Frage von mensis, 158

Bewertung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Hi,

ich habe 50 000 € frei verfügbar und bekomme bei der Bank quasi keine Zinsen dafür.

Ein Freund hat mir eine Eigentumswohnung empfohlen. 

Die Eckdaten:

  • Wohnung: 49 000 € 
  • Makler: 4 000 € 
  • Notar: 5 000 €
  • Kosten also 58 000 €, bekomme ich wohl hin.
  • Mieteeinnahmen pro Monat: 300 € (die Wohnung ist aktuell vermietet)
  • Hausgeld: 212 €

Mein Fazit: 

Ich würde pro Jahr 88 € * 12 Monate = 1056 € Zinsen auf 58 000  € bekommen. Macht 1,84% Zinsen. 

Sollte ich tun.

Nun meine Fragen:

  • Ist meine Annahme, mit dem Hausgeld ist alles abgedeckt, korrekt, oder muss ich noch mehr Ausgaben einplanen?
  • Gibt es noch etwas zu berücksichtigen in meiner Rechnung? ZB Steuereffekte?

Vielen Dank schon jetzt!

Mensis

Antwort
von DerHans, 102

Mit dem Hausgeld ist natürlich nicht alles abgedeckt. Ohne ein Gutachten über den Bauzustand der gesamten Anlage kannst du da böse auf die Nase fallen.

Angenommen das Objekt entwickelt sich zur Bauruine, musst du dauernd für Reparaturen nachschießen.

Antwort
von schelm1, 57

Ist meine Annahme, mit dem Hausgeld ist alles abgedeckt, korrekt, oder muss ich noch mehr Ausgaben einplanen?

Schauen Sie sich kritisch den Wirtschaftplan, die Abrechnugnen der beiden letzten Jahre undvor allen Dingen die Protokolle (Beschlußsammlung vorlegen lassen!) der bei den letzen Eigentümerversammlungen an. So erkennen Sie, ob ausreichend Rücklagen vorhanden sind und welche Sanierungsmaßnahmen für die nächste Zeit dringend erforderlich sind und woraus die bezahlt werden können. Ist zu wenig oder keine Rücklage da, dann drohen Ihnen u.U. gewaltige Sonderumlagen, die Ihnen den vermeintlich günstigen Kaufpreis gründlich versauen! Der Kaufpreis in Relation zum Mietertrag läßt kaum einen anderen Rückschluß als die Pleite der Eigentümergemeinschaft zu!?!

Antwort
von kevin1905, 41

Es fehlen zu viele Informationen um eine Immobilanz zu erstellen (u.a. muss der Posten Hausgeld aufgeschlüsselt werden nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen).

Zur Lage des Objekts sagst du auch nichts.

Gibt es noch etwas zu berücksichtigen in meiner Rechnung? ZB Steuereffekte?

Dazu müsste man deine Einkommenssituation kennen. 1,84% ist aber ziemlicher Driss, das geht besser!

Antwort
von Ernsterwin, 52

Das wichtigste für eine Immobilie als Kapitalanlage ist Lage, Lage, Lage. Auch wenn sich Einnahmen und Ausgaben auf den ersten Blick gut rechnen, sollte klar sein, dass eine Immobilie in Deutschland eine langfristige Investition ist. Die rechnet sich nur bei langfristiger Vermietbarkeit. Schau mal hier: http://www.immobiliencapital.de/

Antwort
von Mirse87, 64

In anbetracht der Tatsache, dass sich gerade jeder Hans und Franz auf Immobilien stürzt, ist ein Kauf derzeit schlicht unrentabel. Die Preise werden in den nächsten Jahren durch enorm angekurbelten sozialen Wohnungsbau enorm verfallen.
Lass die Finger davon. Lieber Geld, das keine Zinsen abwirft, als verspieltes Geld.

Ich empfehle es zwar nicht, aber Aktien scheinen da eine erfolgversprechendere Alternative. nimm was solides, das nicht am Ölpreis hängt.

Kommentar von kevin1905 ,

ist ein Kauf derzeit schlicht unrentabel

Pauschale Aussage.

Die Preise werden in den nächsten Jahren durch enorm angekurbelten sozialen Wohnungsbau enorm verfallen.

Ebenso pauschal und nicht generell anwendbar. Hier gibt es viel zu wenige Informationen um eine Bewertung vorzunehmen.

Kommentar von Mirse87 ,

Pauschalisierung ist eine Methode um große Themenkomplexe beurteilen zu können. Einzelne Ausnahmen werden dabei nicht berücksichtigt. Würde man sich immer mit Details aufhalten, wäre ein so großer Themenkomplex schlicht nicht überschaubar.

Tatsache ist:
Der Soziale Wohnungsbau wurde jahrzehntelang vernachlässigt und wird durch die Massenmigration neu aufgerollt. Binnen der nächsten 10 Jahre wird DEFINITIV eine Trendwende stattfinden.

Des weiteren ist in den letzten Jahren JEDER, der größeres Kapital hatte und der am Finanzmarkt keine Zinsen bekam in die Immobilien gegangen.
Die Preise für Immobilien sind in diesem Zeitraum massiv angestiegen.

Sobald diese beiden Fakten miteinander kombiniert werden, kann man sich sicher vorstellen, was mit den Preisen passieren wird im nächsten Jahrzehnt.

Antwort
von BrutalNormal, 55

Ist unrentabel. Die Kosten sind eher höher einzuschätzen langfristig und du gehst von einer 100% Vermietung aus. Leerzeiten musst du auch in Betrach ziehen. Selbst wenn du nur 1 Monatsmiete im Jahr herausrechnest, was noch sehr optimistisch ist, ist die Rendite schon fast 0.

Zudem hast du noch zu wenig Informationen, was das Bauobjekt selbst angeht und wie die eigentliche Bewertung ist.

Der einzige Weg, um Gewinn zu erwirtschaften ist, wenn es in einer guten Lage ist und der Preis des Objekts selbst steigt, weil Miete ist eher +-0, eher Verlustgeschäft.

Und ein Objekt, das nur 50T€ kostet ... hört sich von vorn herein schon nicht danach an, als ob es im Wert steigen kann ;)

Antwort
von eudollar, 51

Die Eigentumswohnung kann aber in 10 Jahren auch an Wert gewinnen. Musst aber selbst entscheiden. Kurzfristig wird das bisl Kosten.

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Steuern, 74

bei 49.000,- Kaufpreis hast Du bis zu 6,5 % Grunderwerbsteuer. Makler passt. Notar udn Grundbuch dürften nur 3.000,- sein.

Wären zusammen ca. 60.000,-

300,- netto kalt als miete ist recht hoch, bzw. der Kaufpreis mit weniger als 14 Jahresmieten ziemlich günstig.

Gibt es einen Reparaturstau? kann man die gleiche Miete wieder bekommen, wenn der Mieter auszieht?

Trotzdem ist die Kalkulation etwas besser als Du dachtest. 

Nehmen wir an, vom Hausgeld kannst Du 100,- Euro auf die Miete umlegen. Dann wären 300,- netto kalt + Nebenkosten, die Einnahmen 400,- - 212,- kosten= 188,- Überschuss. ca. 2.200,- - ca. 700,- Abschreibungen, sind 1.500,- zu versteuern. Höhe hängt vom Gehalt ab.

Anders gerechnet, also auf die 60.000,- Kapitaleinsatz hast Du erstmal über 3 % auf Dein Kapital.

Aber eben die Risiken von Reparaturstau und Mieter bei Auszug.

Antwort
von HelmutPloss, 88

Rechne noch mal nach! Beim Notar ist bestimmt eine 0 zu viel. Und auch die Mieteinnahme passt mit dem Hausgeld nicht zusammen. Sonnst musst du beachten, das der Gewinn bei der Miete voll steuerpflichtig ist.

Kommentar von mensis ,

Vielen Dank, gut aufgepasst! 

Den Posten "Notar" habe ich stellvertretend für Notar, Grundbucheintragung, ggf. Fahrkosten, ... mit 10% pauschal angesetzt. Ich kenne mich da leider wirklich nicht aus. Ist das realistisch? 

Wenn ich die Frage noch bearbeiten kann, werde ich das noch dazu schreiben.

Kommentar von webya ,

ist realistisch

Antwort
von hilflos99, 42

Mietwohnungen werden nicht bar bezahlt sondern zu 100% finanziert um etwas von der Steuer zurückzubekommen. Für das Geld gibt´s bessere Anlagemöglichkeiten die langfristig mehr Zinsen bringen

Antwort
von webya, 62

Willst du in die Wohnung selber einziehen oder vermieten?

Kommentar von mensis ,

Dank für die Rückfrage. Vermieten. Genauer: Die Wohnung ist aktuell vermietet. 

Werde den Text oben noch einmal anpassen. 

Kommentar von webya ,

Mieteinnahme ist zu versteuern.

Hausgeld? Was ist da drin? Was muss der Mieter davon übernehmen. Hört sich eher so an, als ob die Anlage bald saniert werden muss. 

Antwort
von Maimaier, 63

Die frage ist doch eher: gibts bessere angebote?

das hausgeld fast so hoch ist wie miete klingt nicht so toll.

und ja, man kann einiges von der steuer absetzen.

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