Frage von Rainbow1976, 88

Bestehender Mietvertrag nach Hauskauf in der Praxis?

Wir haben vor 2 Wochen einen Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und warten nun auf die Eigentumsübertragung des Hauses. Wir bewohnen das EG, im 1. OG wohnen Mieter. Wir sind bereits im Januar selbst als Mieter eingezogen und haben den Garten zur Alleinnutzung bekommen, um unsere Privatsphäre zu wahren (der Garten verläuft am Schlaf-, Wohn-, Esszimmer und Küche). Gleichzeitig wurde mit den Mietern aus dem OG im Januar ein neuer Mietvertrag geschlossen ohne Gartennutzung. Die ganzen letzen Monate wurde der Garten trotzdem immer wieder von den Mietern als Durchgang genutzt. Die letzten Tage spitzte sich das ganze so zu, dass auch fremde Leute durch den Garten liefen. Dann auf einmal fuhr ein Jeep und ein Baufahrzeug durch unseren Garten auf das Nachbargrundstück zu einer Baustelle. Man hätte auch den offiziellen Weg über die Strasse nehmen können. Wir haben die Mieter darauf angesprochen. Sie waren einsichtig und konnten verstehen, dass wir unsere Privatsphäre haben wollen. Aber im nächsten Moment kamen sie wieder mit Bekannten und Verwandten durch unseren nicht eingezäunten Garten. Dann platzte uns gestern abend endgültig der Kragen. Die Mieter meinten dann, dass sie den Garten immer mit genutzt und nichts anderes unterschrieben haben. Dies konnte ich jedoch widerlegen, da ich ja deren unterschriebenen Mietvertrag von Januar in meinen Unterlagen habe. Daraufhin meinten die Mieter, dass wir den Vertrag sowieso nach dem Kauf abändern müssen, da sie nicht bereit seien, die gleiche Kaltmiete zu zahlen ohne Gartennutzung. Daraufhin sagte ich denen, dass sie dies im Januar mit der Nocheigentümerin hätten klären müssen. Sie haben den Vertrag schließlich so unterschrieben. Wir ändern da jetzt nichts mehr. Der Vertrag ist so Bestandteil des Kaufvertrages. Ich bin nicht bereit die Kaltmiete zu reduzieren, zumal diese auch so in die Finanzierung mit einfließt. Deshalb wüsste ich nun gern, ob ich überhaupt einen neuen Vertrag zu gleihchen Konditionen wie bisher aufsetzen muss, der im Zweifel von den Mietern nicht unterschrieben wird oder ob ein Schreiben an die Mieter mit neuer Bankverbindung ausreicht.

Antwort
von newcomer, 48

das grüßte Problem ist dass ihr mit dem Hauskauf den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernommen habt bzw musstet.
Damit wäre jegliche Änderung ohne Zustimmung des Käufers und Mieters sowieso zunichte sprich z.B. Veränderung der Kaltmiete usw.
Versucht euch irgendwie anders zu einigen

Antwort
von berlina76, 42

Kauf bricht nicht Miete. Das gilt für beide Seiten.

D.h. wenn sie einen Mietvertrag ohne Gartennutzung unterschrieben haben ist dieser so gültig. Auch die höhe der Kaltmiete.

Aber. Mit dem neuen Vertrag ohne Gartennutzung ist es im prinzip eine versteckte Mieterhöhung. Hier ist zu prüfen ob die  Miete noch angemessen ist, da es sich ja nicht um Neumieter sondern um eine Vertragsänderung  handelt. Diesen Schritt müssen aber die Mieter machen und das prüfen lassen.

Ggf. können sie die Kaltmiete anpassen kassen. Dabei ist egal wer Vermieter ist. Es kann auch sein dass dazu fristen zu waren sind(ka. bis 4 Wochen nach erhöhung oder so). Sind diese vorbei haben sie Pech gehabt.


Und zieht einen Zaun, sobald es euch gehört

Kommentar von Rainbow1976 ,

Mit dem Anpassen der Kaltmiete finde ich etwas problematisch. Die haben ja erst im Januar die neuen Bedingungen (Garten zur Alleinnutzung) durch Unterschreiben des Mietvertrages akzeptiert. Sie hätten sich ja damals schon an die Nocheigentümerin wegen einer Reduzierung der Kaltmiete wenden können. 

Antwort
von derhandkuss, 32

Der Wechsel des Eigentümers (einer Immobilie) hat mit einem bestehenden Mietvertrag zunächst einmal nichts zu tun. Sowohl der alte als auch der neue Eigentümer sind beide an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Daher ist es (meiner Meinung nach) auch nicht üblich, nach einem Eigentümer-wechsel den bestehenden Mietvertrag durch einen neuen zu ersetzen. Einzige Ausnahme wäre, wenn sich der Mietvertrag inhaltlich ändern soll - wenn beispielsweise eine bestehende Gartennutzung nicht mehr gewünscht wird.

Antwort
von Ursusmaritimus, 43

Der Kauf/Verkauf des Hauses bricht nicht den Mietvertrag. Ihr müsst nur die neue Bankverbindung mitteilen.

Persönlich würde ich prüfen ob nicht eine legale Kündigungsmöglichkeit mit den Mietern besteht. Mein Gefühl spricht hier für eine Eskalation.....

Antwort
von Odenwald69, 32

Hallo als neutraler Beobachter.

Warum ist den der Garten nicht eingezäunt ?  Gibt es hinweisschilder wie es alle machen , Privatweg oder Zugang verboten ? 

im EG ist es normal das einem die leute in den Teller schauen das sollte einem bekannt sein, die meisten stört das nicht oder machen halt Vorhänge an ... da sollte man auch nicht überempfindlich sein.

wenn der Alte Vertrag incl. Gartennutzung war und jetzt der neue Ohne , sorry da würde ich auch als Mieter sagen warum preisgleich ?

Kommentar von Rainbow1976 ,

Eingezäunt ist er nicht. Aber er ist definitiv als Garten zu erkennen und grenzt sich vom Vorgarten eindeutig ab. Die öffnen das Tor an der Carport-Rückwand um durchzulaufen auf das Nachbargrundstück. Oder sie kommen durch die Hecken vom Nachbargrundstück, wo die Eltern wohnen. Nur weil man zu bequem ist den Weg über die Straße zu nehmen. Die Begründung: das war schon immer so. Dem vorherigen Mieter was das egal und zu diesem Zeitpunkt gab es noch andere Mietverträge.

Antwort
von jimpo, 38

Das wäre doch ein Leichtes den Garten als Durchgang  zu verschließen. Zaun mit Abschließbarem Tor.

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