Frage von erbenfrage, 45

Benötige eine Rechtsauskunft wg. vermietetem Haus bzw. wenn ich ein solches erben werde; wer kennt sich aus?

Meine Mutter, 77, verwitwet, bezieht eine relativ geringe Rente (ca. 1.000 Euro), bewohnt ein sehr altes, baufälliges Haus (Elternhaus meines verstorbenen Vaters) und hat das Haus ihrer verstorbenen Mutter (für 150 Euro) seit vielen Jahren (ohne Mietvertrag) vermietet. Dieses Haus ist sehr alt und ständig fallen irgendwelche Reparaturen an; alleine im letzten Jahr waren das an die 4000 Euro für kaputten Kartenzaun und irgendwelche Sachen mit der Elektrik. Es ist davon auszugehen, dass alsbald mal das Dach kaputt geht etc.pp. Nun hatte meine Mutter die "Idee", mir, ihrer Tochter, das Haus zu "überschreiben", da ihr das Haus, die Erledigungen und wohl vor allem der finanzielle Aufwand einfach über den Kopf wächst.

Ich verbinde sehr schöne Kindheitserinnerungen an das Haus meiner Oma und würde es an und für sich schon gerne "übernehmen", ggf. für meine Kinder später oder als Wochenendhaus... Aber, ich kann es mir auch nicht leisten, der jetzigen Mieterin den Wohnraum für viel Geld instand zu halten oder gar zu sanieren...

Hat die Mieterin, die wie gesagt nur 150 Euro Miete bezahlt, wirklich das Recht all die notwendigen Renovierungen zu fordern, wenn das doch letztlich bedeutet, dass das Haus für den Besitzer nur eine Last ist, niemals irgendeinen Gewinn einbringt? Das Haus steht in einer wenig attraktiven Gegend Deutschlands (Oberpfalz, Grenzgebiet zu Tschechien)...

Hat jemand einen Rat, wie ich der Bitte meiner Mutter begegnen soll? und zwar weniger emotional :-), sondern, um die rechtliche Situation zu überschauen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, 8

Meine grundsätzliche Einstellung ist, dass man Immobilienbesitz, den man innerhalb der Familie hat, nach Möglichkeit auch in der Familie halten sollte.

Bei der Überlegung, ob es sich in diesem Fall lohnt, würde ich mal all die Forderungen der Mieterin, was alles zu reparieren ist, auflisten und den finanziellen Aufwand dafür abschätzen. Schließlich noch eine Prioritätenliste mit ungefährem Zeitpunkt, wann etwas gemacht werden muss.

Dann kann man sich auch einmal vorstellen, wieviel ein Haus samt Grundstück in der Gegend wert ist, wenn all diese Reparaturen gemacht sind, also das Haus dann in gutem Zustand ist.

So könnte es sein, dass das Haus nach den Sanierungen plötzlich sehr viel mehr wert ist oder aber nur minimal an Wert zunimmt. Trifft letzteres zu, ist die Überlegung eher in die Richtung, dass es wirtschaftlich nicht vertretbar ist, es mit viel Aufwand zu sanieren. Ist das der Fall, kann man die Mieterin kündigen, da es unzumutbar für Dich als Vermieterin ist, das Haus wieder bewohnbar zu machen.

Da auch eine Mieterhöhung um 20 % nicht wirklich viel ergibt, ist eher die Frage, ob man durch eine grundlegende Modernisierung einen Zustand erreichen kann, wo man für das Haus z. B. wenigstens 500 € Miete im Monat verlangen kann. Also erst Erhöhung um 20 % auf 180 und dann über Modernisierung weitere 320 €. Allerdings kannst Du davon ausgehen, dass Du auch rund 30000 € allein für die Modernisierung rein stecken müßtest. Reine Sanierung bzw. Reparatur darf da nicht mit einbezogen werden.

Beispiele:
Neue, moderne Heizung: Wenn die alte noch geht, ist es Modernisierung und wenn die alte defekt ist, geht ein Teil der Anschaffung als Reparatur in die Berechnung ein. (ca. 10000 €)

Dach: Wird das Dach aufwändig repariert, dass es jetzt und in Zukunft nicht rein regnet, ist das Sanierung. Der Einbau einer optimalen Wärmedämmung jedoch ist Modernisierung. (Dämmung ca. 5000 €)

Fenster: Werden beschädigte bzw. im Lauf der Zeit undicht gewordene Fenster repariert und abgedichtet, ist das nur Reparatur. Neue Fenster für nicht mehr zu reparierende ebenfalls zum größten Teil. Werden jedoch alte, noch funktionierende, gegen moderne gut wärmegedämmte und dichte Fenster ausgetauscht, ist es Modernisierung. (ca. 10000 bis 20000 €)

Fassade: Nur den Anstricht erneuern ist Reparatur. Der vielleicht gleichzeitig aufgebrachte Vollwärmeschutz ist Modernisierung (ca. 15000 €)
Mit den genannten Maßnahmen könntest Du auf die Summe kommen, die Du brauchst, um das Haus so instand zu setzen, dass Du auch wieder eine ordentliche Miete bekommst. Entweder von der jetzigen Mieterin oder von jemand anders.

Ich glaube nicht, dass Dein Problem jetzt besonders drängend ist. Deine Mutter wird sich die Zeit nehmen müssen, die Du brauchst, um mal verschiedenes überprüfen und kalkulieren zu lassen. Vielleicht hast Du auch mal Gelegenheit, mit der Mieterin zu sprechen.

Wenn Du dann das Haus doch behalten willst, was ich für gut finden würde, hast Du 3 Möglichkeiten:

1. Alles so lassen, wie es ist, jedoch die Miete um 20 % erhöhen und das nötigste immer reparieren. Das aber nicht allzu eilig. Eilig nur, wenn dem Haus unmittelbare Gefahr droht. (Eine Gartenzaunreparatur hätte da überhaupt keine Priorität.)

2. Mieterin wegen Unwirtschaftlichkeit kündigen und das Haus lieber leer stehen lassen. Dann nur das nötigste machen, damit es nicht verfällt. Später vielleicht nach guten Lösungen suchen. (Deine Kinder?)

3. Das Haus aufwändig renovieren und vor allem modernisieren, um es dann zu einem weit höheren Preis vermieten zu können oder für jemand aus der Familie zu nutzen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung. Viel Glück bei Deinen Entscheidungen.

Antwort
von DerHans, 20

Wenn dieses Haus für Geld vermietet wird, muss es auch in einem bewohnbaren Zustand gehalten werden.

Der Eigentümer kann sich nicht einfach darauf berufen, dass er kein Geld hat die notwendigen Reparaturen zu veranlassen. Wenn es durch den schlechten Bauzustand zu einem Personenschaden kommt, wird das sehr teuer. 

Auch eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (hoffentlich habt ihr diese wenigstens), leistet nicht, wenn ein Schaden "billigend in Kauf genommen" wird.

Antwort
von ChristianLE, 15

Eine Instandhaltungspflicht für den Vermieter ergibt sich aus dem § 535 BGB ist demnach unabhängig von einer Miethöhe.

Theoretisch könnte die Mieterin also sogar kostenlos darin wohnen und hätte trotzdem einen Anspruch auf Durchführung von Reparaturen.

Hat jemand einen Rat, wie ich der Bitte meiner Mutter begegnen soll?

Du möchtest das Haus grundsätzlich behalten, bzw. erhalten, aber nicht mit der Mieterin, die nur 150€ Miete zahlt?

Hier gibt es nur zwei Möglichkeiten:

  • Deiner Mutter erhöht die Miete auf ein angemessenes und vor allem ortsübliches Niveau (max. um 20% der jetzigen Kaltmiete; § 558 BGB))
  • Du lässt das Haus auf dich überschreiben, kündigst der aktuellen Mieterin wegen Eigenbedarf (§ 573 BGB) und ziehst selbst ein.
Kommentar von erbenfrage ,

Es gibt wohl, so habe ich mich in der Zwischenzeit schlau machen können, auch die rechtliche "Opfergrenze", die ein Vermieter geltend machen kann... eigentlich doch auch logisch: es kann schließlich nicht angehen, einem Haus mit kaum Wert z.B. ein neues Dach verpassen zu müssen etc.pp., wenn die Kosten hierfür gar nicht dem Wert des Hauses entsprechen...  Schließlich muss doch alles in einem gewissen Rahmen zueinander stehen... und das nächste wäre die "wirtschaftliche Unzumutbarkeit", auch diese könnte ein Möglichkeit sein, unter der man die Situation betrachten kann... 

Danke trotzdem an das Forum und für Eure Bemühungen!

Antwort
von webya, 15

Eigentum verpflichtet.

 Ihr könnt die Miete erhöhen. 

Ansonsten würde ich das Haus verkaufen. Denn ob deine Kinder dieses baufällige Haus tatsächlich übernehmen wollen und können ist ja sicher auch mehr als fraglich. Das wird ein Fass ohne Boden

Antwort
von Schnoofy, 19

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