Frage von Samuraimesser, 42

Ist die Kündigung des befristeten Gewerbemietvertrags gültig?

Hallo, ich habe einen Gewerbemietvertrag am 30.12.2015 schriftlich per Einschreiben gekuendigt. Der Vermieter hat die Kuendigung am 4 Jan. 2016 erhalten. Es handelte sich um einen zeitlich befristeten Mietvertrag bis zum 31.03.2016. Ein ordentliches Kuendigungsrecht wurde im Vertrag ausgeschlossen. Jedoch gab es eine Klausel, dass sich das Mietverhaeltnis um 1 Jahr stillschweigend verlaengert wenn nicht mit einer frist von 3 Monaten zum Mietvertragsendes gekuendigt wird. In wie weit wirkt sich hier der 580a BGB aus (Karenzeit von 3 Werktagen), zaehlt der nur bei ordentlichen Kuendigungen. Eine Einschaetzung ob die Kuendigung zum 31.03.2016 wirksam ist waere sehr hilfreich.

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Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 23

Der §580a bezieht sich ausdrücklich auf Mietverträge, in denen kein Satz  zum Thema Kündigungen steht. Der Satz 2 bezieht sich ausdrücklich auf Gewerberäume und in Satz 1 3. Punkt steht was von Gewerbegrundstücke, für die im Grunde das gleiche gilt, wie für Gewerberäume.

Also, wenn im Vertrag nichts steht zum Thema ordentliche Kündigung, gilt für Gewerberäume und -grundstücke die Kündigung zum Kalendervierteljahr, mit der Karenzzeit von 3 Werktagen.

In Deinem Vertrag ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Das würde bedeuten, auch die Karenztage, um die es Dir geht, sind ausgeschlossen. Es steht eindeutig drin, dass die Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten zum Vertragsende zu erfolgen hat. Somit Zugang in Deinem Fall bis 31.12.2015. Somit war Deine Kündigung zu spät beim Vermieter.

Das ist meine Einschätzung.

Wenn also Dein Vermieter darauf beharrt, dass der Vertrag nun ein weiteres Jahr läuft, solltest Du zu einem Rechtsanwalt gehen, der Zugriff auf alle Kommentare und früheren Urteile zu diesem Gesetz hat und Dir dann sagen kann, ob sich ein Widerspruch und ggf. Prozess für Dich lohnt.

Antwort
von juristendeutsch, 21

Nach Ihrer Schilderung dürften Sie hier die Frist versäumt haben.

Denn § 580 a BGB ist im Gewerbemietvertragsrecht gar nicht anwendbar. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Norm "Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung..."

Die Kündigung hätte daher dem Vermieter bis zum 31.12.2015 zugehen müssen.

--juristendeutsch--

Antwort
von DerSchopenhauer, 11

§ 580a (2) BGB

"Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche
Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig."

Beispiel: Kündigung 04.01.16 - dann Ende 30.06. (nicht 31.03.!!!).

Die gesetzliche Regelung tritt aber nur in Kraft, wenn keine  Kündigungsfrist im Vertrag enthalten ist.

Befristete Mietverträge sind grundsätzlich nicht kündbar, es sein denn, es ist im Vertrag vereinbart.

Hier ist eine 3-monatige Kündigungsfrist zum Vertragsende vereinbart.

Daher hätte die Kündigung vor dem 01.01.16 beim Vermieter eingehen müssen (Achtung - Kündigung muß zu einem Zeitpunkt eingehen, an denen der Vermieter auch tatsächlich Kenntnis nehmen kann - daher nicht unbedingt am 31.12. die Kündigung zustellen).

Daher ist die Kündigung verspätet eingegangen; der Vertrag hat sich um ein weiteres Jahr verlängert.

Die Karenzzeit von 3 Werktagen gilt hier nicht.

Antwort
von ChristianLE, 24

 zaehlt der nur bei ordentlichen Kuendigungen.

Korrekt! Das geht aus dem § 580a BGB auch hervor.

Ich fürchte, dass deine Kündigung hier zu spät kam.

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