Anteil an einer Immobilie von meiner Mutter geerbt. Ich besitze nun 1/8 des Hauses und alle anderen Erben haben Ihre Anteile an eine externe Person verkauft. Dies liegt schon einige Jahre zurück.

Nun überlege ich auch meinen Anteil an den zu verkaufen der schon die anderen 7/8 besitzt. Der jetzige Besitzer hat ein Gutachten angefertigt und laut Gutachten stehen mir von meinem Anteil nur 60% zu. Die 40% würden abgezogen da sich so ein kleiner Teil schlecht verkaufen lässt und daher der Marktwert eben sehr niedrig ist. Also sagen wir das ganze Haus ist nur als Beispiel 100.000 Euro Wert dann wären 1/8 ja 12500 Euro und davon soll ich jetzt nur 60% bekommen.

Ist das korrekt? Ich habe doch dieses 1/8 mal geerbet und jetzt werden 40% abgezogen? Kann mir jemand einen Rat geben?

Vielen Dank für Eure Hilfe

Hilfreichste Antwort von blackleather,
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Du fragst nach dem, was dein Anteil auf dem "freien Markt" wert wäre und wie man diesen Wert findet, wenn noch kein konkreter Käufer da ist. Dies ist in § 194 BauGB geregelt, auf dessen Grundlage seit dem 1.7.2010 die ImmoWertV gilt, welche die zuvor geltende WertV abgelöst hat. Die ImmoWertV enthält im einzelnen diejenigen Vorschriften, nach denen man diesen Wert ermittelt.

Wichtig ist dabei folgendes:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 BauGB)

Dass du nur einen Bruchteil von 1/8 des Eigentums an dem Grundstück besitzt, sind keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse, sondern kann überall vorkommen. Deshalb ist die Frage, was ein neutraler Marktteilnehmer für diesen Anteil bezahlen würde. Und da ist es tatsächlich so, dass jemand, der nur einen Mindereigentumsanteil an einem Grundstück erwerben kann, dafür nicht so viel zu bezahlen bereit ist, wie sich rein arithmetisch ergäbe, wenn man den Preis des ungeteilten Gesamtgrundstücks in Proportion zum Miteigentumsanteil setzt. Der Grund für diesen Minderwert ist einfach, dass dieser Mindereigentümer mit seinem Anteil und dem Grundstück ja nicht machen kann, was er will, sondern immer von der Gnade des Mehrheitseigentümers abhängt.

Nicht verwechseln: dessen ungeachtet gehört dir das Grundstück immer noch zu einem Achtel; nur ist dieses Achtel eben nicht so viel wert, wie Gesamtwert geteilt durch acht.

Ob der Minderwert nun mit einem Abschlag von 40 % korrekt abgebildet wird, lässt sich ohne Kenntnis des konkreten Objekts schwer beurteilen. Übertrieben scheint mir dieser Abschlag bei einer Wertrelation von 1/8 : 7/8 aber nicht.

Antwort von TomRichter,
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Da will Dich jemand über den Tisch ziehen!

Was ich nicht verstehe: Dass Du hier nachfragst, anstatt das naheliegendste zu tun, nämlich selbst ein Gutachten in Auftrag zu geben. Du glaubst doch nicht, dass ein von der Gegenpartei beauftragtes Gutachten zu Deinen Gunsten ausfällt?

Völlig richtig, der Marktwert Deines 1/8-Anteils ist deutlich geringer als 1/8 des Immobilienwerts. Aber wenn der Besitzer der restlichen 7/8 Dir 40% abziehen will, dann spekuliert er auf Deine Unerfahrenheit. Denn Du bist ja nicht gezwungen, Dein Achtel einzeln zu verkaufen!

Du kannst jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (normalerweise geschieht das bereits im Lauf der Erbauseinandersetzung, man verkauft das Haus und teilt sich den Erlös), wenn Ihr Euch nicht anderweitig einigt führt das dann zur Versteigerung des Hauses.

Anwaltliche Beratung ist in dem Fall ratsam!

Sinnvoll ist eine Versteigerung allerdings nur dann, wenn es für das Haus als Ganzes auch Käufer gibt, oder wenn Du es selber gpnstig kaufen kannst und willst. Sonst könnte es passieren, dass der Kaufpreis noch weniger als 60% des Schätzwertes ausmacht.

Antwort von XtraDry,
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Letztlich geht es ja um den Marktwert, d.h. wofür Du Deinen Anteil tatsächlich verkaufen könntest...

Und da haben Vermieter und Gutachter zunächst mal Recht, denn ein so geringer Anteil ist für keinen Käufer attraktiv, vor allem wenn eine andere Person den ganzen Rest hält. Das drückt natürlich den Preis...

Andererseits ist es auch für den anderen Eigentümer nicht erstrebenswert, jetzt plötzlich jemanden im Boot zu haben, der Deinen Anteil als Kapitalanlage kauft, und deshalb Ansprüche wegen ordnungsgemäßer Rechnungslegung und Gewinnausschüttungen legt...

Daher würde ich versuchen, mich irgendwo bei der Mitte einzupendeln, ihm mit dem oben stehenden Argument 11.000 Euro bieten und mich dann irgendwo bei 9.500-10.000 Euro treffen, wobei er die Kosten trägt...

Kommentar von XtraDry,

Achso: wenn er darauf gar nicht eingehen will (derzeit hat er ja eigentlich keinen Grund), solltest Du durchblicken lassen, dass auch Du einen ordnungsgemäße Buchführung und Abrechnung auf Kosten von Euch beiden entsprechend Eurer Anteile in Zukunft prüfen (lassen) würdest, und auch auf einer Gewinnausschüttung bestehen würdest...

Antwort von turboteufel,

das ist doch ganz einfach du machst einen kaufvertrag mit deinem freund für den vollen betrag und läst dem den zukommen dann kann er und das wird er auch vermutlich machen das vorkaufsrecht ausüben wenn nicht kannst du den vertrag immer noch rückabwickeln

Antwort von Lebensschule,

Ich kann mir kaum vorstellen, dass Du einen anderen Käufer findest, da der andere Eigentümer schon 7/8 besitzt...

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