Frage von Lella0605, 30

Befristetes Mietverhältnis: Vermieterwechsel: Befristung dadurch aufgehoben?

Hallo, ich habe nun einiges im Internet nachgelesen, bin mir aber durch das "neue" und "alte Mietrecht" nun doch etwas unsicher und ich dachte, ich frage einfach mal nach:

Mein Partner und ich wollen einen neuen Mietvertrag unterzeichnen. Da der jetzige Vermieter zeitgleich versucht, die gesamte Immobilie zu verkaufen, hat er uns vorgeschlagen, einen Mietvertrag auf Zeit abzuschließen, so dass wir die Sicherheit haben, bei einem möglichen Mieterwechsel, nicht nach ein paar Monaten die Wohnung z.B. aufgrund Eigenbedarfes wieder verlassen zu müssen. (Sprich, dass der neue Vermieter die Immobilie unter der Bedingung kauft, dass unser Mietvertrag noch bis zu einem bestimmen Zeitpunkt läuft.)

Nun habe ich versucht herauszufinden, ob der befristete Mietvertrag zwischen dem jetzigen Vermieter und uns auch wirklich auf den möglichen neuen Vermieter übergeht und wir tatsächlich die o.g. Sicherheit haben.

Oder wird der Mietvertrag auf Zeit bei einem Mieterwechsel automatisch unwirksam? Was passiert, wenn der neue (oder auch alte) Vermieter EIgenbedarf anmeldet?

Ich freue mich über eure Hilfe!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 3

Mietvertrag auf Zeit könnte zweierlei bedeuten:

1. Befristetes Mietverhältnis

2. Beiderseitiger Kündigungsverzicht

Bei einem befristeten Mietverhältnis muss der Vermieter angeben, weshalb eine Befristung erfolgt. Es muss ein sinnvoller Grund sein, der unmittelbar mit der Wohnung zu tun hat. Beispielsweise, weil die Wohnung verkauft, das Haus abgerissen oder die Wohnung selbst oder für ganz bestimmte Zwecke (Dienstwohnung) zu einem bestimmten Zweck leer sein muss. Es ist nachvollziehbar, dass ein Käufer nicht zufällig den gleichen Grund für eine Befristung haben kann. Das wäre reiner Zufall und z. B. allenfalls beim Verkauf eines Gewerbeobjekts denkbar, das eine Hausmeisterwohnung enthält. Wegfall des Befristungsgrundes bedeutet auch, dass aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes (für beide Seiten) wird. Somit also kein Schutz für Dich.

Der beiderseitige Kündigungsverzicht (max 4 Jahre) geht mit dem Verkauf auf den Käufer über. Da kann auch der neue Käufer nichts dran ändern. Auch bei Eigenbedarf hat er keine Chance.

Demzufolge wird jeder Käufer sich die Mietverhältnisse im Objekt ansehen und dann entscheiden, ob das Objekt dann überhaupt noch interessant ist.

Der Vermieter ist in einem Konflikt und wird versuchen, möglichst vorteilhaft dabei weg zu kommen. Sichert Euch mit Kündigungsverzicht z. B. 2 Jahre Bestand zu, hat er es schwerer das Objekt zu verkaufen bzw. den gewünschten Preis zu erzielen. Seid ihr andernfalls nicht bereit in die Wohnung zu ziehen, wird es ihm bei allen Mietinteressenten so gehen. Notfalls muss er auf Mieteinnahmen verzichten.

Rechnet man sechs Monate, bis das Objekt verkauft ist und eine Miete von 500 € mtl., hätte er in dieser Zeit einen Mietausfall von 3000 €. Dafür aber vermutlich wesentlich mehr echte Interessenten und der Ausfall wäre damit wohl schnell kompensiert. Aber es kommt sehr auf das Objekt an: Größe, Lage, Art etc.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 15

Nun habe ich versucht herauszufinden, ob der befristete Mietvertrag
zwischen dem jetzigen Vermieter und uns auch wirklich auf den möglichen neuen Vermieter übergeht und wir tatsächlich die o.g. Sicherheit haben.

Hast Du auch § 566 BGB gefunden?

Oder wird der Mietvertrag auf Zeit bei einem Mieterwechsel automatisch unwirksam?

Nein.

Was passiert, wenn der neue (oder auch alte) Vermieter EIgenbedarf anmeldet?

Nichts, so lange der Vertrag wirksam befristet ist.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 6

Ich sehe aus deiner Frage, dass es eigentlich um einen Kündigungsverzicht gehen soll und nicht um eineBefristung. Lt. BGB dürfte ein Kündigungsverzicht (beidseitig!)   max. für 4 Jahre vereinbart werden. Es kann aber auch individuell ein längerer vereinbart werden. In dem Fall wäre eine Eigenbedarfskündigung innert dieser Zeit nicht möglich.

Bei einem befristeten Mietvertrag ist einer der Gründe, warum die Befristung erfolgen darf aber eben Eigenbedarf. Nun kommt es auf die zeitlichen Vorstellungen an ob die auch passen.

Natürlich gehen mietertragliche Vereinbarungen auf den neuen Eigentümer über. Der aber wird wohl vermutlich genau deshalb das Haus nicht kaufen wollen.

Ein auch in einem neuen Mietvertrag vereinbarter Verzicht auf Eigenbedarfskündigung für einen bestimmten Zeitraum dürfte vermutlich zu dem gleichen Ergebnis führen.

In der Regel erfolgt doch wohl der Kauf eines Hauses um dort selbst einzuziehen und nicht jahrelang drauf warten zu müssen.



Kommentar von bwhoch2 ,

Fragesteller schreibt vom "ganzen Objekt" das verkauft werden soll. Könnte es sein, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt und die fragliche Wohnung nur eine unter mehreren ist?

Antwort
von DerHans, 16

Durch den Wechsel des Vermieters (aus welchem Grund auch immer), ändert sich für die Mieter nichts.

Antwort
von DarthMario72, 15

Es gibt den Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", der neue Eigentümer kauft sozusagen euch als Mieter mit. Es muss dann auch kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, da der alte weiter gilt.

Auf der anderen Seite dürfen Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen befristet werden. Ich sehe hier aber keinen solchen gesetzlich zulässigen Grund.

Antwort
von erobine, 20

Zu einer Beantwortung dieser Frage, mein Vorschlag, lege  vorhandene Unterlagen einem Mieterschutzverein o.ä. vor und lass Dich beraten!

Antwort
von gartenkrot, 16

Bist du beim Mieterschutz Bund? Die können dich gut beraten.

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