Frage von Crangelos, 115

Bauen ohne Eigenkapital?

Hallo zusammen, mein Partner und ich möchten gerne auf dem Land ein Haus bauen. Eigenkapital haben wir so gut wie keins. Wir sind beide festeingestellt. Er ist Berufsfeuerwehrmann (28) und ich bin Vorstandssekretärin (24) im öffentlichen Dienst. Was wir beide besitzen ist ein Bausparvertrag. Ansonsten ging vor kurzem alles für ein neues, gebrauchtes Auto drauf. Bekommen wir trotzdem einen Kredit bei der Bank? Die Summe sollte 400.000 - 450.000 € betragen. Die Grundstückspreise sowie Zinsen sind momentan ziemlich niedrig und wir haben Angst, dass sich das in 3-4 Jahren ändert und diese wieder drastisch ansteigen. Hat schon jemand Erfahrung damit gemacht? Vielen Dank im Voraus, Crangelos :-)

Antwort
von Samika68, 59

Das ist eine immense Summe, die Ihr Euch da aufhalsen wollt.

Es gibt die Möglichkeit der 100% Finanzierung (Kaufnebenkosten wie z. B. Notar trägt der Kreditnehmer) und der 110% Finanzierung.

Fachleute empfehlen mind. 20% Eigenkapital vorzuweisen. Je höher das Eigenkapital, desto wahrscheinlicher ist ein Kredit.

Bei 450.000 € müsstet Ihr mind. 1.000€ Kreditrate zahlen, um innerhalb von rund 40 Jahren den Kredit abtragen zu können.

Um die Schulden schneller los zu werden, muss die Rate entsprechend höher sein.

Bedenkt, dass sich Lebensumstände ändern können und eine hohe Kreditrate schnell zur Belastung werden kann - es kommen mit einem Eigenheim ja noch weitere, nicht unerhebliche Kosten auf Euch zu!

Ich persönlich, würde über dieses Vorhaben sehr gut nachdenken.

 

Kommentar von konzato1 ,

Bei 450.000 € Kredit und 1000 € Abzahlung pro Monat ist eher mit 80 Jahren Abzahlung zu rechnen. Da würde sich niemals eine Bank drauf einlassen.

Kommentar von ChristianLE ,

Wie kommst du auf 80 Jahre?

Unabhängig davon sind schon 40 Jahre zu viel. Selbst bei 30 Jahren wird es schon sehr grenzwertig.

Kommentar von konzato1 ,

1000 € pro Monat = 12.000 € pro Jahr = 480.000 € in 40 Jahren. Damit wäre der Kredit zwar abgezahlt, aber die Zinsen nicht berücksichtigt.

"Früher" waren bei 25 Jahren Laufzeit die Zinsen etwa so hoch, wie der Kredit. Man hat also über 25 Jahre das doppelte abbezahlt, wie man als Geld bekommen hat. Völlig normal, denn die Bank muss ja auch von was leben.

"Heute" gehe ich mal davon aus, dass bei 40 Jahren Abzahlung die Zinsen so hoch sind, wie der Kredit selbst. Also so ungefähr zumindest.

Antwort
von franneck1989, 46

Bauen ohne Eigenkapital ist nie sinnvoll. Der Wertverlust eines Neubaus ist immens - jedes unvorhergesehene Ereignis bringt euch an den Rand der Privatinsolvenz. Das Risiko wird mit hohen Zinsaufschlägen belegt, sollte überhaupt eine Bank das ganze mittragen wollen. Unterm Strich wird euer Eigenheim dadurch unnötig teuer und ihr könnt nicht mehr ruhig schlafen.

Zudem kommen neben dem Kaufpreis noch einige Nebenkosten auf euch zu, die keinesfalls mitfinanziert werden können: Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Einrichtung, Anschlusskosten, usw. Da gehen nochmal locker 10-20% des Kaufpreises den Bach runter

Zudem kommen auch ständig weitere Nebenkosten auf euch zu, für die man sich ständig ein finanzielles Polster zurückhalten sollte, z.B. Reparaturkosten, Nachzahlungen für Betriebskosten, Anliegerkosten usw.

Die Grundstückspreise sowie Zinsen sind momentan ziemlich niedrig und
wir haben Angst, dass sich das in 3-4 Jahren ändert und diese wieder
drastisch ansteigen. 

Diese Angst ist laut vielen Prognosen unbegründet. Zudem führt das aktuell niedrige Zinsniveau auch zu hohen Grundstückspreisen, die sich bei steigenden Zinsen wieder entspannen dürften. Darüber hinaus wohnt man am günstigsten und stresslosesten immer noch in einer Mietwohnung.

Die Zinserhöhung trifft euch übrigens am schlimmsten, wenn ihr bereits finanziert habt und einen teuren Anschlusskredit zu den dann üblichen Konditionen nehmen müsst. Dann könnt ihr nur mehr mit hohen Abschlägen verkaufen oder monatlich einen riesigen Batzen Geld mehr aufwenden.

Expertenantwort
von Interhyp, Business Partner, 30

Hallo Crangelos,

schön, dass Ihr Euch schon in Eurem doch noch recht jungen Alter (o: ein Eigenheim zulegen wollt.

Aber ganz ohne Eigenkapital ist die Finanzierung für ein eigenes Bauvorhaben doch eher schwierig bis unmöglich zu bekommen. Ihr habt ja schon viele Antworten erhalten. Ergänzend dazu anbei nochmal zwei Links mit weiteren Informationen zur nötigen Eigenkapitalquote und weitere Tipps:

Wahrscheinlich wird es das Beste sein, wenn Ihr noch ein paar Jahre kräftig spart und dann eine Finanzierung angeht.

Alles Gute für Euch Beide.

Viele Grüße

Franziska von der Interhyp AG

Antwort
von PoisonArrow, 32

400.000 - 450.000 und dann ohne EK..?

Da seid Ihr mit Zinsen + Tilgung bei knapp 2.000 € pro Monat bei nahezu "unendlicher" Laufzeit.

Und dann klettert das Zinsniveau wieder....

Wenn die Banken sich auf 30 Jahre einlassen, werden sie nicht den niedrigsten Zins ausspucken, so viel steht fest.

Dann bist Du auch schnell bei 2.500 € im Monat. Weiß jetzt nicht, was Ihr nun als Feuerwehrmann und Sekretärin verdient. Reicht das?

Ich habe da so meine Bedenken.
Ich unterstelle Euch, dass Ihr derzeit keine so hohen monatl. Belastungen habt. Und dennoch habt Ihr kein Eigenkapital.

Wenn Ihr einfach nur "gut lebt" und das ganze Geld auf diese Weise durchbringt, wie wollt Ihr dann die stolze Summe aufbringen und trotzdem noch "leben"?

Dein "Partner" und Du.....
Kinder....? nur noch einer am arbeiten...?

Unabhängig von der letzten Frage, mir wäre das zu riskant - WENN überhaupt durchführbar.

So ein Haus wird auch älter!
Das ist nach 30 Jahren nicht mehr im Erbauungszustand.

Grüße, ----->

Antwort
von ChristianLE, 41

Zumindest die Kaufnebenkosten müssen aus dem Eigenkapital bedient werden. Das sind in der Regel ca. 15% des Kaufpreises, in Eurem Fall also um die 60.000 €.

Ihr könnt erst einmal kalkulieren, wie viel Geld ihr monatlich zur Verfügung habt, bzw. welches Darlehen Ihr monatlich tilgen könnt.

wir haben Angst, dass sich das in 3-4 Jahren ändert und diese wieder drastisch ansteigen.

 

Das kann passieren. Allerdings solltet Ihr eine Erhöhung der Zinsen auch im Auge behalten, wenn Ihr jetzt kauft/baut.

Ihr werdet kaum eine Zinsbindung für den gesamten Zeitraum des Darlehens bekommen. Wie lange wollt Ihr denn finanzieren?

Antwort
von dancefloor55, 39

sorry aber bauen ohne EK geht nicht wirklich

Jede seriöse Bank fordert nebene inem regelmäßigen einkommen auch 20-30% EK . Ansonsten würden aj die Zinsen so hoch werden dass man die kaum mehr abbezahlen kann - und selbst wenn irh das könnt würde sich die Frage stellen: wenn ihr so viel verdient, wieso habt ihr dann kein EK zusammen gespart? Welche laufenden Kosten ahbt ihr sonst noch sodass am Ende des Monats nicht übrig bleibt?

Aus dem Grund wird es schwer werden einen Kredit ohne EK zu bekommen.

Danebenw ollt ihr 400-450.000 €- Habt ihr euch schon mal erkundigt wie viel ihr da monatlich zurück zahlen müsst? werden so um die 2.000 € monatlich sein. Könnt ihr das denn?  Was ist wenn die Zinsen steigen und es auf einmal dann 3.000 € pro Monat sind? Hier stellt sich eben schon wieder die Frage für die Bank: wenn jmd locker 2.000 € Kredit pro Monat ab gezahlen kann, wieso hat er dann kein EK?

Antwort
von bilbo1337, 40

Allgemeingültig lässt sich so eine Frage nicht beantworten. Jeder Individualfall wird von den Banken einzeln geprüft. Sicher ist aber, dass es gänzlich ohne Eigenkapital schwierig wird. Euer angesetzte Betrag von 450.000€ ist auch schon eine stolze Summe.

Wie du richtig festgestellt hast, ist die Zinssituation momentan sehr günstig. Dies führt dazu, dass viele Banken bereit sind, hohe Darlehen zu gewähren, weil in der momentanen Situation die Zinsbelastung für die betroffenen Personen zu stemmen sind.

Schaut man nun aber einmal 10 Jahre weiter, wenn der Kreditvertrag neu abgeschlossen werden muss und sich die Zinsen bspw. von  ca. 2,5% (momentan) auf 5% verändert haben, könnte dies eure Finanzsituation deutlich überfordern. Dazu könnte noch kommen, dass ihr bereits Kinder habt die auch einiges an Geld kosten usw.

Frage ist dann nämlich, ob ihr eine doppelt so hohe Zinsbelastung noch stemmen könnt. Beispielrechnung: Zinsbelastung am Anfang (mit 2,5%) wären etwa 11.000 € im Jahr, bei 1% Tilgung sind es bei Neuabschluss des Vertrages (5% Zins) dann aber schon 20.000 jährlich.

Daher sollte man seine Finanzsituation also genauestens abstecken und schauen, welche Darlehenshöhe überhaupt für euch zu stemmen wäre. Dies wird auch die Bank tuen und da hat ein Eigenkapital (z.B. 10% sind gängig) natürlich einen positiven Einfluss.

Antwort
von derCFDrocker, 4

Hallo Crangelos,

mir fällt erst mal auf, dass bis auf die Expertenmeinung keiner die Erfahrung aufweist, nach der Du gefragt hast. Die Antworten sind doch alles Meinungen, die irgendwo her kommen, oder Rechtfertigungen, warum man selbst sich nicht getraut hat, ein Eigenheim zu erwerben.

Bleiben wir mal bei den Fakten: Immobilienerwerb, egal ob neu oder gebraucht, mit oder ohne Eigenkapital ist IMMER ein Risiko! Wenn es schief geht sagen alle hier, DA, habe ich dir doch gesagt, und wenn alles gut geht, hast Du einfach Glück gehabt.

Wir können alle nicht in die Zukunft sehen, aber es gibt für jedes Problem eine Lösung (Problem bedeutet nämlich nichts anderes als Aufgabe)! Frage daher immer nur einen Spezialisten um Rat!

Schau einfach mal in mein Profil und folge dem Link auf meine Webseite. Dort erhälst Du weitere Informationen zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Denn anhand der Daten, die Du gemacht hast, kann NIEMAND erkennen, ob Eure Finanzierung funktionieren wird oder nicht.

Ich helfe Euch gerne weiter!

Stefan Schulze

Antwort
von archibaldesel, 15

Unwahrscheinlich. Der Banker wird sich fragen, warum es euch nicht gelungen ist, Eigenkapital zu bilden. Und wenn euch das nicht gelungen ist, warum solltet ihr dann Zins und Tilgung zahlen (können). Anscheinend habt ihr ja am Monatsende nicht übrig.

Wenn ihr 2% tilgt und auch noch 2% Zinsen zahlt, ist das immerhin eine mtl. Rate von EUR 1.500,00. Und den niedrigen Zinssatz bekommt ihr ja nicht ewig. Ich habe mal gerechnet.

Wenn ihr einen Zinssatz von 2% für 15 Jahre festschreibt, sind in 15 Jahren von euren TEUR 450 immer noch knapp TEUR 300 Schulden nach. Wenn dann der Zins auf 5,00% angestiegen ist, steigt eure Rate auf EUR 1.700,00, steigt der Zins vielleicht sogar auf 7%, ist die Rate bei EUR 2.200,00 im Monat. Könnt ihr euch das erlauben?

Antwort
von konzato1, 37

Da euer Verdienst, trotz eurer hochtrabenden Berufsbezeichnungen, eher lächerlich ist (sonst wärt ihr wegen des Kaufes eines gebrauchten Autos nicht blank) und eure Vorstellungen vom Preis eines Hausbaues völlig überzogen sind, werdet ihr zurecht keinen Kredit bekommen.

Die Bausparverträge sind garantiert noch nicht zuteilungsreif, ich tippe mal, voriges Jahr abgeschlossen oder so.

Selbstverständlich steht es euch frei, bei einer Bank nach dem Kredit zu fragen. Aber ein ablehnender Bescheid ist euch gewiss. 

Kommentar von derCFDrocker ,

Na, welche Laus ist Dir denn über die Leber gelaufen? Was ist denn lächerlich? Hast Du zu entscheiden, wer zurecht oder zu Unrecht einen Kredit bekommt? 

Antwort
von christl10, 38

Wenn ihr jetzt nicht in der Lage seid Eigenkapital anzusammeln, wie soll das dann gehen, wenn Zinsen zu zahlen sind? Ich denke ihr solltet in den nächsten 5 Jahren eifrig sparen und an einem Eigenheim weiter träumen. Ich würde an Deiner Stelle trotzdem mal zur Bank gehen, um Deine Situation analysieren zu lassen. Vielleicht bekommst Du ja Informationen die Dir beim Sparen helfen können. Es wird Dich schon keiner auslachen, aber ein Kopfschütteln kann ich mir gut vorstellen. Die Zinsen werden auch in den nächsten 5 Jahren nicht viel höher sein. 

Antwort
von grubenschmalz, 28

Ergänzung: dazu kommt, dass euer Verdienst bestenfalls durchschnittlich sein wird.

Wenn es hochkommt, knapp 3000 Euro netto im Monat. Meine Freundin und ich sind beides Beamte mit A12 und A13 und überlegen uns ein Haus für diesen Preis zu kaufen - wir haben aber 120 000 Euro EK.

Und auch damit tun wir uns schwer Bzw überlegen. Obwohl deutlich höheres Einkommen als ihr.

Antwort
von osib1, 15

Hallo,

1.) Geht zu eurer Hausbank und sprecht mal mit der darüber, von dort werdet ihr eine schnelle Antwort erhalten. Dann geht zu einem Finanzierungsvermittler und laßt Euch Gegenangebote machen.

2.) Auch bei niedrigen Zinsen solltet ihr auf eine Annuität (also Zins und Tilgung) von mindestens 5, besser 6% kommen. Das wären monatlich 1.900 EUR, ohne Nebenkosten. Wenn ihr das schafft und das Geld bekommt, viel Erfolg.

3.) Achtet auf eine lange Zinsbindung. Aktuell sind 15 bis 20 Jahre teils möglich.

4.) Überlegt Euch, ob ihr Euch allen finanziellen Spielraum nehmen wollt und bezieht Eure laufenden Kosten, die ihr hoffentlich schon zusammen gestellt habt mit ein. Achtet auf steigende Kosten, falls Kinder studieren o.ä. Laßt etwas Luft, falls sich etwas ändert. 

Viele Grüße

 

Antwort
von grubenschmalz, 19

450000 Euro ohne Eigenkapital? Vergiss es.  Das wird nichts.

Antwort
von MrReangers, 50

Die Zinsen sind gerade so niedrig wie Nie aber als Kaufmann kann ich dir empfehlen eine Eigenkapitalquote von 20-30% schon da sein sollten. Aber ich Denke die Zinsen können ja nicht noch niedriger werden :)

Antwort
von Barolo88, 43

obwohl die Banken derzeit in Geld schwimmen,  wird es immer schwieriger mit dem Baukredit, und 450.000 ohne Eigenkapital halte ich für nicht realisierbar. 

Antwort
von Blas4me, 36

Ohne Versicherung für die Bank wird das schwer befürchte ich.

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