Ein Wohnungseigentümer hat selbst eine Holzdecke abgerissen und danach festgestellt, daß, wenn er sein Feuerzeug anmacht, dieses flackert. Er fordert nun, daß das gesamte Dach auf seiner Hälfte neu gedeckt werden muß. Dach wurde kurz vor seiner "Aktion" renoviert, also kaputte Dachplatten usw. ausgetauscht. Desweiteren kann kein Dachdecker oder sonstiger Handwerker hier einen Zusammenhang feststellen. Im Vertrag der Hausverwaltung steht nichts über Beschlußfähgkeit. Da das Dach erst 20 Jahre alt ist und ein neues doch einiges kostet, möchte ich gerne wissen: müssen bei so einer großen Aktion alle zustimmen oder genügt es wenn nur ein Teil zustimmt?
Antworten (6)
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2Antwort von
GuterratgeberGuterratgeber
Mach das Feuerzeug aus, dann klappt es auch mit den Nachbarn. Was für ein koleriker. Solche Leute lieb ich ja. Was hat das mit der Decke zu tun. Dann muss das Dach isoliert werden und nichts von aussen gemacht werden.Ne ne ne
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1Antwort von chriskmuc
Was hat den die Holzdecke einer Wohnung mit dem Hausdach zu tun?
Bitte genauere Beschreibung!
Im übrigen seit Ihr ja wohl auch mit der EnEv 2009 konfrontiert. Die nun auch die Dämmung der obersten Geschossdecken im § 10 vorschreibt (unabhängig ob begehbar oder nicht). Das ist evt. sinnvoller als das Dach zu dämmen. Sollte auch die Dämmung nicht sinnvoll/wirtschaftlich sein, dann muss dies auch nicht gemacht werden. Bei Bedarf kann ich einen Gutachter nennen, der dem Dämmwahn kritisch eingestellt ist und die Berechnung im Rahmen der Möglichkeiten wohlwollend durchführt.
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1Antwort von
Haesilein1951Haesilein1951
Ich stimme hier Tabaluga voll zu.
Es bräuchte schon sehr vieler Mängel, bis ein Dach neu gedeckt werden müsste.
Was sagt denn die Hausverwaltung dazu? Evtl. mal den Dachdecker hinschicken und noch mal anschauen lassen.
Wenn das Dach erst renoviert wurde, kann es sich nur um eine kleinere Reparatur handeln, außer der Handwerker hätte vorher gepfuscht.
Festzustellen wäre in diesem Zusammenhang auch, ob der jetzige Eigentümer durch das Abreißen der Holzdecke nicht evtl. selbst eine undichte Stelle verursacht hat.
Kommentar von grssmaedlegrssmaedle das ist ja das komische: er muß auf der Eigentümerversammlung, leider war ich nicht dort weil ich 2 Zähne gezogen bekam, habe aber schriftlich nein abgestimmt als einzige, ja da muß er sich unmöglich benommen haben und alle beschimpft haben. Keiner packt aus und der Verwalter ist voll auf seiner Seite. Er schickt auch keinen Dachdecker hin. Er war selbst dort und behauptet das Dach m u ß gedeckt werden. Unter diesem Dach wohnen noch 2 andere Parteien, die keine Probleme haben. Irgendwas stimmt da nicht, es wurde ja erst vor kurzen die kaputten Dachplatten ausgetauscht und danach hat er die Holzdecke abgerissen und dann hat sein Feuerzeug angefangen zu Flackern. Deshalb frag ich ja ob eine Gegenstimme genügt bei so einer Aktion.
Kommentar von Haesilein1951Haesilein1951 schwierig zu beantworten. komplettes Dach neu eindecken, könnte eine bauliche Veränderung sein. Dazu ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich, d.h. 3/4 der vertretenen oder anwesenden Eigentümer nach Köpfen müssen zustimmen und diese müssen mindestens 50% der Gesamt-MEA betragen. Lies Dich mal unter folgenden Link ein: http://www.wohnen-im-eigentum.de/content/modernisierung/eigentumswohnungmodernisierenBeschluss.php4
Du kannst ja mal beim WEG-Gericht Einspruch gegen diesen Beschluss einreichen. Innerhalb von 1 Monat nach der ETV.
In dieser Zeit kannst Du Dich erkundigen. Immerhin sind dies extreme Kosten.Kommentar von chriskmuc Einen Beschluß anzufechten kann auch sehr, sehr teuer sein - insbesondere bei diesem Streitwert!
Was wurde genau beschlossen? Was steht in der Beschlußsammlung? Bitte eine Kopie davon einfordern.
Wenn noch kein Dachdecker vor Ort war, so gibt es wohl auch noch keine Angebote! Nur die ET-Gemeinschaft kann einen so hohen Auftragswert an eine Firma vergeben. Somit konnte wohl nur die neue Dacheindeckung prinzipiell beschlossen werden. Jetzt müssen erst Angebote eingeholt werden, über deren Vergabe ein NEUER BESCHLUß gefasst werden muss. Weder der Verwalter noch der Verwaltungsbeirat ist befugt einen solchen Auftrag zu vergeben. Somit ggf. abwarten und diesen Beschluß versuchen zu verhindern. Bei einer Neueindeckung muß dann in jedem Fall die Vorschriften der EnEV 2009 eingehalten werden - was das ganze nochmals verteuert!
Kommentar von Haesilein1951Haesilein1951 Da kann man sich aber vorher beim WEG-Gericht erkundigen, was dies kostet. Außerdem kann man innerhalb einer bestimmten Frist den Einspruch wieder zurücknehmen und dies kostet m.W. nichts.
Die Begründung muss ja auch noch nachgeliefert werden.
Wenn bei der ETV ein Beschluss gefasst wurde über eine Höhe und die Finanzierung hierfür ist dieser auch gültig, solange dieser nicht angefochten wird. Daher muss erst einmal die Frist von 1Monat gewahrt werden. Evtl. kann ja auch auf Formfehler bzgl.des Beschlusses geklagt werden.Kommentar von geigegeige Chris, Haesi,
beide habts ihr Recht. Ich denke auch, das, wenn geschilderter Fall tatsächlich so zutrifft, sicherlich mehrere rechtlichen Aspekte in die Beschlußanfechtung einfließen können - und meistens sind es die formalen Fallstricke der Unbestimmtheit.
Zur erforderlichen Beschlußmehrheit kommt es ganz drauf an, wie der Verwalter die Maßnahme verkauft/verpackt.
Instandhaltung/-setzung gem. § 21 IV, V Nr. 2 Substanzerhaltung = einfache Mehrheit
Modernisierende Instandsetzungsmaßnahme nach § 22 III WEG = einfache Mehrheit.
§ 22 II WEG Modernisierung ohne Instandsetzungsbedarf, = doppelt qualifizierte Mehrheit.
§ 22 I WEG "Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen = Beschluß mit Zustimmungserfordernis aller nachteilig betroffenen WEer.
Mich würd -genau wie Chris- der genaue Wortlaut des hierzu gefaßten Beschlusses zur Erneuerung des Daches im Teilbereich mal interessieren - und natürlich Argumentierung des Verwalters, weshalb eine komplette Neueindeckung im Teilbereich erforderlich ist.
Am besten mal wacker kurzfristig Termin mit dem Verwalter zur Einsicht in's Beschlußbuch abstimmen.
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1Antwort von
Tabaluga1961Tabaluga1961
na, da ist ja ein Fachmann am Werk. Ich bin kein Dachdecker, aber nach meinem Verständnis würde es wohl reichen, die Decke zum Dach oder/und das Dach von innen mehr isolieren.
Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit gefasst. Zuklären wäre welchen Umfang.
Solange das Dach nicht undicht ist ist überhaupt nichts zu tun. Und selbst wenn wäre die undichte Stelle zu reparieren. Dafür bedarf es keines Beschlusses, da es eine Notreparatur wäre.
Kommentar von Haesilein1951Haesilein1951 sehe ich auch so.
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ImmofachwirtImmofachwirt
Die Instandsetzung des Daches kann die beschlussfähige Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die EnEv eine Wärmedämmung vorschreibt, denn das wäre lediglich ein modernisierende Instandsetzung, welche ebenfalls mit einfacher Mehrheit der beschlussfähigen Wohnungsseigentümerversammlung zu beschließen ist.
Einen technischen Zusammenhang zwischen einer abgenommenen Holzdecke und der Dichtigkeit des Daches kommt wohl nicht in Frage, wenn dazwischen noch zwei Wohnungen liegen. Das Flackern des Feuerzeuges reicht wohl bei der Frage ob ein Dach instand gesetzt werden muss bei Weitem nicht aus. Das kann auch andere Ursachen (z. B. offenes Fenster, wacklige Hand) haben.
Im Bezug auf das Alter des Daches und der vorangegangenen Reparaturen (ggf. Sturmschaden, welcher bei der Gebäudeversicherung geltend gemacht werden kann) muss schon etwas Substanzierteres, als die Meinung des Verwalters vorliegen, um so eine Massnahme noch als ordnungsgemäße Verwaltung zu bezeichnen. Gleiches gilt überigens auch bei Instandhaltung, also wenn das Dach noch nicht defekt ist, aber den größten Teil der üblichen Lebensdauer eines Daches bereits überschritten hat.
TIPP: Wenden Sie sich schriftlich an Ihren Verwalter und fragen nach, aufgrund welcher Fakten er zu dem Ergebnis gekommen ist, dass das Dach des Gebäudes instand gesetzt werden muss.
Falls Sie keine Antwort bekommen, beantragen Sie ebenfalls schriftlich bei der nächsten Wohnungseigentümerversammlung den Tagesordnungspunkt Beauftragung eines Gutachters zur Feststellung des Instandsetzungsbedarfs am Dach des Gebäudes, sowie die Finanzierung der Massnahme.
Kommt Ihr Verwalter dieser Aufforderung nicht nach, haben Sie gute Erfolgsaussichten den noch zu erwartenden Beschluss über die Instandsetzung des Daches mittels eines Anwalts anzufechten. Denn So wie Sie die bisherige Beschlussfassung beschreiben, ist der bereits gefasste Beschluss nichtig, weil er zu unbestimmt ist.
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pilot350pilot350
Ich denke die Mehrheit entscheidet.
Kommentar von GuterratgeberGuterratgeber Die muss es auch bezahlen.
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Die EnEV 2009 ist ein guter Ansatz!