Frage von Bluetenblatt, 44

Betriebskostenabrechnung stellte fest, dass uns von Beginn an die Heizkosten verschwiegen worden, muss man die nun zahlen?

Ich zog mal im August in eine Wohnung. Kaltmiete passte, Nebenkostenvorauszahlung auch. Nun kam die Betriebskostenabrechnung für das Jahr des Einzugs und es stellte sich heraus, dass mir die Heizkosten 170€ monatlich komplett verschwiegen wurden. Von August bis Dezember 900€ Nebenkosten laut Vertrag bezahlt, belief sich die Schlussrechnung für die 5 Monate auf 1700,-€. Grund dafür, sind die Heizkosten, welche sich nun monatlich zusätzlich mit 170,-€ zu Buche schlage und die Gesamtiete von 775,- auf 945,-€ stieg. Im August eingezogen, ein sehr heißer Sommer und ab November erst geheizt. Heizkosten für das Jahr 950,-€ Nun fand wieder eine Ablesung statt diese zeigte, dass der Verbrauch für das gesamte Jahr nicht wesentlich höher ist, als für damals die 5 Monate zu dem 2 Monate geheizt wurde.

Die Mitmieter zogen zeitgleich ein und sie ereilte das selbe Schicksal. Da denen ihre Wohnung fast 1 Jahr leer stand lässt es vermuten dass uns die Höhe der Heizkosten bewusst unterschlagen worden, weil für 945,-€ hätte man die Wohnung einfach nicht mal besichtigt.

Kann ich den Makler oder Eigentümer oder wem auch imemr dafür haftbar machen?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 27

Welches ist denn das Jahr des Einzugs? 2014 oder 2015? Wie ist das Abrechnungsjahr? Kalenderjahr oder abweichend?

Da jetzt wieder eine Ablesung statt fand, nehme ich an, dass es das Jahr 2014 war und wenn das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, was ich dem Hinweis auf die 5 Monate entnehme, dann gehe ich davon aus, dass die Abrechnung, die jetzt erst zu 2014 kam, bereits verfristet ist, sodass Du die Nachzahlung nicht mehr leisten musst.

Im fraglichen Abrechnungsjahr hast Du ab November geheizt. Dafür Deine Nachbarn zuvor schon umso mehr. Ein Teil der Heizkosten werden nach Wohnfläche umgelegt und betreffen Dich somit auch, wenn Du nicht selbst aufgedreht hast.

Die Ablesung der Messgeräte, die bei Euch stattfand, sagt nur wenig darüber aus, wieviel Energie verbraucht wurde. Die Summe aller Messwerte eines Jahres für die ganze Wohnung wird in Beziehung gesetzt zu den Summen der anderen Wohnungen. Entscheidend für die Heizkosten ist jedoch der gesamte Energieverbrauch (Gas, Öl oder was auch immer) und wie sich dieser dann aufgrund der Messwerte und auch aufgrund der Wohnfläche auf die einzelnen Mietparteien verteilt.

Wird in Eurem Haus mit Öl geheizt? 2013 war Öl auf dem Höchststand. Möglicherweise wurde bereits 2013 der Vorrat für 2014 gebunkert. Dann ergibt sich schon allein daraus möglicherweise, dass die Heizkosten sehr hoch sind.

Heizkosten verschwiegen? Sie sind doch Bestandteil der Nebenkosten. 170 € je Monat sind z. B. für eine 80 m² Wohnung ganz normal. 340 € wären allerdings ziemlich heftig, selbst wenn die Wohnung rund 150 m² Wohnfläche hat.

Dennoch: Man kann auch als Laie bei einer Besichtigung relativ einfach feststellen, ob man mit hohen Heizkosten rechnen muss oder eher nicht:

1. Energieart

2. Dämmung (Dach, Außenwände)

3. Fenster (Alter, Zustand)

4. Alter der Heizung

5. Stärke der Außenwände, Material, Gibt es Heizkörpernischen

6. Viele Wohnungen oder nur wenige

7. Haus mit wenigen Wohnungen frei stehend oder in einem Wohnblock, also mit Häusern links und rechts dran gebaut.

Das sind alles Punkte, die man bereits bei der Besichtigung ohne großen Aufwand entweder selbst sehen oder leicht erfragen kann.

Ansonsten hat man auch als Laie einfach hinzunehmen, dass die Heizkosten sehr unterschiedlich ausfallen können und in der Höhe auch von Faktoren abhängen, die der Vermieter weder wissen, noch jemals nachkontrollieren kann.

Es wird sehr schwer, den Nachweis zu führen, dass man Dir hohe Heizkosten verschwiegen hat und selbst wenn, bleibt Dir nicht viel anderes übrig, als eine neue Wohnung zu suchen.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 39

und es stellte sich heraus, dass mir die Heizkosten 170€ monatlich komplett verschwiegen wurden. 

Wie verschwiegen?

Entweder stehen sie, zusammen mit den anderen BK, aufgelistet im Vertrag oder es wird auf die Betriebskostenverordnung verwiesen.

Kann ich den Makler oder Eigentümer oder wem auch imemr dafür haftbar machen?

Den Makler schon mal gar nicht.

Den Eigentümer/Vermieter kannst Du auffordern die Originalbelege, die der Abrechnung zu Grunde liegen, vorzulegen. In seinen Räumen.

Von August bis Dezember 900€ Nebenkosten laut Vertrag bezahlt,

Macht 180 € pro Monat. Wie groß ist denn die Wohnung?

Kommentar von Bluetenblatt ,

Wohnung ist 70 qm, wovon Schlafzimmer ebenso Küche, Bad und Flur gar nicht beheizt werden. Das Kinderzimmer gelegentlich Tochter 24 wohnt da nur ab und an.

Und ja 900 /5 = 180.... ganzheitlich wurden uns nun pro Monat 170,-€ Heizkostenvorauszahlung auferlegt

Antwort
von schleudermaxe, 17

Das hört sich ja wirklich wirr an, aber kann eine Rechnung etwas verschweigen?

Solche Angelegenheiten ordnen doch die Vertragsparteien in den mietvertraglichen Vereinbarungen, so jedenfalls wir in unseren Hütten.

Der Wärmemeßdienst (meist) verteilt die Kosten und Lasten zwingend für 12 Monate und hat keinen Spileraum, so der BGH.

Schaue also in deren AR, ob 12 Monate Zeitraum verteilt werden und ob Dein Anteil daran stimmt. Vergleiche auch die Erfassungsgeräte, denn oftmals wird rechts und links im Treppenhaus verwechselt. Viel Glück.

Antwort
von Genesis82, 24

Wie können denn Heizkosten verschwiegen werden? Entweder steht im Mietvertrag, dass dafür eine Vorauszahlung zu leisten ist, oder dass die Kosten inklusive sind. Wenn die Vorauszahlung nicht reicht, dann muss man natürlich nachzahlen. Manche Vermieter setzen die Kosten in der Tat bewusst niedrig an, damit die Nebenkosten erstmal niedrig erscheinen. Allerdings gibt es einen Energieausweis, der dir vorgelegt werden muss. Aus dem geht zwar auch nicht unbedingt der tatsächliche Energieverbrauch hervor, aber er bietet einen Anhaltspunkt.

Übrigens: Die Nebenkostenvorauszahlungen sind immer nur Vorschläge vom Vermieter. Du kannst auch freiwillig mehr zahlen, wenn du der Gefahr der Nachzahlung entkommen willst. Das zu viel Gezahlte bekommst du dann entsprechend zurück.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 13

Was steht zu Betriebskosten im Mietvertrag? Wenn dort, nach einem taufrischen Urteil des BGH, steht:"Der Mieter zahlt die Betriebskosten", ist damit bereits eine rechtswirksame Vereinbarung getroffen worden des Inhalts, dass der Mieter sämtliche anfallenden Betriebskosten bezahlen muss (gemäß Definition was Betriebskosten sind). Da sind selbstverständlich auch die Heizkosten inbegriffen. Auch wenn dies nicht explizit im Mietvertrag so drin steht.

Natürlich sind Heiz- und Wassererwärmungskosten nach Verbrauch zu erfassen und abzurechnen. Da ist dann ein Anteil für die Wohnfläche (30 oder 50%) mit inbegriffen. Den musst du auch zahlen, wenn du überhaupt nicht geheizt hättest. Dieser Anteil muss in der Abrechnung ersichtlich sein wie auch der verbrauchsabhängige Teil (50 oder 70%).

Antwort
von DrCoinflip, 44

Was steht denn im Mietvertrag? Da müssen alle Nebenkosten aufgeführt werden und da steht normalerweise Kaltmiete oder Warmmiete.

Geh mal zum Mieterverein oder Rechtsanwalt. Wenn du kein Geld hast, kannst du dir für den Rechtsanwalt einen Beratungsschein bei Gericht holen (Kostet nur um die 10 EUR mein ich).

Edit: Die Vorauszahlung darf leider auch deutlich weniger betragen, als tatsächlich anfällt. Da gibt es genug Urteile. Deswegen im Mietvertrag gucken, ob die Heizkosten mit drin stehen.


Kommentar von Bluetenblatt ,

Mieterverein.. Gericht und Co in der Stadt hier kannst vergessen.. Chef Mieterverein gleichzeitig Mietrechtsanwalt und Chef ner Wohnungsgesellschaft etc...... deswegen frag ich ja hier mal so in die Runde

Kommentar von DrCoinflip ,

tja, aber eine fachliche wirklich gute Antwort wirst du hier nicht bekommen. Weder wird ein Anwalt seine Arbeit hier kostenlos anbieten, noch kennen wir überhaupt deinen Mietvertrag.  Tut mir leid.

Antwort
von aribaole, 38

Hallooooohoooo, Heizkosten gehören in den Mietvertrag! Anders rum, dachtest du wirklich, dass du ne warme Bude umsonst bekommst?

Kommentar von Bluetenblatt ,

nein ... darum geht es auch gar nicht ... geht drum ... dass eventuell vorsätzlich falsche Angaben gemacht wurden um die Wohnung schnell wieder zu vermieten

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