Frage von Dayman1, 84

Bauaufsichtsbehörde, welche Rechte bei Nutzungsunteragung?

In Sachen Wohnungsangelegenheiten. Besteht für mich als Mieter wohnhaft in einer Immobilie, für die teilweise eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde erklärt wurde, ein Recht auf fristlose Kündigung?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 50

Ich würde sagen, wenn Du im 1. Stock oder höher wohnst und es besteht eine Nutzungsuntersagung für das ganze Treppenhaus, dann ja.

Besteht aber die Nutzungsuntersagung nur für das Dachgeschoss, das von Dir nicht bewohnt oder anderweitig genutzt wird, dann nein.

Und so ähnlich könntest Du jetzt Deinen konkreten Fall einordnen.

Etwas mehr Informationen und Du bekommst auch hier eine genauere Antwort.

Kommentar von Dayman1 ,

Die Nutzungsuntersagung besteht für Küche und Badezimmer. Mein Vermieter will mich verklagen, wenn ich keine Behördliche Bescheinigung der Umbewohnbarkeit vorlege. Umbewohnbarkeit/ Untersagte Nutzung läuft meiner Meinung nach auf das Selbe hinaus. 

Kommentar von bwhoch2 ,

Eine Wohnung, in der Du Küche und Badezimmer nicht mehr nutzen kannst, weil es behördlich verboten wurde, ist keine Wohnung.

Hast Du die Nutzungsuntersagung von der Behörde schriftlich? Dann kannst Du sie ihm doch in Kopie geben.

Abgesehen davon: Das muss doch einen Grund haben. Wenn der Grund abgestellt werden kann, ist der Vermieter erst einmal aufzufordern, den Mangel abzustellen bis zum Zeitpunkt x. Bis dahin Mietminderung 100 %. Stellt er den Mangel nicht ab oder weigert er sich von vornherein, dann fristlose Kündigung.

Antwort
von KaterKarlo2016, 30

Hallo,

Inwiefern ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht, richtet sich nach dem Umfang der Nutzungseinschränkung.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder Verbote sowie Gebrauchshindernisse (u.a. eine Untersagung der Bauaufsichtsbehörde) sind als (Sach-)Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB anzusehen.

Unter einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen. Hierbei kommen sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09 Rn. 8 zur Pacht). Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können somit unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91, 3227 zu § 537 BGB aF).

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stellen allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

Das Recht zur fristlosen Kündigung findet sich in § 543 BGB. Nicht jeder Mangel berechtigt allerdings zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB. Erforderlich ist, dass der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt. Ein Verschuldend des Vermieters ist nicht erforderlich. Die Auflagen der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Nutzungsuntersagung müssen in Ihrem Fall den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen. Hierdurch würde ein Sonderkündigungsrecht begründet.

Das Recht, wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs zu kündigen, ist allerdings gem. § 543 Abs.4 S.1 BGB i.V.m. § 536b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder in grober Fahrlässigkeit nicht kannte.

Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.

KaterKarlo2016

Antwort
von FordPrefect, 41

Das dürfte pauschal schwer zu beurteilen sein. U.a. wäre zu fragen, inwieweit die Nutzungsuntersagung in das Mietverhältnis zwischen VM und M eingreift; sofern es nur zu einer unerheblichen Beschränkung kommt, würde ich hier eher einen Grund zur Mietminderung sehen.

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Recht, 34

Wenn das Bauaufsichtsamt die Wohnung für unbewohnbar erklärt, kannst du natürlich fristlos kündigen.

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