Hallo, ich habe von 09/2005 - 07/2009 immer Nebenkosten gezahlt, aber nie eine Abrechnung erhalten. Jetzt, nachdem ich die Wohnung gekündigt habe und dem Vermieter gesagt habe, dass ich meine Nebenkosten für 2006 und 2007 zurückgezahlt, oder mit den 3 Monatsmieten (Kündigungsfrist) verrechnet haben möchte (dabei wäre er gut mit bedient gewesen!), hat er mir (und einem weiteren Mieter) obwohl wir 7 Mietparteien sind, dubiose Nebenkostenabrechnungen für die ganzen Jahre geschickt mit jeweils immer so um die 20 Euro Nachzahlung. Die Heizkostenabrechnung käme später und die Gesamtkosten vom ganzen Haus könnten beim Verwalter eingesehen werden (wir haben keinen Verwalter!!!) Ich bräuchte ja nur die Nebenkosten von 2008 nachzahlen und er erwartet pünktlich die weiteren Mietzahlungen bis 10/2009. Kann ich die Nebenkosten zurückverlangen für 2006 und 2007? Drei Jahre kann man das ja eigentlich. Ist das Mietverhältnis nach der schriftlichen Kündigung beendet? Ich wäre für jeden Rat dankbar.
Bekomme ich die Nebenkosten zurück?
Mieter2009 Antworten (13)
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aschaubaschaub
Der Vermieter muss nach einem Jahr die Nebenkostenabrechnung erstellt haben, also für 2007 spätestens am 31.12.2008. Wobei das von Gerichten auch schon als zu spät bezeichnet wurde, wenn sich hohe Nachzahlungen für den Mieter ergeben haben. Richtig ist, dass es teilweise fast ünmöglich ist eine Nebenkostenabrechnung für einen echten Jahreszeitraum zu erstellen, da die Heizkosten- oder Wasserabrechnungen für andere Zeiträume abgelesen und abgerechnet werden. Bei uns z. Bsp. kommt die Wasserrechnung immer per 30.11. für den Zeitraum 01.12.2007 bis 30.11.2008 und die Heizkostenabrechnung immer im Mai für den Zeitraum 01.03.2007 bis 28.02.2008. Alle anderen Nebenkosten sind einfach auf das Kalenderjahr umzulegen. Normalerweise kann man sich in irgendeiner Art einigen, aber hier scheinen die Fronten schon verhärtet, so wie sich der Vermieter jetzt "geäußert" hat. Die Frage ist außerdem, woher er seine Abrechnungsdaten nun hat. Ich lege bei der Nebenkostenabrechnung generell Kopien aller Originalrechnungen bei, teilweise mit ausführlichen Erklärungen, wenn der Zeitraum eben nicht das Kalenderjahr betrifft sondern einen "eigenen 12-Monats-Zeitraum". Das muss aber vor Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem Mieter abgestimmt werden, sonst gilt das Kalenderjahr bzw. für alle Kosten der gleiche Zeitraum. So mein Wissensstand. Rückzahlung der kompletten Nebenkosten für die Vorjahre - davon habe ich noch nie gehört und ich glaube auch nicht, dass es dazu ein Urteil gibt. Aber ich denke, dass der Vermieter ganz schnell korrekte Abrechnungen erstellen muss. Und wenn der Mieter Nachzahlungen zu leisten hätte - theoretisch, dann sind diese hinfällig, weil der Vermieter die verspätete Abrechnung zu verschulden hat. Kommt für den Mieter ein Guthaben dabei heraus, so muss der Vermieter das auszahlen. Die Kündigung ist gültig - nach neuestem Mietrecht. Das war früher anders und gilt auch heute noch bei Altverträgen vor 2001 (oder war es 2000 ??). Aber eine sichere Sache ist der Mieterschutzbund, wobei ich nicht weiß, ob man da zuerst Mitglied werden muss um Auskünfte zu bekommen.
Kommentar von schleudermaxeschleudermaxe Kritik. Ein Vermieter darf auch noch nach Jahren abrechnen, wenn er alle Unterlagen für die AR hat, eigentlich ganz einfach. Die Frist von 12 Monaten gilt nur für etwaige Nachforderung, die nicht möglich sind, wenn denn der Vermieter eher hätte abrechnen können, so jedenfalls das Gesetz und auch der BGH..
Kommentar von aschaubaschaub Der Mieter kann auf korrekte Abrechnungen nach 12 Monaten bestehen, denn es könnte ja sein dass er ein Guthaben hat. Und dieses muss der Vermieter dann auszahlen. Und wie ich oben schon schrieb, sind die Forderungen des Vermieters nach diesem langen Zeitraum verjährt.
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2Antwort von
Beetle75Beetle75
Frage mal beim Mieterschutzbund nach, die kennen sich da allerbestens mit aus.
Kommentar von Mieter2009 Ja, werd ich wohl machen müssen. Danke!
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Obelhicks hat ja schon auf die Kompliziertheit der Problematik hingewiesen und die Zweckmäßigkeit der Unterstützung des Mietervereines hingewiesen. Es sei mir trotzdem gestattet, auf einiges ergänzend hinzuweisen: So wie ich aus deinen Ausführungen entnehme, sind die Abrechnungen nichts wert, da sie formell unwirksam sind. Aus den Abrechnungen für 2005, 2006 und 2007 könnte der Vermieter wegen Verfristung keine Nachzahlungsforderungen mehr ableiten. Für 2008 hätte er noch Zeit bis 31.12.2009 ordnungsgemäß abzurechnen. Da nun für 05 bis 07 keine Abrechnung vorliegt (auf Grund deren Unwirksamkeit) könntest du nunmehr auf die laufenden Vorauszahlungen der Betriebskosten das Zurückbehaltungsrecht (gemäß § 273 Abs. 1 BGB) ausüben und zwar solang, bis ordentlich abgerechnet wurde. In deinem Falle ist ja schon das Ende durch deinen Kündigungstermin gesetzt. Die Abrechnung für 2008 muss bis 31.12.09 bei dir eingegangen sein. Die Rückzahlung der Vorauszahlungen von 05 bis 07 kannst entsprechend Urteil des BGH vom 19.03.2005 (BGH VIII ZR 57/04) erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, wenn bis dahin nicht ordnungsgemäß abgerechnet wurde.
Kommentar von Mieter2009 Vielen Dank, ich werde mal Kontakt mit dem Mieterbund aufnehmen. Erstmal hat das schon ganz gut geholfen! Danke!
Kommentar von ObelhicksObelhicks guten morgen herr albatros,
hier geht es offenbar nicht um die verwirkung, um dem mieter nachzahlungen zu ersparen, sondern um guthaben die noch in den letzten jahren liegen.
Kommentar von albatrosalbatros Nein, lieber Herr Obelhicks, hier irren Sie. Es geht eindeutig darum, und das hat der Fragesteller teilweise richtig erkannt, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses bei noch nicht erfolgten Betriebskostenabrechnungen für zurückliegende Abrechnugszeiträume, sprich Jahre, die Vorauszahlungen seitens des Mieters zurückgefordert werden können, vorausgesetzt, die vorgegebene 12monatige Abrechnungsfrist ist verstrichen. Lies also diesbezüglich nochmals meine Antwort und schau dir das Urteil des BGH dazu an. Dieses Urteil ist weitestgehend unbekannt und wird deshalb kaum beachtet. Es geht also nicht um evtl. Guthaben aus den nicht erfolgten Abrechnungen, auf welche er Anspruch hätte, sondern um Zurückzahlung der kompletten Vorschusszahlungen.
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1Antwort von
ObelhicksObelhicks
um alle für eine abrechnung relevanten dinge aufzuzeigen bedarf es mehr zeilen als aschaub geschrieben hat. das musst du dann erst mal alles begreifen und umsetzen. in einem solchen fall sage ich daß es hier nicht zu klären ist.
du solltest schnellstens mitglied in einem mieterverein werden. für 60-80 euro jahresbeitrag hast du die beratungsflatrate. meist schreiben die vereine auch in deinem namen, fordern unterlagen zur einsicht usw. in einem fall wie du ihn schilderst hab ich auch gern mal einen halben tag zur klärung gebraucht.. also: nicht hier.
Kommentar von Mieter2009 Danke! Ich werd mich kümmern, is nicht so einfach das Thema. Danke!
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1Antwort von
eddalieddali
Du kannst nicht die Nebenkosten zurückverlagen. Du mußt auf eine korrekte Aufstellung der nebenkosten bestehen, das Recht hast Du als Mieter. Die Verjährung der Ansprüche ist nach 3 Jahren, also NK 2005 Abrechnung normal 2006, Verjährung 2009. Ein Mietverhältnis endet 3 Monate nach der Kündigung. Aber die Ansprüche aus den NK sind nicht erledigt.
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NachtflugNachtflug
Wende Dich an den Mieterverein und lasse Dich beraten. Da ist doch was faul.
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1Antwort von
DollyPondDollyPond
ich glaube, du als mieter kannst die nebenkostenabrechnung rückwirkend für einen längeren zeitraum verlangen als der vermieter. frag doch mal den mieterbund. sauber ist das bestimmt nich was er vorhat. jedenfalls muss er dir die vollständige und nachvollziehbare kostenaufstellung zur verfügung stellen.
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greywolf60greywolf60
Irgendwie verstehe ich das Ganze nicht.
Sich gegen zu spät erstellte Abrechnungen, die eine Nachzahlung ausweisen, wehren ist klar. Aber geleistete Vorauszahlungen komplett zurückfordern???? Es sind doch Kosten angefallen, wie schon erwähnt, Wasser, Abwasser, Allgemeinlicht, vielleicht Treppenhausreinigung, Öl oder Schneeräumung etc. Soll der Eigentümer darauf sitzen bleiben???
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schleudermaxeschleudermaxe
Nein, natürlich nicht. Was willst Du aber auch mit Wasser, Abfall, Versicherungen, etc. und Treppenhauslicht.
Ich rege an, die AR zu prüfen. Es sieht so aus, als wenn es eine ETW war und die Gemeinschaft hat einen Verwalter. Wenn dem so ist, vermute ich sehr stark, daß die AR nicht ordnungsgemäß ist. Lt. BGH sind zwingend die Gesamtkosten des Grundstücks, und nicht nur die umlagefähigen Kosten des Vermieters, in eine AR einzustellen. Ich kenne keinen Verwalter, der die Gesamtkosten ausweist. Meist auch nur die Kosten der Gemeinschaft.
Prüfe auch, ob es inhaltliche Fehler gibt und schau in Deinen Mietvertrag, was genau vereinbart wurde.
Viel Glück.
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PadriPadri
Wie eddali schon richtig schrieb, kannst Du nicht die Nebenkosten mit ausstehenden Mieten verrechnen. Du kannst richtige und in Zukunft rechtzeitige Abrechnungen fordern, aber nicht verrechnen. Da der Vermieter diese nun versendet hat, musst Du nur Nachzahlungen aus 2008 zahlen, die übrigen Abrechnungen kommen zu spät und brauchst keine Nachzahlungen mehr leisten für 2005,2006 und 2007. Aber das hattest Du ja in Deinem Beitrag schon angegeben.
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IgittaIgitta
Informiere dich mal beim Mieterschutz. Die zuviel gezahlten à Konto Heizkosten, muss er dir zurück erstatten.
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KnabberstangeKnabberstange
Wiso willst du deine Nebekosten wieder zurück haben für die Zeit in der du sie genuzt hast?
Versteh das hier nicht
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0Antwort von manuel2502
du hast eine kündigungsfrist von drei monaten die du weiterhin miete nd nebenkosten zahlen musst. die nebenkostenabrechnungen musst du prüfen lassen wenn du meinst das da was nicht mit stimmt ich würde sagen geh mal zu einem anwalt
Ich hatte das hier gefunden:BGH, Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04, weiß nur nicht ob das generell zutrifft. Werde mir wohl doch keine Rechtsberatung ersparen können. Mein Vermieter hat 11 Häuser in ganz Deutschland und wußte nicht mal, dass es Fristen gibt für die Abrechnung. Er erstellt nie Abrechnungen, macht nie was am Haus, bei mir wurde fast eingebrochen (ich hab einen Stalker), weil die Haustür kaputt ist - interessiert ihn nicht, Hauptsache die Miete kommt. Zum Glück bin ich raus und wenn ich eben im Zweifelsfall für 3 Monate die Miete doppelt zahle.