Frage von mandy78, 88

Darf der Vermieter ohne Energiepass eigenständig die Miete erhöhen?

Hallo, ich habe folgendes Problem : mein Vermieter möchte die Kaltmiete erhöhen. Er hat aber keine Vergleichsmieten oder so. Desweiteren stufte er das Haus eigenständig als gut ein. Allerdings ließ er den energetischen Wert außer Acht. Ich ging nicht darauf ein und wollte einen Energiepass, um das Haus besser einstufen zu können. Da das Haus 1900 gebaut wurde, musste er ja den Wert anhand des Bedarfs berechnen. Nun meine Frage: macht die Begutachtung ein Außenstehende oder der Besitzer/Vermieter selber? Dies war nämlich bei uns der Fall. Und das kommt mir komisch vor. Vielen Dank für Eure Antworten

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, 88

Der Energieausweis ist für Euch irrelevant.

In einem korrekten Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter anhand eines Mietspiegels, anhand von mindestens 3 Vergleichsmieten oder anhand eines Marktgutachtens nachweisen, dass die neue Kaltmiete im Marktvergleich üblich ist.

Vergleichsmieten hat er nicht und wohl auch kein Gutachten.

Wenn Du von Einstufung als "gut" schreibst, gehe ich davon aus, dass es einen Mietspiegel gibt und anhand dieses Mietspiegels hat er seine Wohnung eingestuft. Das betrifft dann bei weitem nicht nur den Energieverbrauch, der im übrigen sehr von Eurem Verhalten abhängt, sondern es geht darin vor allem um Lage und Ausstattung.

Wenn ihr der Meinung seid, dass weder Lage noch Ausstattung einer "guten" Wohnung entsprechen, hat er womöglich falsch eingestuft. Bitte bedenkt auch, dass die neue Miete nicht auf Euro und Cent mit dem Mietspiegel übereinstimmen muss. Es gibt durchaus eine gewisse Spanne darüber, aber für den Vermieter wird das Eis im Falle einer Klage natürlich dünner.

Bezieht Euch gar nicht auf den Energieausweis. Wenn ihr der Meinung seid, dass die Erhöhung nicht gerechtfertigt ist und das an der Einstufung festmacht, schreibt dem Vermieter einfach, dass seine Einschätzung falsch ist und deshalb laut Mietspiegel max. Euro xx oder Eure jetzige Kaltmiete gerechtfertigt ist. Wenn dann eine höhere Miete haben will, muss er klagen.

Im Falle einer Klage lauft ihr aber auf jeden Fall in das Risiko, dass der Richter oder ein Gutachter zu einer anderen Auffassung kommt und ihr daher eine höhere Miete ab dem vom Vermieter gewünschten Zeitpunkt zu akzeptieren habt. In dem Fall müßtet ihr ggf. auch die Prozesskosten und die Anwaltskosten tragen.

Da stellt sich dann schon die Frage, ob ihr nicht viel besser weg kommt, wenn ihr mit dem Vermieter sprecht, dass ihr die Erhöhung in der von ihm gewünschten Höhe aufgrund der energetischen Situation nicht akzeptiert, aber gleichzeitig einen niedrigeren Erhöhungsbetrag vorschlagt. Er weiß dann auch, dass es wohl günstiger ist, auf einen Kompromiss einzugehen, als das Klage- und damit verbundene Kostenrisiko einzugehen.

Kommentar von mandy78 ,

Danke für die ausführliche Antwort.

Es liegt kein Mietspiegel vor. Auch keine Vergleichsmieten.

Seid 2015 spielt der energetische Zustand eines Hauses mit in den Mietspiegel rein.

Der uns nun vorgelegte Ausweis wurde nach Bedarf berechnet. Allerdings hat der Vermieter selbst das Gutachten ausgefüllt.

Trotzdem hat das Haus einen schlechten Wert (Buchstabe G).

Im Grunde verlangt er die Mieterhöhung weil er die Klärgrube neu bauen musste.

Nun versucht er diese Kosten unter anderen Begründungen auf uns umzulegen. 

Kommentar von bwhoch2 ,
Es liegt kein Mietspiegel vor.

Gibt es bei Euch einen Mietspiegel und der Vermieter hat sich darauf bezogen, ihn aber nicht vorgelegt...

... oder es gibt bei Euch keinen Mietspiegel. Die Aussage ist leider nicht klar genug.

Im ersten Fall, also wenn es einen gäbe, muss sich der Vermieter nur darauf beziehen. Er muss ihn nicht vorlegen, da ihr ihn Euch leicht selbst besorgen könnt.

Im zweiten Fall ist es aber wiederum völlig irrelevant, ob der energetische Zustand in den Mietspiegel einfließt oder nicht. Euren Widerspruch gegen eine Mieterhöhung könnt ihr allenfalls im Fall 1 auf energetische Mängel beziehen.

Ansonsten ist natürlich eine neue Klärgrube (Ersatz für kaputte?) eine teure Investition, die er aber korrekterweise nicht als Begründung für eine reguläre Mieterhöhung heran zieht.

Für eine reguläre Mieterhöhung, wenn es nicht wegen Modernisierung ist, gibt es nur eine Begründung: Marktmiete in Eurer Region. Eine solche Begründung kann also nur lauten:

Miete seit mindesten 15 Monaten nicht erhöht. Markmiete ist höher, Anpassung deshalb erforderlich. Belegt durch Bezug auf Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Gutachten. Falls auf einen vorhandenen Mietspiegel Bezug genommen wurde (s. o.), liegt es an Euch, die von ihm vorgenommene Einstufung erst einmal zu widerlegen. Kommt es zum Streit vor Gericht, ist es Sache des Richters oder eines vom Gericht bestellten Gutachters, das zu entscheiden.

Das kann teuer werden. Deshalb besser einen Kompromiss eingehen oder aber die Möglichkeit des Sonderkündigungsrechts wahrnehmen und eine Wohnung oder ein Haus suchen, dass energetisch wesentlich besser ist, denn ihr müßt Euch doch dumm und dämlich zahlen an Heizkosten, oder?

Kommentar von mandy78 ,

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. 

Ja die Heizkosten sind hoch. Da es ein Einfamilienhaus ist, tanken wir selber Öl und können es trotzdem einigermaßen kontrollieren. 

Klärgrube musste den neuen gesetzlichen Bestimmungen angepasst werden. 

Werden es mit einem Kompromiss versuchen.

MfG

Kommentar von bwhoch2 ,
Klärgrube musste den neuen gesetzlichen Bestimmungen angepasst werden. 

Ob das dann nicht im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung umlegbar gewesen wäre?

Wenn der Vermieter zu einer Modernisierung gezwungen wurde, kann er die Kosten über eine Modernisierungsmieterhöhung umlegen.

Ein paar tausend Euro werden es schon gewesen sein, die das kostete. Bei einer Gesamtsumme von 5000 € würde sich eine Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von rund 46 € pro Monat ergeben.

Scheinbar hat Euer Vermieter an diese Möglichkeit überhaupt nicht gedacht, denn sinnvollerweise hätte er dies rechtzeitig vor der Maßnahme angekündigt. Nun könnte er allenfalls noch eine Modernisierungsmieterhöhung nachreichen, aber mit einer Vorlaufzeit von 9 Monaten. Theoretisch könnte es also sein, dass der Vermieter nach einem Widerspruch Eurerseits zu einem Anwalt geht und dieser ihn genau auf diese Möglichkeit hinweist.

Will er jetzt eine Mieterhöhung von rund 50 € oder darunter, lohnt es sich nur, über einen Kompromiss, der darunter liegt zu sprechen,  wenn Euch bekannt ist, dass die Modernisierungsmaßnahme unter 5000 € gekostet hat.

Wenn ihr das nicht wisst oder Eurer Schätzung nach (Dauer, Maschinen-, Personaleinsatz) deutlich teurer war, solltet ihr in Betracht ziehen, dass eine Modernisierungsmieterhöhung auch deutlich höher ausfallen könnte. Wenn durch eine Einigung eine mögliche teurere Modernisierungserhöhung abgewendet werden kann, weil sich der Vermieter dann gar nicht mehr darum kümmert, wäre es ein gutes Ergebnis.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung. War ja sehr umfangreich und ich hoffe wirklich, dass ihr jetzt gut voran kommt.

Antwort
von ChristianLE, 69

 mein Vermieter möchte die Kaltmiete erhöhen. Er hat aber keine Vergleichsmieten oder so.

Wenn er keine Vergleichsmieten hat, kann er auch keine Miete erhöhen. Der Energieausweis kann niemals eine Mieterhöhung begründen.

 Nun meine Frage: macht die Begutachtung ein Außenstehende oder der Besitzer/Vermieter selber?

Mir ist kein Fall bekannt, in dem das der Eigentümer gemacht hat. Letztendlich spielt das aber auch gar keine Rolle. Der Ausweis muss einfach nur korrekt sein.

Antwort
von WeFrank22, 68

Der Energieausweis ist dem Mieter zugänglich zu machen (Paragraph 16 Abs.2 EnEV).
Das ist zunächst nichts was mit dem Energieverbrauch zusammenhängt. Der Personenkreis der das darf, wurde ja schon dargestellt. Welche Art von Energieausweis notwendig ist, hängt mit dem Gebäude zusammen. Hiermit wieder der Personenkreis.
Die Erhöhung hat nur indirekt was mit dem Energieverbrauch zu tun. Dies ist jedoch das Thema mit der Vergleichsmiete.
Es gibt bei euch keinen Mietspiegel?

Kommentar von WeFrank22 ,

Im 2. Satz: Nicht Energieverbrauch, sondern Verkauf....

Kommentar von mandy78 ,

Es gibt keinen Mietspiegel. Auch keine Vergleichsmieten.

Kommentar von WeFrank22 ,

Naja, dann wird es schwer für den Vermieter zu belegen, wie hoch die Erhöhung ausfallen kann. Leider bei dir auch.
Ich hab noch eine Idee:
1.
http://m.focus.de/immobilien/mieten/mietspiegel/staedtevergleich_aid_9009.html

Kommentar von WeFrank22 ,
Antwort
von Kuestenflieger, 71

Das machen Fachingenieure oder der  Bezirksschornsteinfeger . Das ändert aber nichts an der Miete , ist nur wichtig beim Verkauf .

Wenn der Eigentümer die Kaltmiete erhöhen möcht darf er das laufend in kleinen Schritten -- ohne zu fragen . www.WISO.de veröffentlichte die % Werte .

Kommentar von mandy78 ,

Er darf nicht einfach so erhöhen. 

Und ich muss zustimmen. Tue ich dies nicht, muss er es einklagen und da prüft ein Gutachter ob die Erhöhung rechtens ist.

Auf jeden Fall hat er selber die Unterlagen für den Ausweis ausgefüllt und das geht nicht. 

Kann ich den Ausweis anfechten?

Kommentar von Kuestenflieger ,

ausfüllen und bewerten sind zwei paar schuhe . es gibt 2 energieausweisarten !

Kommentar von mandy78 ,

Der Ausweis wurde nach Bedarf berechnet. 

Kommentar von Kuestenflieger ,

..und der vermieter kann nicht rechnen . ok.

Kommentar von mandy78 ,

???? Unterstelle ich ihm nicht. In dem Ausweis stehen einige Vorschläge um das Haus energetisch aufzuwerten.

Mich hat verwundert, warum die Fenster nicht aufgeführt waren. Obwohl es überall zieht usw.

Ein Gutachter hätte das viell bemerkt.

Der Vermieter lässt es unter den Tisch fallen.

Deswegen ja meine Frage, wer das Gutachten vor Ort machen darf.

Kommentar von Kuestenflieger ,

was könnte ,sollte , müßte, hat da gar nichts zu suchen .

es wird nur die effektivität der heizanlage berechnet , aus dem verbrauch an primärheizenergie und erforderlichem service incl. strom .

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