Frage von Dongero, 189

Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlung

Hallo, Wir sind 4 Person Familie Wohnung ca 80m² Fußbodenheizung... Habe Heute am 18.11.2015 Betriebskostenabrechnung bekommen mit Nachzahlung 692€ davon 523€ Heizkosten, ich glaube nicht, das ich so viel verbraucht habe weil ich nur in Wohnzimmer und Bad heize und auch nicht ganze Jahr, Schlafzimmer und Kinderzimmer ohne Heizung, ich bezahle 160 € Heizkosten pro Monat,trotzdem 520€ nachzählen? es ist nicht normal,oder? außerdem das Abrechnung ist für Jahr 2014 also 1.1.2014 bis 1.12.2014, kam mir Jemand helfen? Danke. mfG

Antwort
von schleudermaxe, 189

... also, so ein Verbrauch wird ja von Erfassungsgeräten erfaßt und wenn die Gerätenummer in eurem Mietgegenstand ist, sollte es plausible Werte geben, oder? Verbrauch und Gerätenummer sind aus der AR zu ersehen, Beginn aus der alten AR. Somit kann allenfalls der Einkauf überteuert sein und auch das kann doch leicht und einfach kontrolliert werden. Viel Glück. Anm.: Die Herstellungskosten für WW halte ich für zu hoch!!

Antwort
von anitari, 157

Bei Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr hat der VM bis 12 Monate danach Zeit die Abrechnung zu erstellen und zuzuschicken.

ich bezahle 160 € Heizkosten pro Monat,

Nein, Heiz- und Kaltwasserkosten.

Bei 4 Personen und einem Preis von  5,82 € pro m³ entfallen davon schon etwa 43 € für Kaltwasser.

Verbleiben 117 € für Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten.

Völlig im Rahmen des Normalen.

Antwort
von albatros, 98

Bei diesen Vorauszahlungen und dieser Nachzahlung für Heizkosten beträgt der Satz monatlich 2,50 EURO/m². Das ist mehr als das Doppelte des Durchnitts. Ich vermute, dass hier der Vermieter die 8 Monate aus 13 mit berechnet hat, was unzuässig ist. Die 13er Abrechnung wäre getrennt vorzunehmen, allerdings jetzt verfristet und Nachzahlungen nicht mehr forderbar bzw. nicht zu leisten

Kommentar von albatros ,

Ergänzung: Hier werden die KW-Zähler-Miete und das Ablesen derselben nach Wasserverbrauch berechnet. Das ist unzulässig und sollte beanstandet werden. Also diesbezüglich Einspruch einlegen und Korrektur fordern.

Insofern die Betriebskosten für 13 in die 14er Abrechnung einbezogen wurden, ist die Abrechnung bereits deshalb aus formalen Gründen unwirksam. Dementsprechend entfiele die Reklamation bezüglich der oben benannten Berechnungen für Miet und Verbrauchserfassung.

Kommentar von KlausM1966 ,

Ich vermute, dass hier der Vermieter die 8 Monate aus 13 mit berechnet hat, was unzuässig ist

Die beanstandete Abrechnung wurde von Techem erstellt, nicht vom Vermieter und auf dem Bild ist das Ablesedatum des alten Zählerstandes mit 31.12.2014 angegeben

Kommentar von albatros ,

Ich lese nur Ablesedatum 31.12.2014, alles andere ist verdeckt (ablesewert alt und neu) bzw. nicht abgebildet.

Kommentar von KlausM1966 ,

Neben dem Datum steht 13.289.000 und darüber Ablesewert alt.

Kommentar von albatros ,

Zur Berechnung des Verbrauches wird der Ablesewert NEU erforderlich und der ist nicht abgebildet. Demzufolge kann ich nicht urteilen.

Antwort
von KlausM1966, 126

Das ewige Problem mit diesen doofen Ablesegeräten. Da muss man sich mal schlau machen, ob die Teile überhaupt korrekt angebracht sind, damit auch richtige Werte herauskommen.

Google mal das hier: "richtige montage ablesegeräte fußbodenheizung"

Auffällig bei der Abrechnung ist nur, dass du mit deinen 73 m³ und einem Anteil von 7 % der gesamten Nutzfläche (1.012 m³), aber rund 1/7 oder fast 15 % der Verbrauchskosten tragen sollst.

Wieviel Mieteinheiten gibt es bei euch und wie viele davon sind vermietet?

Alles andere erscheint mir korrekt. Den Preis für Kaltwasser (Frisch- und Abwasser kann man beim Versorger (Gemeinde, Stadtwerke usw.) erfragen und dadurch kontrollieren, aber auch der kann stimmen.

Kommentar von albatros ,

ob die Teile überhaupt korrekt angebracht sind, damit auch richtige Werte herauskommen.

Welche Teile? Es ist eine Fußbodenheizung! Da gibt es keine Heizkostenverteiler sondern Wärmemengenzähler. Kennst du den Unterschied (nicht)?

Kommentar von KlausM1966 ,

Ach und Wärmemengenzähler sind keine Ablesegeräte und es wird von ihnen nicht abgelesen? Deshalb steht dann in der Abrechnung auch Ablesewert!

Da gibt es keine Heizkostenverteiler ....

Außerdem ist es nicht unüblich, dass auch bei Fußbodenheizungen zusätzlich Heizkörper vebaut werden an denen dann ein Ablesegerät angebaut ist.

..... sondern Wärmemengenzähler.

Und hier findest du eine Auflistung von 10 Fehlern, die bei Auswahl und Montage von "deinen" Wärmemengenzählern gern passieren:

1. Falscher Mindest- und Nenndurchfluss
Damit der Durchflusssensor den zu erwartenden Volumenstrom auch mit hinreichender Genauigkeit aufzeichnen kann, sollte die Auswahl entsprechend erfolgen. Ein behäbiger Woltmannzähler für riesige Volumenströme lässt sich beispielsweise durch den Verbrauch einer Zweizimmerwohnung kaum beeindrucken. Für den Fall, dass an eine zukünftige Erweiterung der Wohneinheiten gedacht wird, sollte man nicht schon auf eine Kapazitätsreserve im jeweiligen Zähler setzen. Die Messungenauigkeiten würden dadurch eventuell zu groß.
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2. Falsche Position des Wärmezählers
Der Einbauort, Vor- oder Rücklauf, ist auf dem Wärmezähler angegeben und sollte unbedingt berücksichtigt werden. Obwohl der Einbau des Zählers im Rücklauf wegen der niedrigeren Temperaturen üblich ist, sollte der Einzelfall für die Komponenten immer geprüft werden.
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3. Falsche Fliessrichtung des Zählers
Ist der Einbauort der richtige, sollte auch die Fliessrichtung entsprechend gewählt werden. Ein rückwärts laufender Zähler liefert Fehlmessungen.
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4. Falsche Einbaulage für den Zähler
Ein Wärmemengenzähler hat, wie auch ein Wasserzähler, eine vorgeschriebene Einbaulage. Jede andere gekippte oder schräge Position kann das Zählwerk beeinflussen und ebenfalls die Messung verfälschen. Für den senkrechten oder waagrechten Einbau gibt es oft entsprechende Zählerarten. Man sollt sich also nicht erst auf der Baustelle von den Gegebenheiten überraschen lassen. Eine sorgfältige Planung zur Einbaulage ist daher notwendig.
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5. Zu kleine Ein- und Auslaufstrecken
Kurz hintern einem Bogen, T-Stück oder Ventil, treten Verwirbelungen auf. Um diesen Einfluss auf die Messung zu vermindern sollten entsprechend ausreichende Abstände zu solchen Komponenten eingehalten werden. Die Einbaurichtlinien mit jeweiligen Mindestabständen werden häufig mit dem Zähler zusammen ausgeliefert. Ein Blick in diese Unterlagen ist also mehr als nur empfehlenswert.
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6. Die Messelemente in unterschiedlichen Kreisen montiert
Die Volumenstrommessung sollte zusammen mit den Temperaturmessungen entweder im Primär- oder Sekundärkreis erfolgen. Eine Mischung führt ins Chaos.
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7. Falscher Einbau der Temperaturfühler
Die Fühler sollten mindestens bis zur Rohrmitte reichen und angeströmt werden. Ist der Nenndurchfluss unter 25 Millimeter (z. B. Cu-Rohr 28 x 1,5), sind keine Tauchhülsen zugelassen. Ein Umstand der nicht immer berücksichtigt wird.
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8. Nicht richtig kombinierte Sensoren und Rechenwerke
Die so genannte Impulswertigkeit eines Sensors muss natürlich zwingend mit dem Rechenwerk übereinstimmen. Es darf nicht sein, dass beispielsweise der Durchflusssensor einen Impuls pro durchflossenen Liter an Heizwasser abgibt, das Rechenwerk jedoch diesen Impuls als eine Menge von zwei Litern interpretiert und in der Folge rechnerisch falsch einsetzt.
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9. Gekürzte, verlängerte oder aufgerollte Fühlerkabel
Bei Kürzung oder Verlängerung von Fühlerkabeln erlischt im Zweifel die Zulassung dieser Bauteilkomponente. Daher müssen die entsprechenden Längen recht genau geplant und bestellt werden. Auch das Aufrollen einer Überlänge kann, durch den eventuell entstehenden Induktionsstrom, zu Fehlern bei der Messung führen.
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10. Abstand der Signalleitungen zu anderen Leitungen zu gering
Andere stromführende Leitungen können die Signalleitungen der Fühler beeinflussen und daher ebenfalls das Messergebnis verfälschen.

Quelle: Ein Sachverständiger http://www.sbz-monteur.de/2011/10/25/die-10-todsunden-beim-warmezahler-einbau/

Antwort
von Kitharea, 111

Würde mich auch wundern wenn die ihre Rechnung erst nach gut einem Jahr schicken. Kann da Anfang 2015 nichts ?
Wie ist das mit den Zählerständen ? Wer prüft die ? Die scheinen irgendwie nirgends auf beim Bild oder habe ich es übersehen ?
Anrufen und nachhaken und versuchen rauszubekommen was das ist. Und wieso die Rechnung nicht früher kam. Prüfen, wieviel wirklich in dem Zeitraum von euch bezahlt wurde undundund... Ferndiagnosen sind da oft bisserl schwer. Was hattet ihr die letzten Jahre für Kosten? Wenn das um einiges mehr jetzt ist dann kann man sich auch an die eine Schlichtungsstelle wenden. Mehr fällt mich auch grade nicht ein.

Kommentar von Dongero ,

Habe früher keine Abrechnung bekommen, sonst wehre die nicht Abrechnung sondern Mahnung oder? Firma Techem prüft das, frühere Abrechnung habe nicht weil ich Mai 2013 hier eingezogen bin.

Kommentar von anitari ,

frühere Abrechnung habe nicht weil ich Mai 2013 hier eingezogen bin.

Keine Abrechnung für 2013? Die hättest Du aber bekommen müssen.

Antwort
von snatchington, 118

Wenn ich diese Rechnung so überfliege, dann handelt es sich hier nicht nur um die Heizungskosten, sondern auch um Wasser- und Warmwasserverbrauch.

Kommentar von Dongero ,

Hallo, aber in schreiben von Verwaltung steht Heizkosten 523€ 

Kommentar von albatros ,

Heiz- und Wassererwärmungskosten werden getrennt und mit verschiedenem Splittungsverhältnis abgerechnet. Die reklamierte Forderung bezieht sich nur auf die Heizkosten.

Kommentar von KlausM1966 ,

Die reklamierte Forderung bezieht sich nur auf die Heizkosten.

Lesen kannst du aber, oder? Dann schau noch mal auf das Bild. Was steht da oben rechts?

  • Ihre Heizkosten 1.463,16
  • Ihre Warmwasserkosten  463,82
  • Ihre Kaltwasserkosten  516,72
  • Ihr Anteil an den Gesamtkosten 2.443,70

dann werden die Vorauszahlungen abgezogen 1.920,00

und die Differenz in Rechnung gestellt - Ihre Nachzahlung 523,70

Wie kommst du nur darauf, dass sich die Reklamation NUR auf die Heizkosten bezieht?

Antwort
von Chiarissima, 93

Die Abrechnungsfrist ist in Ordnung. Der Vermieter kann die Nebenkosten-/Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.01.2014 bis 31.12.2014 bis 31.12.2015 bei Dir einreichen. Wenn Du den Eindruck hast, dass der Heizkostenanteil zu hoch ist, lass Dich z. B. von einem Mieterverein in Deiner Nähe beraten.

Kommentar von Dongero ,

Bei Mietrecht.org habe so was gelesen,was ist damit?

" Auch die Abrechnungsfrist für die Heizkosten beginnt mit dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraums und beträgt gemäß § 556 III 2 BGB zwölf Monate. Diese Zwölfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung selbst nicht zu vertreten. Die Heizkosten können auch getrennt von den übrigen Nebenkosten abgerechnet werden, soweit dies vereinbart ist. Regelmäßig ist die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Nebenkostenabrechnung insgesamt.

Kommentar von Chiarissima ,

Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate. Genau so ist es.

Antwort
von Dongero, 93

Hier steht noch Heizkosten 523€

Kommentar von anitari ,

Ist etwas unglücklich formuliert. Aber aus der Einzelabrechnung von Techem ist ja ersichtlich das es um Heiz- und Kaltwasserkosten geht. Der Kaltwasserpreis ist mit fast 6 € schon recht hoch.

Kommentar von KlausM1966 ,

Hier steht noch Heizkosten 523€

Falsch, hier steht Heizkostenabrechnung, nicht Heizkosten!! In dieser Abrechnung sind aber Heizkosten, Warmwasser und Kaltwasser abgerechnet.

Antwort
von bartman76, 74

Dann rufst du erstmal bei deinem Versorger an und fragst was das mit dem Abrechnungszeitraum soll.

Kommentar von Chiarissima ,

Das ist keine Versorgungsabrechnung. Hier geht es um Betriebskosten/Nebenkosten. 

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