Frage von Inezlein, 97

Betriebskostenabrechnung - willkürlicher Aufschlag für 2. Person im Haushalt?

Hallo zusammen,

in der Betriebskostenabrechnung meines Vermieters ist mir etwas aufgefallen, was ich nicht ganz nachvollziehen kann. Bevor ich ihn darauf anspreche, möchte ich gerne wissen, ob mich hier jemand aufklären kann.

Die Verteilung der gesamten Betriebskosten auf die einzelnen Parteien im Haus richtet sich nach Quadratmeter-Anzahl der Wohnung. Die Abrechnung deckt den Zeitpunkt 1.1.2015 bis 31.12.2015.

Ab 1.7. waren wir zu zweit in der Wohnung, also genau die Hälfte des Jahres.

Sagen wir mal, die gesamten Betriebskosten betrugen 5000€ für das gesamte Haus mit 600m². In meiner 40m² Wohnung fallen auf mich entsprechend also 333€ Betriebskosten im Jahr.

Nun hat mein Vermieter 50% aufgeschlagen unter dem Posten "zzgl. 2. Person XY" und berechnet uns 333€ plus 166€. Ist dies rechtens bzw. womit ist das gerechtfertigt?

Natürlich verbrauchen zwei Personen mehr Müll etc. aber Posten wie Niederschlagswasser, Kaminkehrer etc. sind doch nicht davon berührt, ob nun eine oder zwei Personen in der Wohnung sind?

Ich hoffe, jemand kann mich aufklären!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 12

Es geht um die Abrechnung des letzten Jahres.

Im Mietvertrag steht, dass bei Zuzug einer weiteren Person die Vorauszahlung um 100 % erhöht wird.

Ihr habt somit ab 1. Juli 100 % mehr pro Monat als Vorauszahlung bezahlt.

Wenn nun die Abrechnung für 2015 erstellt wurde und konsequent die Wohnfläche bei allen Positionen als Verteilungsschlüssel genommen wurde, müßtet ihr dementsprechend viel mehr zurück bekommen, als wenn Du weiterhin allein in der Wohnung gewohnt hättest.

Beispiel: BK-Gesamt über m²-Wohnfläche auf Dich umgelegt = 333 €

Vorauszahlung bis Juli 30 € und danach 60 € je Monat = 540 € gesamt fürs ganze Jahr.

Rückzahlung somit € 207,-.

Wenn der Vermieter nun willkürlich 50 % aufschlägt, hat er in der Tat damit einen Gewinn gemacht, der ihm nicht zusteht.

Wenn schon die Erhöhung um 100 % bei der Vorauszahlung viel zu heftig ausfällt, ist der unsinnige Zuschlag am Ende erst recht ziemlich dreist.

Da solltest Du ganz konkret widersprechen - nicht wischiwaschi §-deutsch - und dem Vermieter mitteilen, dass Du nicht bereit bist die ausgewiesene Nachzahlung zu tragen. Mach ihm einfach Deine Gegenrechnung auf:

Gesamtkosten aufgrund der m²-Umlage - abzgl. Eurer Vorauszahlung = geringe Nachzahlung oder sogar Zurückzahlung. Fordere ihn auf, evtl. Rückzahlung bis zum ... (ca. 4 Wochen) zu erstatten oder zeige ihm auf, wieviel Du tatsächlich nachzahlen wirst (wenn Nachzahlung) und überweise dann nur diesen viel kleineren Betrag. Damit ist die Sache für Dich erst einmal vom Tisch und dann soll doch der Vermieter wieder kommen.

Viel Erfolg.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 19

Diese pauschale Vorgehensweise ist unzulässig, zumal  keine Betriebskosten (???) gemäß Mietvertrag nach Personen umgelegt werden, da so nicht vereinbart.

Wenn meine Vermutung zutrifft,  ist die Abrechnung wegen falschen Umlageschlüssels aus formellen Gründen unwirksam. Es wurde quasi nicht abgerechnet.

Vom Prinzip her bräuchtest du nicht mal Einspruch  einlegen. In dem Fall würde ich es trotzdem tun. Per Einwurfeinschreiben Einspruch einlegen, diesen entsprechend begünden und eine Korrektur fordern. Dafür hätte der Vermieter Zeit bis Zustellung 31.12.16. Kommt sie später, ist eine Nachzahlung nicht mehr fällig. Derzeit auf Grund der Unwirksamkeit sowieso nicht. Wenn dann die neue Abrechnung in 17 nicht bis 15. Januar vorliegt, dem Vermieter eine Frist setzen für die Zustellung (zwei Wochen). Kommt die Abrechnung nicht binnen dieser Frist, ist der Vermieter in Verzug. Du hättest dann das Recht, die Vorauszahlungen für BK solange zurückzubehalten, bis ordentlich abgerechnet wurde. Das müsstest du natürlich zu gegebener Zeit auch dem Vermieter zuvor (per Einwurfeinschreiben) ankündigen.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, 38

Der Vermieter darf die verbrauchsabhängigen bzw. die Posten die nach Personenzahl abgerechnet werden entsprechend anpassen, wenn weitere Personen einziehen

oder

wenn diese Person(en) ständig bei dem Mieter sind (also was über normalem Besuch hinausgeht.

Nun hat mein Vermieter 50% aufgeschlagen unter dem Posten "zzgl. 2. Person XY" und berechnet uns 333€ plus 166€. Ist dies rechtens bzw. womit ist das gerechtfertigt?

Hier müsste Deine Abrechnung sowie der Mietvertrag geprüft werden, was nach Personenzahl und was nach m² abgerechnet wird und dann ggf. korrigiert werden muss.

Du musst also selber das überprüfen oder vom Fachmann überprüfen lassen und dann ggf. Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen.

Oder Du legst direkt Widerspruch ein, mit der Begründung, dass die Abrechnung Deiner Meinung nach nicht korrekt erstellt wurde weil es Posten gibt die nach m² abgerechnet werden und daher eine Erhöhung um 50% nicht korrekt ist und forderst den Vermieter auf Dir eine korrekte Abrechnung zu erstellen.

Bitte per Einwurfeinschreiben schicken und nicht wie viele Menschen noch meinen per Rückschein!

LG

johnnymcmuff

Kommentar von Inezlein ,

Danke für die Antwort! Der Mietvertrag besagt die Verdoppelung der Betriebskostenvorauszahlung, mehr steht dazu nicht dabei.

Mir liegt die Zusammensetzung der gesamten Betriebskosten vor, die explizit nach Quadratmeteranzahl auf die Hausparteien aufgeteilt werden.

Was mich eben verwirrt: Würden man die einzelnen Anteile aller Wohnungsparteien zusammenzählen, würde man wieder auf den Gesamtbetrag i.H.v. 6000€ (in meinem Beispiel) kommen. Zählt man dann meinen Aufschlag für die 2. Person i.H.v. 166€ dazu, erhält der Vermieter ja 6166€, also mehr, als was angefallen ist..wissen Sie, wie ich meine?

Kommentar von johnnymcmuff ,

Der Mietvertrag besagt die Verdoppelung der Betriebskostenvorauszahlung, mehr steht dazu nicht dabei.

Die Vorauszahlungen sind ja nicht die Abrechnung, das kann man also noch durchgehen lassen, was aber hinterher in der Jahresabrechnung abgerechnet wird, da muss man dann genau aufpassen.

Zählt man dann meinen Aufschlag für die 2. Person i.H.v. 166€ dazu, erhält der Vermieter ja 6166€, also mehr, als was angefallen ist..wissen Sie, wie ich meine?

Ich verstehe es, aber erst bei der Endabrechnung kann man genaueres sagen.

Bei Posten die nach Personen abgerechnet werden, wäre Dein Anteil dann höher die der anderen Mieter entsprechend niedriger.

Kommentar von Inezlein ,

Mir liegt die Endabrechnung ja vor, und laut Vermieter wird alles nach Quadratmeter abgerechnet.. werde ihm mal ein Schreiben schicken und nach Erklärung bitten.

Antwort
von schleudermaxe, 23

... der Verteilerschlüssel ist mietvertraglich zu ordnen. Wurde dies nicht gemacht, gilt der gesetzlichen, also nach Wohnfläche.

Möchte ein Vermieter nach Personen verteilen, so hat er regelmäßig die Mietgegenstande aufzusuchen und zu ermitteln, wer denn da so wohnt.

Die Münchener Gerichte wünschen sich diese Besuche alle vier Wochen, oder es gibt eben kein Geld.

Viel Glück.

Antwort
von Aminga2, 17

Ich würde an den Vermieter nichts schreiben sondern gleich zum Mieterbund gehen. Nimm alles mit, Mietvertrag und die Abrechnungen die du schon die letzten 2-3 Jahren bekommen hast. 

Dort sind Juristen die auf mietrecht spezialisiert sind und sie sollen an den Vermieter schreiben. Wenn im Mietvertrag nach Wohnfläche steht, kann nicht nach Wohnfläche und Personen nur in deinem Fall abgerechnet werden. Entweder alle gleich oder die Abrechnung ist nicht korrekt. 

Egal was in dem Mietvertrag steht. Nicht alles ist rechtlich erlaubt. 

Antwort
von renegerman, 58

Natuerlich nicht, wichtig ist erstmal der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen, dann einfachste Mieterschutzverein. Nebenkostenabrechnungen stimmen sehr oft nicht, vielleicht findet sich noch mehr, also nicht akzeptieren und entsprechend vorgehen.

Desweiteren wie sind diese Aufschlaege berechnet prozentual im Gesamtpaket?

Kommentar von Inezlein ,

Also soll ich erstmal kein Schreiben an den Vermieter schicken, sondern es über den Mieterschutzbund laufen lassen? Habe bereits etwas aufgesetzt, da es noch weitere Unklarheiten gab (pauschale Malerkosten pro Jahr, die mit der Kaution verrechnet werden sollen; und ein Fehler bei der Heizkostenabrechnung).

Die Verteilung der Betriebskosten erfolgt nach Quadratmeter, also sagen wir 5000€ Gesamtkosten eines 600m² Hauses sind 8,33€ pro m², bei meiner 40m² Wohnung also 333€ (Zahlen ganz grob zur Vereinfachung). Es wurde dann einfach die Hälfte von meinem Anteil an den Betriebskosten genommen und hinzu addiert. Wissen Sie, wie ich meine?

Kommentar von renegerman ,

Doch Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung mit Vorbehalt der Nachpruefung und Nachweisfuehrung seitens Vermieter der Rechnungen

Ich weis exakt was Sie meinen Malerpauschalen etc sieht nicht serioes aus.




Adresse Mieter

Anschrift Vermieter

Datum

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung (Einschreiben mit Rückschein)

Sehr geehrter Vermieter,

ich beziehe mich auf Ihre Nebenkostenabrechnung für meine Wohnung (Ortsangabe), die ich am (Angabe Datum) erhalten habe. Ich erachte die Abrechnung aus folgenden Gründen für fehlerhaft.



Gemäß § 259 BGB sind Sie verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung so abzufassen, dass ich diese als juristischer und betriebswirtschaftlicher Laie nachvollziehen und überprüfen kann.

Es fehlt jedoch eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Posten. Die Einzelpositionen sind rechnerisch nicht nachvollziehbar. Sie haben offenbar auch verschiedene Positionen in einer Position zusammengefasst.

Sobald mir diese Unterlagen vorliegen werde ich diese ueber den Mieterschutzverein ueberpruefen lassen.

Mit freundlichem Gruss


Ihr Mieter



Dies ist ein Formschreiben, ganz wichtig Einschreiben mit Rueckschein dient spaeter als Beweisfuehrung. Nicht vergessen!





Kommentar von albatros ,

Einschreiben mit Rueckschein dient spaeter als Beweisfuehrung.
Und wenn der Vermieter das nicht bei der Post abgeholt hat, da er nur eine Benachrichtigung im BK hatte? Richtig und rechtswirksam ist die Form "Einwurfeinschreiben".

 

Kommentar von renegerman ,

Zugestellt und nicht angenommen oder abgeholt wird auch nachgewiesen, dient auch dem Zweck, da durch Nichtannahme bzw. Nichabholung der Vermieter in Verzug befindet.

Kommentar von bwhoch2 ,

@renegermann:

Wenn der Postbote mit einem Einschreiben vor der Tür steht und es nicht abliefern kann, wird er eine Benachrichtigung in den Briefkasten einwerfen. Nach 2 Wochen kommt der Empfänger aus dem Urlaub zurück und alle Fristen sind verstrichen. Dadurch gerät der Vermieter nicht in Verzug. Sollte z. B. die Einhaltung einer Kündigungsfrist in dieser Zeit gewährleistet werden, konnte der Empfänger die Kündigung nicht rechtzeitig in seinen Verfügungsbereich bekommen und somit ist die Kündigung evtl. zu spät.

Sollte in der Zwischenzeit die Post der Meinung sein, dass sich niemand mehr auf die Nachricht meldet, wird sie den Brief sogar an den Absender zurück senden.

Selbst wenn der Empfänger eine Regelung für die Briefkastenleerung in der Zeit seiner Abwesenheit getroffen hätte und sich beispielsweise jeden Tag über wichtige eingehende Post durch den Briefkastenleerer informieren ließ, hätte er bei einem Einschreiben mit Rückschein nur Info über eine Benachrichtigung erhalten, ohne jedoch zu wissen, wer Absender der Sendung ist, geschweige denn, was der Inhalt des Briefes ist. Der Leerer hätte mangels Vollmacht auch keine Möglichkeit gehabt, den Brief bei der Post abzuholen.

Demgegenüber hätte der Briefkastenleerer bei einem Einwurfeinschreiben die Möglichkeit gehabt, dem Empfänger mitzuteilen, dass ein Einschreiben gekommen ist und von wem dieses stammt. Der Empfänger hätte dann noch die Möglichkeit gehabt, den Leerer zu bitten, den Brief zu öffnen, um nachzusehen, worum es in dem Schreiben geht. Er hätte also im Gegensatz zum Rückschein-Einschreiben tatsächlich eine Verfügungsgewalt über den Brief rechtzeitig gehabt.

Das ergibt in der Praxis einen riesigen Unterschied, weshalb ein Einwurf-Einschreiben, das fristgerecht zugestellt wurde als fristwahren anerkannt werden und Übergabe- oder Rückscheineinschreiben nicht als zugestellt betrachtet werden, wenn der Empfänger nicht angetroffen werden konnte. Die Zustellung ist erst dann erfolgt, wenn der benachrichtigte Empfänger seinen Brief bei der Post in Empfang genommen hat.

Kommentar von bwhoch2 ,

Der Briefvorschlag taugt nicht. Du hast die Abrechnung, die der Fragesteller bekommen hat, nicht gesehen. Der Brief ist viel zu allgemein gehalten und benennt nicht konkret, was zu bemängeln ist.

Würde ich als Vermieter einen solchen Brief bekommen, hätte der Mieter künftig wohl ein Problem mit mir.

Antwort
von Furino, 4

Er hätte Ihre Vorauszahlungen auch nicht erhöhen brauchen, dann wäre halt die Nachzahlung am Ende höher ausgefallen.

So hat er nur vom vereinbarten Recht Gebrauch gemacht.

Mal einfach nachdenken!

Antwort
von Mignon4, 51

Du mußt dir deinen Mietvertrag durchlesen. Dort findest du die Antwort auf deine Frage.

Kommentar von Inezlein ,

Mein Mietvertrag besagt lediglich, dass sich die Nebenkosten-Vorauszahlung verdoppelt, wenn eine 2. Person einzieht. Wir haben für diese 6 Monate dementsprechend das doppelte bezahlt. Mehr steht in meinem Mietvertrag nicht drin, er ist relativ knapp gehalten ;-)

Kommentar von Mignon4 ,

Gut. Dann scheint die Abrechnung aber gemäß Mietvertrag richtig zu sein. Natürlich darf die 2. Person anteilig erst ab dem 01. Juli bei den Betriebskosten berechnet werden.

Kommentar von Inezlein ,

Aber die Aufteilung der Betriebskosten erfolgt ja nach Quadratmeter-Anzahl, das verwirrt mich. Das steht extra noch dabei. Es wird ja nicht nach Personenanzahl verrechnet.

Kommentar von Mignon4 ,

Du hast doch oben selbst geschrieben, dass sich die Betriebskosten verdoppeln, wenn eine 2. Person einzieht. Das steht in deinem Mietvertrag.

Noch einmal:

Du bezahlst vom 01.01. bis 30.06. für 1 Person Betriebskosten aufgrund der Quadratmeterzahl deiner Wohnung. Das ist geschehen. Ab dem 01. Juli ist dein Freund eingezogen. Ab diesem Zeitpunkt seid ihr 2 Personen. Das bedeutet, dass die Kosten für 1 Person nochmals aufgeschlagen werden, damit es 2 Personen sind.

Verstehst du??? 1 plus 1 = 2 :-)))


Wegen der anderen Unstimmigkeiten, die du oben erwähnt hast, mußt du dich natürlich an den Vermieter wenden und um Aufklärung bitten.

Kommentar von Inezlein ,

Ja, klar, macht Sinn :-) Aber es geht um die Verdoppelung der Betriebskostenvorauszahlung. Wenn die gesamten Betriebskosten ordnungsgemäß auf alle Parteien nach Quadratmeter aufgeteilt werden, und der Vermieter mich dann nochmal für den 50% Aufschlag belangt, dann bereichert er sich doch quasi damit, oder?

Kommentar von Mignon4 ,

Nein, denn die Betriebskosten steigen, wenn eine 2. Person in der Wohnung lebt. Außerdem hast du das im Mietvertrag unterschrieben. Das ist bindend für dich.

Kommentar von Inezlein ,

Die gesamten Betriebskosten im Vergleich zum vorherigen Jahr sind nur minimal gestiegen, auf Posten wie Niederschlagswasser, Räum- und Streudienst, Kaminkehrer etc. hat eine Person mehr oder weniger ja kaum bzw. keine Auswirkungen.. auf Strom im Hausflur, Müllabfuhr etc. hingegen schon, das ist klar.

Ich habe ja die gesamten Betriebskosten aufgelistet bekommen, sowie den jeweiligen Anteil, der auf meine Wohnung fällt. Würden alle Hausparteien ihren Anteil zusammenzählen, würde man wieder auf den Gesamtbetrag i.H.v. 6000€ (in meinem Beispiel) kommen. Zählt man dann den Aufschlag für die 2. Person i.H.v. 166€ dazu, erhält der Vermieter ja 6166€, also mehr, als was angefallen ist..wissen Sie, wie ich meine?

Kommentar von Mignon4 ,

Ja, ich weiß, was du meinst. Aber es steht im Mietvertrag, den du unterzeichnet hast.

Kommentar von albatros ,

In Mietverträgen steht oft Vieles, was nicht geltendem Recht entspricht. Auch wenn das unterschreiben wurde, entfaltet es keine Rechtswirkung, es ist einfach unwirksam.

Kommentar von albatros ,

Diese Klausel ist wegen unangerechtfertigter  Benachteilgung des Mieters unwirksam.

Sie könnte nur Anwendung finden für eine Betriebskostenart, für die der Personenschlüssel vereinbart wurde (im Mietvertrag!).

Das ist aber nach deiner Darstellung nicht der Fall.

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